Дело № 2-256/2025 (2-3135/2024)

УИД 70RS0001-01-2024-005613-15

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

24.03.2025 Кировский районный суд г. Томска в составе:

председательствующего Селезневой Е.А.

при секретаре Заварзиной Ю.Е.

помощник судьи Васильева А.В.,

с участием истца ФИО1 и ее представителя ФИО2, действующего на основании доверенности 70 АА 2025139 от 22.09.2024 со сроком действия два года,

представителя истцов ФИО3, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего ФИО4, ФИО5 ФИО2, действующего на основании доверенности 70 АА 2025141 от 22.09.2024 со сроком действия три года,

представителей ответчика ФИО6 ФИО7, действующего на основании доверенности 70 АА 1809961 от 12.07.2023 со сроком действия пять лет, ФИО8, действующего на основании доверенности 70 АА 1809201 от 14.04.2023 со сроком действия три года, 

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Томске гражданское дело по иску ФИО3, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего ФИО4, ФИО5, ФИО1 к ФИО6 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, признании права собственности прекращенным, признании права общей долевой собственности на недвижимое имущество, 

у с т а н о в и л:

ФИО3 действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего ФИО4, ФИО5, ФИО1 обратились в суд с иском к ФИО6 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, признании права собственности прекращенным, признании права общей долевой собственности на недвижимое имущество. В обоснование заявленных требований, ссылаясь на положения ст. 309-310, 314, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), п. 65 постановления Пленума Верховного суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указали, что 22.08.2018 между ФИО9 и ФИО6 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с которым продавец передал, а покупатель принял в собственность и взял на себя обязательство в соответствии с условиями договора оплатить недвижимое имущество: нежилое помещение, назначение: нежилое, площадь 137,7 кв.м, этаж 1, по адресу: /________/, помещение 1001, 1005, кадастровый номер /________/; нежилое помещение, назначение: нежилое, площадь 58,6 кв.м, этаж 1, по адресу: /________/, номер на поэтажном плане 1002, 1003, 1006, 1007, 1008, 1010, 1011, кадастровый номер /________/. На момент заключения договора недвижимое имущество принадлежало продавцу на праве собственности. Цена договора составляет 10600000 руб., из которых 1000000 руб. - стоимость нежилого помещения с кадастровым номером /________/ (помещение 2), 9600000 руб. - стоимость нежилого помещения с кадастровым номером /________/ (помещение 1). Оплата производится следующим образом: сумма в размере 60000 руб. оплачивается в день заключения договора, из которых 10000 руб., уплачивается за помещение 2, и 50000 руб. уплачивается за помещение 1. Сумма в размере 3540000 руб. уплачивается покупателем равными платежами по 60000 руб. ежемесячно на протяжении 59 календарных месяцев (из которых 10000 руб. уплачивается за помещение 2 и 50000 руб. - за помещение 1). Платежный период определен сторонами с 01 по 10 число каждого месяца. Первый платеж с 01.09.2018 по 10.09.2018, последний платеж с 01.07.2023 по 10.07.2023. Покупатель выплачивает суммы наличными, что подтверждается распиской продавца о том, что указанная сумма получена им, либо безналичным путем на счет продавца, по указанным в договоре реквизитам. При просрочке платежа покупатель обязуется уплатить продавцу пени в размере 0,1% от суммы платежа, подлежащего уплате за каждый день просрочки. Сумма в размере 7000000 руб. оплачивается покупателем в срок до 10.08.2023 наличными денежными средствами или безналичным путем на счет продавца, из которых 400000 руб. уплачиваются за помещение 2, и 6600000 руб. уплачивается за помещение 1. Ответчик принятое на себя обязательство не исполнил надлежащим образом, тем самым нарушил существенные условия договора. Просрочка по оплате 7000000 руб. составляет 434 дня за период с 11.08.2023 по 18.10.2024. В связи со смертью продавца 26.07.2023 права по договору купли-продажи недвижимого имущества от 22.08.2018 перешли его наследникам: супруге ФИО3 в размере 2/5 долей, в том числе 1/5 доли ввиду отказа от наследства в ее пользу ФИО10, сыну ФИО4 в размере 1/5 доли, сыну ФИО5 в размере 1/5 доли, дочери ФИО1 в размере 1/5 доли. Требование о расторжении договора купли-продажи недвижимости направлены ответчику 03.10.2024, оставлено ответчиком без ответа. С учетом уточнений просят расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от 22.08.2018, заключенный между ФИО9 и ФИО6; признать прекращенным право собственности ФИО6 на нежилые помещения: площадью 137,7 кв.м., этаж 1, пом. 1001, пом. 1005 (кадастровый номер /________/); площадью 58,6 кв.м., этаж 1, номера на поэтажном плане 1002, 1003, 1006, 1007, 1008, 1010, 1011 (кадастровый номер 70:21:0200022:4628), расположенные по адресу: /________/; взыскать с ФИО6 неосновательное обогащение в натуре в виде нежилых помещений: площадью 137,7 кв.м., этаж 1, пом. 1001, пом. 1005 (кадастровый номер /________/); площадью 58,6 кв.м., этаж 1, номера на поэтажном плане 1002, 1003, 1006, 1007, 1008, 1010, 1011 (кадастровый номер /________/), расположенных по адресу: Томская /________/; признать право общей долевой собственности на нежилые помещения: площадью 137,7 кв.м., этаж 1, пом. 1001, пом. 1005 (кадастровый номер /________/); площадью 58,6 кв.м., этаж 1, номера на поэтажном плане 1002, 1003, 1006, 1007, 1008, 1010, 1011 (кадастровый номер /________/), расположенные по адресу: /________/, за ФИО3 в размере 2/5 доли, ФИО4 в размере 1/5 доли, ФИО5 в размере 1/5 доли, ФИО1 в размере 1/5 доли; обязать ФИО6 передать ФИО3, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего ФИО4, ФИО5, ФИО1 нежилые помещения: площадью 137,7 кв.м., этаж 1, пом. 1001, пом. 1005 (кадастровый номер /________/); площадью 58,6 кв.м., этаж 1, номера на поэтажном плане 1002, 1003, 1006, 1007, 1008, 1010, 1011 (кадастровый номер /________/), расположенные по адресу: Томская /________/; взыскать расходы по уплате государственной пошлины в пользу ФИО3, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего ФИО4, в размере 48989,10 руб., в пользу ФИО5 в размере 16329,70 руб., в пользу ФИО1 в размере 16329,70 руб.

Определением Кировского районного суда г. Томска от 24.03.2025 производство по делу прекращено в части требований о взыскании с ФИО6 неосновательного обогащения в натуре в виде нежилых помещений: площадью 137,7 кв.м., этаж 1, пом. 1001, пом. 1005 (кадастровый номер /________/); площадью 58,6 кв.м., этаж 1, номера на поэтажном плане 1002, 1003, 1006, 1007, 1008, 1010, 1011 (кадастровый номер 70:21:0200022:4628), расположенных по адресу: Томская область, /________/, в связи с отказом истцов от указанных требований. 

В судебном заседании истец ФИО1 исковые требования поддержала по изложенным в иске основаниям, указала, что она, а также ФИО3 неоднократно обращались к представителю ответчика ФИО7 (отцу ФИО6) с требованием об оплате по договору купли-продажи от 22.08.2022, на что он давал лишь обещания об оплате, однако до настоящего времени оплата по договору не произведена. После предъявления иска на ее счет дважды поступила сумма в размере 89000 руб., первый раз – от неизвестного ей лица, второй раз – от ответчика. Данные суммы она не возвращала до окончания судебного разбирательства, готова вернуть ответчику в любой момент.

Истцы ФИО3 действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего ФИО4, ФИО5, в судебное заседание не явились, об уважительности причин неявки суду не сообщили, направили в суд своего представителя ФИО2

Представитель истцов ФИО2, действующий на основании доверенности 70 АА 2025139 от 22.09.2024 со сроком действия два года (от имени ФИО1) и 70 АА 2025141 от 22.09.2024 со сроком действия три года (от имени ФИО3, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего ФИО4, ФИО5), исковые требования поддержал по основаниям, приведенным в исковом заявлении и заявлении об уточнении изменении исковых требований. Пояснил, что по договору оплачено 3600000 руб., то есть менее половины стоимости спорного недвижимого имущества, что является существенным нарушением условий договора, поскольку истцы как наследники умершего продавца в значительной мере лишаются того, на что рассчитывал продавец при заключении договора. В адрес ответчика направлено уведомление о расторжении договора ввиду существенных нарушений его условий, а именно в связи с неоплатой. Однако никаких мер по исполнению обязательств не предпринималось. Совершение ответчиком действий по частичной оплате договора после возбуждения гражданского дела не свидетельствует об исполнении обязательств по договору, направлено на создание видимости по исполнению обязательств. Договором предусмотрена единая оплата двух помещений, которые продавались единым имущественным комплексом, помещение меньшей площадью является обслуживающим помещением по отношению к помещению большей площадью, самостоятельного целевого назначения не имеет.

Ответчик ФИО6, извещенная о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, направила в суд своих представителей ФИО7, ФИО8, которые исковые требования не признали по основаниям, изложенным в письменных возражениях на иск, пояснили, что наследники выбрали право требования с ответчика денежных средств в размере 7000000 руб., о чем нотариусом выдано свидетельство о праве на наследство по закону. ФИО6 намерена исполнять обязательства по договору купли-продажи. Полагают, что за помещение площадью 58,6 кв.м оплата произведена в полном объеме, данное помещение является самостоятельным объектом по договору, в договоре купли-продажи определена цена и порядок расчетов за каждое помещение отдельно, в связи с чем оснований для расторжения договора в части помещения площадью 58,6 кв.м не имеется. 

Третье лицо ОСП по Кировскому району г. Томска УФССП России по Томской области в судебное заседание своего представителя не направило, возражений относительно завяленных требований суду не представило.

Выслушав истца ФИО1, представителей сторон, изучив представленные в материалы дела доказательства, определив на основании ст. 167 ГПК РФ о рассмотрении дела в отсутствие неявившихся лиц, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению.

В силу положений статей 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательств и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

На основании ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности могут возникать из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В силу п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора.

Договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (ст. 422 ГК РФ).

На основании п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

На основании п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации. 

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Из содержания п. 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27 декабря 2017 года, следует, что неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи.

В силу толкования, содержащегося в п. 65 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее. Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п. 3 ст. 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ. В силу п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно ст. 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Таким образом, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является недоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.

Судом установлено и следует из материалов дела, что 22.08.2018 между ФИО9 и ФИО6 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого продавец обязуется передать, а покупатель принять в собственность и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора следующее имущество: нежилое помещение, назначение: нежилое, площадь 137,7 кв. м, этаж 1, по адресу: /________/, пом. 1001, 1005, кадастровый номер /________/; нежилое помещение, назначение: нежилое, площадь 58,6 кв.м, этаж 1, по адресу: Томская область, /________/, номера на поэтажном плате 1002, 1003, 1006, 1007, 1008, 1010, 1011, кадастровый номер /________/ (п. 1.1 договора).

Согласно п. 2.1 договора цена недвижимого имущества определена сторонами и составляет 10600000 руб., из которых 1000000 руб. - стоимость нежилого помещения с кадастровым номером /________/ (площадь 58,6 кв.м), 9600000 руб. – стоимость нежилого помещения с кадастровым номером /________/ (площадь 137,7 кв.м). Цена окончательная и изменению не подлежит.

Пунктом 2.2 договора стороны определили порядок оплаты по договору, согласно которому сумма в размере 60000 руб. оплачивается в день заключения настоящего договора, из которых 10000 руб. уплачивается за нежилое помещение с кадастровым номером /________/ (площадь 58,6 кв.м), и 50000 руб. уплачиваются за нежилое помещение с кадастровым номером /________/ (площадь 137,7 кв.м) (пп. 2.1.1 договора).

Сумма в размере 3540000 руб. уплачивается покупателем продавцу равными платежами по 60000 руб. ежемесячно на протяжении 59 календарных месяцев (из которых 10000 руб. уплачивается за нежилое помещение с кадастровым номером /________/ (площадь 58,6 кв.м), и 50000 руб. уплачивается за нежилое помещение с кадастровым номером /________/ (площадь 137,7 кв.м). Платежный период определен сторонами с 01 по 10 число каждого месяца. Первый платеж с 01.09.2018 по 10.09.2018. Последний платеж с 01.07.2013 по 10.07.2018. Покупатель выплачивает указанную сумму наличными продавцу, что подтверждается распиской продавца о том, что указанная сумма получена им, либо безналичным путем на счет продавца ФИО9 При просрочке платежа покупатель обязуется уплатить продавцу пени в размере 0,1% от суммы платежа, подлежащего уплате за каждый день просрочки (пп. 2.2.2 договора).

Сумма в размере 7000000 руб. оплачивается покупателем продавцу в срок до 10.08.2023 наличными денежными средствами или безналичным путем, из которых 400000 руб. уплачивается за нежилое помещение с кадастровым номером /________/ (площадь 58,6 кв.м) и 6600000 руб. уплачиваются за нежилое помещение с кадастровым номером /________/ (площадь 137,7 кв.м) (пп. 2.2.3 договора).

По условиям договора продавец вправе требовать расторжения настоящего договора в одностороннем порядке в случае нарушения сроков оплаты в соответствии с п. 2.2 договора более, чем на 30 календарных дней. В случае расторжения договора купли-продажи по основаниям, указанным в п. 3.11 договора, суммы, выплаченные покупателем на момент расторжения в соответствии с пп. 2.2.1 и 2.2.2 договора, не подлежат возврату покупателю, а остаются у продавца в качестве оплаты за пользование недвижимым имуществом (пп. 3.11, 3.12 договора).

В соответствии с п. 3.13 договора продавец обязуется возместить покупателю стоимость неотделимых улучшений, произведенных им к моменту расторжения настоящего договора, согласно документам, подтверждающим расходы, но в сумме, не превышающей 1000000 руб.

Нежилые помещения приняты покупателем, договор зарегистрирован в управлении Федеральной службы государственной регистраций, кадастра и картографии по Томской области 17.10.2018.

Право собственности ответчика ФИО6 на спорное недвижимое имущество зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости.

26.07.2023 ФИО9 умер, что подтверждается свидетельством о смерти /________/, выданным 28/________/ Отделом ЗАГС города Томска и Томского района Департамента ЗАГС Томской области.

На основании ст. 1110 ГК РФ при наследовании имущество умершего (наследство, наследственное имущество) переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства, то есть в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент, если из правил настоящего Кодекса не следует иное.

В силу ст. 1111 ГК РФ наследование осуществляется по завещанию и по закону.

Из свидетельства о праве на наследство по закону от 25.06.2024 № 70АА 1998875 следует, что наследниками умершего ФИО9 являются супруга ФИО3, которой принадлежит 2/5 долей, в том числе 1/5 доля ввиду отказа в ее пользу наследника по закону ФИО10; сын ФИО4, которому принадлежит 1/5 доля, сын ФИО5, которому принадлежит 1/5 доля, дочь ФИО1 (свидетельство о праве на наследство по закону от 05.07.2024 № 70АА 1962632), которой принадлежит 1/5 доля наследственного имущества, которое состоит в том числе из прав по договору купли-продажи недвижимого имущества от 22.08.2018, в том числе право требования выплат денежной суммы в размере 7000000 руб., а также пени в соответствии с условиями указанного договора, права снятия регистрационного обременения (залог в силу закона). Свидетельства подтверждают возникновение права общей долевой собственности на денежную сумму, не оплаченную по договору от 22.08.2018.

Таким образом, истцы ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО1 в силу закона являются наследниками имущества, а также имущественных прав и обязанностей умершего ФИО9, на основании статей 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к ним, как правопреемникам.

Сторона ответчика, возражая против исковых требований, указала, что обязательства по оплате помещения площадью 58,6 кв.м исполнены надлежащим образом, в подтверждение указанного довода представлены расписки на сумму 60000 руб. за период с 10.10.2018 по 10.07.2023 (58 платежей) на общую сумму 3480000 руб. Также указали, что один платеж в размере 60000 руб. произведен в день заключения договора в соответствии с его условиями, один платеж в размере 60000 руб. произведен после смерти ФИО9 наличными средствами ФИО3 без оформления расписки. 

В ходе разрешения настоящего спора сторонами не оспаривалось исполнение ответчиком ФИО6 обязательств по оплате ежемесячных платежей в общей сумме 3600000 руб., в том числе внесение платежа в размере 60000 руб. в августе 2023 года, после смерти ФИО9

В соответствии с ч. 2 ст. 68 ГПК РФ признание стороной обстоятельств, на которых другая сторона основывает свои требования или возражения, освобождает последнюю от необходимости дальнейшего доказывания этих обстоятельств.

Таким образом, ответчиком по договору от 22.08.2018 исполнено обязательство по оплате недвижимого имущества на общую сумму 3600000 руб.

Истец, поддерживая исковые требования, пояснила, что с августа 2023 года до принятия судом к производству настоящего иска от ФИО6 не поступало денежных средств в счет исполнения обязательств по договору от 22.08.2018, что сторонами также не оспаривалось, подтверждено перепиской в мессенджере «WhatsApp», уведомлением о расторжении договора от 22.08.2018.

Таким образом, обязательство по внесению на расчетный счет продавца денежных средств в размере 7000000 руб. в качестве оплаты стоимости нежилых помещений по договору купли-продажи от 22.08.2018 покупатель ФИО6 не исполнила, данное обстоятельство сторонами не оспаривалось, подтверждено материалами дела.

В ходе разрешения спора стороной ответчика не оспаривался факт осведомленности о смерти продавца и, как следствие, о перемене лиц в обязательстве в порядке универсального правопреемства, при этом с сентября 2023 года по октябрь 2024 года (обращение с настоящим иском в суд) обязанность по внесению платежей в счет оплаты спорного имущества ответчик не исполняла, доказательств обратного суду в порядке ст. 56 ГПК РФ не представлено.

В соответствии с п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Таким образом, спор о расторжении договора может быть рассмотрен по существу только в случае предоставления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных п. 2 ст. 452 ГК РФ. 

03.10.2024 в адрес ответчика направлена претензия и соглашение о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от 22.08.2018, в которой содержится требование о расторжении договора купли-продажи от 22.08.2018 и освобождении занимаемого помещения. Претензия ответчиком оставлена без исполнения, ответчик обязательство по внесению денежных средств в размере 7000000 руб. не исполнила, помещение не освободила.

Определяя существенность нарушения, допущенного покупателем, суд исходит из установленного обстоятельства о том, что продавец (его наследники) не получил большую часть определенной условиями договора денежной суммы за проданное имущество в размере 7000000 руб., а потому с очевидностью лишились того, на что продавец вправе был рассчитывать при заключении договора.

Поскольку, в данном случае сумма произведенного ответчиком платежа по договору составила 3600000 руб., что составляет 34 % стоимости недвижимого имущества, данное обстоятельство позволяет квалифицировать действия ответчика в качестве существенного нарушения условий договора купли-продажи.

При таких обстоятельствах, учитывая е нормы права, регулирующие спорные правоотношения, разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации и оценивая применительно к ним установленные фактические обстоятельства дела, а также собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что поскольку оплата по договору купли-продажи от 22.08.2018 покупателем произведена не в полном объеме, что является существенным нарушением условий договора, то исковые требования истцов о расторжении договора купли-продажи, предъявленные к ответчику, не исполнившему обязательство, являются законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В данном случае требования истца о расторжении договора основаны на законе, заявлены наследниками продавца к покупателю, не исполнившему условия договора по оплате стоимости нежилого помещения. В связи с чем, договор купли-продажи от 22.08.2018 подлежит расторжению в соответствии со ст. 450 ГК РФ, а недвижимое имущество подлежит возврату продавцу (его правопреемникам). 

Довод стороны ответчика о том, что договор подлежит частичному расторжению, поскольку оплата помещения площадью 58,6 кв.м произведена в полном объеме, суд находит несостоятельным исходя из следующего.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Из условий договора следует, что продавец вправе требовать расторжения договора в одностороннем порядке в случае нарушения сроков оплаты более чем на 30 календарных дней (п. 3.11 договора от 22.08.2018), таким образом, условиями договора не предусмотрено частичное расторжение договора. В разделе «Цена недвижимого имущества. Сроки и порядок расчетов» указана единая цена за объект недвижимости в размере 10600000 руб., условия по определению суммы платежа за каждый объект недвижимости не свидетельствуют о возможности оплаты только за один объект. Суду в нарушение ст. 56 ГПК РФ не представлено дополнительного соглашения об изменении условий договора купли-продажи от 22.08.2018, которым предусмотрена первоначальная оплата за объект площадью 58,6 кв.м, а в последующем за объект площадью 137,7 кв.м., также не предусмотрено самостоятельное определение покупателем порядка распределения денежных средств, поступивших в счет оплаты по договору. 

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным. 

Сторона ответчика в качестве причин не оплаты по договору купли-продажи указала на то обстоятельство, что ФИО3, как наследник ФИО9, отказалась принять исполнение обязательств со стороны покупателя до вступления в наследство, при этом доказательств данного обстоятельства суду не представлено.

Более того, из представленной в материалы дела переписки сторон следует, что 13.02.2024 истцом ФИО3 стороне ответчика сообщены контактные данные нотариуса, ведущего наследственное дело, открывшегося после смерти ФИО9, после получения истцами свидетельств о праве на наследство по закону 05.05.2024 направлены копии свидетельств о наследстве, 13.05.2024 сообщены сведения о сумме, причитающейся каждому из наследников, с приведением расчетов соразмерно долям, а также банковские сообщены реквизиты для перечисления денежных средств, начиная с 27.06.2024 стороной истца стали предъявляться требования по оплате и и претензии в связи с неоплатой по договору.

Согласно ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно (пункт 3). Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4).

Статьей 10 ГК РФ установлено, что не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (п.1). В случае несоблюдения требований, предусмотренных п.1 данной статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (п. 2).

В п. 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

В силу пп. 4 п. 1 ст. 327 ГК РФ должник вправе внести причитающиеся с него деньги или ценные бумаги в депозит нотариуса, а в случаях, установленных законом, в депозит суда - если обязательство не может быть исполнено должником вследствие уклонения кредитора от принятия исполнения или иной просрочки с его стороны.

Данным правом ответчик не воспользовалась. Ссылки представителя ответчика на незнание указанной возможности не свидетельствуют о наличии у покупателя недвижимого имущества по договору от 22.08.2018 намерения по полной оплате приобретенного имущества и невозможности исполнения данной обязанности по вине наследников продавца. 

При этом суд учитывает, что стороной ответчика не представлено достаточных и достоверных доказательств наличия возможности произвести полную оплату по договору в соответствии с его условиями – до 10.08.2023 (п. 2.2.3 договора). Выписка по счету общества с ограниченной ответственностью «СИБПРОМСНАБ» таким доказательством не является, поскольку представлена за период с 01.01.2024 по 31.12.2024, то есть за период после возникновения на стороне ответчика просрочки по оплате по договору. Помимо этого, указанная выписка не содержит данных о наличии между названным обществом и его учредителем - ответчиком ФИО6 заемных обязательств, в том числе на сумму задолженности по договору купли-продажи спорного недвижимого имущества от 22.08.2018. 

Доказательств наличия объективных неустранимых препятствий по исполнению обязательств по оплате покупной цены приобретенной недвижимости в полном объеме стороной ответчика суду не представлено.

Представленные в материалы дела чеки по операциям от 25.12.2024 о переводе денежных средств ФИО3 на сумму 178400 руб., ФИО1 на сумму 89200 руб., ФИО5 на сумму 89200 руб., ФИО4 на сумму 89200 руб., а также квитанции от 10.03.2025 о переводе ФИО1 денежных средств на сумму 89200 руб., ФИО3 на сумму 178400 руб., вопреки доводам представителей ответчика, не свидетельствуют о частичном исполнении обязательств по договору в части оплаты за помещение площадью 58,6 кв.м., расположенное на 1 этаже, номера на поэтажном плане 1002, 1003, 1006, 1007, 1008, 1010, 1011 (кадастровый номер 70:21:0200022:4628), по адресу: /________/, поскольку они внесены на счет истцов после подачи настоящего иска и расцениваются судом как способ избежать последствий расторжения договора. Между тем, доказательств того, что после направленного ФИО3 уведомления о расторжении договора ответчик намеревалась исполнять обязательства по оплате по договору, суду не представлено.

Указание в свидетельствах о праве на наследство по закону, выданных истцам, права на задолженность по договору купли-продажи от 22.08.2018 в размере 7000000 руб., вопреки позиции стороны ответчика, не лишает истцов права требовать расторжения договора, поскольку в порядке универсального правопреемства к наследникам переходят все права наследодателя, в том числе право требовать расторжения договора при его существенном нарушении.

Учитывая, что ответчиком длительное время не исполнялось условие о полной оплате приобретенного недвижимого имущества, в том числе после требований об оплате по договору, предоставлении сведений о наследниках и их банковских реквизитах, истцы вправе обратиться в суд с требованиями о расторжении договора. 

Пунктом 3.12 Договора предусмотрено, что в случае расторжения договора по основаниям указанным в п. 3.11, суммы выплаченные покупателем на момент расторжения договора не подлежат возврату покупателю, а остаются у продавца в качестве оплаты за пользование недвижимым имуществом, таким образом, оплаченную по договору сумму в размере 3600000 руб., суд расценивает как плату за пользование имуществом, которая не подлежит возврату ответчику.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ.

В случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества. При этом сторона расторгнутого договора, которой было возвращено переданное ею в собственность другой стороне имущество, приобретает право собственности на это имущество производным способом (абз. 1 п. 2 ст. 218 ГК РФ) от другой стороны расторгнутого договора.

С учетом изложенного, последствием расторжения договора в данном случае будет прекращение права собственности ФИО6 на нежилое помещение, назначение: нежилое, площадь 137,7 кв. м, этаж 1 по адресу: 

<

...>, кадастровый номер /________/; нежилое помещение, назначение: нежилое, площадь 58,6 кв.м, этаж 1 по адресу: /________/, номера на поэтажном плате 1002, 1003, 1006, 1007, 1008, 1010, 1011, кадастровый номер /________/, и восстановление права общей долевой собственности ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО1 на него пропорционально долям в праве на наследственное имущество (2/5 доли - ФИО3, у остальных истцов – по 1/5 доле за каждым).

В абзаце 2 п. 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРН. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Таким образом, удовлетворение иска о расторжении договора купли-продажи и прекращении права собственности ответчика на спорные объекты недвижимости является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности ФИО6 на спорные объекты и регистрации права общей долевой собственности на них за ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО1 пропорционально долям в праве на наследственное имущество.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

исковые требования ФИО3 действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего ФИО4), ФИО5) к ФИО6 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, признании права собственности прекращенным, признании права общей долевой собственности на недвижимое имущество удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от 22.08.2018, заключенный между ФИО9 и ФИО6.

Признать прекращенным право собственности ФИО6 на нежилые помещения: площадью 137,7 кв.м., этаж 1, пом. 1001, пом. 1005 (кадастровый номер /________/); площадью 58,6 кв.м., этаж 1, номера на поэтажном плане 1002, 1003, 1006, 1007, 1008, 1010, 1011 (кадастровый номер /________/), расположенные по адресу: Томская /________/.

Признать право общей долевой собственности на нежилые помещения: площадью 137,7 кв.м., этаж 1, пом. 1001, пом. 1005 (кадастровый номер /________/); площадью 58,6 кв.м., этаж 1, номера на поэтажном плане 1002, 1003, 1006, 1007, 1008, 1010, 1011 (кадастровый номер /________/), расположенные по адресу: /________/

- ФИО3 в размере 2/5 доли;

- ФИО4 в размере 1/5 доли;

- ФИО5 в размере 1/5 доли;

- ФИО1 в размере 1/5 доли.

Обязать ФИО6 передать ФИО3, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего ФИО4, ФИО5, ФИО1 нежилые помещения: площадью 137,7 кв.м., этаж 1, пом. 1001, пом. 1005 (кадастровый номер /________/); площадью 58,6 кв.м., этаж 1, номера на поэтажном плане 1002, 1003, 1006, 1007, 1008, 1010, 1011 (кадастровый номер /________/), расположенные по адресу: Томская область, /________/.

Решение суда является основанием для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости о прекращении права собственности регистрации права собственности ФИО6 на нежилые помещения: площадью 137,7 кв.м., этаж 1, пом. 1001, пом. 1005 (кадастровый номер /________/); площадью 58,6 кв.м., этаж 1, номера на поэтажном плане 1002, 1003, 1006, 1007, 1008, 1010, 1011 (кадастровый номер 70:21:0200022:4628), расположенные по адресу: Томская /________/, регистрации права общей долевой собственности на указанные нежилые помещения ФИО3 (в размере 2/5 доли), ФИО4 (в размере 1/5 доли), ФИО5 (в размере 1/5 доли), ФИО1 (в размере 1/5 доли).

Решение суда может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в Томский областной суд через Кировский районный суд г. Томска в течение одного месяца со дня изготовления решения в мотивированном виде. 

Судья (подписано) Е.А. Селезнева

Решение принято в окончательной форме 07.04.2025