РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

24 июля 2020 Отрадненский городской суд 

<

адрес> в составе: председательствующего Гребешковой Н.Е.

при секретаре Набока В.А. 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ФИО2 к ФИО3, ФИО4 об освобождении имущества от запрета,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО3 об освобождении имущества от запрета

В обоснование исковых требований истец указал следующее.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 по договору купли-продажи недвижимого имущества купил у ФИО3 жилое помещение - квартиру, площадью 44,9 кв.м., расположенную по адресу: 

<

адрес>.

На момент заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ вышеуказанная квартира принадлежала ответчику ФИО3 на основании свидетельства о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ, выданного нотариусом 

<

адрес> ФИО6, о чем в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации № 

Согласно выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ сведений о каких-либо обременениях на квартиру не имелось.

Полная оплата стоимости приобретаемой квартиры в размере 1 000 000 рублей была произведена продавцу наличными денежными средствами при передаче комплекта ключей перед подписанием договора, что подтверждается распиской в получении денежных средств от 19.02.2020

Согласно пункту 5 договора, продавец подтвердил, что до заключения договора, квартира никому не подарена, не продана, не заложена, в споре и под арестом не состоит, правами третьих лиц не обременена, в случае обнаружения существующих обременений (ограничений) о которых на момент заключения договора покупателю не было известно по каким-либо причинам, ответственность несет продавец.

Таким образом, договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между сторонами, содержит все существенные условия (ст.ст. 434, 550 ГК РФ), исполнен сторонами в полном объеме, квартира передана покупателю, расчет произведен в полном объеме.

ДД.ММ.ГГГГ стороны сдали договор купли-продажи и заявление на переход права собственности на имя покупателя в МФЦ 

<

адрес>. Подача сторонами договора в Управление Росреестра по 

<

адрес> через МФЦ 

<

адрес> подтверждает волеизъявление сторон на заключение договора и регистрацию перехода права собственности.

ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес> было выдано Уведомление о приостановлении государственной регистрации, поскольку в ЕГРН имеется запись от ДД.ММ.ГГГГ о запрете на совершение действий по регистрации, внесенная на основании постановления судебного пристава-исполнителя ОСП 

<

адрес> УФСПП по 

<

адрес> о запрете на совершении действий по регистрации от ДД.ММ.ГГГГ, на срок - до снятия запрета.

Между тем на момент заключения договора и подачи документов на регистрацию запрет на квартиру наложен не был, о чем свидетельствует выписка от ДД.ММ.ГГГГ, полученная от нотариуса 

<

адрес> ФИО6 после оформления наследственных прав и государственной регистрации права собственности ФИО3

Запрет зарегистрирован в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ, то есть, после совершения сторонами купли-продажи жилого помещения и обращения в регистрирующий орган.

Истец не имел возможности получить незарегистрированные сведения, так как законом о госрегистрации не предусмотрено предоставление указанных сведений. В момент заключения договора купли-продажи стороны не располагали сведениями о запрете на совершение регистрационных действий. Истец является законным владельцем квартиры на основании договора купли-продажи, в отношении которой на момент перехода права собственности отсутствовали какие-либо ограничения, обременения и запреты, считает себя добросовестным приобретателем. ФИО2 полностью выполнил обязательства по договору, квартира передана истцу, он несет расходы по ее содержанию, с момента подписания договора квартира находится в его фактическом пользовании и владении.

Согласно Федеральному закону от ДД.ММ.ГГГГ N 302-ФЗ, договор купли-продажи жилого помещения не требует госрегистрации, если он заключен после ДД.ММ.ГГГГ. Переход права собственности на недвижимость подлежит госрегистрации.

В силу прямого указания нормы п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ). При заключении договора продажи недвижимости - осуществляемого в силу ст. 550 ГК РФ в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, - момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта от другого лица совпадает с моментом подписания договора его сторонами. Поэтому договор продажи недвижимости считается заключенным и, соответственно, вступает в силу с момента подписания его обеими сторонами договора. 

Данный вывод согласуется и с позицией ВАС РФ, указавшего со ссылкой на п. 1 ст. 425 ГК РФ, что если иное не предусмотрено ГК РФ, договор купли-продажи недвижимого имущества следует считать заключенным с момента его подписания сторонами, а не с момента государственной регистрации или фактической передачи имущества 

Подписывая договор, содержащий все существенные условия, стороны соглашаются с его условиями и, следовательно, в соответствии со своим волеизъявлением принимают на себя все права и обязанности, определенные этим договором. 

В данном случае наложенный после подачи заявления запрет на совершение действий по регистрации, воспрепятствовал возникновению у истца права собственности, при этом истец действовал добросовестно и с должной степенью осмотрительности и заботливости.

Установление запрета на совершение регистрационных действий является самостоятельной мерой, имеет отличный порядок от процедуры, установленной законом для ареста. Напрямую данная мера не предусмотрена ни Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", ни отдельным федеральным законом.

Верховный суд РФ в своем Определении от ДД.ММ.ГГГГ №-КГ15-42 указывает, что исполнительные действия по запрету регистрационных действий в отношении имущества, зарегистрированного на имя должника, не являются мерами принудительного исполнения, выступают своего рода обеспечительной мерой, не предусматривающей ограничение прав должника и обращение на нее взыскания.

В пункте 50 Постановления Пленума Верховного суда РФ №, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что по смыслу статьи 119 Федерального закона "Об исполнительном производстве" при наложении ареста в порядке обеспечения иска или исполнения исполнительных документов на имущество, не принадлежащее должнику, собственник имущества (законный владелец, иное заинтересованное лицо, в частности не владеющий залогодержатель) вправе обратиться с иском об освобождении имущества от ареста.

Истец, будучи фактическим собственником спорной квартиры, должником по исполнительному производству не является, обременение наложено на его имущество, что нарушает права как добросовестного владельца квартиры. ФИО3 фактически передал свое имущество ФИО2, не владеет данным объектом недвижимости, соответственно, не имеет в нем какой-либо заинтересованности. Назначенная судебным приставом-исполнителем мера, перестала соответствовать целям принудительного исполнения в качестве средства побуждения и понуждения ответчика к погашению долга перед должниками. Указанное обременение лишает истца возможности зарегистрировать свое право собственности.

ФИО2 просит снять в Едином государственном реестре прав на недвижимость запрет на совершение действий по регистрации в отношении жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, внесенный на основании постановления ОСП 

<

адрес> УФССП по 

<

адрес> о запрете на совершении действий по регистрации от ДД.ММ.ГГГГ №, и признать за ним право собственности на жилое помещение площадью 44,9 кв.м, с кадастровым номером №, расположенное по адресу: 

<

адрес>.

Впоследствии в адрес суда от истца поступило заявление об уточнении исковых требований, ФИО2 просит снять в ЕГРН запрет на совершение действий по регистрации в отношении жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, внесенный на основании постановления ОСП 

<

адрес> УФСПП по 

<

адрес> о запрете на совершении действий по регистрации от ДД.ММ.ГГГГ №.

В судебном заседании истец уточненные исковые требования поддержал в полном объеме, дал пояснения аналогичные описательной части решения.

В судебном заседании ответчик ФИО4 исковые требования не признала, дала пояснения аналогичные пояснениям, изложенным в отзыве на исковое заявление.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, доказательств уважительности причин неявки и (или) ходатайство об отложении судебного разбирательства, не представил. О времени и месте рассмотрения дела ответчик извещен надлежащим образом. 

Информация о месте и времени рассмотрения дела размещена на сайте otradnensky.sam.sudrf.ru Отрадненского городского суда 

<

адрес> в соответствии с Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации".

В соответствии с ч. 4 ст. 167 ГПК РФ суд вправе рассмотреть дело в отсутствие ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, если он не сообщил суду об уважительных причинах неявки и не просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Третье лицо – судебный пристав-исполнитель ОСП 

<

адрес> УФССП 

<

адрес> в судебное заседание не явилась. Имеется заявление о рассмотрении дела в отсутствие третьего лица.

Представители третьих лиц – Управление ФССП по 

<

адрес>, Управление Росреестра по 

<

адрес> в судебное заседание не явились. О времени и месте рассмотрения дела третьи лица извещены надлежащим образом.

Изучив материалы дела, заслушав истца, представителя истца, ответчика, представителя ответчика, суд считает, что исковые требования удовлетворению не подлежат.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают, в числе прочего, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Из материалов дела следует, что между ФИО3 (продавец) и ФИО2 (покупатель) ДД.ММ.ГГГГ заключен договор купли-продажи недвижимого имущества: квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>. 

В пункте 3 договора стороны согласовали стоимость имущества в размере 1 000 000 рублей, которые полностью переданы продавцу до подписания настоящего договора, что подтверждается распиской. 

Из материалов дела также усматривается, что ДД.ММ.ГГГГ стороны обратились МФЦ для государственной регистрации перехода права и регистрации возникшего права собственности покупателя в рамках указанного договора. Однако ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреетсра по 

<

адрес> были приостановлены осуществления действий по государственной регистрации перехода права, права собственности в отношении квартиры с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес>.

Основанием приостановления осуществления действий по государственной регистрации перехода права, права собственности указано наличие в ЕГРН записи о регистрации ограничения права - запрет на совершение действий по регистрации на квартиру, по адресу: 

<

адрес>, внесенный на основании постановления о запрете на совершение действий по регистрации судебного пристава-исполнителя ОСП 

<

адрес> ФИО8 от ДД.ММ.ГГГГ.

Материалами дела подтверждается, что ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем ОСП 

<

адрес> ФИО8 было вынесено постановление о запрете на совершение действий по регистрации в отношении квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>,

Согласно статье 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Согласно абз. 3 п. 4 ст. 19 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" если в течение срока, установленного для рассмотрения заявления о государственной регистрации сделки и (или) перехода права, но до внесения записи в Единый государственный реестр прав или принятия решения об отказе в государственной регистрации прав в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, поступит решение (определение, постановление) о наложении ареста на объект недвижимого имущества или запрета совершать определенные действия с объектом недвижимого имущества либо об избрании в качестве меры пресечения залога, государственная регистрация прав приостанавливается до снятия ареста или запрета, возврата залога залогодателю или до решения вопроса об обращении залога в доход государства в порядке, установленном законодательством.

В силу ст. ст. 301, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации только собственник или лицо, хотя и не являющееся собственником, но владеющее имуществом на ином основании, предусмотренном законом или договором, вправе требовать устранения всяких нарушений своих прав.

Иск об освобождении имущества от ареста является иском о защите права собственности или иного вещного права, а потому на момент наложения ареста истцы должны являться собственниками имущества, либо владеть им в силу закона или договора.

Согласно ст. ст. 432, 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224).

В соответствии со ст. 68 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", мерами принудительного исполнения являются действия, указанные в исполнительном документе, или действия, совершаемые судебным приставом-исполнителем в целях получения с должника имущества, в том числе денежных средств, подлежащего взысканию по исполнительному документу. Меры принудительного исполнения применяются судебным приставом-исполнителем после возбуждения исполнительного производства. Мерами принудительного исполнения, в том числе, является наложение ареста на имущество должника, находящееся у должника или у третьих лиц, во исполнение судебного акта об аресте имущества.

В силу ч. 1 ст. 80 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", судебный пристав-исполнитель в целях обеспечения исполнения исполнительного документа, содержащего требования об имущественных взысканиях, вправе, в том числе и в течение срока, установленного для добровольного исполнения должником содержащихся в исполнительном документе требований, наложить арест на имущество должника. При этом судебный пристав-исполнитель вправе не применять правила очередности обращения взыскания на имущество должника. Арест на имущество должника применяется при исполнении судебного акта о наложении ареста на имущество, принадлежащее должнику и находящееся у него или у третьих лиц (ч. 3 ст. 80). Арест имущества должника включает запрет распоряжаться имуществом, а при необходимости - ограничение права пользования имуществом или изъятие имущества. Вид, объем и срок ограничения права пользования имуществом определяются судебным приставом-исполнителем в каждом случае с учетом свойств имущества, его значимости для собственника или владельца, характера использования, о чем судебный пристав-исполнитель делает отметку в постановлении о наложении ареста на имущество должника и (или) акте о наложении ареста (описи имущества) (ч. 4 ст. 80).

Положениями ч. 1 ст. 119 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" установлено, что в случае возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества, на которое обращается взыскание, заинтересованные лица вправе обратиться в суд с иском об освобождении имущества от наложения ареста или исключении его из описи.

В соответствии с положениями частей 3 и 4 статьи 80 Федерального закона Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" арест на имущество должника налагается судебным приставом-исполнителем, в том числе при исполнении судебного акта о наложении ареста на имущество. Арест имущества включает запрет распоряжаться имуществом, а при необходимости - ограничение права пользования имуществом или изъятие имущества. Вид, объем и срок ограничения права пользования имуществом определяются судебным приставом-исполнителем в каждом случае с учетом свойств имущества, его значимости для собственника или владельца, характера использования, о чем судебный пристав-исполнитель делает отметку в постановлении о наложении ареста на имущество должника и (или) акте о наложении ареста (описи имущества).

По смыслу приведенных выше норм процессуального права, запрет распоряжаться имуществом является одним из видов ограничения прав должника при аресте его имущества.

Как следует из пояснениями содержащихся в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", ст. 8.1 ГК РФ содержит основополагающие правила государственной регистрации прав на имущество, подлежащие применению независимо от того, что является объектом регистрации (права на недвижимое имущество, доля в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью и др.). Данная норма распространяется на регистрацию в различных реестрах: Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, Едином государственном реестре юридических лиц и т.д.

Для лиц, не являющихся сторонами сделки и не участвовавших в деле, считается, что подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, а не в момент совершения или фактического исполнения сделки либо вступления в законную силу судебного решения, на основании которых возникают, изменяются или прекращаются такие права (пункт 2 статьи 8.1, пункт 2 статьи 551 ГК РФ). При этом с момента возникновения соответствующего основания для государственной регистрации права стороны такой сделки или лица, участвовавшие в деле, в результате рассмотрения которого принято названное судебное решение, не вправе в отношениях между собой недобросовестно ссылаться на отсутствие в государственном реестре записи об этом праве.

Иной момент возникновения, изменения или прекращения прав на указанное имущество может быть установлен только законом. Например, вне зависимости от осуществления соответствующей государственной регистрации право переходит в случаях универсального правопреемства (статьи 58, 1110 ГК РФ), в случае полного внесения членом соответствующего кооператива его паевого взноса за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное кооперативом этому лицу (пункт 4 статьи 218 ГК РФ).

Согласно ст. 2 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В пункте 13 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано, что в соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации его права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в абзаце 3 пункта 60 указанного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, право собственности на недвижимое имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Из приведенных выше норм закона с учетом правовых позиций Верховного Суда Российской Федерации следует, что момент возникновения права собственности на недвижимое имущество обусловлен моментом государственной регистрации данного права. До государственной регистрации перехода права собственности к покупателю собственником имущества остается продавец, кредиторы которого могут обратить взыскание по его обязательствам на это имущество. Фактическое исполнение сторонами договора купли-продажи недвижимого имущества не дает покупателю права заявить иск об освобождении спорного имущества от ареста.

Согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Следовательно, спорное жилое помещение - квартира, расположенная по адресу: 

<

адрес> является недвижимым имуществом, право собственности на которое подлежит государственной регистрации согласно статье 131 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно положениям статьи 1, а также части 1 статьи 4 Федерального закона Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" наличие установленных уполномоченными органами запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (ареста имущества и других), является ограничением (обременением) прав на недвижимое имущество, подлежащим регистрации в порядке, установленном этим Законом.

В соответствии с частью 4 статьи 19 этого же Закона наличие ареста или запрета совершать определенные действия с объектом недвижимого имущества является основанием для приостановления государственной регистрации прав до снятия ареста или запрета.

Таким образом, судом установлено, что регистрация сделки, перехода права собственности не произведена и, следовательно, право собственности на спорное имущество сохранялось за ФИО3 

Суд полагает, что доводы истца о том, что он является добросовестным приобретателем спорного имущества, поскольку на момент заключения сделки имущество не было обременено запретом, а также о том, что имущество ему фактически передано, а после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения, нельзя признать обоснованными в настоящем случае, поскольку, как уже было отмечено ранее, право собственности на спорное имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом и именно в связи с тем, что право собственности на имущество было зарегистрировано за ответчиком ФИО3 и был наложен запрет на распоряжение данным имуществом, в целях обеспечения исполнения судебного акта, которым с ответчика взысканы алименты в пользу ФИО4 на содержание ребенка, по которому у ответчика ФИО3 имеется задолженность. 

В отсутствие государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю фактическое исполнение сторонами договора не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами и не дает истцу права на удовлетворение иска об освобождении спорного имущества от ареста, так как не предоставляет такому покупателю каких-либо преимуществ в сравнении с кредиторами продавца и иными лицами, полагающимися на публичную достоверность содержащихся в ЕГРН сведений.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 к ФИО3, ФИО4 об освобождении имущества от запрета оставить без удовлетворения. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Самарский областной суд через Отрадненский городской суд 

<

адрес> в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято ДД.ММ.ГГГГ. 

Судья Н.Е. Гребешкова