Дело №2-991/2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Переславль-Залесский 22 сентября 2017 года

Переславский районный суд Ярославской области в составе:

судьи Охапкиной О.Ю.,

при секретаре Рубищевой Е.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании убытков,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 в лице представителя по доверенности ФИО3 обратилась в Переславский районный суд с иском к ФИО2 Просит расторгнуть с 21.06.2017г. договор купли-продажи земельного участка от 10 августа 2016 года в связи с предоставлением продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях в его использовании в соответствие с разрешенным использованием; взыскать с ответчика причиненные убытки в размере 1 449 043,58 рублей; взыскать компенсацию морального вреда в размере 100 000 рублей.

Требования мотивирует тем, что 10 августа 2016 года между сторонами заключен договор купли-продажи земельного участка с КН 

<

номер скрыт> площадью 1 434 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес скрыт>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование – для ведения личного подсобного хозяйства. Земельный участок приобретен за 1 300 000 рублей. При обращении 10 апреля 2017 года в Администрацию Переславского муниципального района с заявлением о выдаче разрешения на строительство жилого дома, истцу стало известно, что земельный участок расположен в границах охранной зоны Никитского монастыря, что исключает использование участка в соответствие с видом разрешенного использования. На момент заключения договора купли-продажи ответчик обладал информацией о имеющихся ограничениях в использовании земельного участка в связи с его участием в судебных спорах в отношении земельного участка. Требование о расторжении договора купли-продажи добровольно ответчиком не удовлетворено. Истец вынужден обратиться в суд. 

В ходе судебного заседания исковые требования были дополнены, истцом увеличен размер исковых требований в части суммы подлежащих взысканию с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами (л.д.89-90, 91).

В судебном заседании ФИО1 не участвовала, судом извещалась надлежаще. Интересы истицы по доверенности (л.д.14) представлял ФИО3 Представитель исковые требования с учетом дополнительного иска поддержал в полном объеме. Пояснил, что в июне 2016 года с супругой приезжали в Переславль по туристической путевке. Были в Никитском монастыре. Увидели объявление о продаже земельного участка. Созвонились с ответчиком, договорились о встрече. Приехали через несколько дней, посмотрели документы на участок. Обратились в органы государственной регистрации за выпиской о правах на участок. Проверяли на сайте администрации Пригородного сельского поселения, к какой зоне относится участок. По документам участок располагался в зоне жилой застройки, обременений в отношении участка зарегистрировано не было. Ответчику был внесен задаток. Представитель истицы занимался межеванием участка, выносил границы участка на местность, поставил забор. Указанные расходы производил за свой счет. Участок располагался между соседними застроенными участками. На участке имелись электричество и вода. В августе 2016 года заключили договор купли-продажи, денежные средства были переданы ответчику в полном объеме. Весной 2017 года из отказа Администрации района в выдаче разрешения на строительство стало известно о наличии охранной зоны Никитского монастыря. Участок полностью расположен в охранной зоне. На момент продажи участка ответчику было известно об имевшихся ограничениях в использовании участка. Данный факт ответчик намеренно скрыл. Добровольно расторгнуть договор и вернуть деньги ответчик отказался. Действиями ответчика причинены нравственные страдания, ответчик разрушил мечту семьи истицы. Намерены были построить дом и проживать на участке, сообщили об этом своим родственникам. Полагает, что ответчик неправомерно пользуется денежными средствами, переданными по договору купли-продажи. Расчет процентов выполнен истцом с момента передачи денежных средств 27.06.2016г. и 10.08.2016г. Истцом понесены убытки на оплату государственной пошлины за регистрацию права собственности, оплату услуг нотариуса по выдаче доверенностей от имени истицы. Необходимость выдачи доверенностей связана с занятостью истицы на работе. Понесены расходы на устройство канализации на участке, данное оборудование осталось на участке, его стоимость просят взыскать как убытки. 

Ответчик ФИО2 в судебном заседании не участвовал, судом извещен надлежаще (л.д.106). Заявлений и ходатайств в адрес суда не направил. Ранее в судебном заседании против удовлетворения иска возражал. Факт заключения договора купли-продажи, получения денежных средств по договору в сумме 1 300 000 рублей, не оспаривал. Пояснил, что все документы на участок передавал истцу, в том числе градостроительный план. Из градостроительного плана следует, что участок находился в охранной зоне монастыря. Истец задавал вопросы, ответчик отвечал, истца все устраивало. О том, что на участке нельзя строиться, истцу говорилось. Решение суда не показывалось, т.к. решения на руках у ответчика отсутствовало. Все судебные документы остались у адвоката. 

Представитель ФИО2 по доверенности ФИО4 (л.д.88) в судебном заседании против удовлетворения иска возражал в полном объеме. О невозможности строительства на земельном участке ответчик истцу сообщил. Данное обстоятельство подтверждается электронной перепиской сторон. Вид разрешенного использования земельного участка – для ведения личного подсобного хозяйства. Использовать земельный участок по назначению возможно. Время для сбора информации об участке у истца имелось. Информация об охранной зоне расположена на сайте администрации. Истец принял участок в том виде, в каком он существовал, претензий не заявлял. Полагает, что денежные средства получены ответчиком правомерно, оснований для взыскания процентов за пользование по ст. 395 ГК РФ не имеется.

Представитель третьего лица Администрации Переславского муниципального района (л.д.84), в судебном заседании не участвовал, извещен надлежаще (л.д.106). Ранее в судебном заседании представитель ФИО5 пояснила суду, что истец обращался с заявлением о выдаче разрешения на строительство на спорном участке. В выдаче разрешения было отказано в связи с наличием на участке охранной зоны памятника истории и культуры - ансамбля Никитского монастыря. В документы градостроительного зонирования, в том числе в Генеральный план, Правила землепользования и застройки Пригородного сельского поселения соответствующие изменения в части обременения в виде охранной зоны до настоящего времени не внесены. Процедура начата, но не закончена. В ближайшее время будут назначаться публичные слушания.

Заслушав представителей сторон, показания свидетеля "Д.Н.А."., исследовав письменные материалы дела, суд полагает, что исковые требования подлежат удовлетворению частично.

ФИО1 является собственником земельного участка с кадастровым номером 

<

номер скрыт> площадью 1 434 кв.м, по адресу: 

<

адрес скрыт>. Земельный участок относится к землям населенных пунктов, имеет вид разрешенного использования – для ведения личного подсобного хозяйства (л.д.72-73,74). Право собственности ФИО1 на указанный земельный участок зарегистрировано 18 августа 2016 года (л.д.75). Ограничения прав и обременения объекта недвижимости не зарегистрированы (л.д.75). 

Земельный участок приобретен ФИО1 на основании договора купли-продажи от 10 августа 2016 года (л.д.15-16, 17). Продавцом земельного участка являлся ФИО2 Согласно пункту 8 договора купли-продажи до его подписания участок никому не продан, не подарен, не заложен, не обременен правами третьих лиц, в споре и под арестом (запрещением) не состоит, не передан в ренту, аренду и другое пользование (л.д.15).

Письмом Администрации Переславского муниципального района от 17 апреля 2017 года ФИО1 отказано в выдаче разрешения на строительство индивидуального жилого дома на земельном участке с КН 

<

номер скрыт>, поскольку участок расположен в границах охранной зоны Никитского монастыря (л.д.18-19).

Проект охранных территорий памятников истории, архитектуры и природного ландшафта утвержден решением Ярославского облисполкома №116 от 17.02.1978 года, в том числе утверждены границы охранной зоны Никитского монастыря (л.д.98-99).

Приказом Департамента культуры Ярославской области от 31.08.2012г. №44 утверждены прилагаемые границы территорий объектов культурного наследия федерального значения, в том числе Ансамбля Никитского монастыря, XVI-XVIII вв. (

<

...>) (л.д.94-97). 

Согласно п. 10. ст. 85 Земельного кодекса РФ в пределах границ населенных пунктов могут выделяться зоны особо охраняемых территорий, в которые включаются земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение.

Согласно со ст. 99 ЗК РФ в целях сохранения исторической, ландшафтной и градостроительной среды в соответствии с федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации устанавливаются зоны охраны объектов культурного наследия. Использование земельных участков, не отнесенных к землям историко-культурного назначения и расположенных в указанных зонах охраны, определяется правилами землепользования и застройки в соответствии с требованиями охраны памятников истории и культуры.

В соответствие со ст. 34 Федерального закона от 25 июня 2002г. №73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации» в целях обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его исторической среде на сопряженной с ним территории устанавливаются зоны охраны объекта культурного наследия: охранная зона, зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности, зона охраняемого природного ландшафта.

Охранная зона - территория, в пределах которой в целях обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его историческом ландшафтном окружении устанавливается особый режим использования земель, ограничивающий хозяйственную деятельность и запрещающий строительство, за исключением применения специальных мер, направленных на сохранение и регенерацию историко-градостроительной или природной среды объекта культурного наследия (п.2 ст.34).

В соответствие с Положением о зонах охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации (утв. постановлением Правительства РФ от 12 сентября 2015 г. N 972) при использовании земель в границах охранной зоны строительство объектов капитального строительства запрещено, хозяйственная деятельность ограничена. 

Из материалов дела установлено и не оспаривалось стороной ответчика, что земельный участок с КН 

<

номер скрыт> расположен в границах населенного пункта – 

<

адрес скрыт>, входит в границы охранной зоны объекта культурного наследия – Ансамбля Никитского монастыря в полном объеме, расстояние до самой удаленной точки границы спорного земельного участка составляет 82 м (л.д.24). Таким образом, весь участок располагается в 100-метровой охранной зоне, где запрещено строительство объектов капитального назначения, а равно ограничена иная хозяйственная деятельность. Данное обстоятельство свидетельствует о наличии в отношении земельного участка ограничений и обременений.

Из материалов дела установлено, что на момент заключения договора купли-продажи (10 августа 2016г.) ФИО2 о наличии ограничений прав в отношении спорного участка в виде охранной зоны было известно.

Решением Переславского районного суда от 28 мая 2015 г. по гражданскому делу №2-475/2015 по исковому заявлению ФИО2 к Администрации Переславского муниципального района Ярославской области о признании недействительным градостроительного плана в части, постановления, отказа в выдаче разрешения на строительство, заявление ФИО2 оставлено без удовлетворения (л.д.25-26).

Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Ярославского областного суда от 17 августа 2015г. апелляционная жалоба ФИО2 на решение Переславского районного суда от 28 мая 2015г. оставлена без удовлетворения (л.д.27, 28-30).

Судебными актами установлено, что принадлежащий ФИО2 земельный участок с КН 

<

номер скрыт> по адресу: 

<

адрес скрыт> расположен в близости от памятника культуры – Ансамбля Никитского монастыря, в границах стометровой охранной зоны, где строительство запрещено. В связи с чем отказ Администрации Переславского района в выдаче разрешения на строительство ФИО2 является законным.

Несмотря на наличие у ФИО2 сведений о существующих ограничениях в отношении земельного участка, соответствующая информация в договоре купли-продажи земельного участка включена не была. 

Согласно ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

В соответствие с пунктом 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу п.1 ст. 37 Земельного кодекса РФ продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

В случае предоставления продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях в его использовании в соответствие с разрешенным использованием, иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, покупатель вправе требовать расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения ему убытков (п.3 ст. 37 ЗК РФ).

В силу положений ст. 37 ЗК РФ ответственность за предоставление недостоверных сведений о земельном участке несет продавец. Т.е. на ответчике лежит обязанность доказать, что предусмотренная законом информация, в том числе сведения об обременениях земельного участка, ограничениях в его использовании, была им доведена до сведений покупателя.

Соответствующие доказательства ответчиком суду не представлены.

В тексте договора купли-продажи земельного участка от 10 августа 2016г. такая информация отсутствует. Напротив, согласно пункту 8 договора ФИО2 подтвердил, что какие-либо обременения земельного участка, ограничения права на участок, в том числе со стороны третьих лиц, отсутствуют.

Допрошенный по ходатайству ФИО2 свидетель "Д.Н.А." факт доведения до истца информации об имеющихся ограничениях в использовании участка не подтвердил. 

Из показаний свидетеля следует, что он работает водителем в ООО «О», его руководителем является ФИО2 С присутствующим в зале Осмоловским он не знаком. Видел его на участке ФИО2. Свидетель на участок приезжал вместе с ФИО2, приехали на машине ответчика. Кто был за рулем машины, какой был день недели, какая стояла погода, во что был одет истец, свидетель не помнит. Истец и ответчик разговаривали на участке. Свидетель разговор не слушал, передать содержание не может. Стоял от них на расстоянии 2-3 м. Ответчик передавал истцу документы. Когда ехали на участок, папку с документами держал свидетель в руках. Видел в папке свидетельство на участок и справку об адресе участка. Были и другие документы, какие не помнит.

ФИО3 факт встречи со свидетелем на участке ФИО2 отрицал. Пояснил, что встречались только вдвоем с ответчиком. Свидетеля видит первый раз в жизни. Полагает, что свидетель, являясь работником ФИО2, дал ложные показания.

Предоставленная переписка ФИО3 и ФИО2 по электронной почте факт доведения до ФИО1, её доверенных лиц, информации о наличии имеющихся обременений земельного участка, не подтверждает. В представленных письмах содержатся вопросы ФИО3, касающиеся площади и границ земельного участка, коммуникаций на участке, уплаченных налогов, взаимоотношений с религиозными учреждениями, информации, содержащейся в кадастровом паспорте и договоре купли-продажи от 2012г., (л.д.108-109). При этом, ответы ФИО2 на поставленные ФИО3 вопросы, в указанной переписке отсутствуют. 

Иные доказательства стороной ФИО2 суду представлены не были.

Доводы представителя ФИО4, что информация об охранной зоне Никитского монастыря является общедоступной, размещена на сайтах органов власти, при желании могла быть получена истцом, судом отклоняются.

При приобретении земельного участка ФИО1 в лице своего доверенного лица, определенную степень заботливости и осмотрительности проявила. Были запрошены кадастровая выписка на земельный участок, выписка из ЕГРН о правах на участок. На сайте администрации Пригородного сельского поселения получена информация и градостроительном зонировании 

<

адрес скрыт>, в том числе в части расположения спорного участка в зоне жилой застройки. 

Отсутствие информации об охранной зоне Никитского монастыря в сведениях Единого государственного реестра прав, Государственного кадастра недвижимости, Генеральном плане 

<

адрес скрыт>, стороной ответчика не оспаривалось. Данный факт подтвержден в судебном заседании представителем Администрации Переславского муниципального района. Кроме этого, в силу ст. 37 Земельного кодекса РФ обязанность предоставить соответствующую информацию о земельном участке лежит на продавце земельного участка.

Согласно ст. 7 Земельного кодекса РФ, правовой режим земельного участка определяется исходя из его принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

В силу положений статьи 4 Федерального закона от 07.07.2003г. №112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» земельный участок в границах населенного пункта (приусадебный земельный участок) может быть использован также для возведения жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.

Приобретая земельный участок, относящийся к категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием – для ведения личного подсобного хозяйства, истица вправе была рассчитывать на использование земельного участка в целях строительства жилого дома. а также иных объектов, возведение которых предполагает разрешенное использование земельного участка. 

Наличие на земельном участке охранной зоны объекта культурного наследия делает невозможным использование земельного участка по назначению, существенно нарушает права истицы, поскольку она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при приобретении участка.

Данное обстоятельство является основанием для расторжения договора купли-продажи на основании ст. 37 ЗК РФ, ст. 450 ГК РФ. Требования ст. 452 ГК РФ о досудебном порядке урегулировании спора истицей соблюдены (л.д.59-63, 64,65).

При расторжении договора купли-продажи земельный участок подлежит возврату ФИО2, а уплаченные истицей денежные средства подлежат взысканию с продавца земельного участка. Факт уплаты денежных средств подтверждается договором купли-продажи, расписками ФИО2, ответчиком не оспаривался (л.д.32,34).

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца (п.65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

В силу п.3 ст.37 ГК РФ при расторжении договора, истица вправе требовать возмещения причиненных убытков. Требования ФИО1 в указанной части подлежат удовлетворению частично. В пользу истицы подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины за государственную регистрацию права собственности в сумме 350 рублей (л.д.33), расходы по приобретению материалов для монтажа канализации на земельном участке в сумме 13 180,50 рублей (л.д.38), расходы на изготовление комплекта бани в сумме 18 247 рублей (л.д.49,50-52, 39-41,44,45-46,47-48), почтовые расходы в сумме 183,08 рублей (л.д.64-65). Указанные расходы понесены истицей в связи с заключением договора купли-продажи земельного участка, находятся в причинно-следственной связи с действиями ответчика. Вина ответчика в непредставлении информации о земельном участке установлена. Основания для возмещения убытков имеются.

Оснований для возмещения расходов, понесенных на изготовление нотариальных доверенностей от имени истицы на имя ФИО3 в сумме 1 300 рублей и 1 400 рублей (л.д. 35, 54) суд не находит. Необходимость несения указанных расходов в рамках договора купли-продажи истцом не доказана. Договор купли-продажи подписан непосредственно истицей. Обращение в органы власти по вопросам, касающимся управления и распоряжения земельным участком, возможно с использованием услуг почтовой связи, Единого портала государственных услуг. Доверенность на представительство в суде выдана сроком на 10 лет, содержит широкий круг полномочий по представлению интересов истицы во всех судебных, административных и правоохранительных органах, по любому делу (л.д.14). 

Истцом заявлено о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами (л.д.55-57, 89-92). 

Оснований для взыскания процентов по ст. 395 ГК РФ, по мнению суда, не имеется. Статья 395 ГК РФ предусматривает начисление процентов на сумму долга в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате. Денежные средства получены ФИО2 по договору купли-продажи. В силу ст. 453 ГК РФ при расторжении договора купли-продажи в судебном порядке обязательства сторон считаются прекращенными с момента вступления решения суда в законную силу. До указанного момента оснований для начисления процентов за пользование чужими денежными средствами не имеется.

Отношения сторон возникли из договора купли-продажи недвижимого имущества. В результате расторжения договора купли-продажи нарушены имущественные права истицы. Земельный участок принадлежал ФИО2 как физическому лицу, к отношениям сторон положения Закона «О защите прав потребителей» применяться не могут. Нормы Гражданского кодекса РФ (ст.151) возможность денежной компенсации морального вреда при нарушении имущественных прав не предусматривают. Оснований для возмещения компенсации морального вреда не имеется. Исковые требования в этой части удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, 

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично.

Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка от 10 августа 2016 года, заключенный между ФИО2 и ФИО1 в отношении земельного участка с кадастровым номером 

<

номер скрыт> общей площадью 1 434 кв.м. категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, находящегося по адресу: 

<

адрес скрыт>

Прекратить право собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером 

<

номер скрыт> общей площадью 1 434 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, находящийся по адресу: 

<

адрес скрыт>

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 денежные средства, уплаченные по договору купли-продажи земельного участка в размере 1 300 000 рублей, убытки в сумме 31 960 рублей 58 коп. 

В остальной части исковые требования оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Ярославский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Переславский районный суд в течение одного месяца со дня изготовления мотивированного решения. 

Мотивированное решение изготовлено 27 сентября 2017 года.

Судья: О.Ю. Охапкина