РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ года 

<

адрес>

Самарский районный суд 

<

адрес> в составе:

председательствующего судьи Коваленко О.П.,

при секретаре Бреенковой М.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ФИО1 к ФИО2 о понуждении к исполнению условий договора и обязании передать жилое помещение во владение,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО3 о понуждении к исполнению условий договора и обязании передать жилое помещение во владение, указав в заявлении, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (покупателем) и ФИО2 (продавцом) был заключен предварительный договор купли-продажи, согласно которому стороны договорились о подготовке и заключении в будущем договора купли-продажи трехкомнатной квартиры, общей площадью 86,80 кв.м., жилой- 45,80 кв.м., расположенной по адресу: 

<

адрес>. Он произвел 100% оплату указанного жилого помещения путем передачи 7 000 000 руб. ответчику наличными согласно расписке от ДД.ММ.ГГГГ. Основной договор должен был быть заключен не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Согласно п.2.5 предварительного договора вышеуказанное жилое помещение ответчик обязан был передать Продавцу в течение 3-х недель с момента заключения указанного предварительного Договора, то есть до ДД.ММ.ГГГГ. Однако Ответчик в настоящее время так и не передал ему указанную квартиру во владение и уклоняется от выполнения указанного условия. Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец просил суд обязать ответчика исполнить п.2.5 предварительного договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ и передать ему во владение указанную трехкомнатную квартиру.

Истец ФИО1 в судебном заседании иск поддержал, просил его удовлетворить. Пояснил, что ДД.ММ.ГГГГ он по предварительному договору передал ответчику денежные средства в размере 7000000 рублей за квартиру, расположенную по адресу: г. 

<

адрес>. До заключения договора квартиру он не осматривал, денежные средства в размере 4000000 рублей ему предоставил брат, 1500000 рублей – мать, а 1500000 рублей- его накопления. Кто был зарегистрирован в квартире ему неизвестно.

В судебном заседании представитель истца –ФИО4, действующий по доверенности, исковые требования поддержал.

Ответчик ФИО2 иск не признал, пояснил, что истца до судебного заседания не видел, писал расписку о получении денег ФИО5, с которым вел совместный бизнес. Деньги в сумме 7000000 рублей ему не передавались, и он их не получал. Подписи от его имени в предварительном договоре и расписке от ДД.ММ.ГГГГ не оспаривал. В этот же день ФИО5 была написана расписка о получении от ФИО2 в сумме 9000000 рублей в счет погашения задолженности ответчика, и подписано соглашение о сотрудничестве и урегулировании взаимных обязательств. Однако, никто никому денег не передавал. 

Представитель ответчика ФИО6, действующий по доверенности, просил в иске отказать, поскольку денежные средства за квартиру не передавались ответчику.

Исследовав материалы дела, выслушав стороны, представителей сторон, показания свидетелей, суд приходит к следующему. 

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (покупателем) и ФИО2 (Продавцом) был заключен предварительный договор купли-продажи, согласно которому стороны договорились о подготовке и заключении в будущем договора купли-продажи трехкомнатной квартиры, общей площадью 86,80 кв.м., жилой- 45,80 кв.м., расположенной по адресу: 

<

адрес>, принадлежащей продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи квартиры, удостоверенной нотариусом 

<

адрес> СМ. ДД.ММ.ГГГГ по реестру №. 

Из Выписки из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ указанная квартира принадлежит ФИО2, установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости в пользу ООО «Самарский ипотечно-земельный банк», деятельность которого прекращена ДД.ММ.ГГГГ в связи с его ликвидацией на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства. 

Согласно п. 1.2 предварительного договора, основной договор стороны обязуются заключить в срок до ДД.ММ.ГГГГ. В случае снятия обременений (ипотеки в т.ч.) с жилого помещения раньше указанного срока, стороны обязуются заключить основной договор в течение 5-ти дней с момента снятия такого обременения.

В соответствии с п. 2.1, 2.3, 2.4 предварительного договора цена жилого помещения составляет 7000000 рублей. Покупатель производит оплату цены жилого помещения в качестве предварительной оплаты в размере 100 % цены жилого помещения в течение трех дней с момента заключения настоящего предварительного договора. Оплата производится путем передачи наличных денежных средств покупателем продавцу, в доказательство получения денежных средств продавец передает покупателю расписку в получении денежных средств.

В силу п. 2.5 предварительного договора жилое помещение передается продавцом покупателю по передаточному акту, являющемуся неотъемлемой частью основного договора (приложение №), в течение трех недель с даты подписания настоящего предварительного договора.

В подтверждение передачи денежных средств истцом суду предоставлена расписка, согласно которой ФИО2 получил от ФИО1 денежные средства в размере 7000000 рублей в счет оплаты проданной квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>.

Ссылаясь на не исполнение ответчиком п. 2.5 предварительного договора, истец обратился в суд с иском о понуждении к исполнению условий договора и обязании передать квартиру во владение.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В силу ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Согласно пункту 4 статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Согласно ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно ст. 421 ГК РФ стороны свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (ст. 422 ГК РФ).

По смыслу приведенных норм заключение предварительного договора порождает для его сторон только обязательства по заключению в будущем основного договора, и не может повлечь перехода права собственности, а также возникновения обязательства по передаче имущества, поскольку такое обязательство по передаче имущества может возникнуть только после заключения основного договора купли-продажи недвижимого имущества в установленном законом порядке.

Соответственно, неисполнение условий предварительного договора в части передачи имущества не может расцениваться как самостоятельное основание для возложения обязанности по передаче объекта недвижимости.

При этом понуждение к заключению договора является исключением из общего правила о свободе договора, поэтому может быть применено только в том случае, когда предварительный договор является безупречным с точки зрения закона, и когда из предварительного договора безусловно вытекает обязанность стороны заключить основной договор. 

Доказательств того, что соответствующее предложение заключить основной договор, какой-либо из сторон предварительного договора было направлено, в материалах дела не имеется. Срок, который стороны установили для заключения основного договора, на момент рассмотрения дела не истек. 

Суд не принимает во внимание показания свидетелей ФИО9, ФИО10, ФИО12 ФИО11, ФИО7, поскольку оспаривание факта передачи денежных средств, может являться предметом рассмотрения иска о понуждении заключить основной договор.

Между тем, предоставленным п. 5 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации правом на понуждение заключить основной договор истец не воспользовался. 

В силу ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

Неправильный способ защиты права является основанием для отказа в удовлетворении иска.

Учитывая вышеуказанные обстоятельства, а также то, что заключение предварительного договора не может повлечь перехода права собственности и возникновения обязательства по передаче имущества, суд приходит к выводу о том, что требования истца о понуждении к исполнению условий договора и обязании передать жилое помещение во владение не подлежат удовлетворению. 

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ФИО1 к ФИО2 о понуждении к исполнению условий договора и обязании передать жилое помещение во владение, – отказать. 

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда через Самарский районный суд 

<

адрес> в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято ДД.ММ.ГГГГ.

Судья: О.П. Коваленко