К делу № 2-4122/21

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

(заочное)

г. Краснодар 08 июля 2021г. 

Советский районный суд г. Краснодара в составе

судьи Гайтына А.А.

при секретаре Огановой Н.Т. 

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО1 к ООО «ГАММА» о расторжении договора купли-продажи недвижимости,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «ГАММА», в котором с учетом уточнения исковых требований просит расторгнуть договор купли-продажи, заключенный 06.06.2019г.; взыскать с ответчика уплаченные по договору купли-продажи денежные средства в размере 2 000 000 рублей; а также расходы по оплате госпошлины в размере 18 200 рублей.

В обоснование требований указано, что 06.06.2019г. сторонами заключен договор купли-продажи, согласно которому покупатель приобрела объекты недвижимого имущества - нежилые помещения подвала №1-46,49-58,29/1 здания лит.под/А, общей площадью 721,5 кв.м, расположенные по адресу: г.Краснодар, КО, 

<

адрес>, кадастровый №. Общая стоимость составила 2 000 000 рублей, оплачена истцом до подписания договора купли-продажи, что отражено в п.3 договора. 09.07.2019г. договор был зарегистрирован в установленном законом порядке. Продавец гарантировал, что отчуждаемое здание свободно от любых прав и претензий третьих лиц, здание никому не продано, не заложено, в споре и под запретом (арестом) не состоит. О том, что в помещениях произведена перепланировка, которая не была согласована в установленном законом порядке, истец не была уведомлена. Также она не была осведомлена о том, что имеются неисполненные ответчиком решения Арбитражного суда Краснодарского края о приведении перепланированных подвальных помещений в первоначальное положение. Ответчику была направлена досудебная претензия, которая оставлена без удовлетворения, в связи с чем истец вынуждена обратиться в суд.

В судебное заседание истец и его представитель не явились, были извещены надлежащим образом, предоставили письменное ходатайство, в котором поддержали уточненные исковые требования, просили рассмотреть дело в их отсутствие.

Представитель ответчика не явился, был извещен надлежащим образом с учетом положений ст. 165.1 ГК РФ, о причинах неявки суду не сообщил, ходатайств об отложении не поступало.

Суд, исследовав материалы дела, пришел к следующему. 

Как установлено в судом и следует из материалов дела, 06.06.2019г. между истцом ФИО1 и ООО «ГАММА» заключен договор купли-продажи, по условиям которого покупатель приобрела у продавца объекты недвижимого имущества - нежилые здания: нежилые помещения подвала №№1-46,49-58,29/1 здания лит.под/А, общей площадью 721,5 кв.м, расположенные по адресу: г.Краснодар, КО, 

<

адрес>, кадастровый №. 

Общая стоимость приобретенного недвижимого имущества составила 2 000 000 рублей, оплачена истцом до подписания договора купли-продажи, что отражено в п.3 договора.

09.07.2019г. договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Согласно п.8 заключенного договора, продавец гарантировал, что отчуждаемое здание свободно от любых прав и претензий третьих лиц, здание никому не продано, не заложено, в споре и под запретом (арестом) не состоит.

Вместе с тем, после заключения договора, истцу стало известно о том, что решением Арбитражного суда Краснодарского края от 20.11.2017г. удовлетворены исковые требования ООО «ГУК-Краснодар» к ООО «ГАММА» об устранении нарушений жилищного законодательства, на ООО «ГАММА» возложена обязанность привести перепланированные подвальные помещения №1,3,9,12,18,19,20,49,51 по адресу: г.Краснодар, КО, 

<

адрес>, в первоначальное состояние.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 20.02.2020г. произведена замена должника ООО «ГАММА» в исполнительном производстве №-ИП на правопреемника ФИО1 по делу № по исковому заявлению ООО «ГУК-Краснодар» к ООО «ГАММА», в связи с чем на ответчика были возложены ранее не выполненные ответчиком обязательства по приведению помещений в первоначальное положение.

Кроме этого, решением Арбитражного суда Краснодарского края от 26.11.2018г. удовлетворены исковые требования администрации МО г. Краснодар к ООО «ГАММА» о приведении самовольно перепланированных нежилых помещений №1-46,49-58,29/1 по 

<

адрес> в г. Краснодаре в первоначальное состояние в соответствии с техническим паспортом Филиала ГУП КК «Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ» от 02.08.2006г.

В соответствии с п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно п.1 ст.460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правилами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

В соответствии с пунктом 2 статьи 475 ГК РФ в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

В силу ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору (ст. 557 ГК РФ).

По общим правилам пунктов 1 и 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В соответствии с пунктом 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 данной статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В ходе судебного разбирательства установлено, что ответчик передал истцу недвижимые помещения, не предоставив информацию о наличии претензий третьих лиц - администрации МО город Краснодар и ООО «ГУК-Краснодар», а также о вступивших в законную силу решениях суда, которыми установлен факт проведения в данных помещениях ответчиком самовольной перепланировки.

При таких обстоятельствах, оценив в совокупности доказательства по делу, принимая во внимание, что покупателю передана недвижимость, не соответствующая условиям договора купли-продажи, в которой проведена самовольная перепланировка, о чем продавец не уведомил покупателя; при этом вступившими в законную силу судебными постановлениями на ответчика, а впоследствии и истца как его правопреемника возложена обязанность по приведении помещений в первоначальное состояние, что влечет существенное нарушение прав истца, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований.

Суд также учитывает, что ответчиком не опровергнуты доводы истицы, которая указывала, что при заключении договора купли-продажи он не уведомил ее об имеющихся решениях суда и претензиях третьих лиц.

Согласно ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Суд принимает решение по заявленным истцом требованиям и основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании ( ч.2 ст. 195 ГПК РФ). 

Суд на основании ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198, 233 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 к ООО «ГАММА» о расторжении договора купли-продажи недвижимости удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи объектов недвижимого имущества - нежилых помещений подвала №№1-46,49-58,29/1 здания лит.под/А, общей площадью 721,5 кв.м, расположенных по адресу: г.Краснодар, КО, 

<

адрес>, кадастровый №, заключенный 06.06.2019г. между ФИО1 и ООО «ГАММА».

Прекратить право собственности ФИО1 в отношении нежилых помещений подвала №№1-46,49-58,29/1 здания лит.под/А, общей площадью 721,5 кв.м, расположенных по адресу: г.Краснодар, КО, 

<

адрес>, кадастровый №.

Взыскать с ООО «ГАММА» в пользу ФИО1, уплаченную по договору купли-продажи денежные средства в размере 2 000 000 (два миллиона) рублей; а также расходы по оплате госпошлины в размере 18 200 рублей.

Данное решение суда по вступлению в законную силу является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья Советского

районного суда г.Краснодара А.А. Гайтына

Решение изготовлено 15.07.2021г.