КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

УИД 39OS0000-01-2025-000175-29

Дело № 3а-98/2025

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

03 июля 2025 года г.Калининград 

Калининградский областной суд в составе

председательствующего судьи Шкуратовой А.В.,

при секретаре Худоба О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО1 к ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости», заинтересованное лицо: Правительство Калининградской области об оспаривании решения бюджетного учреждения, установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с административным исковым заявлением, в котором просит признать незаконным решение бюджетного учреждения от 24 января 2025 года № ОРС-39/2025/000009 об отказе в установлении по состоянию на 27 декабря 2024 года кадастровой стоимости принадлежащего административному истцу на праве собственности нежилого здания с кадастровым номером 

<

данные изъяты> равной его рыночной стоимости в размере 17 475 000 руб. на основании отчета об оценке частнопрактикующего оценщика ФИО2 от 27 декабря 2024 года №09/12/2024.

Сославшись на соответствие данного отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности, на незаконность решения бюджетного учреждения и нарушение прав административного истца как собственника объекта недвижимости на налогообложение в справедливом размере, ФИО1 просила суд установить по состоянию на 28 декабря 2024 года кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером 

<

данные изъяты> в размере 17 475 000 руб., указав, что установленная кадастровая стоимость в размере 23 304 229,81 руб. существенно завышена.

В судебном заседании представители административного истца ФИО3, уточнив после проведения судебной экспертизы административные исковые требования, просила установить по состоянию на 27 декабря 2024 года кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером 

<

данные изъяты> в размере 16 000 000 руб. 

Представитель ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» ФИО4, оставив разрешение требований об установлении рыночной стоимости объектов на усмотрение суда, указала, что проведенная по делу судебная экспертиза подтвердила законность оспариваемого решения бюджетного учреждения.

В судебное заседание Правительство Калининградской области не явилось, извещено надлежащим образом о времени и месте его проведения, представителя в судебное заседание не направило, ходатайство об отложении рассмотрения дела не заявило. 

Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что ФИО1 с 24 января 2005 года является собственником нежилого здания торгового комплекса с кадастровым номером 

<

данные изъяты> площадью 322,2 кв. м, расположенного по адресу: Калининградская 

<

адрес> (л.д. 14-16 т.1).

Постановлением Правительства Калининградской области от 08 ноября 2023 года № 498-п утверждены результаты определения кадастровой стоимости всех видов объектов недвижимости (за исключением земельных участков), расположенных на территории Калининградской области, по состоянию на 1 января 2023 года, которым установлена и подлежит применению с 01 января 2024 года кадастровая стоимость административного здания с кадастровым номером 

<

данные изъяты> в размере 23 304 229,81 руб.

На основании части 1 статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц.

Переход к применению статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости на территории Калининградской области осуществлен с 1 декабря 2021 года на основании постановления Правительства Калининградской области от 24 ноября 2021 года № 754. 

В силу части 5 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ к заявлению об установлении рыночной стоимости должен быть приложен, помимо прочих документов, отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости.

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (часть 7 статьи 22.1).

Частью 11 этой же статьи определено, что бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

Распоряжением Правительства Калининградской области от 14 апреля 2017 года №75-рп создано ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости», уставной целью деятельности которого является проведение государственной кадастровой оценки на территории Калининградской области.

К полномочиям данного бюджетного учреждения отнесено рассмотрение обращений по вопросам установления в размере рыночной стоимости кадастровой стоимости объектов по тем категориям недвижимости, оценку которых осуществляло ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости».

24 января 2025 года ФИО1 обратилась в ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» с заявлением об установлении по состоянию на 27 декабря 2024 года кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, равной рыночной стоимости на основании отчета об оценке оценщика частнопрактикующего оценщика ФИО2 от 27 декабря 2024 года № 09/12/2024. 

Как следует из оспариваемого решения от 24 января 2025 года № ОРС-39/2025/000009, бюджетное учреждение полагает представленный отчет об оценке от 27 декабря 2024 года № 09/12/2024 не соответствующим требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности.

Не выполнены требования пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611. 

В расчетах сравнительным подходом оценщик применяет корректировку на тип отопления к аналогу № 1, вместе с тем наличие центрального отопления у объекта не подтверждено; из приведенного источника, таблицы характеристик субъективной качественной оценки не следует, что указанная корректировка отображает разницу в стоимости объектов с центральным и автономным отоплением. Таблица приведена в усеченном варианте, все комментарии в таблице относятся к земельным участкам. Оценщик ссылается на справочник ФИО5, 2015 года, который на дату оценки не актуален. В актуальных справочниках и исследованиях Лейфера, агентства «СТАТРИЭЛЬ», основанных на анализе десяткой тысяч объявлений о продаже, опросе оценщиков и непосредственных участников рынка, отсутствует информация о корректировках на тип отопления (автономное/центральное) для объекта торговли.

В расчетах сравнительным и доходным подходами не проведено сравнение объекта оценки и объекта - аналога по фактору «тип объекта». 

Как следует из оспариваемого решения, бюджетное учреждение считает вышеуказанные нарушения приводящими к искажению рыночной стоимости объекта оценки, вводящими в заблуждение пользователей отчёта об оценке и допускающими неоднозначное толкование полученных результатов.

Решение принято уполномоченным органом в пределах его компетенции в установленный законом срок.

В соответствии с частью 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 248 КАС РФ одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, приложенном к заявлению об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, подававшемуся в бюджетное учреждение (в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости).

В целях проверки доводов административного истца и бюджетного учреждения по делу назначена судебная экспертиза, производство которой с согласия сторон поручено эксперту АНО «ЭКСКО» ФИО6

В соответствии с заключением эксперта № 157-25 от 10 июня 2025 года отчет об оценке частнопрактикующего оценщика ФИО2 от 27 декабря 2024 года № 09/12/2024 не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности; в отчете имеются недостатки, влияющие на итоговую величину рыночной стоимости объектов оценки, выявлено нарушение оценщиком методологии оценки. Экспертом по состоянию на 27 декабря 2024 года определена рыночная стоимость объекта с кадастровым номером 

<

данные изъяты> в размере 16 000 000 руб.

Экспертом установлено, что разделы отчета соответствуют требованиям законодательства, анализ рынка содержит информацию, актуальную на дату оценки. Стоимость объекта рассчитывалась сравнительным и доходным подходами, приведено обоснование использования данных подходов. Информация об объектах-аналогах имеет скриншоты, включаются прямые ссылки на страницы сайтов информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», читаема, содержит текстовую часть объявлений и дату их публикации.

Расчет стоимости сравнительным подходом осуществлялся в рамках метода сравнения продаж на базе трех объектов-аналогов. Оценщиком проанализированы ценообразующие факторы: условия финансирования, дата предложения, местоположение, масштаб, фактическое состояние, этажность, инженерные коммуникации, доля стоимости ОКС в ЕОН.

Вместе с тем оценщиком неправильно использованы корректировочные коэффициенты, их применение к объектам-аналогам обосновывалось данными Справочника оценщика недвижимости - 2023 «Офисная недвижимость и сходные типы объектов», класс объектов - объекты свободного назначения, что не соответствует определенному сегменту рынка - торговля.

Учитывая назначение объекта - торговый комплекс, корректнее использование Справочника оценщика недвижимости - 2023 «Торговая -движимость и сходные типы объектов», класс объектов - торговые центры (ТЦ, ТК, ТРК) и помещения в них, торговые площади.

Торговые центры представляют собой здания или комплексы зданий со своей территорией, к ним относятся торговые комплексы (ТК), торгово-развлекательные комплексы (ТРК), торговые центры (ТЦ), моллы, гипермоллы, гипермаркеты, а также торговые помещения/площади, расположенные в них. 

Торговый центр - это совокупность предприятии торговли, услуг, общественного питания и развлечении, подобранных в соответствии с концепцией и осуществляющих свою деятельность в специально спланированном здании (или комплексе таковых), находящемся в профессиональном управлении и поддерживаемом в виде одной функциональной единицы. 

По нормативам Международного совета торговых центров ICSC к торговым центрам относятся объекты общей площадью более 3500 кв. м.

Торговые площади - встроенные помещения, предназначенные для торговли, которые не располагаются в торгово- развлекательных центрах, районных/микрорайонных центрах и которые нельзя отнести к классу «стрит-ритейл». К этому классу относятся также небольшие отдельно стоящие магазины.

Принадлежащее административному истцу здание торгового комплекса имеет площадь 322,2 кв. м

Оценщиком неправильно применена корректировка на этаж расположения.

Объект оценки расположен на двух этажах - первом и втором. Оценщик применяет к объекту-аналогу №1 понижающую корректировку, исходя из того, что объект расположен на одном первом этаже, при этом к объявлению о продаже объекта-аналога № 1 приложен технический паспорт, согласно которому объект расположен на нескольких этажах: на первом и в подвальном, следовательно, корректировка на этаж расположения применена некорректно.

Не проанализирован ценообразующий фактор «тип объекта»

Согласно Справочнику оценщика недвижимости - 2023 «Торговая недвижимость и сходные типы объектов», одним из ценообразующих факторов является «тип объекта».

Объектом оценки является пристроенное здание

Объекты-аналоги № 1, № 3 - встроенные помещения, к данным аналогам требуется применение повышающей корректировки.

Объект-аналог № 2 - отдельно стоящее здание, к нему требуется вменение понижающей корректировки.

Наличие автономного отопления повышает рыночную стоимость объекта, так как снижает эксплуатационные расходы на его содержание.

Оценщиком внесена корректировка к объекту-аналогу №1, имеющим автономное отопление.

Однако информация о наличие у объекта оценки центрального отопления не подтверждена. В исследуемом отчете об оценке представлен только фрагмент технического паспорта - планы помещений, не позволяющий определить вид отопления.

В материалах дела (т. 1 л.д. 17-23) приложен полный технический паспорт, подтверждающий наличие центрального отопления объекта (обратная сторона т.1 л.д. 18).

Отсутствие подтверждения информации о наличии центрального отопления нарушает требования п. 2 ФСО «Отчет об оценке (ФСО VI)», но не влияет итоговый результат рыночной стоимости объекта.

Использование в отчете корректировки на отопление на основаниитаблицы Обоснование характеристик субъективной качественной оценки ФИО7, Справочник ФИО5, 2015 г. допустимо, так как Справочниках Оценщика отсутствует информация по данному ценообразующему фактору. 

В Сборнике СРКД 23/1-2025Н «Торгово-офисный сегмент рынка объектов капитального строительства» на дату составления экспертного Заключения добавлена корректировка на наличие газоснабжения (автономного отопления).

Внесенная Оценщиком корректировка к объекту аналогу № 1 (0,9) входит в интервалы значений, представленных в актуальных Справочниках.

Некорректно произведено выделение стоимости объекта капитального строительства (ОКС) из стоимости единого объекта недвижимости (ЕОН).

Стоимость земельного участка из стоимости ЕОН вычленена только для аналога № 2 (отдельно стоящего здания), при этом аналоги № 1, № 3 (встроенные помещения) также требуют вычленения земельного участка из стоимости ЕОН.

Рекомендуется использовать минимальные значения интервала процента стоимости ЗУ к встроенным помещениям, учитывая возможность использования ЗУ, согласно руководству к Сборнику СРКД-25.0.0/Н.

Расчет стоимости доходным подходом осуществлялся в рамках метода капитализации дохода.

Коэффициенты потерь от недозагрузок, операционных расходов использованы обосновано, корректно. Ставка капитализации рассчитана методом кумулятивного построения, использование данных показателей необоснованно, корректно.

Некорректен расчет арендопригодной площади

Аренднопригодная площадь рассчитывалась как разница общей площади объекта и площади лестничных клеток.

Согласно данным технического паспорта:

- общая площадь объекта - 322,2 кв.м;

- площадь лестничной клетки на первом этаже - 7,3 кв.м; 

- площадь лестничной клетки на втором этаже – 14,8 кв.м;

Таким образом, арендопригодная площадь составляет 300,1 кв.м 

(322,2 кв.м – 7,3 кв.м = 300.1 кв.м).

Расчет арендной ставки при применении доходного подхода производился сравнительным подходом в рамках метода сравнения продаж (аренды) на базе четырех объектов-аналогов. При расчете арендной ставки проанализированы ценообразующие факторы: местоположение, площадь, состояние, функциональное назначение, этаж, материал стен, прочие отличия.

Неверно использованы корректировочные коэффициенты.

Применение корректировочных коэффициентов к объектам-аналогам также обосновывалось данными Справочника оценщика недвижимости - 2023 года «Офисная недвижимость и сходные типы объектов».

Учитывая назначение объекта - торговый комплекс, корректнее использование Справочника оценщика недвижимости - 2023 «Торговая недвижимость и сходные типы объектов».

Не проанализирован ценообразующий фактор «тип объекта».

Объектом оценки является пристроенное здание.

Все объекты-аналоги являются встроенными помещениями, требуется введение повышающей корректировки.

Не произведено выделение стоимости объекта капитального строительства (ОКС) из стоимости единого объекта недвижимости (ЕОН).

В ходе капитализации дохода от объекта недвижимости ЕОН при необходимости оценки только объекта капитального строительства (ОКС), оценщик сталкивается с необходимостью вычета тем или иным способом стоимости земельного участка, относящегося к ЕОН. Более простым, точным и удобным способом является разделение денежных потоков от дохода, относящегося к объекту капитального строительства и к земельному участку, и капитализация в стоимость только дохода, приходящегося на объект капитального строительства.

Расчет рыночной стоимости объекта оценки выполняется сравнительным подходом на базе расчета стоимости, представленного в отчете № 09/12/2024, с учетом исправления выявленных недостатков.

Расчет рыночной стоимости объекта доходным подходом не рок: водится, так как результаты доходного подхода значительно ниже рынка, исправление выявленных в Отчете недостатков приведет к еще большему расхождению результатов сравнительного подхода и доходного подхода. Проведение перерасчета нецелесообразно.

При ответе на первый вопрос выявлены недостатки, влияющие на величину рыночной стоимости объекта оценки, полученную сравнительным подходом: 

- использование некорректного справочника;

- некорректное применение корректировки на этаж расположения для объекта-аналога № 1;

- отсутствие корректировки на тип объекта;

- отсутствие выделения стоимости объекта капитального строительства из стоимости единого объекта недвижимости для объектов-аналогов № 1, № 3.

Применение корректировок и их размер базировались на экспертном мнении большого количества оценщиков:

- Справочник оценщика недвижимости - 2023 «Торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода. Полная версия». Издательство «Приволжский центр методического и информационно-аналитического обеспечения оценки», 2023 (далее – Справочник оценщика недвижимости – 2023 «Торговая недвижимость. Сравнительный подход»);

- Справочник оценщика недвижимости – 2023 «Торговая недвижимость и сходные типы объектов. Текущие и прогнозные характеристики рынка для доходного подхода. Полная версия». Издательство «Приволжский центр методического и информационно-аналитического обеспечения оценки», 2023 (далее – Справочник оценщика недвижимости – 2023 «Торговая недвижимость. Доходный подход»);

- Справочник оценщика недвижимости - 2024 «Земельные участки. Часть 1». Территориальные характеристики и корректирующие коэффициенты на локальное местоположение. Полная версия», под ред. ФИО8. Издательство: «Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки, 2024 (далее - Справочник оценщика недвижимости - 2024 «Земельные участки. Часть 1»);

- Данные Статриелт «Корректировки рыночной стоимости коммерческих зданий и помещений» (опубликовано 08.04.2024 г.) (/statistika-rynka/statistika-na-01-04-2024g/korrektirovki-kommercheskoj-nedvizhimosti) (далее - Данные Статриелт).

Корректировка на уторговывание (изменена).

Скидка на торг, отражающая изменение цены сделки («уторговывание») по сравнению с ценой предложения, определялась на основании данных, Справочника оценщика недвижимости - 2023 «Торговая недвижимость. Сравнительный подход» (табл. 297, стр. 362).

Корректировка на площадь (изменена).

Поправка на площадь учитывает снижение стоимости в пересчете на единицу сравнения (кв.м.). С увеличением площади объекта в соответствии с принципом убывающей предельной полезности (платежеспособный спрос на объект меньшей площади выше) удельная стоимость снижается.

Корректировка на этаж расположения (изменена).

Корректировка применяется по данным Справочника оценщика недвижимости - 2023 «Торговая недвижимость. Сравнительный подход» (табл. 181, стр. 277).

Корректировка на тип объекта (дополнительно внесена).

Определение данного коэффициента выполнялось при предположении, что размещение объекта во встроенном помещении имеет ряд недостатков по сравнению с размещением такого же по полезной площади объекта, занимающего отдельно стоящее здание. В частности, возникают проблемы с необходимостью согласования отдельных вопросов с другими собственниками помещений в здании, проблемами подъезда для разгрузки и другими ситуациями. Поэтому приобретение отдельно стоящего здания обычно более предпочтительно, чем покупка такого же по полезной площади встроенного помещения. 

Справочник оценщика недвижимости - 2023 «Торговая недвижимость. Сравнительный подход» содержит информацию о соотношении цен «отдельно стоящее здание/ встроенное помещение».

Данные Статриелта содержит информацию о соотношении цен отдельно стоящее здание/пристроенное здание/встроенное помещение».

Учитывая, что объект оценки является пристроенным зданием, корректировка применяется по данным Статриелта. 

Выделение стоимости ОКС из стоимости ЕОН (изменена).

Коэффициент стоимости ОКС в стоимости ЕОН применяется на основании Справочника оценщика недвижимости - 2023 «Торговая недвижимость. Доходный подход» (табл.51, стр. 114).

Таким образом, экспертом выявлено неверное использование оценщиком корректировочных коэффициентов, не проанализирован ценообразующий фактор «тип объекта», некорректно произведено выделение стоимости объекта капитального строительства (ОКС) из стоимости единого объекта недвижимости (ЕОН), некорректен расчет арендопригодной площади. 

По результатам исследования эксперт пришел к выводам о том, что оценщиком не выполнены требования пункта 2 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)», подпунктов «б», «д» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ (ред. От 14 октября 2024 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», что привело к нарушению принципов обоснованности и проверяемости отчета об оценке. Экспертом по состоянию на 27 декабря 2024 года определена рыночная стоимость объекта с кадастровым номером 

<

данные изъяты> в размере 16 000 000 руб.

В соответствии со статьей 284 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (часть 1).

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности (часть 3).

Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности (часть 4).

Суд, оценив заключение эксперта АНО «ЭКСКО» ФИО6, сопоставив его содержание с материалами дела, приходит к выводу о том, что оно выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, в том числе и влияющие на определение рыночной стоимости объектов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Определенная в заключении итоговая рыночная стоимость объектов недвижимости не является произвольной, при их оценке эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации, экспертом произведена оценка объекта недвижимости с учетом его количественных и качественных характеристик; экспертом надлежащим образом выбраны допустимые объекты-аналоги; корректирующие коэффициенты приведены по основным ценообразующим параметрам; расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на дату оценки.

Суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами.

Достоверность определенной экспертом рыночной стоимости объекта исследования обеспечивается законностью действий и профессиональной состоятельностью эксперта.

Эксперт АНО «ЭКСКО» ФИО6 соответствует по уровню образования и квалификации требованиям, предъявляемым к кандидатуре эксперта, имеет высшее образование, диплом о профессиональной переподготовке по специальности «Судебная стоимостная и строительно-техническая экспертиза недвижимости», диплом о профессиональной переподготовке по специальности «Оценка предприятия (бизнеса)», сертификат соответствия судебного эксперта по направлению 34.1 «Судебная оценочная экспертиза» сроком до 05 декабря 2027 года, является членом саморегулируемой организации оценщиков – Ассоциация «Русское общество оценщиков», имеет большой стаж работы эксперта в сфере оценочной деятельности (с 2007 года), предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 УК РФ.

Судом не установлено нарушение экспертом методологии проведения оценки здания, ее профессиональная состоятельность сомнений у суда не вызывает, оснований для назначения повторной, дополнительной экспертиз не установлено.

Лицами, участвующими в деле, каких-либо доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости объекта недвижимости, не представлено. 

В силу части 2 статьи 83 КАС РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта (комиссии экспертов) или наличия противоречий в выводах эксперта (комиссии экспертов) суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту (другой комиссии экспертов).

По настоящему делу лица, участвующие в деле, ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы не заявили.

В порядке, установленном процессуальным законом, выводы эксперта о несоответствии отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности не опровергнуты.

На основании анализа совокупности исследованных в судебном заседании доказательств суд считает не подлежащим удовлетворению требование ФИО1 о признании незаконным решения ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» от 24 января 2025 года № ОРС-39/2025/000009.

Согласно части 3 статьи 249 КАС РФ в резолютивной части решения суда должно содержаться указание на вновь установленную величину кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером 

<

данные изъяты> подлежит установлению по состоянию на 27 декабря 2024 года в размере 16 000 000 рублей в соответствии с заключением эксперта АНО «ЭКСКО» ФИО6, достоверность которой лицами, участвующими в деле, не опровергнута.

Исходя из положений пункта 6 части 2 статьи 18 Федерального закона №237-ФЗ правовое значение имеет дата подачи в бюджетное учреждение заявления об установлении рыночной стоимости объекта, а именно 28 декабря 2024 года, которая подлежит указанию в резолютивной части решения.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 248-249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административные исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Отказать в удовлетворении требований к ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» о признании незаконным решения от 24 января 2025 года № ОРС-39/2025/000009 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной стоимости.

Установить по состоянию на 27 декабря 2024 года кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером 

<

данные изъяты> в размере 16 000 000 рублей.

Датой подачи заявлений об установлении рыночной стоимости объектов считать 28 декабря 2024 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Калининградский областной суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Мотивированное решение составлено 04 июля 2025 года.

Судья А.В. Шкуратова