УИД 66RS0006-01-2024-003859-68

гражданское дело № 2-268/2025

Мотивированное 

решение

 составлено 28.02.2025

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Екатеринбург 24.01.2025 года

Железнодорожный районный суд г. Екатеринбурга в составе председательствующего судьи А.Г. Кирюхина, 

при секретаре Е.С.Никонова,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 в лице финансового управляющего ФИО3 о снижении покупной стоимости недвижимого имущества, взыскании денежной суммы, 

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 предъявил иск к ФИО2 в лице финансового управляющего ФИО3: о снижении покупной стоимости покупной цены до 2025400 руб. недвижимого имуществаземельного участка и жилого дома по адресу Свердловская область, *** о взыскании с ФИО2 в пользу ФИО1 100000 руб. 

В обоснование иска указано следующее. В производстве Арбитражного суда Свердловской области находится дело № А60-17876/2019 о признании ФИО2 несостоятельным (банкротом). Конкурсным управляющим утвержден ФИО3. 19.06.2024 между ФИО2 в лице финансового управляющего и ФИО1 заключен договор купли-продажи недвижимости - земельного участка и жилого дома по адресу ***. 19.06.2024 истцом произведена оплата недвижимости. 22.06.2024 истцом произведен осмотр объектов и выявлены существенные недостатки. Стоимость устранения недостатков истец оценивает в 100000 руб., что подтверждается справкой директора ООО «Тюменская недвижимость», в которой указано, что отсутствие откатных ворот уменьшает стоимость объекта недвижимости на указанную сумму. Истец считает, что с учетом выявленных после покупки недостатков, необходимо изменить цену договора купли-продажи со снижением на 100000 руб., соразмерно стоимости устранения недостатков. 

В судебном заседании ФИО1 не присутствовал, о месте и времени разбирательства извещен. Представитель истца ФИО4 просила иск удовлетворить. Поддержала доводы иска.

Ответчик ФИО2 возражала против удовлетворения иска. Представила письменный отзыв на иск (л.д. 117 – 137). Дополнительно указала, что объект продажи несколько месяцев был доступен для осмотра. При этом ранее дом был снят с торгов со снижением покупной цены. Истец фактически дождался снижения цены и на торгах совершил сделку. 

Финансовый управляющий ФИО3 в судебное заседание не явился. Направил в суд письменный отзыв на иск (л.д. 111 – 112), в котором указал, что оснований для удовлетворения иска не имеется.

Судом установлено следующее.

В производстве Арбитражного суда Свердловской области находится дело № А60-17876/2019 о признании ФИО2 несостоятельным (банкротом). Конкурсным управляющим утвержден ФИО3. 19.06.2024 между ФИО2 в лице финансового управляющего и ФИО1 заключен договор купли-продажи недвижимости - земельного участка и жилого дома по адресу ***. 19.06.2024 истцом произведена оплата недвижимости. 22.06.2024 истцом произведен осмотр объектов и выявлены существенные недостатки (л.д. 7 – 53).

Суд считает, что цена договора купли-продажи объекта недвижимости не может быть уменьшена, поскольку договор купли-продажи заключен по результатам торгов и снижение цены повлечет нарушение законодательства о конкуренции.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор продажи считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются (пункт 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из системного толкования вышеуказанных норм права следует, что существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются его предмет и цена.

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Из положений пункта 1 и пункта 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон; изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Истцом приобретался единый объект недвижимости по цене 2125 400 рублей на торгах в борьбе с другими претендентами. Подача иска по настоящему делу об уменьшении цены договора купли-продажи в части стоимости здания направлены на недобросовестную конкуренцию и удовлетворение материально-правовые притязания покупателя в обход установленных законом способов отчуждения имущества и договорных обязательств.

В соответствии с пунктом 8 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора, заключенного по результатам торгов в случае, когда его заключение допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами, если это изменение не влияет на условия договора, имевшие существенное значение для определения цены на торгах, а также в иных случаях, установленных законом.

Документов, подтверждающих возникновение какого-либо из указанных в законе оснований для изменения цены договора, не представлено.

Вместе с тем, заявленное истцом требование об изменении направлено на нивелирование условий проведенного аукциона, не соответствует принципам осуществления закупок (эффективности, обеспечения конкуренции, недопущения злоупотреблений, в том числе коррупции), нарушает требования пункта 8 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации о недопущении изменения договора, которое влияет на его условия, имевшие существенное значение для определения цены на торгах.

Таким образом, в случае, если продажа имущества осуществляется на торгах, цена имущества имеет существенное значение для определения цены на торгах, выигравшим торги признается участник, предложивший наиболее высокую цену за продаваемое имущество.В таком случае покупатель такого имущества не вправе в порядке пункта 1 статьи 475 ГК РФ потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара, либо возмещения заявленных убытков в виде переплаты по договору, как в настоящем споре, поскольку удовлетворение таких требований влечет, по сути, пересмотр цены имущества, которая определена по результатам торгов, что недопустимо в силу пункта 8 статьи 448 ГК РФ.

Единственным способом защиты в таком случае у покупателя в силу пункта 1 статьи 449 ГК РФ является оспаривание торгов, проведенных с нарушением правил, установленных законом, а также сделки, заключенной по результатам таких торгов. Но таких требований истец не заявил.

Суд отмечает, что истец по акту от 22.06.2024 принял недвижимое имущество и о недостатках товара не заявил. При этом основной претензией к товару (с учетом суммы убытков) является отсутствие ворот (л.д. 45 – 46), но их отсутствие было очевидно при приемке объекта 22.06.2024. При таких обстоятельствах приемка товара при отсутствии указания на недостатки является подтверждением факта принятия товара именно в принятом состоянии и соответствии стоимости договора принятому товару. 

Кроме того суд обращает внимание на то, что сторона истца не представила достаточных доказательств для обоснования уменьшения цены. Справка директора агентства недвижимости судом как надлежащее, относимое и допустимое доказательство не принимается. Стоимость ущерба определенаслучайно. Предположение представителя истца о возможности проведения дополнительного исследования стоимости недостатков объекта, заявленные после 6 месяцев судебного разбирательства, суд рассматривает как неуважение к правосудию и другим участникам процесса с учетом уклонения от явки в судебное заседание. Суд считает, что сторона истца не доказала сумму возможного уменьшения стоимости объекта недвижимости. 

Требования истца об уменьшении покупной цены недвижимостив связи с отсутствием откатных ворот фактически являются требованиями о возмещении убытков, связанных с расходами на устранение выявленных недостатков (абз. 4 п. 1 ст. 475 ГК РФ).

Юридически значимым обстоятельством для разрешения заявленных истцом требований о соразмерном уменьшении покупной цены является установление соответствия уплаченной за товар цены, при этом как за товар надлежащего качества, тому качественному состоянию товара, которое передано при заключении сделки.

При этом отсутствуют основания полагать, что указанные истцом в исковом заявлении недостатки возникли до заключения договора купли-продажи и до регистрации за ним права собственности в установленном законом порядке.

Суд соглашается с доводами ответчика о том, что истец не был лишен возможности убедиться в состоянии недвижимости до заключения договора купли-продажи или при подписании акта приемки недвижимого имущества.

Согласно статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Фактически истец действует в обход установленного порядка определения цены на торгах с целью получения преимущества перед другими участниками торгов. С учетом приведенных доводов законных оснований для удовлетворения иска не имеется, в том числе и в связи с явным злоупотреблением правом и нарушением требований законодательства об отмене торгов и процедуры изменения цены договора, заключенного на торгах. 

Суд в иске отказывает в полном объеме. 

Руководствуясь статьями 194 – 198 Гражданского процессуального Кодекса Российской Федерации, суд,

Р Е Ш И Л:

отказать в удовлетворении иска.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца после составления в окончательной форме Свердловский Областной суд через Железнодорожный районный суд г. Екатеринбурга.

Судья А.Г. Кирюхин