Дело № 2-1454/2017 . 

.

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

30 июня 2017 года г. Тверь

Московский районный суд г. Твери в составе:

председательствующего судьи Орёл Ю.А.,

при секретаре Гридневе В.Р.,

с участием представителя истца ФИО1, действующей на основании доверенности № от 15 мая 2017 года,

с участием представителя ответчика Общества с ограниченной ответственностью «Стройгруп» ФИО2, действующего на основании доверенности от 17 апреля 2017 года,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к Обществу с ограниченной ответственностью «Стройгруп» о взыскании переплаты по договору участия в долевом строительстве, неустойки и компенсации морального вреда,

у с т а н о в и л :

ФИО3 обратилась в суд с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Стройгруп» о взыскании переплаты по договору участия в долевом строительстве, неустойки и компенсации морального вреда.

В обоснование иска указано, что 23 июня 2015 года между ООО «Стройгруп» и ООО Строительная фирма «Завод ЖБК» был заключен договор на участие в долевом строительстве №-ти этажного жилого дома со встроенными помещениями торгово-офисного назначения и подземным паркингом по 

<

адрес>. 04 февраля 2016 года между ООО Строительная фирма «Завод ЖБК» и ФИО3 был заключен договор уступки прав по договору участия в долевом строительстве №. В соответствии с п. 1.1 выше указанного договора уступки истец приняла в полном объеме права (требования), принадлежащие ООО «Завод ЖБК» как участнику долевого строительства по договору участия в долевом строительстве № от 23 июня 2015 года. Договор уступки прав по договору участия в долевом строительстве № от 04 февраля 2016 года согласован с Застройщиком - ООО «Стройгруп», о чем свидетельствует соответствующая надпись на договоре уступки за печатью и подписью генерального директора ООО «Стройгруп». Договор уступки, зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области от 11 февраля 2016 года, номер регистрации №. Истец принятые на себя обязательства исполнила в полном объеме в соответствии с условиями договора, а именно произвела в полном объеме оплату денежных средств, указанных в пункте 2.3. договора уступки. 13 января 2017 года между истцом и ответчиком было заключено дополнительное соглашение № к договору на участие в долевом строительстве 10-ти этажного жилого дома со встроенными помещениями торгово-офисного назначения и подземным паркингом по 

<

адрес> № от 23 июня 2015 года. Указанным дополнительным соглашением стороны внесли изменения в п. 6.8. Договора участия в долевом строительстве изложив его в следующей редакции: «6.8. Застройщик обязуется передать Дольщику Жилое помещение в срок не позднее 31 июля 2017 года». По состоянию на 12 мая 2017 года квартира истцу не передана. Согласно п. 4.1. Договора долевого участия размер денежных средств подлежащих уплате «Дольщиком» для строительства Объекта долевого строительства (цена Договора) составляет 2 986 850 рублей 00 копеек, исходя из стоимости 1 кв.м площади жилого помещения, равной 47 000 рублей 00 копеек, НДС не облагается. Просрочка предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта строительства составила за период с 01 февраля 2017 года по 12 мая 2017 года – 101 календарный день. Размер неустойки составляет 198326 рублей 81 копейка. В соответствии с абз. 6 п.1.1. дополнительного соглашения № от 13 января 2017 года к договору на участие в долевом строительстве 10-ти этажного жилого дома со встроенными помещениями торгово-офисного назначения и подземным паркингом по 

<

адрес> № от 23 июня 2015 года передаче подлежит: «Жилое помещение» - 

<

адрес> состоящая из 2-х комнат, расположенная на 8 этаже, расчетная общая площадь квартиры, включая площадь помещений вспомогательного использования (кв.м.), в то числе балконов (лоджий) 63,55 кв.м, передаваемая дольщику в собственность по завершению строительства». Согласно абз.1 п.5.3. Договора долевого участия с учетом заключенного дополнительного соглашения следует, что: «в течение 1 месяца после окончания строительства объекта и ввода его в эксплуатацию, при условии получения Застройщиком технического плана на объект, стороны на основании обмеров органа технической инвентаризации произведут уточнение расчетной площади жилого помещения (в том числе, общей площади помещения, а также лоджий, при этом площадь лоджий считается сторонами с коэффициентом 0,5%), передаваемого Дольщику, и окончательные взаиморасчеты, исходя из стоимости финансирования одного квадратного метра расчетной площади, указанной в абзаце 1 пункта 4.1. настоящего Договора. Уточнение расчетной площади и окончательной стоимости жилого помещения осуществляется сторонами в Акте приема-передачи жилого помещения, в соответствии с данными, указанными Застройщиком в уведомлении, направляемом Дольщику в порядке исполнения пункта 6.3 настоящего Договора». Таким образом, фактическая площадь квартиры по результатам технической инвентаризации с учетом понижающих коэффициентов составляет: 59,79 (57,9 + (1,2 х 0,5 + 4,3х0,3) кв.м, то есть меньше проектной на 3,76 кв.м. Поскольку возможность изменения цены в связи с отклонением фактической площади квартиры от проектной предусмотренной Договором долевого участия, истец имеет право на возврат части цены договора в размере: 63,55 кв.м.- 59,79 кв.м х 47 000 руб. = 176 720,00 рублей. С учетом данных обстоятельств, 21 апреля 2017 года истцом в адрес ответчика была направлена претензия на возврат денежных средств, в связи с отклонением фактической площади квартиры от проектной, однако указанная претензия осталась без удовлетворения. Истец считает, что в связи ненадлежащим неисполнением взятых на себя обязательств, истцу был причинен моральный вред, выразившийся в возникновение нервных стрессов, душевных переживаний, по поводу несвоевременности передачи ей жилого помещения, сумма компенсации морального вреда оценивается истцом в размере 10000 рублей. Просит взыскать с ответчика Общества с ограниченной ответственностью «Стройгруп» в пользу истца ФИО3 сумму неустойки (пени) за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в размере 198326 рублей 81 копейка, переплату по договору в связи с отклонением фактической площади квартиры от проектной предусмотренной Договором долевого участия в сумме 176720 рублей 00 копеек, компенсацию морального вреда в сумме 10000 рублей, а всего 385046 рублей 81 копейка и штраф в размере 50 % от присужденной судом суммы. 

В дополнении к исковому заявлению истец ФИО3 указала, что в возражениях на исковое заявление ответчик ссылается на наличие непреодолимой силы (незаконные действия администрации) действовавшей в период с 24 января 2017 года по 02 марта 2017 года и просит исключить из расчета неустойки 37 календарных дней. В соответствии с п. 8.1. Договора на участие в долевом строительстве 10-ти этажного жилого дома со встроенными помещениями торгово-офисного назначения и подземным паркингом по 

<

адрес> № от 23 июня 2015 года качество передаваемого Дольщику жилого помещения, должно соответствовать Договору, проектной документации на объект и требованиям СНиП. Однако, с момента извещения Застройщика о завершении строительства и готовности к передаче объекта жилое помещение не могло быть принято Дольщиком ввиду наличия многочисленных недостатков допущенных при строительстве объекта Застройщиком. Дольщиком в адрес Застройщика были направлены соответствующие претензионные письма с требованиями об устранении выявленных при осмотре Дольщиком жилого помещения недостатков, а именно: претензия по недостаткам квартиры от 31 марта 2017 года, претензия от 04 апреля 2017 года, претензия от 21 апреля 2017 года, претензия от 01 июня 2017 года. Наличие недостатков в жилом помещении было признано Застройщиком и ряд недостатков были устранены. Таким образом, передача Дольщику жилого помещения в установленные договором сроки невозможна ввиду некачественного выполнения работ Застройщиком и наличия в передаваемом помещении многочисленных недостатков, отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию выдаваемого Департаментом архитектуры и строительства администрации города Твери не повлияло и не могло повлиять на сроки передачи объекта Дольщику. Из вышеизложенного, прослеживается, что какие-либо обстоятельства непреодолимой силы в период действия договора долевого участия, повлекших перенос сроков строительства у ответчика отсутствовали. Вместе с тем, имеет место неисполнение ответчиком в установленные сроки обязательств по заключенному договору долевого участия в строительстве № от 23 июня 2015 года. В отзыве на исковое заявление ответчик заявляет об уменьшении неустойки и штрафа на основании ст. 333 ГК РФ. Кроме того неустойка в силу закона носит штрафной характер. Ответчиком при рассмотрении дела не представлено каких-либо юридически значимых обстоятельств, свидетельствующих о несоответствии установленного законом размера неустойки последствиям нарушения обязательства. Кроме того, ответчиком не представлены сведения по какой процентной ставке в спорный период им привлекались краткосрочные кредиты, что не позволяет объективно исключить извлечение застройщиком преимущества из своего незаконного поведения, а именно того, что неправомерное затягивание сроков сдачи объекта долевого строительства, приводящее к неправомерному пользованию денежными средствами дольщиков, было более выгодным, чем условия правомерного привлечения им кредитных денежных средств, необходимых для надлежащего исполнения обязательств по договору долевого участия. Просит взыскать с ответчика Общества с ограниченной ответственностью «Стройгруп» в пользу истца ФИО3 сумму неустойки (пени) за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в размере 198326 рублей 81 копекйка переплату по договору в связи с отклонением фактической площади квартиры от проектной предусмотренной Договором долевого участия в сумме 176720 рублей 00 копеек, компенсации морального вреда в сумме 10000 рублей, а всего 385046 рублей 81 копейка и штраф в размере 50 % от присужденной судом суммы. 

В возражениях на исковое заявление представитель ответчика Общества с ограниченной ответственностью «Стройгруп» указал, что в соответствии с п. 14.1 договора № от 23 июня 2015 года на участие в долевом строительстве 10-ти этажного жилого дома со встроенными помещениями торгово-офисного назначения и подземным паркингом по 

<

адрес> от 06 августа 2015 года, заключенного между ООО «Завод ЖБК» и ответчиком, к обстоятельствам непреодолимой силы стороны отнесли, в том числе нормативные и ненормативные акты органов власти и управления, а также их действия и бездействия, препятствующие выполнению сторонами своих обязательств по настоящему договору. При этом срок выполнения обязательств отодвигается соразмерно времени, в течение которого действовали обстоятельства или последствия, вызванные с этими обстоятельствами. Застройщик, надлежащим образом исполняя свои обязательства, 13 января 2017 года обратился в уполномоченный орган (Департамент архитектуры и строительства администрации города Твери) с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта «Жилой дом «Дом на Резинстроя» со встроенными помещениями торгово-офисного назначения и подземным паркингом по 

<

адрес>». Письмом от 17 января 2017 года Департамент архитектуры и строительства администрации города Твери отказал в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в связи с чем ответчик обратилось за разъяснениями в Министерство Тверской области по обеспечению контрольных функций. Письмом от 09 февраля 2017 года Министерство сообщило, что законные основания для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию отсутствовали. Министерством в адрес Департамента были направлены соответствующие разъяснения порядка соблюдения действующего градостроительного законодательства. 21 февраля 2017 года ООО «Стройгруп» повторно обратилось с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. 02 марта 2017 года уполномоченный орган выдал соответствующее разрешение. Период, в течение которого застройщик не мог исполнять свои обязательства по договору вследствие непреодолимой силы (из-за незаконных действий администрации) составил 37 дней (с 24 января 2017 года - дата, когда в установленном порядке должно было быть выдано разрешение на ввод в эксплуатацию) по 02 марта 2017 года (включительно). Изложенное означает, что ответчик не должен нести ответственность за нарушение срока передачи жилого помещения за период, равный 37 дням (с 01 февраля 2017 года по 09 марта 2017 года) и, следовательно, не должен платить за этот период неустойку. Сообщением от 07 марта 2017 года ответчик известил истца о завершении строительства 10-ти этажного жилого дома со встроенными помещениями торгово-офисного назначения и подземным паркингом по 

<

адрес>. Сообщение получено истцом 11 марта 2017 года, что подтверждается уведомлением о вручении. В сообщении истцу было предложено приступить к приемке квартиры. Согласно п. 7.5 договора дольщик обязуется в течение 3 (трех) дней после получения письменного сообщения, предоставить застройщику все документы и сведения, необходимые для составления акта приема-передачи и в согласованный срок принять объект долевого строительства на основании акта приёма-передачи. Таким образом, истец был обязан приступить к приёмке объекта долевого строительства не позднее 14 марта 2017 года. Сообщением от 21 марта 2017 года ответчик повторно известил истца о завершении строительства 10-ти этажного жилого дома со встроенными помещениями торгово-офисного назначения и подземным паркингом по 

<

адрес>. Сообщение получено истцом 27 марта 2017 года, что подтверждается уведомлением о вручении. Также истцу был направлен акт приёма-передачи, что подтверждается описью вложения. Просрочка истца в приёмке объекта долевого строительства составила 14 дней (с 14 марта 2017 года по 27 марта 2017 года). Таким образом, ответчик не должен нести ответственность за нарушение срока передачи жилого помещения за период, равный 14 дням (с 14 марта 2017 года по 27 марта 2017 года) и, следовательно, не должен платить за этот период неустойку. Претензией от 31 марта 2017 года истец известил ответчика о наличии недостатков в передаваемой квартире. Ответом от 10 апреля 2017 года ответчик известил истца о признании наличия недостатков в части и об их устранении в срок до 21 апреля 2017 года. Письмом № от 26 апреля 2017 года ответчик известил истца об устранении недостатков и указал на необходимость принять квартиру. Указанное письмо получено истцом 03 мая 2017 года, что подтверждается уведомлением о вручении. Однако в период с 04 мая 2017 года по 12 мая 2017 года истец акт приёма-передачи не подписал, квартиру не принял. Просрочка истца в приёмке объекта долевого строительства составила 8 дней (с 04 мая 2017 года по 12 мая 2017 года). Ответчик не должен нести ответственность за нарушение срока передачи жилого помещения за период, равный 8 дням (с 04 мая 2017 года по 12 мая 2017 года) и, следовательно, не должен платить за этот период неустойку. Таким образом, общее количество дней, за которые ответчик не должен оплачивать неустойку вследствие непреодолимой силы и в связи с просрочкой истца в приёмке объекта долевого строительства, составило 59 дней. Из расчета истца по неустойке следует исключить период, равный 59 дням. Между застройщиком и дольщиком заключено дополнительное соглашение к договору от 23 июня 2015 года № на участие в долевом строительстве 10-ти этажного жилого дома со встроенными помещениями торгово-офисного назначения и подземным паркингом по 

<

адрес>. В соответствии с дополнительным соглашением площадь лоджии считается с понижающим коэффициентом 0,5. Однако применение понижающего коэффициента для балкона дополнительным соглашением не предусмотрено. Учитывая, что договор долевого участия, как и все иные договоры с другими дольщиками были заключены до 01 января 2017 года соответствующие положения закона об определении цены с применением коэффициента для балкона не применяются. Полагает, что переплата по договору составила 35250 рублей. На основании ст. 333 ответчик заявляет об уменьшении неустойки и штрафа по п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей». Размер взыскиваемой неустойки превышает более чем в три раза ставки по вкладам физических лиц и в полтора раза ставки по кредитам, что указывает на явную несоразмерность неустойки, на отсутствие выгоды у застройщика неправомерном пользовании денежными средствами дольщика и на получение дольщиками необоснованной выгоды. ООО «Стройгруп» является застройщиком, осуществляющим строительство жилых домов в соответствии с положениями Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Относительно компенсации морального вреда ответчик считает, что требование истца в части компенсации морального вреда в размере 10000 рублей несоразмерны, противоречат требованиям разумности и справедливости. Учитывая, что истцом со своей стороны была допущена просрочка в приёмке объекта долевого строительства, следует отказать и в удовлетворении требования о компенсации морального вреда. Просит в удовлетворении исковых требований ФИО3 к ООО «Стройгруп» о взыскании переплаты по договору участия в долевом строительстве, неустойки и компенсации морального вреда, отказать. В случае удовлетворении исковых требований, просит снизить размер неустойки в два раза. 

Определением Московского районного суда г. Твери от 22 мая 2017 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора было привлечено ООО «Завод ЖБК».

Истец ФИО3 в судебное заседание не явилась, надлежащим образом извещена о времени и месте рассмотрения дела, что подтверждается телеграммой о получении судебного извещения, также в материалах дела содержится телефонограмма об извещении истца о времени и месте рассмотрения дела, об уважительных причинах неявки в суд не сообщила, об отложении дела не просила. Воспользовалась правом иметь представителя. 

Принимая во внимание положения ст.167 ГПК РФ, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие истца ФИО3

В судебном заседании представитель истца ФИО1, действующая на основании доверенности № от 15 мая 2017 года, поддержала заявленные исковые требования в полном объеме, по доводам и основаниям, изложенным в исковом заявлении и в дополнениях на исковое заявление, и дополнительно указав, что до настоящего момента ответчиком неустойка не выплачена, квартира не передана. В части возражений ответчика, приведенные в письменном отзыве на иск, не состоятельны, так как уже на момент заключения первоначального договора участия в долевом строительстве ответчик знал о невозможности завершения строительства в срок, однако никаких действий, направленных на изменения данного условия договора не предпринял. Просит взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Стройгруп» в пользу истца ФИО3 сумму неустойки (пени) за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в размере 198326 рублей 81 копейка, переплату по договору в связи с отклонением фактической площади квартиры от проектной предусмотренной Договором долевого участия в сумме 176720 рублей 00 копеек, компенсацию морального вреда в сумме 10000 рублей, а всего 385046 рублей 81 копейка и штраф в размере 50 % от присужденной судом суммы. 

В судебном заседании представитель ответчика Общества с ограниченной ответственностью «Стройгруп» ФИО2, действующий на основании доверенности от 17 апреля 2017 года возражал против удовлетворения заявленных истцом требований в полном объеме и суду пояснил, что застройщик, надлежащим образом исполняя свои обязательства, 13 января 2017 года обратился в Департамент архитектуры и строительства администрации города Твери с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта «Жилой дом «Дом на Резинстроя» со встроенными помещениями торгово-офисного назначения и подземным паркингом по 

<

адрес>». Письмом от 17 января 2017 года Департамент архитектуры и строительства администрации города Твери отказал в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в связи с чем ООО «Стройгруп» обратилось за разъяснениями в Министерство Тверской области по обеспечению контрольных функций. 21 февраля 2017 года ООО «Стройгруп» повторно обратилось с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. 02 марта 2017 года уполномоченный орган выдал соответствующее разрешение. Период, в течение которого застройщик не мог исполнять свои обязательства по договору вследствие непреодолимой силы (из-за незаконных действий администрации) составил 37 дней (с 24 января 2017 года - дата, когда в установленном порядке должно было быть выдано разрешение на ввод в эксплуатацию) по 02 марта 2017 года (включительно). ООО «Стройгруп» не должно нести ответственность за нарушение срока передачи жилого помещения за период, равный 37 дням (с 01 февраля 2017 года по 09 марта 2017 года) и, следовательно, не должен платить за этот период неустойку. Сообщением от 07 марта 2017 года ООО «Стройгруп» известило истца о завершении строительства 10-ти этажного жилого дома со встроенными помещениями торгово-офисного назначения и подземным паркингом по 

<

адрес>. Сообщение получено ФИО3 11 марта 2017 года. В сообщении истцу было предложено приступить к приемке квартиры. ФИО3 была обязана приступить к приёмке объекта долевого строительства не позднее 14 марта 2017 года. Сообщением от 21 марта 2017 года ООО «Стройгруп» повторно известило ФИО4 о завершении строительства 10-ти этажного жилого дома со встроенными помещениями торгово-офисного назначения и подземным паркингом по 

<

адрес>. Сообщение получено истцом 27 марта 2017 года. Просрочка ФИО3 в приёмке объекта долевого строительства составила 14 дней (с 14 марта 2017 года по 27 марта 2017 года). ООО «Стройгруп» не должен нести ответственность за нарушение срока передачи жилого помещения за период, равный 14 дням (с 14 марта 2017 года по 27 марта 2017 года) и, следовательно, не должен платить за этот период неустойку. Претензией от 31 марта 2017 года ФИО3 известила ответчика о наличии недостатков в передаваемой квартире. Ответом от 10 апреля 2017 года ООО «Стройгруп» известил ФИО3 о признании наличия недостатков в части и об их устранении в срок до 21 апреля 2017 года. В период с 04 мая 2017 года по 12 мая 2017 года истец акт приёма-передачи не подписал, квартиру не принял. Просрочка истца в приёмке объекта долевого строительства составила 8 дней (с 04 мая 2017 года по 12 мая 2017 года). Ответчик не должен нести ответственность за нарушение срока передачи жилого помещения за период, равный 8 дням (с 04 мая 2017 года по 12 мая 2017 года) и, следовательно, не должен платить за этот период неустойку. Таким образом, общее количество дней, за которые ответчик не должен оплачивать неустойку вследствие непреодолимой силы и в связи с просрочкой истца в приёмке объекта долевого строительства, составило 59 дней. Между застройщиком и дольщиком заключено дополнительное соглашение к договору от 23 июня 2015 года № на участие в долевом строительстве 10-ти этажного жилого дома со встроенными помещениями торгово-офисного назначения и подземным паркингом по 

<

адрес>. В соответствии с дополнительным соглашением площадь лоджии считается с понижающим коэффициентом 0,5. Однако применение понижающего коэффициента для балкона дополнительным соглашением не предусмотрено. Полагает, что переплата по договору составила 35250 рублей. На основании ст. 333 ответчик заявил об уменьшении неустойки и штрафа по п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей». Считает, что размер взыскиваемой неустойки превышает более чем в три раза ставки по вкладам физических лиц и в полтора раза ставки по кредитам, что указывает на явную несоразмерность неустойки, на отсутствие выгоды у застройщика неправомерном пользовании денежными средствами дольщика и на получение дольщиками необоснованной выгоды. Относительно компенсации морального вреда ООО «Стройгруп» считает, что требование истца в части компенсации морального вреда в размере 10000 рублей несоразмерны, противоречат требованиям разумности и справедливости. Учитывая, что истцом со своей стороны была допущена просрочка в приёмке объекта долевого строительства, следует отказать и в удовлетворении требования о компенсации морального вреда. Просит в удовлетворении исковых требований ФИО3 к ООО «Стройгруп» о взыскании переплаты по договору участия в долевом строительстве, неустойки и компенсации морального вреда, отказать. В случае удовлетворении исковых требований, просит снизить размер неустойки в два раза. 

В судебное заседание представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора Общества с ограниченной ответственностью «Завод Железобетонных конструкций» не явился, надлежащим образом извещен о времени и месте рассмотрения дела, об уважительных причинах неявки в суд не сообщил. В письменном заявлении просил рассмотреть дело в отсутствие его представителя. 

Принимая во внимание положения ст.167 ГПК РФ, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя третьего лица ООО «Завод Железобетонных конструкций». 

Выслушав явившихся участников процесса, исследовав материалы дела, суд полагает исковые требования ФИО3 подлежащими частичном удовлетворению.

В силу ст. 1 Федерального Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30.12.2004 года № 214-ФЗ настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии с ч.1 ст. 4 Федерального Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30.12.2004 года № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно п.1.1, 3.1., 6.5 договора № на участие в долевом строительстве 10-ти этажного жилого дома со встроенными помещениями торгово-офисного назначения и подземным паркингом по 

<

адрес> от 23 июня 2016 года (далее Договор), заключенному между ООО «Стройгруп» (застройщик) с одной стороны и ООО «Завод ЖБК» (дольщик, участник долевого строительства) с другой стороны, ответчик принял на себя обязательство осуществить строительство и ввод в эксплуатацию не позднее IV квартала 2015 года 10-ти этажного жилого дома со встроенными помещениями торгово-офисного назначения и подземным паркингом по 

<

адрес> (далее Жилой дом) и в течение 6 месяцев с момента завершения строительства (то есть не позднее 30 июня 2016 года) передать дольщику жилое помещение - 

<

адрес>, состоящую из двух комнат, расположенную на 8 этаже Жилого дома, расчетной общей площади квартиры, включая площадь помещений вспомогательного использования (кв.м.), в том числе балконов (лоджий) – 63,55 кв.м. (далее Объект долевого строительства).

Участник долевого строительства в свою очередь обязался внести застройщику согласованную ими цену договора, составляющую 2986 850 рублей (п.4.1 Договора). 

Указанный договор в установленном порядке был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области, соответствует предъявляемым к нему требованиям, предусмотренным ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» № 214-ФЗ. 

ООО «Завод ЖБК» свои обязательства по оплате цены Договора исполнило в полном объеме, сторонами данный факт не оспаривался.

Впоследствии права и обязанности участника долевого строительства ООО «Завод ЖБК», вытекающие из Договора, перешли от него к истцу ФИО3 по договору № уступки права требования от 04 февраля 2016 года, зарегистрированному 11 февраля 2016 года (т.1 л.д.6-9). Стоимость перехода прав составила 3000 000 рублей. Переход прав требования к истцу был согласован Застройщиком, о чем свидетельствует отметка в тексте данного договора.

Истцом ФИО3 свои обязательства по оплате цены Договора исполнены в полном объеме, что подтверждается платежным поручением № от 04 февраля 2016 года (л.д.26). 

Согласно ст. 12 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. 

Как следует из текста иска и не опровергнуто ответчиком, к моменту подачи искового заявления – 18 мая 2017 года, Объект долевого строительства истцу застройщиком не передан.

Как следует из возражений ответчика и приложенных к нему копий документов, разрешение на ввод Жилого дома в эксплуатацию было получено Застройщиком только 02 марта 2017 года, а сообщение о завершении строительства вручено истцу – ФИО3 11 марта 2017 года.

Доказательств изменения в установленном законом порядке предусмотренного Договором срока передачи квартиры ответчиком в суд не представлено. 

Таким образом, установлено, что в указанный истцом в тексте иска период с 01 февраля 2017 года по 12 мая 2017 года со стороны застройщика имела место просрочка передачи истцам объекта долевого строительства продолжительностью 101 день. 

В соответствии со ст.10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договоромнеустойку(штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверхнеустойки.

Частью 2 ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ предусмотрено, что в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

С учетом установленного по делу факта нарушения ответчиком предусмотренного договором срока передачи истцам квартиры требования последних о взыскании с застройщика неустойки, начисленной за период с 01 февраля 2017 года по 12 мая 2017 года являются обоснованными. 

В силу ч.3 ст.6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

В соответствии со ст.452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если иззакона, иных правовых актов, договора илиобычаевне вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Дополнительным соглашением № от 13 января 2017 года к Договору № изменен срок передачи дольщику жилого помещения, а именно не позднее 31 января 2017 года.

Доказательств передачи жилого помещения Застройщиком, Дольщику суду не представлено. 

Обстоятельства непреодолимой силы, на наличие которых ссылается ответчик в обоснование своей позиции, в соответствии п.14.1 Договора, а так же п.3 ст.401 ГК РФ являются основанием к освобождению должника от ответственности за нарушение сроков передачи Объекта долевого строительства, но не изменяют условий Договора.

Срок передачи объекта долевого строительства потребителю был четко определен дополнительным соглашение № от 13 января 2017 года, и несвоевременное получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию свидетельствует лишь о ненадлежащем исполнении застройщиком своих обязанностей, а потому не может служить основанием для отсрочки исполнения обязательств по передаче объекта участнику долевого строительства.

Оснований для освобождения ответчика от ответственности за нарушение обязательства по передаче истцу Объекта долевого строительства в срок, установленный договором, в ходе рассмотрения дела не установлено. 

В соответствии с разъяснением, приведенным в п.9 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 года N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса РФ об ответственности за нарушение обязательств» (с изменениями и дополнениями) наступление обстоятельств непреодолимой силы само по себе не прекращает обязательство должника, если исполнение остается возможным после того, как они отпали.

Так же не принимаются судом ссылки ответчика на факт якобы имевших место незаконных действий Департамента архитектуры и строительства Администрации города Твери, отказавшего 17 января 2017 года застройщику в выдаче разрешения на ввод Жилого дома в эксплуатацию по заявлению ответчика от 13 января 2017 года.

Доказательств незаконности действий Департамента архитектуры и строительства Администрации города Твери ответчик суду так же не представил. Отказ в выдаче разрешения на ввод от 17 января 2017 года в установленном законом порядке ответчиком обжалован не был, незаконным не признан. 

С учетом изложенного требование ФИО3 о взыскании с застройщика неустойки за период просрочки с 01 февраля 2017 года по 12 мая 2017 года, подлежат удовлетворению. 

В соответствии с Информацией Банка России в период просрочки с 01 февраля 2017 года по 26 марта 2017 года (54 дня) размер ключевой ставки рефинансирования составляет 10%, в период просрочки с 27 марта 2017 года по 01 мая 2017 года (36 дней) размер ключевой ставки рефинансирования составляет 9,75%, в период просрочки с 02 мая 2017 года по 12 мая 2017 года (11 дней) размер ключевой ставки рефинансирования составляет 9,25%.

Рассчитанная по правилам ч.2 ст.6 Закона о долевом участии в строительстве неустойка по Договору за заявленный истцами период, составляет 199326 рублей 87 копеек.

Право требования передачи Объекта долевого строительства перешло к ФИО3 с 04 февраля 2016 года от ООО «Завод ЖБК» на основании договора уступки прав по договору участия в долевом строительстве.

В соответствии с п.1 ст.382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

Согласно ст.384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.

Условия договора уступки права требования по договору участия в долевом строительстве № от 04 февраля 2016 года не содержат ограничений объема прав, передаваемых новому кредитору по договору долевого участия в строительстве, в связи с чем, в силу приведенных правовых норм с 04 февраля 2016 года к ФИО3 перешло сформировавшееся к тому моменту право ООО «Завод ЖБК» на получение с ответчика неустойки за период с 01 февраля 2017 года по 12 мая 2017 года, всего в размере 199326 рублей 87 копеек.

Однако, в силу ст.ст.12, 196 ГПК РФ оснований к выходу за пределы заявленных ФИО3 требований у суда не имеется, в связи с чем, при расчете конкретной суммы неустойки, подлежащей взысканию с ответчика за данный период, суд полагает правильным исходить из позиции истца, отраженной в тексте иска.

Таким образом, общий размер неустойки за период, определенны истцом в тексте иска, составляет 198326 рублей 81 копейка.

Ответчик обратился к суду с письменных ходатайством о снижении начисленной неустойки по основанию, предусмотренному ст.333 ГК РФ, то есть в виду её явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства. 

Согласно ст. 333 ГК РФ (в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ, действующей с 01 июня 2015 года) если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении (п.1).

Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды (п.2).

Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

В соответствии с правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 21 декабря 2000 № 263-О, при применении статьи 333 ГК РФ, предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, т.е., по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3)КонституцииРоссийской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части первойстатьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения, что не может рассматриваться как нарушениестатьи 35Конституции Российской Федерации.

Учитывая обстоятельства дела, в частности незначительный по сравнению с общим сроком строительства период просрочки, отсутствие доказательств, свидетельствующих о наступлении для истца каких-либо существенных негативных последствий в результате допущенного ответчиком нарушения, в том числе несения им каких-либо убытков, факт исполнения ответчиком обязательства по передаче истцу Объекта долевого строительства, компенсационную природу неустойки, суд приходит к выводу, что указанный выше размер неустойки явно не соответствует последствиям нарушения обязательства и на основании ст.333 ГК РФ подлежит снижению до 120 000 рублей.

Федеральным законом от 03 июля 2016 года № 304-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено, что цена договора участия в долевом строительстве может быть определена двумя способами, в том числе с применением понижающих коэффициентов.

Частью 1 статьи 7 Федерального закона № 304-ФЗ предусмотрено, что указанные изменения вступают в силу с 1 января 2017 года. В соответствии со статьей 4 ГК РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом. Конкретная площадь приобретаемого у застройщика помещения, в том числе применение понижающих коэффициентов при ее подсчете, а также цена договора и ее изменение согласно статье 4 Федерального закона № 214-ФЗ является существенным условием договора и определяется в рамках договорных отношений.

Таким образом, установление с 1 января 2017 года понижающих коэффициентов не влечет обязанность по перерасчету общей приведенной площади и цены договора по договорам долевого участия, заключенным до 1 января 2017 года. Однако указанные существенные условия договора долевого участия могут быть изменены по решению сторон в соответствии с действующим законодательством путем заключения дополнительного соглашения (письмо Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 2 мая 2017 г. № 15293-НС/О7).

Согласно условиям Дополнительного соглашения № к Договору № на участия в долевом строительстве от 13 января 2017 года, Абзац первый пункта 5.3 «в течении 1 месяца после окончания строительства Объекта и ввода его в эксплуатацию, при условии получения Застройщиком технического плана на объект, стороны на основании обмеров органа технической инвентаризации произведут уточнение расчетной площади жилого помещения (в том числе, общей площади помещения, а также лоджий, при этом площадь лоджий считается сторонами с коэффициентом 0,5), передаваемого Дольщику, и окончательные взаиморасчеты, исходя из стоимости финансирования одного квадратного метра расчетной площади, указанной в абзаце 1 пункта 4.1 договора. Уточнение расчетной площади и окончательной стоимости жилого помещения осуществляется сторонами в Акте приема-передачи жилого помещения в соответствии с данными, указанными Застройщиком в уведомлении, направляемом Дольщику в порядке исполнения пункта 6.3 настоящего договора».

При таких обстоятельствах с ответчика в пользу ФИО3 подлежит взысканию переплата по договору участия в долевом строительстве в размере 35250 рублей 00 копеек из расчета применения пониженного коэффициента к лоджии (63,5 кв.м – 62,8 кв.м х 47000 рублей = 35250 рублей.

Учитывая, что договор долевого участия с ФИО3 был заключен до 01 января 2017 года, соответствующие положения закона об определении цены с применением коэффициента для балкона не применяются. 

Также в Дополнительном соглашении № к Договору № на участия в долевом строительстве от 13 января 2017 года указано, что площадь лоджий считается сторонами с коэффициентом 0,5, относительно балкона коэффициент снижен сторонами не был. 

В соответствии с пунктом 9 статьи4 Федерального закона от 30 декабря 2004года N214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» к отношениям, возникающим из договора участия в долевом строительстве, заключенного гражданином в целях приобретения в собственность жилого помещения и иных объектов недвижимости исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной данным законом.

Поэтому, разрешая требование истца о взыскании в ее пользу с ООО «Стройгруп» компенсации морального вреда, суд руководствуется положениями ст. 15 закона РФ «О защите прав потребителей», согласно которой моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения продавцом (исполнителем) на основании договора с ним, прав потребителя, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.

В силу п.45 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня 2012 года №17 при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя.

Таким образом, факт претерпевания истцом в связи с ненадлежащим исполнением ООО «Стройгруп» принятых на себя обязательств неудобств и нравственных переживаний, то есть морального вреда, нашел свое подтверждение в судебном заседании.

В силу требований п.4 ст.13, п.5 ст.14, п.6 ст.18 Закона РФ «О защите прав потребителей» бремя доказывания обстоятельств, освобождающих от ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательств, лежит на продавце (изготовителе, исполнителе, уполномоченной организация или уполномоченном индивидуальном предпринимателе, импортере)

Каких-либо доказательств отсутствию своей вины в нравственных и физических страданиях истца ответчиком суду не представлено. 

При изложенных обстоятельствах у суда имеются основания к взысканию с ответчика в пользу истца компенсации морального вреда, определяя размер которой суд учитывает индивидуальные особенности истца, степень вины ответчика, существенность и длительность нарушения прав потребителя. Принимая во внимание указанные обстоятельства, исходя из принципов разумности и справедливости, суд полагает необходимым снизить размер компенсации морального вреда по сравнению с заявленным истцом до 3000 рублей. 

На основании п.6 ст.13 закона РФ «О защите прав потребителей» с учетом положений пункта 46 постановления Пленума Верховного Суда РФ «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» от 28 июня 2012 года №17 суд полагает правильным так же взыскать с ответчика штраф за неисполнение в добровольном порядке требований потребителя в размере 50% от взысканных судом сумм, то есть в размере 79125 рублей 00 копеек.

Согласно ч.1 ст.88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела. 

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, пропорционально размеру удовлетворенных требований. 

Поскольку при подаче иска истец в силу закона была освобождена от уплаты госпошлины, последняя подлежит взысканию с ответчика на основании ст. 103 ГПК РФ и ст. 333.19 НК РФ в размере 4605 рублей 00 копеек. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд,

решил:

исковые требования ФИО3 к Обществу с ограниченной ответственностью «Стройгруп» о взыскании переплаты по договору участия в долевом строительстве, неустойки и компенсации морального вреда – удовлетворить частично.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Стройгруп» в пользу ФИО3 переплату по договору участия в долевом строительстве в размере 35250 (тридцать пять тысяч двести пятьдесят) рублей 00 копеек, неустойку за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства за период с 01 февраля 2017 года по 12 мая 2017 года в размере 120000 (сто двадцать тысяч) рублей 00 копеек, компенсацию морального вреда в размере 3000 (три тысячи) рублей 00 копеек, штраф в размере 79125 (семьдесят девять тысяч сто двадцать пять) рублей 00 копеек, а всего 237375 (двести тридцать семь тысяч триста семьдесят пять) рублей 00 копеек.

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО3 к Обществу с ограниченной ответственностью «Стройгруп» - отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Стройгруп» в доход бюджета муниципального образования Тверской области – городской округ город Тверь государственную пошлину в размере 4605 рублей (четыре тысячи шестьсот пять) 00 копеек. 

Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Тверской областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Московский районный суд г. Твери в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий . Ю.А. Орёл

. 

.

. 

.

.

.