Решение

 в окончательной форме изготовлено 01 марта 2024 г.

УИД 66RS0014-01-2023-001692-18

Дело № 2-97/2024(2-1399/2023)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Алапаевск 

Свердловской области 26 февраля 2024 г.

Алапаевский городской суд Свердловской области в составе: председательствующего судьи Зубаревой О.Ф., при секретаре Останиной Н.А., 

с участием помощника Алапаевского городского прокурора Красноперовой И.Г.,

представителя истца по первоначальному иску и ответчика по встречному иску ФИО2 – адвоката Архиповой Е.В., представителя ответчика по первоначальному иску и истца по встречному иску ФИО3 – ФИО4, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3 о признании заключенным и действительным предварительного договора купли-продажи квартиры, понуждении к заключению основного договора купли-продажи и по встречному иску ФИО3 к ФИО2 о признании незаключенным предварительного договора купли – продажи квартиры, выселении, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО3 о признании заключенным и действительным предварительного договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, оформленного распиской продавца ФИО3 от 29.11.2022. Также истец просила обязать ФИО3 заключить с ней основной договор купли-продажи данной квартиры по цене 900 000 руб.

В обоснование иска ФИО2 и ее представитель – адвокат Архипова Е.В. в исковом заявлении и в судебном заседании указали, что до октября 2022г. истец проживала и была зарегистрирована по месту жительства по адресу: 

<

адрес>. Частный жилой дом по указанному адресу принадлежал ей и ее дочери ФИО1 на праве общей долевой собственности - по 

<

данные изъяты> доле каждой. В связи с ее возрастом они решили продать дом и купить ей благоустроенную квартиру. Дочь нашла риелтора для поиска покупателя на жилой дом и подбора квартиры.

Риелтор оказал им услуги по поиску покупателей дома, а также подыскал для приобретения квартиру по адресу: 

<

адрес>. Квартира ей понравилась. Продавцом квартиры оказалась знакомая дочери и внучки ФИО3 После просмотра квартиры ФИО3 вышла на дочь и внучку с предложением продать ей квартиру, минуя посредника в виде риелтора, за 900 000 рублей. Она согласилась, так как оформление сделки купли-продажи именно через риелтора для нее не являлось принципиальным. Таким образом, в октябре 2022 г. между ней и ФИО3 была достигнута договоренность о продаже квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, по цене 900 000,00 рублей. Риелтор нашла покупателей на ее жилой дом, и они торопили ее с совершением сделки, поэтому она хотела одновременно совершить обе сделки по продаже своего жилого дома и покупке квартиры у ФИО3 Однако ответчик сообщила, что одновременно совершить обе сделки невозможно, так как у нее на квартиру наложен арест и ей необходимо совершить комплекс действий по снятию ареста, но это простая формальность, на которую требуется некоторое время. При этом ФИО3 заверила ее, что она может спокойно продавать дом, переезжать в квартиру, начинать делать ремонт и обустраиваться, а договор купли-продажи они подпишут немного позднее, когда она уладит формальности со снятием ареста. Она доверилась ответчику, так как ФИО3 была знакомой ее дочери и внучки, производила впечатление порядочного человека.

По договору купли-продажи от 13.10.2022 они продали свой жилой дом за 1 630 000 руб. После продажи дома ФИО2, с согласия ФИО3 переехала в квартиру ответчика по адресу: 

<

адрес>, где стала проживать сама, перевезла все свое имущество, а также стала нести расходы по содержанию и ремонту этой квартиры.

Спустя около двух-трех недель после переезда она обратилась к ответчику, чтобы выяснить решила ли она проблему с арестом, и когда будет заключен договор купли-продажи квартиры. ФИО3 ответила, что процесс снятия ареста с квартиры находится в стадии исполнения, и по его завершении она сообщит о готовности оформить сделку. Такие объяснения она слышала от ответчика на протяжении более чем месяц, поэтому стала более настойчиво требовать у ФИО3 заключения предварительного договора купли-продажи квартиры. Ответчик, проживающая в 

<

данные изъяты>, отказалась приезжать в г. Алапаевск для оформления предварительного договора, ссылаясь на свою загруженность по работе, и предложила подписать такой договор дистанционно.

По почте России на адрес квартиры ответчика на ее имя ФИО3 отправила письмо, в котором находилась расписка, изготовленная ответчиком, следующего содержания: «Я, ФИО3, 

<

данные изъяты>, обязуюсь продать квартиру, находящуюся по адресу 

<

адрес> за 900 тыс. рублей ФИО2 по истечению прохождения процедуры банкротства (списание долга), которая займет от 6 до 7 месяцев и с квартиры будет снят арест». 

Она посчитала эту расписку предварительным договором купли-продажи, и тоже в ней расписалась.

После оформления предварительного договора купли-продажи в виде расписки от 29.11.2022 она обратилась к ФИО3 с вопросом о процедуре ее банкротства. ФИО3 ответила, что у нее есть долги, и процесс рассмотрения дела в Арбитражном суде занимает значительно больше времени, чем она планировала, поэтому она указала срок для заключения основного договора купли – продажи в расписке – в течение 5-7 месяцев, который, по мнению ответчика, являлся достаточным с учетом всей процедуры банкротства.

Она вновь поверила ответчику и стала терпеливо ждать истечения 5-7 - месячного срока, т.е. до конца апреля-июня 2023г.

В указанный срок основной договор купли-продажи квартиры между ней и ответчиком заключен не был, так как ФИО3 уведомила ее, что арест с квартиры снять не удалось, так как процедура банкротства не завершена. Спустя год после ее переезда в квартиру, в октябре 2023г., когда ФИО3 сообщила о завершении в отношении нее процедуры банкротства, она вновь потребовала у ФИО3 заключить с ней основной договор купли - продажи квартиры по адресу

<

адрес>, на условиях, оговоренных в расписке (предварительном договоре) от 29.11.2022, но ответчик сообщила, что по этой цене продавать квартиру она не намерена, так как цены на недвижимость в городе Алапаевске значительно выросли. Она очень испугалась такого ответа, так как продала свой дом, осталась без жилья, обустроилась в квартире ответчика, которую уже стала считать своей с учетом оформления предварительного договора купли-продажи, и не была готова ни морально, ни финансово искать другое жилое помещение для приобретения и переезжать в другую квартиру. Она была вынуждена пойти на уступки ответчику, и предложила купить у нее квартиру за 1 миллион 100 тысяч рублей, что на 200 000 руб. дороже заранее оговоренной и согласованной в расписке стоимости, но ответчик, спустя еще какое-то время, стала требовать от нее за квартиру заплатить 1 млн. 600 тысяч рублей. К такой цене она была не готова, так как с ФИО3 оговаривались совершенно иные условия совершения сделки в предварительном договоре, и от совершения сделки на заранее оговоренных условиях уклонялась не она, а ответчик, что не должно негативно влиять на реализацию прав и обязанностей истца. Ответчик не стала идти на компромисс и потребовала, чтобы до середины ноября 2023г. она освободила ее квартиру.

Полагая, что такое поведение ответчика является недобросовестным, так как ФИО3 уклонилась от заключения основного договора купли-продажи при наличии предварительного договора, после фактической передачи ей квартиры, а срок для обращения в суд с настоящим иском, установленный п. 6 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, не истек, истец ФИО2 и ее представитель Архипова Е.В., ссылаясь на положения ст.ст. 1, 10, 310, 429, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также на разъяснения Верховного Суда РФ в Постановлении Пленума ВС РФ от 25.12.2018 N49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", настаивали на удовлетворении заявленных требований. В доказательство намерения незамедлительно исполнить обязательства по оплате квартиры истец перечислила на депозит Управления судебного департамента в Свердловской области денежную сумму в размере 900 000,00 руб. 

Истец ФИО2 в судебное заседание, назначенное на 26.02.2024, не явилась. Ранее в судебном заседании на иске настаивала, указав, что она верила ФИО3, рассчитывая на ее порядочность, она очень переживает из-за обмана с ее стороны. 

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась, направив в суд представителя ФИО4, исковые требования ФИО2 не признала, обратилась в суд с встречным иском. В обоснование возражений на иск ФИО2 указала, что она проживает в 

<

данные изъяты> и является собственником квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>. Осенью 2022 г. она выставила данную квартиру на продажу, но ввиду наличия задолженностей перед кредитными организациями, на квартиру были наложены обеспечительные меры. 

Осенью 2022 года к ней обратилась ее знакомая ФИО1 и предложила продать квартиру по адресу: 

<

адрес>. её маме - ФИО2 за 900 000 руб. На данное предложение она ответила отказом, пояснив, что в настоящее время в отношении ее квартиры установлены ограничения в виде запрета регистрационных действий, решается вопрос об обращении в суд о признании ее банкротом. ФИО1 попросила войти в её положение, предоставить квартиру её маме ФИО2 для проживания, так как та уже продала свой дом и ей негде жить, а все остальное, в том числе, вопрос о цене квартиры и заключении договора купли-продажи, они могут решить позже. 

Она согласилась пустить проживать в свою квартиру ФИО2 с условием, что она будет оплачивать все жилищно-коммунальные услуги, но пояснила, что оформить договор купли-продажи квартиры она сможет только после окончания процедуры банкротства, в случае если квартира останется в ее собственности, и за цену, которая будет соответствовать моменту продажи квартиры. 

В последующем по просьбе ФИО1, с целью успокоения ФИО2, она, находясь у себя в квартире 

<

адрес>, написала расписку от 29.11.2022 о намерении продать свою квартиру ФИО2 за 900 000 руб. по истечении прохождения процедуры банкротства, занимавшей 5-7 месяцев, фактически до 29.06.2023. Но перед написанием и направлением данной расписки в адрес ФИО2 она консультировалась с юристами и они ее заверили, что данная расписка не влечет никакой обязанности совершения сделки с ФИО2 После этого она направила данную расписку ФИО2, но пояснила ФИО1, что если останется собственником квартиры после банкротства, то цена квартиры будет соответствовать её рыночной стоимости на момент оформления договора купли-продажи, а не составлять 900 000 руб., как указано в расписке. По просьбе ФИО1 она позвонила ФИО2

В августе 2023 года ей звонила ФИО1 и её дочь Свидетель №1. В ходе разговора с ними она вновь проговорила, что в отношении нее процедура банкротства еще не окончена, и продавать квартиру, если она останется в ее собственности, она будет по рыночной цене, а не за 900 000 руб. 

19.09.2023 Арбитражный суд Свердловской области, рассмотрев дело №А60-3846/2023 о признании ее банкротом, определил: 

«1.Завершить процедуру реализации имущества в отношении ФИО3 

<

данные изъяты>. 

2. Освободить ФИО3 от дальнейшего исполнения обязательств в соответствии с пунктами 3, 4 статьи 213.28 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»…»

В сентябре 2023 года в ходе разговора с ФИО1 она сообщила, что процедура банкротства в отношении нее закончена и она готова продать им квартиру, но за рыночную стоимость, так как цены сильно поменялись и она сама остается без жилья, а за 900 000 руб., которые они предлагали, она ничего не сможет себе приобрести. 

В ответ на это ФИО1 сказала, что у них есть расписка, являющаяся предварительным договором, и они по суду заставят меня продать им квартиру за 900 000 руб. 

Однако никакой предварительный договор купли-продажи квартиры между ней и ФИО2 не подписывался. С ФИО2 условия сделки не обсуждались. Расписку от 29.11.2022 она написала и направила в адрес ФИО2 только по просьбе ФИО1, без намерения в будущем продать ФИО2 свою квартиру за 900 000 руб., о чем многократно говорила ФИО1

ФИО2 при написании ею указанной расписки, не присутствовала и вообще не согласовывала с ней продажу квартиры, на тех или иных условиях. 

Согласно ст. 420 ГК РФ Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей 

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (п. 1 ст. 421 ГК РФ). 

Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства (п. 3 ст. 425 ГК РФ). 

Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В силу толкования норм ст. ст. 420, 421, 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, расписка от 29.11.2022 не является предварительным договором купли-продажи, так как не соответствует установленной форме для договора купли-продажи; в ней не отражены все необходимые условия как в договоре: нет характеристик объекта недвижимости, кадастрового номера объекта; нет данных ФИО2 (даты и места рождения, паспортных данных, места регистрации); она не содержит сведений о порядке, сроках и размерах платежей и их видах (наличные или безналичный расчет), не содержит подписи обеих сторон, и в адрес ФИО3 с подписью ФИО2 расписка не возвращалась, как и не давался ответ о её принятии. 

Данная квартира является ее единственным жильем и она в ближайшее время намерена вернуться для постоянного проживания в г. Алапаевск Свердловской области и вселиться в нее. 

Даже если предположить, что расписка от 29.11.2022 является предварительным договором купли-продажи, то основной договор купли-продажи подлежал в рассматриваемом случае заключению до 29.06.2023, после чего, в силу пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, предварительный договор прекратил свое действие в связи с истечением определенного в нем срока, так как никто из сторон в этот период не направил другой стороне предложение заключить этот договор с наличием реальной возможности заключить договор до указанного срока. 

Надлежащих и допустимых доказательств, подтверждающих, что какая-либо из сторон предпринимала меры, направленные на заключение основного договора купли-продажи в соответствии с условиями предварительного договора (направляла проект договора, предложение явиться в МФЦ для его подписания и передачи в орган регистрации и т.п.), в материалы дела не представлено, ввиду отсутствия таковых. 

С учетом указанных обстоятельств, ФИО3 полагала, что обязательства сторон, предусмотренные предварительным договором купли-продажи, прекращены 29.06.2023, в связи с тем, что до момента истечения срока, определенного для заключения основного договора ни одна из сторон не выразила намерения заключить договор. 

Оснований для понуждения ФИО3 к заключению договора купли-продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: 

<

адрес>, не имеется.

С учетом изложенного ФИО3 обратилась к ФИО2 со встречным иском, в котором она просит признать не заключенным предварительный договор купли – продажи квартиры по адресу: 

<

адрес> в виде расписки от 29.11.2022 между ФИО3 и ФИО2. 

Также в качестве встречных исковых требований ФИО3 заявлено о выселении ФИО2 из принадлежащей ей квартиры по адресу: 

<

адрес>, поскольку в нарушение требований ст. 35, 30 Жилищного кодекса РФ, она занимает чужое жилое помещение без каких-либо оснований, выехать из квартиры отказывается, чем нарушает ее права как собственника недвижимого имущества. 

Суд, с согласия лиц, явившихся в судебное заседание, определил рассмотреть дело при данной явке. 

Свидетель ФИО1 – дочь ФИО2, опрошенная в судебном заседании, пояснила, что с ФИО3 она знакома давно, у них были прекрасные отношения, они дружили с детства. Когда они решили купить маме квартиру, риелтор, который продавал мамин дом, предложил им посмотреть квартиру 

<

адрес>. Квартира им понравилась, и они решили ее покупать для мамы. Потом из объявления 

<

данные изъяты> они узнали, что квартиру продает их хорошая знакомая ФИО3 ФИО3 предложила им отказаться от риэлтора, сказав, что скинет 50 тысяч и продаст квартиру за 900 000,00 руб. Они согласились. В октябре 2022 г. после продажи дома встал вопрос о переезде матери в квартиру, однако от ФИО3 им стало известно, что квартира находится под арестом и совершить сделку в октябре 2022 г. невозможно, хотя деньги от продажи дома у них были в наличии и ФИО2 была готова подписать договор. ФИО3 говорила, что через 3 - 4 месяца арест с квартиры будет снят, заверила их, что по завершению в отношении нее процедуры банкротства, она продаст им квартиру за 900 000,00 руб., а пока предложила матери заехать и обживаться в квартире, делать ремонт. С ней и с ее матерью ФИО3 общалась по телефону и в 

<

данные изъяты>. О том, что квартиру будет покупать ФИО2, ответчик знала. Чтобы успокоить маму и заверить ее в скорой продаже квартиры ФИО3 сама предложила написать ей расписку. Эту расписку ФИО3 направила ФИО2 по почте. До сентября 2023 г. ФИО3 в телефонных разговорах говорила, что продаст квартиру, но не выходила на сделку, так как процедура банкротства еще не была завершена, однако потом она отказалась от сделки. ФИО3 не раз общалась с мамой по телефону и заверяла ее, что продаст квартиру за 900 000,00 руб. Деньги у них были, они готовы были заключить сделку в любое время. И расписку ФИО3 предложила написать для мамы сама. 

Свидетель Свидетель №1, опрощенная в судебном заседании, пояснила, что ФИО3 они знают давно, договорились с ней о продаже ее квартиры бабушке ФИО2 по цене 900 000,00 руб. На сайте продаж эта квартира была выставлена за 950 000,00 руб., потом мама поговорила с ФИО3 и она скинула цену до 900 000,00 руб. Они долго не могли оформить сделку, а потом ФИО3 сказала, что не будет продавать квартиру по такой стоимости. Сначала, когда бабушка заехала в квартиру, ФИО3 созванивалась с ней два или три раза, успокаивала, что от сделки не отказывается, просила не переживать. ФИО3 сама написала расписку о том, что продаст квартиру бабушке. А в октябре 2023 г. сказала, что ее расписка не имеет никакой силы и отказалась совершать сделку.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле и их представителей, свидетелей, заключение прокурора Красноперовой И.Г., полагавшей в удовлетворении иска ФИО3 о выселении ФИО2 из жилого помещения отказать, так как имеются основания для удовлетворения исковых требований ФИО2 о признании предварительного договора купли-продажи заключенным и понуждении ФИО3 к заключению основного договора, изучив письменные доказательства по делу, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно (п. 3). Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (п. 4).

Как указано в п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей.

В соответствии с п. 2 ст. 166 ГК РФ сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

Согласно п. 5 ст. 166 ГК заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Согласно ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. 

Аналогично, п. 3 ст. 432 ГК РФ запрещает стороне, принявшей от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившей действие договора, требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (п. 3 ст. 1 ГК РФ).

В соответствии со статей 550 Гражданского кодекса договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Согласно статье 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, ответчик по первоначальному иску ФИО3 является собственником квартиры с кадастровым номером №, расположенной по адресу: 

<

адрес>, площадью 

<

данные изъяты>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (л.д. 31-33).

Ответчиком ФИО3 не оспаривается то обстоятельство, что осенью 2022 г. она имела намерение продать данное жилое помещение, выставив объявление о его продаже в сети «Интернет». В это же время (осенью 2022 г.) к ней обратилась ее знакомая ФИО1 и предложила продать принадлежащую ей квартиру её маме - ФИО2 за 900 000 руб.

Сделка купли-продажи совершена не была, так как в отношении квартиры ФИО3 были наложены запреты на совершение регистрационных действий, в связи с наличием неисполненных ответчиком долговых обязательств. 

Из объяснений сторон и материалов дела следует, что по договоренности с ФИО3 ФИО2 в октябре 2022 г. заехала в квартиру по адресу: 

<

адрес> с целью проживания в ней. При этом договор аренды (коммерческого найма) или иное соглашение о временном пользовании данным жилым помещением между сторонами не заключался, так как стороны договорились о продаже данной квартире истцу.

Доводы истца ФИО2 о достижении между ней и ФИО3 договоренности о заключении сделки купли-продажи данной квартиры подтверждаются распиской ФИО3 от 29.11.2022, представленной в материалы дела. 

В расписке указано следующее: «Я, ФИО3, 

<

данные изъяты>, обязуюсь продать квартиру, находящуюся по адресу 

<

адрес> за 900 тыс. рублей ФИО2 по истечению прохождения процедуры банкротства (списание долга), которая займет от 6 до 7 месяцев и с квартиры будет снят арест» (л.д. 77) 

ФИО3 не оспаривается, что данная расписка составлена ею собственноручно, и направлена посредством почтовой связи ФИО2(л.д. 78).

ФИО2 проставила свою подпись в расписке при ее получении, тем самым согласовав условия передачи квартиры в ее собственность и выразив намерение исполнить данную сделку. 

Расписку ФИО3 от 29.11.2022 возможно признать предварительным договором купли-продажи квартиры, так как письменная форма договора сторонами соблюдена, условия, позволяющие установить предмет купли-продажи, в расписке указаны, как и условия о продажной цене квартиры – 900 000,00 руб. 

Согласно разъяснениям, данным в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (пункт 3 статьи 429 ГК РФ). Отсутствие в предварительном договоре иных существенных условий основного договора само по себе не свидетельствует о незаключенности предварительного договора... Недостающие условия могут быть дополнительно согласованы сторонами при заключении основного договора, а при возникновении разногласий подлежат установлению решением суда (пункт 5 статьи 429, статьи 445 и 446 ГК РФ).

Таким образом, доводы ФИО3 об отсутствии в расписке кадастрового номера квартиры и иных характеристик объекта недвижимости, не исключают возможности признания расписки от 29.11.2022 предварительным договором. 

Судом установлено, что расписка направлена истцу ФИО2 после согласования с ФИО3 срока и условий заключения договора купли-продажи квартиры и подтверждает волеизъявление ФИО3 на совершение данной сделки на согласованных сторонами условиях. 

При этом, действия ФИО3, которая фактически осуществила передачу квартиры в пользование ФИО2, также можно расценивать, как ее волеизъявление на заключение с ФИО2 договора купли-продажи в будущем, так как иных соглашений между ФИО3 и ФИО2(договоров аренды, найма квартиры) не заключалось. 

От передачи денежных средств ФИО3 за спорную квартиру ФИО2 не уклонялась, в заключении сделки была заинтересована, денежные средства, полученные от продажи принадлежащего ей дома по договору от 13.10.2022, были в наличии у истца (л.д. 15) и в настоящее время внесены на депозит суда. 

Из содержания переписки между ФИО1 (дочерью истца по первоначальному иску) и ФИО3 в 

<

данные изъяты> за период с июня 2023 г. по август 2023 г. также прослеживается намерение обеих сторон совершить сделку купли-продажи квартиры. 

Из объяснений истца и переписки с дочерью и внучкой истца следует, что ФИО2 и ее родственники с 2022 года по сентябрь 2023 года неоднократно направляли ФИО3 требования о заключении основного договора купли-продажи квартиры, чтобы узаконить права ФИО2 на жилое помещение, в которое она была вселена в октябре 2022 г. 

Данные обстоятельства ответчиком не опровергнуты. 

Утверждение ФИО3 о том, что составленная ею расписка от 29.11.2022, которая направлена ответчиком в адрес ФИО2, написана ею по просьбе ФИО1, без намерения в будущем продать ФИО2 квартиру за 900 000 руб. свидетельствует о признании ответчиком факта своего недобросовестного поведения, так как из содержания оформленной ею расписки у ФИО2 не возникло сомнений в том, что ФИО3 согласна со сделкой купли - продажи квартиры и намерена придерживаться ее условий, а именно, продать квартиру ФИО2 за 900 000,00 руб. по истечению прохождения процедуры банкротства. 

С учетом всех установленных обстоятельств, суд считает возможным признать заключенным и действительным предварительный договор купли-продажи квартиры по адресу: 

<

адрес>, между ФИО3 на стороне продавца и ФИО2 на стороне покупателя, оформленный распиской, составленной ФИО3 29.11.2022.

Признавая расписку от 29.11.2022 предварительным договором купли-продажи квартиры, суд считает возможным удовлетворить требования ФИО2 о понуждении ФИО3 к заключению основного договора купли-продажи квартиры по адресу: 

<

адрес>, по цене 900 000,00 руб. 

При этом возражения ФИО3 о прекращении обязательств по предварительному договору, в связи с окончанием срока, в который стороны должны заключить основной договор, суд считает необоснованными.

Из буквального толкования текста расписки, следует, что точный срок, в который стороны намерены заключить основной договор, в предварительном договоре сторонами не определен, так как обозначен отсылкой ФИО3 на завершение в отношении нее процедуры банкротства, которая на момент написания расписки еще не была возбуждена. Из определения Арбитражного суда Свердловской области по делу № А60-3846/2023 о завершении процедуры реализации имущества гражданина от 19.09.2023 следует, что с заявлением о признании ее несостоятельной (банкротом) ФИО3 обратилась в Арбитражный суд только 30.01.2023, в то время как расписка была оформлена ею раньше - 29.11.2022. 

При таких обстоятельствах, (поскольку конкретный срок заключения основного договора в предварительном договоре сторонами фактически не определен), с учетом положений п. 4 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, основной договор подлежал заключению между ФИО3 и ФИО2 в течение года с момента оформления и подписания сторонами расписки от 29.11.2022, то есть в срок до 29.11.2023. 

Из переписки и голосовых сообщений ФИО3 следует, что требования заключить основной договор купли-продажи квартиры со стороны покупателя квартиры ФИО2 и ее родных предъявлялись ФИО3 неоднократно, начиная с июня 2023 года. 

ФИО3 в ответах на эти требования ссылалась на невозможность заключения сделки по причине того, что процедура банкротства в отношении нее не завершена. 

С исковым заявлением о понуждении ФИО3 заключить основной договор купли-продажи квартиры ФИО2 обратилась в суд 16.11.2023, то есть до окончания годичного срока, с даты заключения предварительного договора, оформленного распиской от 29.11.2022, следовательно, положения п. 6 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации к сложившимся правоотношениям применены быть не могут. На момент обращения ФИО2 в суд обязательства, предусмотренные предварительным договором, не прекращены, так как из процессуального поведения ФИО2 явно прослеживается намерение заключить основной договор купли-продажи спорной квартиры и она требует выполнения от ФИО3 обязательств, которые она приняла на себя в предварительном договоре, оформленном распиской от 29.11.2022.

Удовлетворение первоначального иска в настоящем гражданско-правовом споре исключает удовлетворение встречных исковых требований ФИО3, предъявленных к ФИО2

Также к требованиям истца по встречному иску, которая просит признать незаключенным предварительный договор купли-продажи квартиры, оформленный ее же распиской от 29.11.2022, имеются основания применения принципа эстоппель, который означает лишение стороны в споре права в ущерб противоположной стороне ссылаться на какие-либо факты, оспаривать или отрицать их ввиду ранее ею же сделанного заявления об обратном. Иными словами, принцип эстоппель запрещает ФИО3, подписавшей расписку от 29.11.2022, ссылаться на отсутствие у нее намерения продать квартиру ФИО2 на указанных в расписке (предварительном договоре) условиях. 

Указанное правило вытекает из общих начал гражданского законодательства и является частным случаем проявления принципа добросовестности, согласно которому при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно; никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. 

В процессуально-правовом аспекте принцип эстоппель предполагает утрату лицом права ссылаться на какие-либо обстоятельства (заявлять возражения) в рамках гражданско-правового спора, если данные возражения существенно противоречат его предшествующему поведению.

Согласно п. 5 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Поэтому в удовлетворении встречных исковых требований ФИО3 о признании незаключенным предварительного договора купли-продажи квартиры, оформленного распиской от 29.11.2022, следует отказать. 

С учетом того, что иск ФИО2 о понуждении к заключению основного договора купли-продажи по адресу: 

<

адрес>, судом удовлетворен, ФИО2 вселена в квартиру в октябре 2022 г. с согласия ФИО3, встречные исковые требования ФИО3 о выселении ФИО2 из указанного жилого помещения не могут быть удовлетворены судом, ввиду недобросовестного поведения истца по встречному иску. 

Так как при обращении в суд ФИО2, как инвалид 2 группы, была освобождена от уплаты госпошлины, в соответствии с требованиями ст. 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика ФИО3 в доход местного бюджета следует взыскать государственную пошлину в сумме 600,00 руб.

С учетом изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Иск ФИО2 (

<

данные изъяты>) к ФИО3 (

<

данные изъяты>) о признании заключенным и действительным предварительного договора купли-продажи квартиры, понуждении к заключению основного договора купли-продажи квартиры, удовлетворить. 

Признать расписку ФИО3 от 29.11.2022, направленную в адрес ФИО2 посредство почтовой связи заключенным между ФИО3 на стороне продавца и ФИО2 на стороне покупателя предварительным договором купли-продажи квартиры с кадастровым номером №, расположенной по адресу: 

<

адрес>. 

Возложить на продавца ФИО3 обязанность заключить с покупателем ФИО2 основной договор купли-продажи квартиры с кадастровым номером №, расположенной по адресу: 

<

адрес>, по цене 900 000,00 руб.

Взыскать с ФИО3 в доход бюджета муниципального образования город Алапаевск государственную пошлину в сумме 600 руб. 

Обязать Управление судебного департамента в Свердловской области после совершения сделки купли-продажи квартиры с кадастровым номером №, расположенной по адресу: 

<

адрес> между ФИО3 и ФИО2, перечислить с депозитного счета Управления судебного департамента в Свердловской области ФИО3 (

<

данные изъяты>) 900 000,00 руб., внесенных на депозит 27.12.2023 по делу № 2-1399/2023 (2-97/2024), рассматриваемому Алапаевским городским судом Свердловской области.

В удовлетворении встречного иска ФИО3 к ФИО2 о признании предварительного договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес> в виде расписки от 29.11.2022, незаключенным и выселении ФИО2 из жилого помещения, отказать. 

Настоящее решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Свердловский областной суд в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме. Жалоба подается через Алапаевский городской суд Свердловской области.

Судья О.Ф. Зубарева