дело № 3а-154/2018

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

06 марта 2018 г. г. Кострома

Костромской областной суд в составе

председательствующего судьи Лукоянова А.Н.,

при секретаре Романовой Я.Э.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «Костромской Опткоопторг» к администрации Костромской области, Управлению Росреестра по Костромской области об установлении в отношении объекта недвижимости рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

ООО «Костромской Опткоопторг» (далее – общество) обратилось в суд с названным административным иском, указывая в обоснование, что является собственником земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации объектов материально-технического снабжения. Кадастровая стоимость данного земельного участка утверждена по состоянию на 01.01.2013 г. в размере 36 032 390,42 руб. Однако согласно отчету об определении рыночной стоимости № № от ДД.ММ.ГГГГ г., выполненному ООО «Региональный центр оценки» (оценщик С.О.Н.), рыночная стоимость участка по состоянию на 01.01.2013 г. составляет 10 476 000 руб.

Несоответствие кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости приводит к необоснованному увеличению размера земельного налога, чем нарушаются права административного истца.

Общество обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области. Однако решением комиссии № № от ДД.ММ.ГГГГ г. в пересмотре кадастровой стоимости отказано.

Административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Судом к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены Департамент имущественных и земельных отношений Костромской области, администрация городского округа город Кострома, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» в лице филиала по Костромской области.

Представитель административного истца ООО «Костромской Опткоопторг» - ФИО1 в судебном заседании административные исковые требования поддержала.

Представитель заинтересованного лица администрации городского округа г. Кострома – ФИО2, возражая против удовлетворения административных исковых требований, полагала, что оценщиком при составлении отчета неправомерно применено значение скидки на торг в размере 14 % - максимальное значение доверительного интервала. Кроме того, отметила, что установление кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости приведёт к уменьшению поступлений в местный бюджет.

Представители административных ответчиков администрации Костромской области, Управления Росреестра по Костромской области, представители заинтересованных лиц Департамента имущественных и земельных отношений Костромской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» в лице филиала по Костромской области, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, возражений относительно административных исковых требований не представили.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 5 статьи 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде по основаниям недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости или установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в установленный настоящей статьей срок.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде решение комиссии не является предметом рассмотрения при рассмотрении требований заявителя.

Из положений, содержащихся в абзаце 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности, и разъяснений, приведённых в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» следует, что сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, а датой подачи такого заявления для юридических лиц является дата обращения в комиссию.

Как видно из материалов дела, ООО «Костромской Опткоопторг» на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации объектов материально-технического снабжения /л.д. 14/.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость данного земельного участка по состоянию на 01.01.2013 г. утверждена в размере 36 062 390,42 руб. /л.д. 15/.

В отчете об оценке рыночной стоимости № №, выполненном оценщиком ООО «Региональный центр оценки» С.О.Н., рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2013 г. определена в размере 10 476 000 руб. /л.д. 23-138/.

20 декабря 2017 года общество обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, к которому был приложен вышеуказанный отчет.

Решением комиссии № № от ДД.ММ.ГГГГ года отказано в пересмотре кадастровой стоимости ввиду того, что отклонение рыночной стоимости от кадастровой стоимости составило 71 %, а положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, к заявлению не приложено /л.д. 16-18/.

Этот же отчет представлен административным истцом в материалы административного дела.

В отчете оценщик описал объект оценки, определил сегмент рынка, к которому он относится (индустриальная застройка), проанализировал данный сегмент, произвел анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с аналогичными земельными участками, определил основные ценообразующие факторы.

Для определения рыночной стоимости земельного участка оценщик применил сравнительный подход, обосновал отказ от использования доходного подхода и применения затратного подхода.

В качестве объектов-аналогов оценщик использовал следующие земельные участки, предлагавшиеся к продаже в городе Кострома:

- объект-аналог № 1 – земельный участок по адресу: 

<

адрес>, площадью 

<

данные изъяты> кв.м;

- объект-аналог № 2 – земельный участок по адресу: 

<

адрес>, площадью 

<

данные изъяты> кв.м;

- объект-аналог № 3 – земельный участок по адресу: 

<

адрес>, площадью 

<

данные изъяты> кв.м.

Все объекты-аналоги сходны с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В частности, идентичны: условия финансирования (рыночные), условия продажи (коммерческие), время продажи, местоположение, вид разрешенного использования, имущественное право (собственность), инженерные коммуникации, расположение относительно крупных автодорог.

Ввиду различия в площадях объекта оценки и объектов-аналогов оценщик сделал соответствующие корректировки.

В связи с тем, что стоимость объектов-аналогов определена ценами предложений, оценщиком сделана корректировка на торг в размере 14 %.

Размер определённой в отчете рыночной стоимости оценщик С.О.Н. подтвердила при допросе в судебном заседании, обосновала соответствие отчета требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, а также правомерность применения скидки на торг в размере 14 %.

Как следует из показаний свидетеля С.О.Н., применение максимального значения корректировки скидки на торг из доверительного интервала из справочника оценщика недвижимости вызвано неактивностью рынка продажи земельных участков промышленного назначения по состоянию на дату оценки, для которого соответственно характерны превышение предложения над спросом при ограниченном количестве предложений, достаточно большой разброс цен.

Суд не находит оснований не согласиться с приведённым оценщиком обоснованием.

Доказательств неправомерности применения скидки на торг в размере 14 % при указанных оценщиком условиях представитель заинтересованного лица – администрации городского округа г. Кострома не представил, не оспаривал неактивность рынка продажи земельных участков промышленного назначения по состоянию на дату оценки, чем по существу и обусловлено применение максимального значения корректировки из доверительного интервала.

Применение другими оценщиками при оценке рыночной стоимости аналогичных земельных участков скидки на торг в размере 13 % не свидетельствует о неправомерности использования оценщиком С.О.Н. скидки на торг в размере 14 % и не опровергает приведённое оценщиком обоснование.

Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, имеющим необходимое образование и являющимся членом саморегулируемой организации оценщиков ООО «Российское общество оценщиков». Содержащиеся в отчете выводы в соответствии с требованиями статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности» не допускают неоднозначного толкования, содержат сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки.

Частью 1 статьи 12 Закона «Об оценочной деятельности» предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Учитывая, что каких-либо доказательств, которые опровергали бы заявленную рыночную стоимость и свидетельствовали бы о рыночной стоимости в ином размере, в материалы дела не представлено; ходатайств о назначении судебной экспертизы с целью установления иной рыночной стоимости объекта недвижимости не заявлено, суд приходит к выводу о законности и обоснованности требований.

Возражения представителя заинтересованного лица администрации городского округа г. Кострома ФИО2 против удовлетворения требований, обоснованные недопустимостью снижения поступлений в местный бюджет, не могут являться основанием для отказа в удовлетворении административных исковых требований.

Поскольку общество с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка обращалось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области, датой подачи заявления следует считать дату обращения с этим заявлением в комиссию – 20 декабря 2017 года /л.д. 16-18/.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175, 249 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, расположенного по адресу: 

<

адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации объектов материально-технического снабжения, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2013 года в размере 10 476 000 (десять миллионов четыреста семьдесят шесть тысяч) рублей.

Датой подачи заявления считать 20 декабря 2017 года. 

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Костромского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Костромского областного суда А.Н. Лукоянов