Дело № 2-1-9181/2017

ЗАОЧНОЕ 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Калужский районный суд Калужской области в составе 

председательствующего судьи Фоломеевой Е.Ю., 

при секретаре Александрове Д.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Калуге 15 ноября 2017 года гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Комфорт Строй», обществу с ограниченной ответственностью «Новградстрой», коммерческому банку «БФГ-Кредит» ООО в лице конкурсного управляющего Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» об осуществлении государственной регистрации договора уступки права требования по договору участия в долевом строительстве,

УСТАНОВИЛ:

25 октября 2017 года ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «Комфорт Строй», КБ «БФГ-Кредит» ООО в лице ГК «Агентство по страхованию вкладов», ООО «Новградстрой» о понуждении к осуществлению государственной регистрации заключенного между истцом и ООО «Комфорт Строй» договора от 05 марта 2014 года № 31 уступки прав требований (цессии) по договору участия в долевом строительстве № 12/9 от 05 ноября 2013 года, в отношении однокомнатной квартиры (студии) № на 6 этаже, общей площадью 33,9 кв.м (проектная площадь), по адресу: 

<

адрес>, 6 этап строительства, указав в обоснование, что ООО «Комфорт Строй» в рамках данного договора передало ему права требования по указанному договору участия в долевом строительстве, заключенному между ООО «Комфорт Строй» и ООО «Новградстрой», и обязалось осуществить государственную регистрацию договора, однако уклонилось от выполнения данной обязанности. Поскольку обязательство по оплате названного выше объекта долевого строительства истцом исполнено, истец просит на основании решения суда произвести государственную регистрацию сделки. 

Истица ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержал.

Ответчики ООО «Комфорт Строй», ООО «Новградстрой», ООО КБ «БФГ-Кредит» в лице конкурсного управляющего ГК «Агентство по страхованию вкладов», извещавшиеся о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание своих представителей не направили.

Третье лицо Управление Росреестра по Калужской области в суд своего представителя не направило, о времени и месте слушания дела извещено.

Выслушав объяснения истца, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что 05 ноября 2013 года между ООО «Новградстрой» (Застройщиком) и ООО «Комфорт Строй» (Участником) был заключен договор участия в долевом строительстве за № 12/9.

По условиям договора застройщик обязался в предусмотренный договором срок построить многоквартирный дом переменной этажности (№ 9 по ГП), количеством этажей 10-14, на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес>, а участник обязался уплатить обусловленную цену и принять объект при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию дома.

Предметом договора являлись 267 квартир, указанных в таблице № 1 пункта 1.4.1 Договора.

Поскольку оплата по Договору производилась ООО «Комфорт Строй» за счет кредитных средств, предоставленных КБ «БФГ-Кредит» (ООО), в соответствии с п. 8.1 Договора права требования участника долевого строительства и квартиры, указанные в п. 1.4.1, считаются находящимися в залоге у Банка с момента государственной регистрации договора.

В соответствии с п. 8.6 договора переуступка прав требования в полном объеме либо в части, в соответствии с п. 5.1.3 Договора возможна только при наличии письменного согласия Коммерческого банка «БФГ-Кредит» (ООО) на такую переуступку.

Из договора также следует, что 12 ноября 2013 года в ЕГРП внесена запись о государственной регистрации ипотеки.

05 марта 2014 года между ООО «Комфорт Строй» и ФИО1 заключен договор № 31 уступки прав требований (договор цессии) по договору участия в долевом строительстве № 12/9 от 05 ноября 2013 года, в отношении однокомнатной квартиры (студии) № 78 на 6 этаже, общей площадью 33,9 кв.м (проектная площадь), кроме того, площадь балкона с к=0,3 составляет 1,2 кв.м, всего общая площадь объекта, оплачиваемая участником, составляет 35,1 кв.м (проектная площадь) строящегося жилого дома переменной этажности с крышной котельной по строительному адресу: 

<

адрес> (№ 9 по ГП).

По условиям вышеназванного договора цедент обязуется передать цессионарию все необходимые документы, удостоверяющие права требования, и заверенную копию договора участия в долевом строительстве жилья № 12/9 от 05 ноября 2013 г., а также двусторонний Акт сверки расчетов с застройщиком дома ООО «Новградстрой», подтверждающий исполнение цедентом своих обязательств по оплате денежных средств долевого участия по указанному договору.

Согласно п. 3 Договора, цедент обязуется в течение десяти рабочих дней с момента подписания настоящего договора уведомить в письменной форме застройщика дома ООО «Новградстрой» о состоявшейся уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве жилья.

При заключении договора истец был проинформирован, что передаваемые ему права требования на момент подписания договора находятся в залоге в ООО Коммерческий Банк «БФГ Кредит» (п.4 договора). 

Цедент взял на себя обязательство снять существующие обременения и осуществить государственную регистрацию договора.

Из материалов дела следует также, что истец свои обязательства по договору уступки прав требования в части уплаты денежных средств ООО «Комфорт Строй» исполнила полностью. Вместе с тем, ООО «Комфорт Строй» действия по снятию обременения в виде ипотеки на заложенные права не снял. 

Установленные обстоятельства подтверждаются пояснениями истца и представителя истца, пояснениями представителя ответчика, письменными материалами дела и сторонами не оспорены. Доказательств, опровергающих установленные судом обстоятельства, сторонами не представлено.

В соответствии со статьей 388 Гражданского кодекса Российской Федерации уступка требования кредитором (цедентом) другому лицу (цессионарию) допускается, если она не противоречит закону.

Согласно статье 37 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

В соответствии с положениями части 2 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

В случае отчуждения залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя применяются правила, установленные подпунктом 3 пункта 2 статьи 351, подпунктом 2 пункта 1 статьи 352, статьей 353 настоящего Кодекса. Залогодатель также обязан возместить убытки, причиненные залогодержателю в результате отчуждения заложенного имущества.

Подпунктом 3 пункта 2 статьи 351 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, поскольку иное не предусмотрено договором, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства или, если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога в случаях нарушения залогодателем правил об отчуждении заложенного имущества или о предоставлении его во временное владение или пользование третьим лицам (пункты 2 и 4 статьи 346).

Согласно пункту 1 статьи 38 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

При отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил пунктов 1 и 2 статьи 37 настоящего Федерального закона залогодержатель вправе по своему выбору потребовать: признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации; досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит (статья 39 Федерального закона № 102-ФЗ).

В судебном заседании установлено и не оспорено сторонами по делу, что ООО «Комфорт Строй» за согласием на заключение договора уступки прав от 05 марта 2014 года № 31 с ФИО1 к КБ «БФГ- Кредит» ООО не обращалось. 

Из пояснений истца, материалов дела следует, что истец получил ключи от квартиры, осуществляет действия по содержанию квартир в надлежащем состоянии. 

Согласно статье 17 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор уступки прав требований по договору участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. 

В силу положений статьи 157.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, если на совершение сделки в силу закона требуется согласие третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, о своем согласии или об отказе в нем третье лицо или соответствующий орган сообщает лицу, запросившему согласие, либо иному заинтересованному лицу в разумный срок после получения обращения лица, запросившего согласие. 

Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, если иное прямо не следует из закона или иного правового акта, статья 157.1 Гражданского кодекса Российской Федерации применяется к любому согласию третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления на совершение гражданско-правовой сделки; согласие на совершение сделки может быть как предварительным, так и последующим (одобрение) (пункты 50, 55).

Также судом установлено, что между ООО «Комфорт Строй» и КБ «БФГ-Кредит» был заключен кредитный договор 

<

***> от 05 ноября 2013 года, исполнение обязательств по кредитному договору обеспечивается залогом имущественных прав требования участника долевого строительства ООО «Комфорт Строй» по договору участия в долевом строительстве № 12/9 от 05 ноября 2013 года. 14 марта 2016 года между ООО «Комфорт Строй» и КБ «БФГ-Кредит» (ООО) заключено соглашение об отступном путем цессии, по условиям которого ООО «Комфорт Строй» уступило банку права требования на 58 квартир общей стоимостью 92685041 рубль 60 копеек, в связи с чем обязательства заемщика перед банком на эту сумму прекращены. Из текста соглашения об отступном от 14 марта 2016 года следует, что права требования в отношении квартиры истца банку не передавались. Как видно, КБ «БФГ-Кредит» и ООО «Комфорт-Строй» в отступное включались квартиры, в отношении которых ООО «Комфорт-Строй» не были подписаны договоры об уступке прав требования. Из содержания договора участия в долевом строительстве следует, что ООО «Комфорт Строй» заключил с застройщиком договор участия в долевом строительстве для целей последующей возмездной передачи прав на объекты долевого строительства другим лицам. 

Принимая во внимание установленные по делу обстоятельства, тот факт, что КБ «БФГ-Кредит» ООО, заключая 14 марта 2016 года соглашение об отступном, учитывало фактически произошедшую уступку прав, суд приходит к выводу о последующем одобрении цессии, о регистрации которой заявлено истцом. 

В соответствии с пунктом 4 статьи 53 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» при государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости или такого права, возникновения, перехода или прекращения иных обременений на такой объект недвижимого имущества запись, содержащаяся в Едином государственном реестре недвижимости, о государственной регистрации ипотеки такого объекта недвижимости или такого права сохраняется.

Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Осуществить государственную регистрацию заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «Комфорт Строй» и ФИО1 договора уступки прав требований (цессии) № 31 от 05 марта 2014 года по договору участия в долевом строительстве № 12/9 от 05 ноября 2013 года, в отношении однокомнатной квартиры (студии) № 78 на 6 этаже, общей площадью (в том числе с площадью балкона) 35,1 кв.м (проектная площадь), по адресу: 

<

адрес> (№ 9 по ГП). 

Ответчик вправе подать в суд заявление об отмене заочного решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии заочного решения.

Заочное решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Калужский областной суд в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене заочного решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления через Калужский районный суд Калужской области.

Председательствующий Е.Ю. Фоломеева

Мотивированное решение составлено 29 ноября 2017 года.