Дело № 2 -3424/2019 г.

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

05 сентября 2019 года г. Калининград 

Ленинградский районный суд г. Калининграда в составе:

председательствующего судьи Мухиной Т.А.

при секретаре Вольных А.О.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к АО специализированный застройщик «Акфен» о взыскании переплаты по договору, убытков, процентов, компенсации морального вреда, штрафа, 

У С Т А Н О В И Л:

Истица ФИО1 обратилась в суд с названным иском, указав, что является участником долевого строительства по договору № участия в долевом строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ. По данному договору ответчик АО СЗ «Акфен» обязался построить жилое помещение (квартиру), условный номер №, на 3 этаже, 2-й секции жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес> (ГП), проектной площадью 67 кв.м., указанная площадь включала в себя площадь холодного помещения лоджии 4,4 кв.м., а после ввода дома в эксплуатацию площадь изменилась на 4.1 кв.м. В свою очередь участник долевого строительства обязуется уплатить застройщику обусловленную договором цену и принять объект. Цена договора определена 2350000 руб.

Истица, взятые на себя обязательства, выполнила в полном объеме, что подтверждается соответствующими платежными документами.

Согласно условиям договора (пункт 4.1), расчет цены квартиры производится из расчета 35074,63 рубля за один квадратный метр, в том числе жилых и холодных помещений (лоджии). При расчете цены договора понижающий коэффициент не применялся.

Считает, что денежная сумма 71902,99 рублей подлежит вычету из оплаченных истцом денежных средств в результате понижающего коэффициента 0,5 при расчете площади лоджии и возврату ответчиком как незаконно полученные.

Учитывая, что ответчик в добровольном порядке ее требования о возврате излишне уплаченных средств не удовлетворил, полагала, что в ее пользу с ответчика подлежат взысканию проценты в соответствии с положениями ст. 395 ГК РФ в сумме 11144,97 руб., а также понесенные ею убытки по оплате процентов по кредиту на указанную сумму в размере 16045,20 руб., компенсация морального вреда в размере 50000 рублей, штраф и судебные расходы по оплате услуг представителя в размере 20000 рублей.

В судебном заседании истица и ее представитель по устному ходатайству ФИО2 исковые требования поддержали по основаниям, изложенным в иске, просили иск удовлетворить.

Представитель ответчика по доверенности ФИО3 возражал против удовлетворения иска, указывая, что в соответствии с п.п. 1.3, 1.4., 4.1 указанного договора участия в долевом строительстве, приведенные проектная и фактическая площади квартиры, определяемые сторонами в договоре учитываются с холодными помещениями без применения понижающих коэффициентов, кроме того, после ввода объект в эксплуатацию, фактическая площадь определяется на основании технического описания, выполняемого кадастровыми инженером специализированной организации.

В соответствии с проектом площадь лоджии была спроектирована без учета возможности применения понижающего коэффициента, так же, в соответствии с техническим описание, выполненным ООО «СТП - Контроль», общая фактическая площадь квартиры 

<

адрес>, определена без применения понижающего коэффициента.

Условиями заключенного между сторонами договора долевого участия не предусмотрено возможности изменения цены с учетом применения к площади лоджии понижающего коэффициента, а цена 1 кв. м проектной площади определялась сторонами без учета понижающих коэффициентов к лоджии, что требованиям законодательства на момент заключения договора не противоречило.

Анализируя действующее законодательство, полагал, что с учетом того, что разрешение на строительство указанного многоквартирного дома № г., было получено ДД.ММ.ГГГГ, на отношения сторон в части согласования цены договора распространяется редакция ч. 1, ст. 5 от 03.07.2016 г.

Применение понижающих коэффициентов при отражении площади балконов и лоджий в документах технического учета установлено Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 N 37, применялась лишь для целей проведения технической инвентаризации и учета жилищного фонда, а также постановки помещений на кадастровый учет, но никак не влияет на определение договорной цены объекта долевого участия.

Таким образом, поскольку при определении цены договора площадь квартиры определялась без понижающего коэффициента к площади лоджии, при окончательном расчете площадь квартиры также должна быть учтена аналогичным образом - без понижающего коэффициента.

Заслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, материалы гражданского дела № 2-34/2019, суд пришел к следующему выводу.

В соответствии с положениями части 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов …» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. 

В соответствии с положениями ст. 4 указанного закона по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Договор должен содержать, в том числе, определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения);

срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты.

В ходе рассмотрения дела судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (дольщик) и АО «Акфен» (застройщик) был заключен договор участия в долевом строительстве №. Согласно данному договору застройщик обязался построить жилой многоквартирный дом на земельном участке с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес> (ГП), и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а тот в свою очередь обязался оплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства. 

Согласно п. 3.2 договора объектом является двухкомнатная квартира со строительным номером №, проектной площадью 67,00 кв.м., на 3 этаже, 2 секции указанного жилого дома. Цена договора составляет 2350000 рублей, из расчета 35074,63 рубля за один квадратный метр проектной площади квартиры с холодными помещениями (п. 4.1). 

Названный договор зарегистрирован в установленном порядке.

Многоквартирный дом введен в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается разрешением №.

Из сводной экспликации помещений в многоквартирном доме следует, что общая площадь квартиры истицы определена 68,4 кв.м., с учетом площади лоджии 4.1. кв.м. исчисленной с коэффициентом 1.

В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В силу ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии со ст. 7, Федерального закона от 01.07.2018 N 175- ФЗ (ред. от 27.06.2019) «О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Положения статьи 2, статьи 3, части 1 статьи 5, статьи 18 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N214-03 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" применяются без учета изменений, внесенных Федеральным законом от 29 июля 2017 года N 218-ФЗ "О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и настоящим Федеральным законом, в отношении застройщиков, получивших разрешение на строительство до 1 июля 2018 года, с учетом особенностей, установленных настоящей статьей. 

Части 2.3 и 2.6 статьи 3, статьи 18 - 18.2 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (в редакции настоящего Федерального закона) не применяются в отношении указанных в настоящей части застройщиков. Положения части 3 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (в редакции настоящего Федерального закона) применяются в отношении указанных в настоящей части застройщиков.

Таким образом, в разъяснениях о применении различных редакций указанной нормы права, присутствует ссылка, увязывающая дату получения разрешения на строительство с периодом действия редакции вышеназванного Федерального закона.

На дату получения разрешения на строительство редакция ч. 1, ст. 5, была следующей: «В договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика».

Согласно ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты" по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия его изменения.

Исходя из положений пункта 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Таким образом, по смыслу приведенных выше норм права, стороны договора участия в долевом строительстве вправе определить окончательную цену договора как произведение цены единицы общей проектной площади объекта долевого строительства установленной в договоре и фактической общей площади переданной участнику долевого строительства объекта.

Кроме того, судом учитывается, что вступившим в законную силу решением Ленинградского районного суда г. Калининграда от 14 января 2019 года судом по встречным исковым требованиям АО СЗ «Акфен» к ФИО1 судом были признаны обязательства АО СЗ «Акфен» по передаче ФИО1 объекта долевого строительства, построенного по договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ исполненными, с ФИО1 в пользу АО СЗ «Акфен» взыскана в пользу застройщика доплата за увеличение площади объекта долевого строительства в размере 49104 руб. 48 коп. Доказательств того, что ФИО1 был передан объект меньшей площади, чем предусмотрено договором, судом не было добыто.

Оценивая изложенное, суд полагает, что оснований для удовлетворения иска о взыскании переплаты не имеется, поскольку оставшиеся исковые требования производны о данного требования, оснований для их удовлетворения также нет. 

Руководствуясь ст. ст. 194 – 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к АО специализированный застройщик «Акфен» о взыскании переплаты по договору, убытков, процентов, компенсации морального вреда, штрафа оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Калининградский областной суд через Ленинградский районный суд г. Калининграда в месячный срок с момента изготовления мотивированной части решения суда.

Мотивированное решение изготовлено 09 сентября 2019 года. 

Судья