78RS0016-01-2025-001034-66

САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД

Рег. № 33-3604/2026

Судья: Жужгова Е.С.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Санкт-Петербург

05 февраля 2026 года

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:

председательствующего

Ильинской Л.В.

судей

ФИО1, ФИО2,

при помощнике судьи

ФИО3

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу АО "ТЭК СПб" на решение Октябрьского районного суда Санкт-Петербурга от 25 марта 2025 года по гражданскому делу № 2-1605/2025 по иску ФИО4 к АО "ТЭК СПб" об обязании заключить договор аренды.

Заслушав доклад судьи Ильинской Л.В., выслушав объяснения представителя истца – ФИО5, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителя ответчика – ФИО6, возражавшей против доводов апелляционной жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда,

УСТАНОВИЛА:

Истец ФИО4 обратился в Октябрьский районный суд Санкт-Петербурга с требованиями к ГУП "ТЭК СПб", просил обязать ответчика заключить договор аренды трех нежилых помещений со стоимостью права пользования (ставкой арендной платы) ежемесячно за все три помещения 157 884,40 руб., взыскании расходов по уплате госпошлины.

В обоснование заявленных требований указал, что является собственником нежилого помещения 9-Н, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...> на основании договора купли-продажи от 13.04.2020 с кадастровым номером 

<

...> площадью 165,1 кв.м., а также двух смежных помещений: 10-Н с кадастровым номером 

<

...> площадью 12,7 кв.м. и 11-Н с кадастровым номером 

<

...> площадью 168,к кв.м., доступ к которым осуществляется только через помещение 9-Н.

В помещении 9-Н ответчик произвел монтаж и установку индивидуального теплового пункта (ИТП), а также самовольно произвел перепланировку с возведением стен и перекрытий. Вместе с этим, ответчик перекрыл доступ в два смежных помещения 10-Н и 11-Н.

Ответчик беспрепятственно и самовольно пользуется помещениями истца, чем причиняет убытки, связанные с невозможностью реализации права собственности и свободного распоряжения имуществом, в том числе получении экономической выгоды, имеет незаконный и беспрепятственный доступ к фактически размещенному оборудованию в помещении собственника.

В отсутствие договора аренды ответчик фактически сберегает расходы, которые ему пришлось бы понести на использование недвижимости при размещении в нем оборудования для извлечения прибыли при осуществлении хозяйственной деятельности.

На предложение истца о заключении договора аренды ответчик ответил отказом.

Таким, образом, по мнению истца, на стороне ответчика, образуется неосновательное обогащение за пользование тремя подвальными помещениями, что является основанием для понуждения ответчика к заключению договора аренды.

На основании протокольного определения от 04.03.2025, произведена процессуальная замена ответчика ГУП "ТЭК СПб", ИНН 

<

***>, на ответчика АО "ТЭК СПб", ИНН 

<

***> (л.д. 152).

Решением Октябрьского районного суда г. Санкт-Петербурга от 25.03.2025 в удовлетворении исковых требований ФИО4 отказано.

Не согласившись с указанным решением, истец ФИО4 подал апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить, исковые требования удовлетворить в полном объеме, ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела.

Изучив материалы дела, обсудив вопрос о возможности рассмотрения дела в отсутствие сторон, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, выслушав объяснения представителя истца – ФИО5 поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителя ответчика – ФИО6, возражавшей против удовлетворения апелляционной жалобы, проверив материалы дела по правилам пункта 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, ФИО4 на основании договора купли-продажи от 13.04.2020 является собственником нежилых помещений 2-Н, 7-Н, 8-Н, 9-Н, 10-Н, 11-Н, 13Н в доме 

<

...> в Санкт-Петербурге.

Из справки ООО «УК «ПЕТЕРГОФ» следует, что в 2008 году в рамках программы 

<

...> Согласно заключению экспертизы проведенной в рамках дела, было установлено, что смонтированное в индивидуальных тепловых пунктах оборудование соответствует проектно-технической документации и не соответствует требованиям СП 41-101-95, а проект УУТЭ и смонтированный узел не отвечает действующим требованиям постановления Правительства РФ от 18.11.2013 № 1034 «О коммерческом учете тепловой энергии, теплоносителя».

Из договора № 18/ТС-22 от 30.12.2022 на выполнение строительно-монтажных работ по реконструкции тепловых сетей от групповой котельной по адресу 

<

...> следует, что тепловые сети по спорному адресу размещены с 1963 года и предназначены для присоединения теплопотребляющих установок здания, для преобразования параметров теплоносителя и распределения его по видам тепловой нагрузки (л.д. 68, 78)

Арбитражным судом г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области было рассмотрено дело № А56-81513/2020 о признании общедомовым имуществом индивидуальных тепловых пунктов (далее – ИТП), узлов учета тепловой энергии (далее – УУТЭ), расположенных по адресам: г. Санкт-Петербург, 

<

...> - об обязании ООО «Центральный» подписать акты о приеме-передаче ИТП и УУТЭ и взыскании неосновательного обогащения за пользование оборудованием.

Решением суда установлено, что основания для признания ИТП и УУТЭ общедомовым имуществом и для обязания ответчика подписать акты о приеме-передаче оборудования отсутствуют, на основании заключения эксперта, что смонтированное в индивидуальных тепловых пунктах оборудование соответствует проектно-технической документации и не соответствует требованиям СП 41-101-95 «Проектирование тепловых пунктов», а проект УУТЭ и смонтированный узел не отвечает действующим требованиям постановления Правительства РФ от 18.11.2013 № 1034 «О коммерческом учете тепловой энергии, теплоносителя»: смонтированное оборудование ИТП необходимо привести в соответствие с проектно-технической документацией, внести необходимые изменения в схему ИТП. ИТП находятся в рабочем состоянии и могут эксплуатироваться после устранения замечаний, выявленных в результате осмотра, в отношении УУТЭ, смонтированных по адресам: 

<

...> использование возможно после получения актов допуска в эксплуатацию, а УУТЭ, смонтированные по адресам: 

<

...>, не могут использоваться для взаиморасчетов между организациям, так как срок поверки основного оборудования просрочен и в виду существенности обнаруженных отклонений оборудования, установлено, что выявленные несоответствия (отклонения) оборудования проектно-технической документации являются существенными и влияют на работоспособность оборудования; в совокупности не отвечает требованиям эксплуатации теплопотребляющих установок. В соответствии с решением суда данные ИТП были оставлены на балансе ГУП «Топливно-энергетический комплекс Санкт-Петербурга".

Решением Арбитражного суда г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу № А56-21644/2022 установлено, что спорное имущество не выполняет функций общего имущества многоквартирного дома и является непригодным для такого использования, что исключает возложение на ответчика, представляющего интересы собственников имущества многоквартирного дома, обязанности возместить ГУП «Топливно-энергетический комплекс Санкт-Петербурга" его затраты на имущество, созданное по договору ГУП «Топливно-энергетический комплекс Санкт-Петербурга" с подрядчиком.

Решением Арбитражного суда г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу № А56-128024/2023 установлено, что спорные индивидуальные тепловые пункты не приобрели статус общедомового имущества, поскольку смонтированное ИТП в виду существенности обнаруженных отклонений оборудования, и выявленных несоответствий (отклонения) оборудования проектно-технической документации являются существенными и влияют на работоспособность оборудования; в совокупности вышеуказанные ИТП не отвечают требованиям эксплуатации теплопотребляющих установок. Общедомовое имущество в силу закона принадлежит на праве общей долевой собственности только собственникам помещений в многоквартирном доме. То обстоятельство, что установка ИТП производилась за счет муниципального бюджета, в данном случае не означает, что общедомовое имущество перешло в собственность жилых и нежилых помещений МКД.

Разрешая настоящий спор, суд первой инстанции, оценив собранные по делу доказательства, исходил того, что Гражданским кодексом Российской Федерации, иными законами не установлена обязанность теплоснабжающей организации по заключению договор аренды с собственником помещений в которых размещены устройства, предназначенные для передачи и распределения тепловой энергии потребителям.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку они основаны на правильном применении приведенных норм материального права, соответствуют фактическим обстоятельствам дела и представленным сторонами доказательствам, которым дана надлежащая правовая оценка в соответствии с требованиями статьи 67 ГПК РФ, в их совокупности.

Согласно пункту 1 статьи 1102 Гражданского кодекса лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

В силу пункта 2 статьи 1105 Гражданского кодекса лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

С учетом того, что основания возникновения неосновательного обогащения могут быть различными: требование о возврате ранее исполненного при расторжении договора, требование о возврате ошибочно исполненного по договору, требование о возврате предоставленного при незаключенности договора, требование о возврате ошибочно перечисленных денежных средств при отсутствии каких-либо отношений между сторонами и т.п., распределение бремени доказывания в споре о возврате неосновательно полученного должно строиться в соответствии с особенностями оснований заявленного истцом требования.

Таким образом, должно иметь место приобретение или сбережение имущества; данное приобретение или сбережение должно быть произведено за счет другого лица и приобретение должно быть не основанным ни на законе, ни на сделке (договоре), то есть происходить неосновательно.

Недоказанность хотя бы одного из перечисленных условий является основанием для отказа в удовлетворении требования о взыскании неосновательного обогащения.

В обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации 1 (2014), утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2014, отмечено, что в целях определения лица, с которого подлежит взысканию необоснованно полученное имущество, суду необходимо установить наличие самого факта неосновательного обогащения (то есть приобретения или сбережения имущества без установленных законом оснований), а также того обстоятельства, что именно это лицо, к которому предъявлен иск, является неосновательно обогатившимся лицом за счет лица, обратившегося с требованием о взыскании неосновательного обогащения.

В соответствии Типовой инструкцией по технической эксплуатации тепловых сетей систем коммунального теплоснабжения, утвержденной Приказом Госстроя Российской Федерации от 13.12.2000 N 285, Федеральным законом от 27.07.2010 N 190-ФЗ "О теплоснабжении" (далее - ФЗ N 190) тепловая сеть - совокупность устройств, предназначенных для передачи и распределения тепловой энергии потребителям.

Согласно пункту 3 статьи 2 Закона N 190-ФЗ источник тепловой энергии - устройство, предназначенное для производства тепловой энергии.

На основании пункта 5 статьи 2 Закона N 190-ФЗ тепловая сеть - совокупность устройств (включая центральные тепловые пункты, насосные станции), предназначенных для передачи тепловой энергии, теплоносителя от источников тепловой энергии до теплопотребляющих установок.

В силу абзаца 10 пункта 3 Правил коммерческого учета тепловой энергии, теплоносителя, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 18 ноября 2013 года N 1034 индивидуальным тепловым пунктом является комплекс устройств для присоединения теплопотребляющей установки к тепловой сети, преобразования параметров теплоносителя и распределения его по видам тепловой нагрузки для одного здания, строения или сооружения, таким образом ИТП является элементом тепловой сети.

В соответствии с частью 5 статьи 13 Федерального закона от 23.11.2009 N 261-ФЗ "Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 261-ФЗ) собственники помещений в многоквартирных домах, введенных в эксплуатацию на день вступления в силу названного закона обязаны обеспечить оснащение таких домов приборами учета используемых воды, тепловой энергии, электрической энергии, а также ввод установленных приборов учета в эксплуатацию. При этом многоквартирные дома в указанный срок должны быть оснащены коллективными (общедомовыми) приборами учета используемых воды, тепловой энергии, электрической энергии, а также индивидуальными и общими (для коммунальной квартиры) приборами учета используемых воды, электрической энергии.

Согласно части 12 статьи 13 Закона N 261-ФЗ лицо, не исполнившее в установленный срок обязанности по оснащению данных объектов приборами учета используемых энергетических ресурсов, должно обеспечить допуск указанных организаций к местам установки приборов учета используемых энергетических ресурсов и оплатить расходы указанных организаций на установку этих приборов учета, и не должно препятствовать вводу их в эксплуатацию. При этом граждане - собственники помещений в многоквартирных домах, не исполнившие в установленный срок обязанностей, предусмотренных частями 5 - 6.1 и 8 этой статьи, если это потребовало от указанных организаций совершения действий по установке приборов учета используемых энергетических ресурсов, оплачивают равными долями в течение пяти лет с даты их установки расходы указанных организаций на установку этих приборов учета при условии, что ими не выражено намерение оплатить такие расходы единовременно или с меньшим периодом рассрочки.

Факт установки Предприятием ИТП и УУТЭ в МКД 116, 142, 146, 152, 164, 168 подтвержден материалами дела и не оспаривается сторонами.

Спорные ИТП и УУТЭ Предприятие установило не в порядке исполнения требований Закона N 261-ФЗ, а во исполнение Постановления N482.

Согласно пункту 19 постановления Правительства Российской Федерации от 18.11.2013 № 1034 «О коммерческом учете тепловой энергии, теплоносителя» узлы учёта оборудуются в месте, максимально приближенном к границе балансовой принадлежности трубопроводов, с учётом реальных возможностей на объекте.

В соответствии с пунктом 2.8 СП 41-101-95. Проектирование тепловых пунктов (далее - Свод правил), индивидуальные тепловые пункты должны быть встроенными в обслуживаемые ими здания и размещаться в отдельных помещениях на первом этаже у наружных стен здания. Допускается размещать индивидуальный тепловой пункт в технических подпольях или в подвалах зданий и сооружений.

Согласно пункту 2.13 Свода правил, тепловые пункты допускается размещать в технических подвалах и подпольях жилых и общественных зданий.

АО «ТЭК СПб» установило оборудование во исполнение положений действующего законодательства в отдельном помещении, в максимально приближенном к границе балансовой принадлежности трубопроводов, с учетом реально существовавших возможностей на объекте. Транзитные сети предназначены для обеспечения объектов за пределами данного здания и не входят в состав общего имущества многоквартирного дома.

Прохождение тепловых сетей через Помещение истца не свидетельствует о пользовании ответчиком определенной площади помещения, а нахождение в нем инженерно-технического оборудования не препятствует использованию данного помещения по его прямому назначению. Факт размещения тепловых сетей с момента ввода многоквартирного дома в эксплуатацию не лишает истца права пользования, владения и распоряжения принадлежащим им имуществом.

Кроме того, приобретая помещения, истец не мог не знать о размещении спорного оборудования в одном из помещений. Указанные коммуникации не являются скрытыми, их наличие в любом объекте предполагает необходимость периодического доступа к ним обслуживающих организаций, в том числе для поддержания их в рабочем состоянии.

Учитывая изложенное, нахождение индивидуального теплового пункта в помещении не может быть расценено как фактическое использование ответчиком спорного помещения и не свидетельствует о приобретении или сбережении имущества за счет истца, то есть о возникновении на его стороне неосновательного обогащения.

В соответствии со статьей 421 ГК РФ понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с пунктами 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Из изложенного следует, что понуждение к заключению договора возможно лишь в случаях, прямо предусмотренных законом или договором.

Правила заключения договора в обязательном порядке содержатся в ст. 445 ГК РФ. Так, если иное не предусмотрено законом или договоренностью сторон, сделка должна быть акцептована одной стороной в течение 30 дней со дня получения оферты от другой стороны.

В случае когда заключение договора аренды обязательно для арендодателя в силу закона, но арендатор получает отказ на заключение договора, последний вправе обратиться в суд с соответствующим требованием. Заинтересованная сторона перед подачей заявления в суд должна направить другой стороне требование о заключении договора.

Между тем, сторонами не было достигнуто соглашение по передаче спорного помещения в аренду.

В случае отсутствия у ответчика обязанности заключить договор или отсутствия соглашения о передаче разногласий на рассмотрение суда в принятии искового заявления о понуждении заключить договор (об урегулировании разногласий) не может быть отказано. В этом случае суд рассматривает дело по существу и отказывает в иске, если в ходе процесса стороны не выразили согласия на передачу разногласий на рассмотрение суда (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора»).

Из изложенного следует, что предусмотренные законом основания для понуждения к заключению договора в рассматриваемом случае, отсутствуют.

При таких обстоятельствах, решение суда, постановленное в соответствии с установленными в суде обстоятельствами и требованиями закона, подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба, доводы которых сводятся к несогласию с выводами суда и оценкой представленных по делу доказательств, оцененных судом по правилам статьи 67 ГПК РФ, подлежат оставлению без удовлетворения, поскольку не содержит предусмотренных статьей 330 ГПК РФ оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Доводов, влияющих на законность решения и требующих дополнительной проверки, апелляционная жалоба не содержит.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Октябрьского районного суда Санкт-Петербурга от 25 марта 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО4 - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи:

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 13.03.2026.