к делу 

<

...>

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

ст. Северская Краснодарского края 30 октября 2017 года

Северский районный суд Краснодарского края в составе:

председательствующего Таран А.О., 

при секретаре Проскуряковой И.М., 

с участием:

представителя истца ФИО1, 

действующей на основании доверенности №23АА7173643 от 13.06.2017 г., 

представителя администрации муниципального 

образования Северский район Краснодарского края ФИО2, 

действующей на основании доверенности №01-17/7708 от 20.10.2017 г., 

представителя Управления Федеральной службы 

государственной регистрации, кадастра и 

картографии по Краснодарскому краю ФИО3, 

действующего на основании доверенности №303 от 27.12.2016 г., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО4 к администрации муниципального образования Северский район о переводе нежилого помещения в жилое, сохранении в реконструированном состоянии и обязании заключить дополнительное соглашение, 

установил:

ФИО4 обратился в суд с исковым заявлением к администрации муниципального образования Северский район, с учетом увеличенных требований, о переводе нежилого помещения в жилое, сохранении в реконструированном состоянии и обязании заключить дополнительное соглашение. 

В обосновании заявленных требований указал, что он на основании договора переуступки права аренды является арендатором земельного участка, расположенного на землях населенных пунктов и предоставленных для эксплуатации коптильного цеха площадью 

<

...> кв.м. с кадастровым номером 

<

...>, расположенного по адресу: 

<

...> принадлежит ФИО4 на основании договора купли – продажи. 29.09.2015 года ФИО4 обратился в администрацию муниципального образования Северский район с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка с имеющегося «для эксплуатации коптильного цеха» на новое «отдельно стоящие усадебные жилые дома (в том числе с местами приложения труда и возможностью ведения развитого товарного личного подсобного хозяйства, сельскохозяйственного производства, огородничества)», путем заключения дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка 

<

...> от 

<

...> с кадастровым номером 

<

...>, расположенного по адресу: 

<

...>, однако, 21.12.2015 года заявителю был дан ответ о том, что, в связи с нахождением на вышеуказанном земельном участке коптильного цеха, основания для изменения вида разрешенного использования отсутствуют. В связи с необходимостью перепланировки и переоборудования коптильного цеха в жилой дом, ФИО4 обратился в ООО «Азимут» с просьбой создания проекта перепланировки, и в 2016 году им получен указанный проект. 21.02.2017 года истец обратился в администрацию муниципального образования Северский район с просьбой о принятии решения о согласовании перевода нежилого помещения – коптильного цеха в жилое – жилой дом в соответствии с проектной документацией ООО «Азимут», но 21.03.2017 года ФИО4 получен отказ, мотивированный тем, что исходя из договора о переуступке права аренды земельного участка от 

<

...> заявитель является правообладателем данного земельного участка, соответственно к нему перешли права и обязанности, предусмотренные договором аренды земельного участка с кадастровым номером 

<

...>, предназначенным для эксплуатации коптильного цеха, что не предусматривает размещение жилого дома. Согласно кадастровой выписке от 

<

...> 

<

...> вид разрешенного использования земельного участка, арендуемого ФИО4 – отдельно стоящие усадебные жилые дома (в том числе с местами приложения труда и с возможностью ведения развитого товарного личного подсобного хозяйства, сельскохозяйственного производства, садовничества, огородничества). Указанный земельный участок, согласно правил землепользования и застройки с. Львовского находится в зоне Ж-1Б. 

Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии 07.06.2017 года приостановлено осуществление кадастрового учета изменений объекта недвижимости, расположенного по адресу: 

<

...> основанием для которого в том числе послужило отсутствие решения органа местного самоуправления о переводе нежилого помещения в жилое, акта приемочной комиссии, подтверждающей завершение перепланировки. 

В судебном заседании представитель истца настаивала на удовлетворении увеличенных исковых требований ФИО4 в полном объеме на основании доводов, изложенных в исковом заявлении. 

Представитель ответчика ФИО2 в судебном заседании пояснила, что ответчик возражает против удовлетворения увеличенных исковых требований ФИО4 на основании доводов, изложенных в возражении на исковое заявление, согласно которому, на основании договора переуступки от 24.02.2012 года истец приобрел права и обязанности по договору аренды земельного участка от 

<

...> 

<

...>, следовательно, ФИО4 должен соблюдать условия указанного договора, согласно п. 4.3 и п.п. 4.3.6 которого арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, указанным в п. 1.1 данного договора. Также, в соответствии с п. 4.3 и п.п. 4.3.12, арендатор обязуется не допускать строительства новых объектов, реконструкции существующей разработки и утверждения в установленном порядке проектной документации, ее согласования, проведения экспертиз, а также дооформления на строительство (л.д. 125). 

В судебном заседании представитель Управления Федеральной службы 

государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю ФИО3 при вынесении решения полагался на усмотрение суда. 

Выслушав лиц, участвующих в деле, обсудив изложенные доводы, исследовав и оценив в соответствии со ст. 67 ГПК РФ представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу об удовлетворении увеличенных исковых требований ФИО4 по следующим основаниям:

Согласно свидетельства о государственной регистрации права 

<

...> (запись регистрации 

<

...> от 

<

...>.), ФИО4 на основании договора купли-продажи от 

<

...>. является собственником коптильного цеха, назначение: нежилое, площадью 

<

...> кв.м., этажностью 1, расположенного по адресу

<

...> (л.д. 54)

Как установлено в судебном заседании и подтверждается материалами дела, 01.02.2012 года на основании постановления администрации муниципального образования Северский район от 28.12.2011 года №3341 «О предоставлении Т.М.А. земельного участка площадью 

<

...> кв.м., расположенного на х. Новоивановском, в аренду на 49 лет», между администрацией муниципального образования Северский район Краснодарского края и Т.М.А. заключен договор аренды земельного участка 

<

...>, согласно которому арендодатель предоставил во временное владение и пользование арендатору на условиях заключенного договора земельный участок из земель населенных пунктов общей площадью 

<

...> кв.м. с кадастровым номером 

<

...> расположенный по адресу: 

<

...>, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемому к настоящему договору и являющимся его неотъемлемой частью, для эксплуатации коптильного цеха (л.д. 6-12, 13, 14-16). 

В настоящее время, ФИО4 на основании договора переуступки права аренды, заключенного 

<

...>. между Т.М.А. и ФИО5, является арендатором земельного участка, расположенного на землях населенных пунктов и предоставленных для эксплуатации коптильного цеха площадью 

<

...> кв.м. с кадастровым номером 

<

...> расположенного по адресу: 

<

...> (л.д. 38-43). 

В соответствии с п.п. 4.1.4 п. 4 указанного договора арендатор имеет право возводить здания, строения и сооружения в соответствии с целевым назначением участка и его разрешенным использованием с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно – гигиенических, противопожарных и иных установленных уполномоченных органом правил, нормативов. 

Подпунктом 4.3.12 п. 4 договора установлено, что арендатор не допускает строительство новых объектов, реконструкцию существующих без разработки и утверждения в установленном порядке проектной документации, ее согласования, проведения экспертиз, а также дооформления разрешения на строительство. 

Также, согласно п.п. 4.3.16 п. 4 договора аренды, арендатор при изменении целевого назначения зданий, строений и сооружений, расположенных на участке должен обратиться к арендодателю для внесения изменений в договор. 

Согласно ст.ст. 7 и 42 ЗК РФ, собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием. 

Так, согласно кадастровой выписке от 

<

...> 

<

...>, вид разрешенного использования земельного участка, арендуемого ФИО4 – отдельно стоящие усадебные жилые дома (в том числе с местами приложения труда и с возможностью ведения развитого товарного личного подсобного хозяйства, сельскохозяйственного производства, садовничества, огородничества) (л.д. 55-62). 

Указанный земельный участок находится в зоне Ж-1Б, которая является зоной застройки индивидуальными жилыми домами с содержанием скота и птицы и выделена для обеспечения правовых, социальных и культурных, бытовых условий формирования жилых районов отдельно от строящихся индивидуальных жилых домов усадебного типа с возможным ведением развитого личного хозяйства, а также с минимально разрешенным набором услуг местного значения. Видами разрешенного использования земельных участков являются, в том числе одно, двухквартирные жилые дома (в том числе с возможностью ведения развитого товарного личного подсобного хозяйства, сельскохозяйственного производства, садоводства, огородничества). 

27.07.2015г. администрацией муниципального образования Северский район было отказано ФИО4 о внесении изменений в договор о виде разрешенного использования с «эксплуатации коптильного цеха» на «отдельно стоящие усадебные жилые дома (в том числе с местами приложения труда и возможностью ведения развитого товарного личного подсобного хозяйства, сельскохозяйственного производства, огородничества)». (л.д. 33)

29.09.2015 года ФИО4 обратился в администрацию муниципального образования Северский район с заявлением о заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка 

<

...> от 

<

...> с кадастровым номером 

<

...> расположенного по адресу: 

<

...>, с указанием (изменением) вида разрешенного использования земельного участка с имеющегося «для эксплуатации коптильного цеха» на новое «отдельно стоящие усадебные жилые дома (в том числе с местами приложения труда и возможностью ведения развитого товарного личного подсобного хозяйства, сельскохозяйственного производства, огородничества)». (л.д. 35) Однако, 21.12.2015 года ФИО4 был дан ответ о том, что, в связи с нахождением на вышеуказанном земельном участке коптильного цеха, основания для изменения вида разрешенного использования отсутствуют. (л.д. 34) 

В 2016г. истец обратился в ООО «Азимут», которым была подготовлена проектная документация, а именно предлагаемый вариант перепланировки и переоборудования здания в жилой дом, расположенного по 

<

...>. (64-72)

Как установлено судом, истцом, на арендуемом земельном участке, с видом разрешенного использования согласно кадастровой выписке - отдельно стоящие усадебные жилые дома (в том числе с местами приложения труда и с возможностью ведения развитого товарного личного подсобного хозяйства, сельскохозяйственного производства, садовничества, огородничества), была произведена реконструкция нежилого здания, принадлежащего ему на праве собственности. 

После реконструкции, согласно технического паспорта на жилой дом (коптильный цех), расположенный по адресу: 

<

...> общая площадь дома составляет 

<

...> кв.м., жилая – 

<

...> кв.м. (л.д. 22-32). Также судом установлено, что истец совместно со своей семьей проживает в реконструированном капитальном строении.

Согласно п.14 ст.1 ГрК РФ, реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

В соответствии с п.22 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 апреля 2010г. №10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

Согласно ч.1 ст.222 ГУ РФ, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. 

Ч.3 ст. 222 ГК РФ установлено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно п.26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 апреля 2010г. №10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Так, в ходе рассмотрения гражданского дела было назначено проведение судебной строительно-технической экспертизы. Согласно экспертному заключению №02-016 от 03.10.2017 года, нежилое помещение (коптильный цех), расположенное по адресу

<

...> входит в границы земельного участка с кадастровым номером 

<

...> и не выступает за его пределы, соответствует основным строительным нормам и правилам, предъявляемым к жилым домам, и пригоден для постоянного в нем проживания. Расположение здания коптильного цеха, перепланированного и переоборудованного под жилой дом на земельном участке с кадастровым номером 

<

...> общей площадью 

<

...> кв.м. по 

<

...> соответствует градостроительным, противопожарным и санитарно – эпидемиологическим требованиям, предъявляемым Правилами землепользования и застройки Львовского сельского поселения к размещению жилого дома на земельном участке. Конструкционных дефектов, требующих проведения специальных мероприятий по усилению строительной конструкции, замене материалов, а также дефектов влияющих на техническое состояние здания не обнаружено. Деформаций основных несущих конструкций (осадок основания, прогибов пролетных конструкций, выпоров и др. деформаций) по состоянию на дату проведения экспертизы, не выявлено, конструктивные элементы и примененные материалы, использованные при строительстве исследуемого здания, отвечают требованиям по долговечности, надежности и безопасности, следовательно, угрозу жизни и здоровью граждан не создает (л.д. 132-155). 

Таким образом, суд приходит к выводу о возможности сохранения помещения в реконструированном состоянии.

В соответствии с ч. 2 ст. 15 ЖК РФ, под жилым помещением понимается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). 

Порядок перевода нежилого помещения в жилое помещение регламентирован ст. 23 ЖК РФ, согласно которой перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления. Для перевода нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии представляет: заявление о переводе помещения; правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии); план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения); поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение; подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

21.02.2017 года ФИО4 обратился в администрацию муниципального образования Северский район Краснодарского края с просьбой о принятии решения о согласовании перевода нежилого помещения – коптильного цеха в жилое – жилой дом, предоставив также проект ООО «Азимут» и технический паспорт. (л.д. 37)

Однако, 21.03.2017 года ФИО4 получен отказ администрации муниципального образования Северский район Краснодарского края, мотивированный тем, что исходя из договора о переуступке права аренды земельного участка от 

<

...> заявитель является правообладателем данного земельного участка, соответственно к нему перешли права и обязанности, предусмотренные договором аренды земельного участка с кадастровым номером 

<

...>, предназначенным для эксплуатации коптильного цеха, что не предусматривает размещение жилого дома. (л.д. 36) 

Часть 1 статьи 24 ЖК РФ, содержит исчерпывающий перечень оснований для отказа в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение. Вместе с тем, причина отказа, указанная администрацией муниципального образования Северский район, в перечне оснований для отказа, отсутствует.

Пунктом 7 Постановления Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции" установлено, что оценка и обследование помещения в целях признания его жилым помещением, жилого помещения пригодным (непригодным) для проживания граждан, а также многоквартирного дома в целях признания его аварийным и подлежащим сносу или реконструкции осуществляются межведомственной комиссией, создаваемой в этих целях, и проводятся на предмет соответствия указанных помещений и дома установленным в настоящем Положении требованиям. Орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации создает в установленном им порядке комиссию для оценки жилых помещений жилищного фонда субъекта Российской Федерации, а также иных жилых помещений в случаях, установленных настоящим Положением. В состав комиссии включаются представители этого органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации. Председателем комиссии назначается должностное лицо указанного органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации. Орган местного самоуправления создает в установленном им порядке комиссию для оценки жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации, многоквартирных домов, находящихся в федеральной собственности, муниципального жилищного фонда и частного жилищного фонда, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 7.1 настоящего Положения. В состав комиссии включаются представители этого органа местного самоуправления. Председателем комиссии назначается должностное лицо указанного органа местного самоуправления. В состав комиссии включаются также представители органов, уполномоченных на проведение регионального жилищного надзора (муниципального жилищного контроля), государственного контроля и надзора в сферах санитарно-эпидемиологической, пожарной, промышленной, экологической и иной безопасности, защиты прав потребителей и благополучия человека (далее - органы государственного надзора (контроля), на проведение инвентаризации и регистрации объектов недвижимости, находящихся в городских и сельских поселениях, других муниципальных образованиях, а также в случае необходимости - представители органов архитектуры, градостроительства и соответствующих организаций, эксперты, в установленном порядке аттестованные на право подготовки заключений экспертизы проектной документации и (или) результатов инженерных изысканий. Собственник жилого помещения (уполномоченное им лицо), за исключением органов и (или) организаций, указанных в абзацах втором, третьем и шестом настоящего пункта, привлекается к работе в комиссии с правом совещательного голоса и подлежит уведомлению о времени и месте заседания комиссии в порядке, установленном органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления, создавшими комиссию.

Решение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения пригодным (непригодным) для проживания граждан, а также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции принимается органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления (за исключением жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации и многоквартирных домов, находящихся в федеральной собственности). 

Вместе с тем, суд обращает внимание на то, что администрация муниципального образования Северский район Краснодарского края, отказала ФИО4 в принятии решения о согласовании перевода нежилого помещения – коптильного цеха в жилое – жилой дом, без заключения комиссии, создаваемой в этих целях, в связи с чем, суд приходит к выводу, что у истца отсутствует иной способ защиты права.

Таким образом, на основании вышеизложенных норм закона, также принимая во внимание то, что земельный участок с кадастровым номером 

<

...> в 

<

...> имеет вид разрешенного использования: отдельно стоящие усадебные жилые дома (в том числе с местами приложения труда и с возможностью ведения развитого товарного личного подсобного хозяйства, сельскохозяйственного производства, садовничества, огородничества), суд приходит к выводу об удовлетворении увеличенных исковых требований ФИО4 в полном объеме. 

Руководствуясь ст.ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

решил:

увеличенные исковые требования ФИО4 к администрации муниципального образования Северский район о переводе нежилого помещения в жилое, сохранении в реконструированном состоянии и обязании заключить дополнительное соглашение, удовлетворить. 

Обязать администрацию муниципального образования Северский район Краснодарского края заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка 

<

...> от 

<

...> с кадастровым номером 

<

...> расположенного по адресу: 

<

...> об изменении вида разрешенного использования земельного участка на новое – отдельно стоящие усадебные жилые дома (в том числе с возможностью ведения развитого товарного личного подсобного хозяйства, сельскохозяйственного производства, садоводства, огородничества). 

Перевести нежилое помещение (коптильный цех), расположенное по адресу: 

<

...> в жилое помещение (жилой дом), общей площадью 

<

...> кв.м., жилой площадью 

<

...>.м., сохранив его в реконструированном состоянии.

Технический паспорт на жилой дом 

<

...> изготовленный 07.10.2015г., является неотъемлемой частью решения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Северский районный суд Краснодарского края.

Председательствующий: Таран А.О.

Решение изготовлено в окончательной форме 03 ноября 2017г.