Дело № 2-110/2024

УИД 09RS0001-01-2023-003315-76

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации 

26 февраля 2024 года г. Черкесск

Черкесский городской суд Карачаево-Черкесской Республики в составе председательствующей судьи Хохлачевой С.В., при секретаре Умарове М.А.-К., 

с участием представителя истца (ответчика по встречному иску) Управления по имущественным отношениям мэрии МО г. Черкесска ФИО1, действующей по доверенности, 

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда гражданское дело по иску Управления по имущественным отношениям мэрии муниципального образования города Черкесска к ФИО2, ФИО3, Обществу с ограниченной ответственностью «Хотей», ФИО4 о признании договоров купли-продажи на земельного участка недействительными, истребовании из незаконного владения, по встречному иску ФИО4 к Управлению по имущественным отношениям мэрии муниципального образования города Черкесска, ФИО2, ФИО3, Обществу с ограниченной ответственностью «Хотей» о признании добросовестным приобретателем земельного участка,

установил:

Управление по имущественным отношениям мэрии МО г. Черкесска обратилось в суд с иском к ФИО2, ФИО3, ООО «Хотей», ФИО4 о признании договора купли-продажи от 02.02.2017г. № 26 на земельный участок с кн №, заключенный между Управлением архитектуры, градостроительства и земельных отношений мэрии МО г. Черкесска и ФИО2 недействительным и применить последствия недействительности сделки, привести стороны в первоначальное положение в виде погашения в ЕГРН записей о регистрации от 17.02.20147г. номер государственной регистрации №3, запись регистрации перехода (прекращения) права от 23.03.2017г. № договор купли-продажи; признании договора купли-продажи земельного участка между ФИО2 и ФИО3 недействительным и применить последствия недействительности сделки, привести стороны в первоначальное положение в виде погашения в ЕГРН записей о регистрации права собственности от 23.03.2017 номер государственной регистрации №, запись регистрации перехода (прекращения) права от 14.01.2020г., №; запись регистрации перехода (прекращения) права от 14.01.2020г., № договор купли-продажи; признании договора купли-продажи земельного участка между ФИО3 и ООО «Хотей» недействительным и применить последствия недействительности сделки, привести стороны в первоначальное положение в виде ограничения в ЕГРН записей о регистрации права собственности от 14.01.2020г., номер государственной регистрации 09:04:0101310:1469-09/001/2020-7, запись регистрации перехода (прекращения) права от 26.03.2020г., №, договор купли-продажи; признании договора купли-продажи земельного участка между ООО «Хотей» и ФИО4 недействительным и применить последствия недействительности сделки, привести стороны в первоначальное положение в виде погашения в ЕГРН записей о регистрации права собственности от 26.03.2020г., номер государственной регистрации 09:04:0101310:1469-09/001/202-9, прекращении права собственности на земельный участок; истребовании из незаконного владения ФИО4 земельный участок с кн №, площадью 800 кв.м., расположенный по адресу: РФ, КЧР, 

<

адрес>, № 340ж, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: издательства и редакционный офис, в собственность муниципального образования 

<

адрес>.

В обоснование указано, что договором аренды от 19.09.2016г., заключенным по результатам открытого аукциона, земельный участок с кн №, с видом разрешенного использования под деловое управление (издательства и редакционный офис), расположенный по адресу: 

<

адрес>, площадью 800 кв.м., был передан на праве аренды ФИО2 на срок до 19.09.2021г. На указанному земельном участке 20.01.2017г. ФИО2 было зарегистрировано право собственности на объект недвижимости «служебное помещение» площадью 8,4 кв.м. Указанное право собственности было зарегистрировано на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. 25.01.2017г. ФИО2 обратился в Управление по имущественным отношениям мэрии МО г. Черкесска с заявлением о приватизации земельного участка под зданием. Договором купли-продажи от 02.02.2017г. № 26 указанный земельный участок был передан в собственность ФИО2 и сумма сделки составила 95775,12 руб. Указанный договор является незаконным по следующими основаниям: исходя из условий договора купли-продажи от 02.02.2017г. № 26 земельный участок был передан в собственность ФИО5 в связи с наличием на нем объекта недвиж0имости – служебного помещения. Приговором Черкесского городского суда от 15.06.2022г. (с учетом апелляционного определения Верховного Суда КЧР от 09.08.2022г.) ФИО2 был признан виновным в совершении преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ с целью безвозмездного противоправного изъятия чужого имущества путем обмана и незаконного обогащения, выразившегося в хищении имущества мэрии МО г. Черкесска КЧР путем обмана. Приговор вступил в законную силу, которым установлено, что 08.09.2016г. был проведен аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, по результатам которого победителем был признан ФИО2 19.09.2016г. был составлен договор аренды № 17 земельного участка, из категории земель населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена в муниципальном образовании г. Черкесска между Управлением архитектуры, градостроительства и земельных отношений мэрии МО г. Черкесска и ФИО2 В соответствии с постановлением № 1821 от 27.07.2016г. о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, протокола о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка от 08.09.2016г., договора аренды № 17 земельного участка от 19.09.2016г. ФИО2 в аренду был предоставлен земельный участок, расположенный по адресу: КЧР, 

<

адрес>, с кн № для строительства объекта делового управления (издательства и редакционный офис). 21.09.2016г. ФИО6 обратился с заявлением через ФМЦ для государственной регистрации договора аренды. 17.11.2016г. на основании его заявления было вынесено постановление № о согласовании прилагаемого акта для строительства офиса по 

<

адрес> на земельном участке площадью 800 кв.м., с кн №, с видом разрешенного использования: под деловое управление (издательства и редакционный офис). Также согласно постановления его обязали предоставить рабочий проект на рассмотрение в Управление архитектуры, до 15.05.2017г. 24.11.2016г. в Управление архитектуры поступило его заявление с просьбой выдать разрешение на строительство служебного помещения на территории офиса по 

<

адрес> совместно с копией проектной документации здания служебного помещения. На основании заявления ему было выдано разрешение Управления архитектуры на строительство, согласно которому он должен был построить объект капитального строительства - служебное помещение общей площадью 8,41 кв.м. Согласно разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 07.12.2016г., выданного Управлением архитектуры на основании его заявления, технического плана, составленного кадастровым инженером, ему разрешено ввести в эксплуатацию построенный объект капитального строительства (объект первой очереди строительства) в соответствии с техническим планом, возведенное из блоков, деревянных балок и профнастила. После выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости, он обратился в Управление Росреестра по КЧР через МФЦ с заявлением, к которому приобщил разрешение о вводе в эксплуатацию и разрешение на строительство, на основании которых смог зарегистрировать право собственности на построенный им объект недвижимости. Имея право собственности на построенное им служебное помещение на арендуемом земельном участке, он получил возможность выкупить земельный участок. ФИО2, как установлено впоследствии сотрудниками полиции и как следует из заключения экспертиз, на земельном участке не было построено никакого объекта недвижимости. 25.01.2017г. он обратился в Управление архитектуры с заявкой на приватизацию находящегося в государственной собственности земельного участка, на основании которого было вынесено постановление № 458 от 02.02.2017г. о предоставлении ему в собственность земельного участка, цена которого составила 95775,12 руб. С 23.03.2017г. правообладатель земельного участка ФИО3, с 14.01.2020г. – ООО «Хотей», с 26.03.2020г. – ФИО4 Управление считает, что все сделки, совершенные с указанным земельным участком, незаконными и подлежат признанию недействительными, равно как и записи о регистрации права собственности о переходе права. 

С встречным исковым заявлением обратился в суд ФИО4 к Управлению по имущественным отношениям мэрии муниципального образования города Черкесска, ФИО2, ФИО3, ООО «Хотей» о признании добросовестным приобретателем земельного участка с кадастровым номером 09:04:0101310:1469, площадью 800 кв.м., расположенного по адресу: КЧР, 

<

адрес>, категории земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: издательства и редакционный офис (с учетом уточнений).

В обоснование указал, что исковое заявление Управления не основано на применении последствий недействительности оспариваемых договоров купли-продажи, предметом которых является данный земельный участок. Принимая во внимание ссылки Управления в иске на ст. 301, 302 ГК РФ, считает, что требование истца по первоначальному иску об истребовании данного земельного участка в собственность муниципального образования г. Черкесска носит виндикационный характер. Он является четвертым собственником земельного участка, который он приобрел у ООО «Хотей» на основании договора купли-продажи от 16.03.2020 г. Возмездность данного договора подтверждается его условиями и квитанцией к приходному кассовому ордеру от 16.03.2020 г. № 8. На момент покупки земельного участка он проявил разумную степень осмотрительности, проверив общедоступные сервисы: ЕОРН – земельный участок в споре или под арестом не состоял, предметом залога не являлся, правами третьих лиц не был обременен; УФССП России по КЧР – в отношении продавца ООО «Хотей», а также предыдущих собственников ФИО3 и ФИО2 возбужденных исполнительных производств не имелось; на сайте Черкесского городского суда КЧР сведения о судебных спорах, в том числе связанных с землепользованием, с участием собственников земельного участка отсутствовали. Подписание договора купли-продажи и передача денежных средств состоялись 16.03.2020 г. Фактическая передача земельного участка состоялась в день заключения договора, право собственности за ним зарегистрировано в установленном порядке, внесены соответствующие изменения в ЕГРН, выдана выписка из ЕГРН. Земельный участок приобрел по рыночной цене и с 16.03.2020 г. беспрепятственно и непрерывно владеет и пользуется земельным участком. Управлением оснований для признания договора купли-продажи от 16.03.2020 г., заключенного между ним и ООО «Хотей» недействительным, а также оснований для применения последствий недействительности данной сделки не приведено. Объективных обстоятельств, в силу которых он мог бы или ему следовало бы предположить оспоримость или ничтожность зарегистрированного в установленном порядке перехода права собственности на земельный участок, либо усомниться в праве всех предыдущих собственников, в том числе муниципального образования на отчуждение земельного участка, не имелось и истцом по первоначальному иску не представлено. Заявленные истцом по первоначальному иску в обоснование иска доводы о предоставлении земельного участка первому собственнику с нарушением требований пп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ никак не смогли быть установлены им. Также истцом не представлено доказательств отчуждения спорного земельного участка из собственности муниципального образования помимо его воли. Из собственности муниципального образования земельный участок выбыл на основании договора купли-продажи от 02.02.2017 г. № 26, заключенного между Управление архитектуры, градостроительства и земельных отношений мэрии МО г. Черкесска и ФИО2 Следовательно, отчуждение земельного участка первоначальному собственнику произошло по воле публично-правового образования через свои компетентные органы и была выражена при изготовлении, согласовании, выдаче уполномоченными должностными лицами документов ФИО2, а также при регистрации перехода права собственности на спорный земельный участок. Доказательств обратного истцом не представлено. 

В настоящем судебном заседании представитель истца (ответчика по встречному иску) поддержала первоначальные исковые требования, уточнив их в части даты заключенного договора купли-продажи земельного участка между ФИО2 и ФИО3 13.03.2017 г., между ФИО3 и ООО «Хотей» 27.12.2019 г., между ООО «Хотей» и ФИО4 16.03.2020 г., и просила удовлетворить. Встречные исковые требования не признала, в их удовлетворении просила отказать. 

Остальные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещались о времени и месте его проведения. В материалах дела имеется заявление ответчика (истца по встречному иску) ФИО4 о рассмотрении данного гражданского дела в его отсутствие. 

В деле имеются письменные возражения ФИО4 на исковое заявление Управления, в которых просит в его удовлетворении отказать, считая исковые требования незаконными и необоснованными, поскольку права истца, не являющегося стороной оспариваемых сделок, не подлежат защите с использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 ст. 167 ГК РФ (постановление Конституционного Суда РФ от 21.04.2003 № 6-П). Договор купли-продажи от 02.02.2017 г., заключенный между Управление архитектуры, градостроительства и земельных отношений мэрии МО г. Черкесска и ФИО2 вопреки доводам истца не является заключенным под влиянием обмана в силу ст. 179 ГК РФ, поскольку стороной сделки являлось должностное лицо муниципального образования, которое содействовало заключению данной сделки. Иных доводов о заключении договора уполномоченным органом муниципального образования под влиянием обмана истцом не приведено, доказательств недействительности указанного договора по иным основаниям не представлено. В обоснование требования о недействительности договора купли-продажи от 16.03.2020 г., заключенного между ним и ООО «Хотей», истец вовсе каких-либо доводов не привел и доказательств не представил. Более того, недействительность договора купли-продажи от 02.02.2017 г., заключенного между уполномоченным органом муниципального образования и ФИО2 не влечет недействительность последующих договоров купли-продажи, предметом которых является спорный земельный участок, если не доказана недобросовестность сторон последующих сделок. Между тем, Управлением при обращении в суд с иском пропущен срок исковой давности признания данных договоров купли-продажи недействительными и применении последствий их недействительности как ввиду их ничтожности, так и ввиду их оспоримости. 

В своем отзыве на исковое заявление ФИО4 просит применить срок исковой давности, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных исковых требований Управления. 

Также в материалах дела имеются письменные возражения ответчика ФИО2 на исковое заявление Управления по имущественным отношениям мэрии МО г. Черкесска, считая его незаконным ни необоснованным, доводы о недействительности договора купли-продажи ввиду заключения под влиянием обмана или заблуждения не соответствуют действительности, с просьбой о применении сроков давности и об отказе в удовлетворении искового заявления Управления.

В материалах дела также имеются письменные возражения ответчика ФИО3 на исковое заявление Управления по имущественным отношения мэрии МО г. Черкесска, в которых просит отказать в удовлетворении в полном объеме, ссылаясь на то, что каких-либо доводов и соответствия доказательств недобросовестности ФИО3, ООО «Хотей», ФИО4, либо безвозмездности заключенных между ними сделок, истец не привел. Таким образом, Управлением одновременно заявлены взаимоисключающие требования по способу защиты права. Более того, законных оснований для удовлетворения ни одного из требований в исковом заявлении не приведено. 

Выслушав представителя истца (ответчика по встречному иску), изучив материалы дела, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении первоначальных исковых требований, и об удовлетворении встречных исковых требований по следующим основаниям. 

В силу п. 1 ст. 1 ГК РФ к числу основных начал гражданского законодательства относится, в частности, необходимость беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты, а абзац третий статьи 12 этого же кодекса устанавливает такой способ защиты гражданских прав, как восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения. 

Согласно п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента государственной регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. 

В соответствии со ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (п. 1 ст. 302 ГК РФ) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных случаев (ст. 302 ГК РФ), когда собственник вправе требовать такое имущество от добросовестного приобретателя. 

Согласно ст. 302 ГК РФ собственник вправе требовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо воли. 

Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждением.

Из статей 301, 302 ГК РФ, с учетом разъяснений, содержащихся в пп. 35 и 39 совместного постановления Пленума Верховного Суда РФ и ВАС РФ от 29.04.2010г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» следует, что при рассмотрении иска собственника об истребовании имущества из незаконного владения лица, к которому это имущество перешло на основании сделки, юридически значимыми и подлежащими оценке обстоятельствами являются наличие либо отсутствие воли собственника на выбытие имущества из его владения, возмездность или безвозмездность сделок по отчуждению спорного имущества, а также соответствие либо несоответствие поведения приобретателя имущества требованиям добросовестности.

При этом бремя доказывания факта выбытия имущества из владения собственника помимо его воли, а в случае недоказанности этого факта – бремя доказывания недобросовестности приобретателя возлагается на самого собственника.

Судом установлено и следует из материалов дела, что Управление по имущественным отношениям мэрии муниципального образования города Черкесска, созданное Решением Думы муниципального образования города Черкесска от 17.07.2018 г. № 68 «Об утверждении положения Управления по имущественным отношениям мэрии муниципального образования города Черкесска», является структурным подразделением мэрии муниципального образования города Черкесска, осуществляющим полномочия по управлению и распоряжению муниципальной собственностью муниципального образования города Черкесска, включая земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, находящиеся на территории муниципального образования города Черкесска, а также разграниченных в собственность города Черкесска, в пределах своей компетенции, и осуществляющим функции по реализации муниципальной политики в области инвестиционной деятельности. Также Управление является правопреемником всех прав и обязанностей местного значения в области земельных отношений Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений мэрии муниципального образования города Черкесска. 

19.09.2016 года между Управлением архитектуры, градостроительства и земельных отношений мэрии муниципального образования города Черкесска и ФИО2 заключен договор аренды № земельного участка из категории земель населенных пунктов, площадью 800 кв.м., с кадастровым номером №, разрешенное использование: под деловое управление (издательства и редакционный офис), расположенный по адресу: 

<

адрес>, сроком до 19.09.2021 года.

Указанный договор аренды земельного участка заключен на основании протокола о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка от 08.09.2016 года Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений мэрии муниципального образования 

<

адрес>. 

02.02.2017 года на основании постановления Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений мэрии муниципального образования города Черкесска № 158 «О предоставлении в собственность земельного участка, расположенного по адресу: КЧР, 

<

адрес> ФИО2» между Управлением архитектуры, градостроительства и земельных отношений мэрии муниципального образования города Черкесска и ФИО2 был заключен договор № купли-продажи земельного участка из категории земель населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена, расположенный по адресу: КЧР, 

<

адрес>, с кадастровым номером №, площадью 800 кв.м., издательства и редакционный офис, на котором расположено служебное помещение, принадлежащее ФИО2 на праве собственности, в соответствии с выпиской из ЕГРН, удостоверяющей проведенную государственную регистрацию права от 20.01.2017 г., о чем в ЕРГН сделана запись регистрации №. 

13.03.2017 года между ФИО2 и ФИО3 заключен договор купли-продажи спорного земельного участка площадью 800 кв.м., с кадастровым номером №, зарегистрированный в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КЧР, о чем в ЕГРН имеется запись о регистрации №; запись перехода (прекращения) права от 14.01.2020 г. №

27.12.2019 года между ФИО3 и ООО «Хотей» заключен договор купли-продажи спорного земельного участка площадью 800 кв.м., с кадастровым номером 09:04:0101310:1469, зарегистрированный в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КЧР, о чем в ЕГРН имеется запись о регистрации №; запись перехода (прекращения) права от 26.03.2020 г. №-8.

16.03.2020 года между ООО «Хотей» и ФИО4 заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 800 кв.м., категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения административных зданий, с кадастровым номером №, и находящийся по адресу: КЧР, 

<

адрес>. Стоимость земельного участка составляет 400000 руб. Данный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КЧР 26.03.2020 г., номер регистрации: №

Согласно ст. 12 ГК РФ, нарушенное гражданское право (законный интерес) подлежит защите способом, указанным в законе.

В силу п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. 

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно. 

Согласно п.п. 1, 2 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как указано выше, в соответствии с п. 1 ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. 

Согласно ст. 302 ГК РФ если имущество приобретено у лица, которое не имело права на его отчуждение, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. 

По смыслу приведенных законоположений, суд должен установить, что имущество выбыло из владения собственника или из владения лица, которому оно было передано собственником во владение, в силу указанных обстоятельств, а также что приобретатель приобрел имущество возмездно, и что он не знал и не мог знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение. 

Когда по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться в суд в порядке ст. 302 ГК РФ с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество (виндикационный иск). Если же такой ситуации собственником заявлен иск о признании сделки купли-продажи недействительной и о применении последствий ее недействительности в форме возврата переданного покупателю имущества, и при разрешении данного спора судом будет установлено, что покупатель является добросовестным приобретателем, в удовлетворении исковых требований в порядке ст. 167 ГК РФ должно быть отказано. 

Поскольку добросовестное приобретение в смысле ст. 302 ГК РФ возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация). 

В постановлении Конституционного Суда РФ от 22.06.2017 г. № 16-П указано, что добросовестным приобретателем применительно к недвижимому имуществу в контексте п. 1 ст. 302 ГК РФ в его конституционно-правовом смысле в правом системе Российской Федерации является приобретатель недвижимого имущества, право на которое подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом, если только из установленных судом обстоятельств дела с очевидностью не следует, что это лицо знало об отсутствии у отчуждателя права распоряжаться данным имуществом или, исходя из конкретных обстоятельств дела, не проявило должной разумной осторожности и осмотрительности, при которых могло узнать об отсутствии у отчуждателя такого права. В соответствии с позицией Европейского Суда по правам человека, если речь идет об общем интересе, публичным властям подлежит действовать своевременно, надлежащим образом и максимально последовательно; ошибки или просчеты государственных органов должны служить выгоде заинтересованных лиц, особенно при отсутствии иных конфликтующих интересов; риск любой ошибки, допущенной государственным органом, должно нести государство, и ошибки не должны устраняться за счет заинтересованного лица. 

В пунктах 37, 38 и 39 постановления Пленума Верховного Суда РФ и ВАС РФ от 29.04.2010г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что в соответствии со ст. 301 ГК РФ ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель); ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем; собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества; по смыслу п. 1 ст. 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика относительно того, что оно является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.

Из вышеуказанных разъяснений постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10/22, а также позиции Конституционного Суда РФ, изложенной в постановлении от 21.04.2003 г. № 6-П о соотношении положений статьей 167 и 301 ГК РФ о применении последствий недействительности сделки и об истребовании имущества из чужого незаконного владения, следует, что права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного п.п. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те предусмотренные ст. 302 ГК РФ основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.). 

Доводами исковых требований Управления является то, что спорный земельный участок истцом был предоставлен ФИО2 в аренду по договору от 19.09.2016 года № 17, а затем по договору купли-продажи от 02.02.2017 года был предоставлен ему муниципальным образованием в собственность без проведения аукциона на основании предоставленных документов о наличии здания, площадью 8,4 кв.м. Со дня регистрации договора купли-продажи земельного участка, участок неоднократно продавался и менял правообладателей. По мнению истца, сделка с ФИО2 заключена с пороком воли, так как объект (несуществующий) площадью 8,4 кв.м., на земельном участке, не обладал признаками недвижимой вещи. 

При этом никаких доводов и соответствующих доказательств недобросовестности ФИО3, ООО «Хотей», ФИО4 либо безвозмездности заключенных между ними сделок истец не привел. 

Управлением по имущественным отношениям мэрии МО г. Черкесска не представлено доказательств недействительности всех оспариваемых договоров купли-продажи, предметом которых является спорный земельный участок.

Управлением указано, что договор купли-продажи от 02.02.2017 года № 26 с ФИО2 заключен с пороком воли, и в силу п. 2 ст. 179 ГК РФ данная сделка может быть признана недействительной по иску потерпевшего как совершенная под влиянием обмана. 

В соответствии с п. 2 ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. 

В силу п.п. 1, 3 ст. 431.2 ГК РФ сторона, заключившая договор под влиянием обмана или существенного заблуждения, вызванного недостоверными заверениями об обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора, его исполнения или прекращения (в том числе относящихся к предмету договора, полномочиям на его заключение, соответствию договора применимому к нему праву, наличию необходимых лицензий и разрешений, своему финансовому состоянию либо относящихся к третьему лицу), данными другой стороной, вправе вместо отказа от договора (п. 2 настоящей статьи) требовать признания договора недействительным (ст. ст. 178 и 179).

В п. 99 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что сделка под влиянием обмана, совершенного как стороной такой сделки, так и третьим лицом, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего (п. 2 ст. 179 ГК РФ). Обманом считается не только сообщение информации, не соответствующей действительности, но также и намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки (п. 2 ст. 179 ГК РФ). 

Закон не связывает оспаривание сделки на основании пунктов 1 и 2 ст. 179 ГК РФ с наличием уголовного производства по фактам применения насилия, угрозы или обмана. Обстоятельства применения насилия, угрозы или обмана могут подтверждаться по общим правилам о доказывании. 

При предъявлении иска к гражданину органом муниципальной власти следует также учитывать, что в соответствии с п. 2 ст. 124 ГК РФ к Российской Федерации, ее субъектом или муниципальным образованием применяются нормы, определяющие участие юридических лиц в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, если иное не вытекает из закона или особенностей данных субъектов.

Каких-либо доказательств, что должностные лица муниципального органа совершали сделку с ФИО2 под влиянием обмана не приведено.

Документы по предоставлению спорного земельного участка ФИО2 были подписаны уполномоченными должностными лицами компетентных отделов муниципального образования. Следовательно, земельный участок ФИО2 был предоставлен компетентным органом в лице уполномоченных должностных лиц. Отчуждение оспариваемого земельного участка из собственности муниципального образования г. Черкесска произошло не только в результате мошеннических действий ФИО2, но и в результате действий (бездействия) должностных лиц мэрии МО г. Черкесска, уголовное дело в отношении которых выделено в отдельное производство, что следует из приговора по уголовному делу № 1-230/2022, имеющегося в материалах дела. 

Из указанных истцом сведений и имеющихся в материалах дела документов следует, что за разрешением на строительство объекта капитального строительства общей площадью 8,4 кв.м., ФИО2 обратился в уполномоченный отдел мэрии МО г. Черкесска 24.11.2016 года, а разрешение на ввод объекта в эксплуатацию ему выдан уже 07.12.2016 года. 

Таким образом, решение о предоставлении земельного участка ФИО2 без проведения аукциона было принято должностными лицами мэрии МО г. Черкесска на основании документов о возведении объекта капитального строительства в столь короткий период времени, что опровергает заключение с ним оспариваемого договора от 02.02.2017 года под влиянием обмана, поскольку при надлежащем исполнении обязанностей уполномоченное должностное лицо муниципального органа не могло усомниться в достоверности представленных документов и не учесть при принятии решения о предоставлении земельного участка и заключении договора.

Следовательно, отчуждение земельного участка первоначальному собственнику ФИО2 произошло по воле публично-правового образования через свои компетентные органы, и была выражена при изготовлении, согласовании, выдаче уполномоченными должностными лицами вышеуказанных документов ФИО2, а также при регистрации перехода права собственности на спорный земельный участок. Доказательств обратного истцом суду не представлено. Следовательно, договор купли-продажи от 02.02.2017 года, заключенный между Управлением архитектуры, градостроительства и земельных отношений мэрии МО г. Черкесска и ФИО2 вопреки доводам истца не является заключенным под влиянием обмана в силу п. 2 ст. 179 ГК РФ, поскольку стороной сделки являлось должностное лицо муниципального образования, которое содействовало заключению данной сделки. 

Иных доводов о заключении договора от 02.02.2017 года с ФИО2 уполномоченным органом муниципального образования под влиянием обмана истцом не приведено, доказательств недействительности указанного договора по иным основаниям не представлено. 

В обоснование требований о недействительности договора купли-продажи, заключенного между ФИО2 ФИО3, равно как и последующих договоров купли-продажи, заключенных с ООО «Хотей», ФИО4, истец каких-либо доводов не привел и доказательств не представил.

Более того, недействительность договора купли-продажи от 02.02.2017 года, заключенного между уполномоченным управлением мэрии МО г. Черкесска и ФИО2 не влечен недействительность последующих возмездных договоров купли-продажи, предметом которых является спорный земельный участок, если не доказана недобросовестность сторон последующих сделок. 

Оснований сомневаться в законности правового режима земельного участка, законности допуска земельного участка в гражданский оборот, законности зарегистрированного в установленном порядке права собственности ФИО2 на земельный участок у суда не имеется, между сторонами заключены возмездные сделки. 

Каких-либо доказательств недобросовестности со стороны ответчиков при заключении оспариваемых сделок, Управление не заявило и не представило. 

Следовательно, требования Управления о признании договоров купли-продажи и применении последствий недействительности сделки, не обоснованы, и не подлежат удовлетворению. 

В силу п. 2 ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске. 

В данном случае из искового заявления Управления и приведенных им доводов не представляется возможным установить основания оспаривания договоров со спорным земельным участком, ввиду их ничтожности или оспоримости. 

Между тем, Управлением при обращении с иском в суд 26.06.2023 года пропущен срок исковой давности признания данных договоров купли-продажи недействительными и применении последствий их недействительности как в случае их ничтожности, так и в случае их оспоримости.

В силу п. 1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (п. 3 ст. 166) составляет три года. Течение исковой давности по указанному требованию (ничтожности сделки) начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки. 

Конституционный Суд РФ неоднократно указывал, что положения п. 1 ст. 181 ГК РФ является исключением из общего правила о начале течение срока исковой давности применительно к требованиям, связанным с недействительностью ничтожных сделок. В соответствии с этой целью специальной нормой течение указанного срока по данным требованиям определяется не субъективным фактором – осведомленностью заинтересованного лица о нарушении его права, а объективными обстоятельствами, характеризующими начало исполнения сделки (определения от 08.04.2010 № 456-О-О, от 19.11.2010 № 1272-О-О, от 21.04.2011 № 588-О-О, от 17.07.2014 № 1787-О). 

Оспариваемые договоры купли-продажи земельного участка от 02.02.2017 года, от 13.03.2017 года, от 27.12.2019 года, от 16.03.2020 года исполнялись сторонам с момента их заключения, но не позднее государственной регистрации в ЕГРН перехода по ним права собственности на земельный участок.

Следовательно, помимо отсутствия оснований для признания оспариваемых договоров купли-продажи недействительными ввиду ничтожности, трехлетний срок исковой давности для применения последствий недействительности ничтожных сделок, установленный п. 1 ст. 181 ГК РФ подлежит исчислению с момента их исполнения (17.02.2017г., 23.03.2017г., 14.01.2020г., 26.03.2020г.), и на момент подачи иска в суд 26.06.2023 года истек. 

Согласно п. 2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (п. 1 ст. 179 ГК РФ), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Согласно разъяснениям п. 102 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» в силу п. 2 ст. 181 ГК РФ годичный срок исковой давности по искам о признании недействительной оспоримой сделки следует исчислять со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (п. 1 ст. 179 ГК РФ), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Доказательств неосведомленности должностных лиц муниципального образования о предоставлении спорного земельного участка ФИО2 под влиянием обмана или обстоятельств, предусмотренных ст. 431.1 ГК РФ не представлено. Осуждение ФИО2 за совершение мошеннических действий для заключения договора купли-продажи от 02.02.2017 года не свидетельствует о предоставлении ему земельного участка должностными лицами муниципального образования по данному договору под влиянием обмана. 

Более того, из изложенных в исковом заявлении самим истцом обстоятельств по делу следует, что истец узнал о заключении договора купли-продажи с ФИО2 под влиянием обмана или обстоятельств, предусмотренных ст. 431.1 ГК РФ ранее годичного срока, установленного п. 2 ст. 181 ГК РФ.

Ссылка истца на приговор Черкесского городского суда от 15.06.2022 года в отношении ФИО2 по ч. 4 ст. 159 УК РФ, дают основания полагать, что истцом заявлен довод о том, что до вынесения приговора по уголовному делу он мог не знать достоверно о незаконности действий должностных лиц, мошеннических действий первоначального собственника ФИО2 

Однако такой предполагаемый из смыслового содержания иска довод истца противоречит позиции Конституционного Суда РФ от 05.03.2014 г. № 589-О, в соответствии с которой само по себе возбуждение уголовного дела не препятствует возможности защиты потерпевшим своих имущественных прав в порядке гражданского судопроизводства путем подачи иска в суд. 

Также согласно разъяснениям Верховного Суда РФ по аналогичным делам (определение от 24.08.2021 г. № 4-КГ21-34-К1, от 09.04.2021 г. № 303-ЭС21-3097) вывод о необходимости исчисления срока исковой давности с момента вступления в законную силу приговора по уголовному делу является ошибочным, поскольку о нарушении принадлежащего истцу права на спорный земельный участок он должен был узнать еще до постановления приговора и вступления его в законную силу, поскольку орган местного самоуправления в установленном порядке был признан потерпевшим в ходе предварительного расследования по уголовному делу. 

Возбуждение уголовного дела не является процессуальным препятствием для одновременной реализации нескольких способов защиты (оспаривание сделок, виндикация) до вступления в законную силу приговора суда по уголовному делу. 

По уголовному делу № 1-230/2022 мэрия МО г. Черкесска КЧР была признана потерпевшим 09.07.2021 года, следовательно, срок исковой давности для обращения в суд с требованием о признании недействительными всех договоров купли-продажи от 02.02.2017 года, от 13.03.2017 года, от 27.12.2019 года, от 16.03.2020 года как оспоримых и применении последствий их недействительности, установленный п. 2 ст. 181 ГК РФ, подлежит исчислению не позднее, чем с 09.07.2021 года.

Таким образом, помимо отсутствия оснований для признания всех оспариваемых договоров купли-продажи от 02.02.2017 года, от 13.03.2017 года, от 27.12.2019 года, от 16.03.2020 года недействительными и применении последствий их недействительности, годичный срок исковой давности для оспоримых сделок, предусмотренный п. 2 ст. 181 ГК РФ подлежит исчислению не позднее, чем с даты признания муниципального образования потерпевшим по уголовному делу 09.07.2021 года и на момент подачи иска в суд 26.03.2023 года истек.

Управлением пропущен срок исковой давности истребования земельного участка в собственность муниципального образования. 

Согласно ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В соответствии с п. 1 ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 настоящего кодекса.

Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите права (п. 1 ст. 200 ГК РФ).

Поскольку законом не установлено иное, к искам, направленным на истребование имущества применяется общий срок исковой давности, предусмотренный ст. 196 ГК РФ.

Исковая давность по иску об истребовании имущества из чужого незаконного владения при смене владельца этого имущества не начинает течь заново.

Согласно разъяснениям п. 4 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 г. № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» срок исковой давности по требованиям публично-правовых образований в лице уполномоченных органов исчисляется со дня, когда публично-правовое образование в лице таких органов узнало или должно было узнать о нарушении его прав, в частности, о передаче имущества другому лицу, совершении действий, свидетельствующих об использовании другим лицом спорного имущества, например земельного участка, и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. 

Время выявления правоохранительными органами нарушения земельного законодательства не может влиять на исчисление срока исковой давности, поскольку не влияет на осведомленность о таких нарушениях истца, так как о предоставлении спорного земельного участка истец узнал в момент решения о передаче в собственность земельного участка гражданину (определение Верховного Суда РФ от 08.10.2013 г. № 73-КГ13-4).

При этом истцу было известно о принадлежности спорного земельного участка ФИО2, начиная с даты регистрации права собственности, расчет платы земельного участка при предоставлении его ФИО2 был произведен компетентными органами муниципального образования, земельный участок выбыл из собственности муниципального образования на основании принятого им решения и заключенного с ним договора купли-продажи, переход права собственности на спорный земельный участок в последующем ФИО3, ООО «Хотей», ФИО4 был зарегистрирован в установленном порядке в ЕГРН. 

Таким образом, трехгодичный срок исковой давности виндикационного иска по требованиям Управления об истребовании земельного участка в собственность муниципального образования, установленный п. 1 ст. 196 ГК РФ подлежит исчислению с момента исполнения договора купли-продажи от 02.02.2017 года, заключенного с ФИО2, то есть, не позднее даты регистрации 17.02.2017 года, и на момент обращения с настоящим иском в суд 26.06.2023 года, истек, и в удовлетворении требования о признании сделок недействительными и применении последствий их недействительности, а также об истребовании земельного участка из незаконного владения, суд считает необходимым отказать в полном объеме. 

В соответствии с п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются. 

В абзаце 3 пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Исходя из приведенной выше нормы права и разъяснения Верховного Суда РФ добросовестность приобретателя резюмируется. 

ФИО4, является собственником спорного земельного участка, который он приобрел на основании договора купли-продажи с ООО «Хотей» от 16.03.2020 года. Возмездность данного договора подтверждается его условиями и квитанцией к приходному кассовому ордеру от 16.03.2020 года № 8. 

На момент покупки земельного участка земельный участок в споре или под арестом не состоял, предметом залога не являлся, правами третьих лиц не был обременен. Фактическая передачи земельного участка состоялась в день заключения договора, право собственности зарегистрировано за ФИО4 в установлено законом порядке, что подтверждается выпиской из ЕГРН. 

Земельный участок ФИО4 приобрел по рыночной стоимости и с 16.03.2020 года беспрепятственно и непрерывно владеет и пользуется им. 

Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительности сделки, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительности сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуполномоченным отчуждателем. Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества (п. 38 постановления Пленума ВС РФ № 10/22).

ФИО4, будучи четвертым собственником спорного земельного участка, является добросовестным приобретателем данного земельного участка, поскольку не знал и не мог знать, что первоначальному собственнику ФИО2 данный земельный участок в 2017 году муниципальным образованием был предоставлен в собственность в нарушением требований пп. 6 п. 2 ст. 39 3 ЗК РФ, право собственности продавца было зарегистрировано в ЕГРН надлежащим образом, каких-либо ограничений или обременений в отношении земельного участка не имелось, переход права собственности зарегистрирован в установленном порядке, земельный участок приобретен возмездно, земельный участок выбыл из собственности муниципального образования по воле компетентных органов. 

Таким образом, встречные исковые требования ФИО4 о признании его добросовестным приобретателем земельного участка с кадастровым номером 09:04:0101310:1469, площадью 800 кв.м., являются обоснованными, законными и подлежащими удовлетворению. 

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении иска Управления по имущественным отношениям мэрии муниципального образования города Черкесска к ФИО2, ФИО3, Обществу с ограниченной ответственностью «Хотей», ФИО4 о признании договора купли-продажи от 02.02.2017 года № 26 на земельный участок с кадастровым номером №, заключенный между Управлением архитектуры, градостроительства и земельных отношений мэрии муниципального образования города Черкесска и ФИО2 недействительным и применении последствия недействительности сделки, приведения стороны в первоначальное положение в виде погашения в ЕГРН записей о регистрации от 17.02.2017 года номер государственной регистрации №, запись регистрации перехода (прекращения) права от 23.03.2017 года № договор купли-продажи; 

признании договора купли-продажи от 13.03.2017 года земельного участка между ФИО2 и ФИО3 недействительным и применении последствия недействительности сделки, приведения стороны в первоначальное положение в виде погашения в ЕГРН записей о регистрации от 23.03.2017 года, номер государственной регистрации №5, запись регистрации перехода (прекращения) права от 14.01.2020 года № договор купли-продажи; 

признании договора купли-продажи от 27.12.2019 года земельного участка между ФИО3 и Обществом с ограниченной ответственностью «Хотей» недействительным и применении последствия недействительности сделки, приведения стороны в первоначальное положение в виде погашения в ЕГРН записей о регистрации от 14.01.2020 года номер государственной регистрации №, запись регистрации перехода (прекращения) права от 14.01.2020 года №8, договор купли-продажи; 

признании договора купли-продажи от 16.03.2020 года земельного участка между Обществом с ограниченной ответственностью «Хотей» и ФИО4 недействительным и применении последствия недействительности сделки, приведения стороны в первоначальное положение в виде погашения в ЕГРН записей о регистрации от 26.03.2020 года номер государственной регистрации №, прекращении права собственности на земельный участок; истребовании из незаконного владения у ФИО4 земельный участок с кадастровым номером №, площадью 800 кв.м., расположенный по адресу: РФ, КЧР, 

<

адрес>, №ж, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: издательства и редакционный офис, в собственность муниципального образования 

<

адрес> – отказать. 

Удовлетворить встречный иск ФИО4 к Управлению по имущественным отношениям мэрии муниципального образования города Черкесска, ФИО2, ФИО3, Обществу с ограниченной ответственностью «Хотей».

Признать ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт № №, выдан Прикубанским РОВД КЧР 18.07.2002г.) добросовестным приобретателем земельного участка с кадастровым номером №, площадью 800 кв.м., расположенного по адресу: РФ, КЧР, 

<

адрес>, № 340ж, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: издательства и редакционный офис.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Карачаево-Черкесской Республики в течение одного месяца через Черкесский городской суд со дня его изготовления в окончательной форме. Мотивированное решение изготовлено 18.03.2024г.

Судья Черкесского городского суда С.В. Хохлачева