Судья Ершов А.В. дело № 33-29/2026 (2-5233/2024)

25RS0003-01-2024-004254-67

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

05 февраля 2026 года город Владивосток

Судебная коллегия по гражданским делам Приморского краевого суда

в составе председательствующего Чикаловой Е.Н.,

судей Лысенко Е.А., Махониной Е.А.

при секретаре Пауловой Ю.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции гражданское дело по исковому заявлению прокурора Приморского края в защиту прав неопределенного круга лиц и муниципального образования Владивостокский городской округ в лице администрации г.Владивостока, Управления муниципальной собственности г.Владивостока к ФИО1, ООО Специализированный застройщик «Парит», третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований Банк ВТБ (ПАО), ПАО Банк «ФК Открытие», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю о признании сделок недействительными, применении последствий недействительности ничтожной сделки

по апелляционным жалобам ООО СЗ "ПАРИТЕТ" и Управления муниципальной собственности г. Владивостока

на решение Первореченского районного суда г. Владивостока от 26 сентября 2024 года, которым исковые требования удовлетворены.

Признан недействительным в силу ничтожности с момента его заключения договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ № земельного участка с кадастровым номером №, площадью 3249 кв.м., расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир нежилое здание. Участок находится примерно в 55 м, по направлению на восток от ориентира. Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, заключенный между Управлением муниципальной собственности города Владивостока и ФИО1.

Признан недействительным в силу ничтожности с момента его заключения договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером №, площадью 3249 кв.м., расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир нежилое здание. Участок находится примерно в 55 м, по направлению на восток от ориентира. Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, заключенный между ФИО1 и ООО СЗ «Паритет».

Применены последствия недействительности ничтожной сделки путем возврата Управлением муниципальной собственности г. Владивостока в пользу ФИО1 выкупной цены земельного участка в размере 4071671,82 рубль.

Применены последствия недействительности ничтожной сделки путем возврата ООО Специализированным застройщиком «Паритет» в пользу Управления муниципальной собственности города Владивостока земельного участка с кадастровым номером №, площадью 3249 кв.м., расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир нежилое здание. Участок находится примерно в 55 м, по направлению на восток от ориентира. Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>.

Признана недействительной и исключена из Единого государственного реестра недвижимости запись о государственной регистрации права собственности ООО Специализированный застройщик «Паритет» на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 3249 кв.м., расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир нежилое здание. Участок находится примерно в 55 м, по направлению на восток от ориентира. Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>.

Признана недействительной и исключена из Единого государственного реестра недвижимости запись о государственной регистрации права собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 3249 кв.м., расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир нежилое здание. Участок находится примерно в 55 м, по направлению на восток от ориентира. Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>.

Заслушав доклад судьи Чикаловой Е.Н.,

Выслушав пояснения прокурора Бокиевец Я.В., представителей истца администрации г.Владивостока ФИО2, Управления муниципальной собственности ФИО3, представителя ответчика ООО «ПАРИТЕТ» ФИО4, судебная коллегия

установила:

прокурор г.Владивостока обратился в суд с иском в защиту прав муниципального образования Владивостокский городской округ к ФИО1, ООО Специализированный застройщик «Паритет», управлению муниципальной собственности г. Владивостока, третье лицо Банк ВТБ, ПАО Банк «ФК Открытие», Управление Росреестра по Приморскому краю о признании сделки недействительной и применении последний недействительной ничтожной сделки. В обоснование заявленных требований указал, что прокуратурой города проведена проверка, в ходе которой установлено, что площадь земельного участка, проданного ответчику превышает площадь объекта недвижимости более чем в 77 раз, в связи с чем полагали, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ № земельного участка с кадастровым номером №, площадью 3249 кв.м., расположенный по адресу в районе почтового ориентира 

<

адрес>, заключенного между управлением муниципальной собственности г. Владивостока и ФИО1 является ничтожным, так как заключен в нарушение действующего законодательства ввиду предоставления предпринимателю земельного участка без относительно эксплуатации принадлежащего ему объекта недвижимости, в чрезмерной площади. Прокурор просил суд признать недействительным в силу ничтожности с момента его заключения договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ № земельного участка с кадастровым номером 25:28:040011:8863, площадью 3249 кв.м., расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир нежилое здание. Участок находится примерно в 55 м, по направлению на восток от ориентира. Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, заключенного между управления муниципальной собственности города Владивостока в лице ФИО5 и ФИО1 Признать недействительным в силу ничтожности с момента его заключения договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером №, площадью 3249 кв.м., расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир нежилое здание. Участок находится примерно в 55 м, по направлению на восток от ориентира. Почтовый адрес ориентира: 

<

...>, заключенного между и ФИО1 и ООО Специализированный застройщик «Паритет». Применить последствия недействительности ничтожной сделки путем возврата администрацией Владивостокского городского округа в пользу ФИО1 выкупной цены земельного участка в размере 4071671,82 руб. Применить последствия недействительности ничтожной сделки путем возврата ООО Специализированный застройщик «Паритет» в пользу управления муниципальной собственности города Владивостока земельного участка с кадастровым номером №, площадью 3249 кв.м., расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир нежилое здание. Участок находится примерно в 55 м, по направлению на восток от ориентира. Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>. Признать недействительной и исключить из ЕГРН запись о государственной регистрации права собственности ООО Специализированный застройщик «Паритет» на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 3249 кв.м., расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир нежилое здание. Участок находится примерно в 55 м, по направлению на восток от ориентира. Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>. Признать недействительной и исключить из ЕГРН запись о государственной регистрации права собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 3249 кв.м., расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир нежилое здание. Участок находится примерно в 55 м, по направлению на восток от ориентира. Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>.

В судебном заседании прокурор поддержал исковые требования.

Представители ООО Специализированный застройщик «Паритет» ФИО6 и ФИО4, представили письменные возражения на исковое заявление прокурора, просили исковые требования оставить без удовлетворения, применить срок исковой давности.

Представитель Управления муниципальной собственности г. Владивостока ФИО7 в судебном заседании предоставила письменные возражения на исковое заявление, просила в удовлетворении исковых требований отказать.

ФИО1 в судебном заседании поддержал доводы представителей ООО Специализированный застройщик «Паритет», просил исковые требования истца оставить без удовлетворения.

Представитель Банк ВТБ (ПАО) ФИО8 с исковые требованиями прокурора г.Владивостока не согласился, полагал, что оснований для удовлетворения исковых требований не имеется, согласился с представленными возражениями ПАО Банк «ФК Открытие».

Представитель ПАО Банк «ФК Открытие» в судебное заседание не явился, извещен о дате слушания дела должным образом, до начала слушания дела от представителя ПАО Банк «ФК Открытие» поступили письменные возражения на исковое заявление.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю в судебное заседание не явился, о дате слушания дела извещен надлежащим образом, причины своей неявки не сообщил.

Судом постановлено вышеназванное решение, с которым не согласились ООО СЗ "ПАРИТЕТ", Управления муниципальной собственности г. Владивостока, их представителями поданы апелляционные жалобы, ставится вопрос об отмене решения суда, как незаконного. В обоснование жалоб указано на то, что судом не установлен размер земельного участка исходя из принципа экономической обоснованности, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости. Также указывают, что судом не учтено, что такое основание как несоразмерность земельного участка площади объекта недвижимости не отнесено законом к основаниям для отказа в предоставлении без торгов земельного участка. В дополнениях к апелляционной жалобе представитель ООО СЗ "ПАРИТЕТ" сослался на то, что суд первой инстанции неправильно исчислил срок исковой давности, отказав в его применении.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель ПАО Банк «ФК Открытие» поддерживает доводы, изложенные в апелляционной жалобе представителя Управления муниципальной собственности г. Владивостока.

В ходе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции в соответствии с требованиями п.2 ч.5 ст.14 Гражданского процессуального кодекса РФ произведена замена судьи Лысенко Е.А. на судью Макарову И.В., судьи Кирьяновой О.В. на судью Махонину Е.А., судьи Макаровой И.В. на судью Лысенко Е.А.

Согласно п. 4 ч. 4 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены решения суда первой инстанции в любом случае является принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.

При наличии оснований, предусмотренных частью четвертой настоящей статьи, суд апелляционной инстанции рассматривает дело по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных настоящей главой. О переходе к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции выносится определение с указанием действий, которые надлежит совершить лицам, участвующим в деле, и сроков их совершения (п. 5 ч. 4 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Статьей 34 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что лицами, участвующими в деле, являются стороны, третьи лица, прокурор, лица, обращающиеся в суд за защитой прав, свобод и законных интересов других лиц или вступающие в процесс в целях дачи заключения по основаниям, предусмотренным статьями 4, 46 и 47 данного Кодекса, заявители и другие заинтересованные лица по делам особого производства.

Сторонами в гражданском судопроизводстве являются истец и ответчик (ч. 1 ст. 38 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 17 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.06.2008 № 11 «О подготовке дел к судебному разбирательству», состав лиц, участвующих в деле, указан в статье 34 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Возможность участия тех или иных лиц в процессе по конкретному делу определяется характером спорного правоотношения и наличием материально-правового интереса. Поэтому определение возможного круга лиц, которые должны участвовать в деле, начинается с анализа правоотношений и установления конкретных носителей прав и обязанностей. С учетом конкретных обстоятельств дела судья разрешает вопрос о составе лиц, участвующих в деле, то есть о сторонах, третьих лицах - по делам, рассматриваемым в порядке искового производства; заявителях, заинтересованных лицах - по делам особого производства и по делам, вытекающим из публичных правоотношений, а также об участниках, содействующих рассмотрению дела, - представителях сторон и третьих лиц, экспертах, специалистах, переводчиках, свидетелях.

В соответствии с абз. 4 ст. 148 и п. 4 ч. 1 ст. 150 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судья при подготовке дела к судебному разбирательству разрешает вопрос о составе лиц, участвующих в деле, и других участников процесса и о вступлении в дело соистцов, соответчиков и третьих лиц без самостоятельных требований относительно предмета спора, а также разрешает вопросы о замене ненадлежащего ответчика.

В п. 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.06.2008 № 11 «О подготовке дел к судебному разбирательству» разъяснено, что разрешение при подготовке дела к судебному разбирательству вопроса о вступлении в дело соистцов, соответчиков и третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора (пункт 4 части 1 статьи 150 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), необходимо для правильного определения состава лиц, участвующих в деле. Невыполнение этой задачи в стадии подготовки может привести к принятию незаконного решения, поскольку разрешение вопроса о правах и обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле, является существенным нарушением норм процессуального права, влекущим безусловную отмену решения суда в апелляционном и кассационном порядке (ч. 1 ст. 330, п. 4 ч. 2 ст. 364 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Следовательно, при подготовке дела к судебному разбирательству суд обязан с учетом материально-правовых отношений, являющихся основанием иска, привлечь к участию в деле лиц, имеющих материально-правовой и (или) процессуально-правовой интерес в исходе дела.

В силу ч. 1 ст. 45 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного круга лиц или интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

При этом прокурор является процессуальным истцом и инициирует иск в интересах лиц, имеющих материально-правовой интерес.

В рассматриваемом деле предъявлено исковое заявление прокурором города Владивостока в защиту прав муниципального образования Владивостокского городского округа.

При таких обстоятельствах, суду первой инстанции надлежало определить орган, выступающий от имени муниципального образования, разрешить вопрос о вступлении его в дело и выяснить поддерживает ли он материально-правовые требования к ответчику.

Поскольку суд первой инстанции не разрешил вопрос о вступлении в дело истца, имеющего материально-правовой интерес, судебная коллегия перешла к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, к участию в деле привлечен материальный истец администрация г. Владивостока, выступающей от имени муниципального образования в защиту прав которого прокурором подан иск в суд.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Приморского краевого суда от ДД.ММ.ГГГГ произведена замена процессуального истца прокуратуры г. Владивостока на прокуратуру Приморского края.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции прокурором Приморского края уточнены исковые требования, указано, что иск подан в защиту неопределенного круга лиц и муниципального образования Владивостокский городской округ в лице администрации г.Владивостока, Управления муниципальной собственности г.Владивосток. Прокурор, участвующий в деле просил удовлетворить исковые требования по доводам заявленного уточненного иска.

Представители администрации г. Владивостока, УМС администрации г.Владивостока в судебном заседании суда апелляционной инстанции поддержали заявленные прокурором исковые требования, просили суд их удовлетворить в полном объеме.

Представитель ООО «ПАРИТЕТ» ФИО4 возражала против удовлетворения заявленных прокурором требований, представлены письменные возражения, в которых ответчиком заявлено о применении срока исковой давности и имеется ссылка на добросовестность стороны при заключении договора купли-продажи спорного земельного участка.

Остальные лица, участвующие в деле, извещенные о дате, времени и месте его проведения надлежащим образом, в заседание судебной коллегии не явились, о наличии уважительных причин неявки не сообщили, об отложении рассмотрения дела не просили. Сведения о времени и месте рассмотрения дела также были размещены на официальном сайте Приморского краевого суда.

На основании ч. 2 ст. 117 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, ст. 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации и п.п. 67, 68 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", ст. 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав пояснения сторон, исследовав письменные материалы дела, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о необходимости отмены решения суда первой инстанции от 26 сентября 2024 года на основании пункта 4 части 4 статьи 330 ГПК РФ и принятия по делу нового решения.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ в Единый государственный реестр недвижимости внесена запись № о государственной регистрации права собственности администрации г. Владивостока на земельный участок, расположенный по адресу: участок находится примерно в 55 м, по направлению на восток от ориентира. Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, с кадастровым номером №, площадью 3249 кв.м., с видом разрешенного использования «объекты дошкольного, начального общего и среднего (полного) общего образования»

ДД.ММ.ГГГГ распоряжением администрации г. Владивостока от ДД.ММ.ГГГГ № вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером № изменен с «объекты дошкольного, начального общего и среднего (полного) общего образования» на «капитальные гаражи».

ДД.ММ.ГГГГ между Управлением муниципальной собственности г. Владивостока с ФИО1 заключен договор № аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 3249 кв.м., с видом разрешенного использования: капитальные гаражи, для использования в целях строительства капитальных гаражей, срок договора аренды установлен по ДД.ММ.ГГГГ.

ФИО1 на земельном участке с кадастровым номером № возведено три гаража (13,7 кв.м; 13,4 кв.м; 15,0 кв.м).

ДД.ММ.ГГГГ в Единый государственный реестр недвижимости внесены записи о регистрации права собственности ФИО1 на: нежилое помещение - гараж площадью 13,7 кв.м., с кадастровым номером №, нежилое помещение - гараж площадью 13,4 кв.м., с кадастровым номером №, нежилое помещение - гараж площадью 15,0 кв.м., с кадастровым номером №.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО9 заключен договор купли продажи указанных гаражей, о чем в Единый государственный реестр недвижимости записи о регистрации права собственности ФИО9 на: нежилое помещение - гараж площадью 13,7 кв.м., с кадастровым номером №, нежилое помещение - гараж площадью 13,4 кв.м., с кадастровым номером №, нежилое помещение - гараж площадью 15,0 кв.м., с кадастровым номером №.

Между ФИО1 и ФИО9 заключено соглашение о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества о чем в реестр недвижимости внесены записи о прекращении права собственности ФИО9 и регистрации права собственности ФИО1 на: нежилое помещение - гараж площадью 13,7 кв.м., с кадастровым номером №, нежилое помещение - гараж площадью 13,4 кв.м., с кадастровым номером №, нежилое помещение - гараж площадью 15,0 кв.м., с кадастровым номером №.

ДД.ММ.ГГГГ между Управлением муниципальной собственности г. Владивостока в лице ФИО5 и ФИО1, заключен договор № купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, площадью 3249 кв.м., как с собственником недвижимого имущества (гаражи с кадастровыми номерами №, №, №) расположенного на указанном земельном участке, о чем в Единый государственный реестр недвижимости внесена запись. Цена договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ составила 4071671,82 рублей - 25,5 % от кадастровой стоимости - 15967340,46 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ООО Специализированный застройщик «Паритет» заключены договоры купли-продажи недвижимого имущества: гараж, с кадастровым номером №, площадью 13,7, кв.м., стоимостью 500000 рублей, гараж, с кадастровым номером №, площадью 13,4 кв.м., стоимостью 500000 рублей, гараж, с кадастровым номером №, площадью 15,0 кв. м, стоимостью 500000 рублей, земельный участок с кадастровым номером №, площадью 3249 кв.м., стоимостью 11500000 рублей, о чем в Единый государственный реестр недвижимости внесены записи о регистрации права собственности ООО Специализированный застройщик «Паритет» на указанные объекты недвижимости.

ДД.ММ.ГГГГ ООО Специализированным застройщиком «Паритет» подана в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю декларация об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером №, площадью 3249 кв.м., с существующего «капитальные гаражи» на «многоэтажная жилая застройка», в связи с чем вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером №, площадью 3249 кв.м. изменен на «многоэтажная жилая застройка».

ДД.ММ.ГГГГ ООО Специализированным застройщиком «Паритет» направлено в администрацию г. Владивостока уведомление о планируемом сносе объектов капитального строительства гаражей с кадастровыми номерами №, №, №.

ДД.ММ.ГГГГ ООО Специализированный застройщик «Паритет» направил в администрацию г. Владивостока уведомление о завершении сноса объектов капитального строительства - гаражей с кадастровыми номерами №, №, №, в связи с чем в Единый государственный реестр недвижимости внесены записи о прекращении существования указанных объектов недвижимости.

ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ ООО Специализированному застройщику «Паритет» в выдаче разрешения на строительство на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 3249 кв.м. отказано.

Также из материалов дела следует, что, на основании договора № от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок с кадастровым номером № площадью 3249 кв.м. обременен ипотекой в пользу Банка ВТБ (ПАО), со сроком действия с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ и на основании договор № от ДД.ММ.ГГГГ обременен ипотекой в пользу ПАО Банк «ФК Открытие», со сроком действия с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. При этом сведений о регистрации договоров о долевом участии в строительстве не представлено.

Признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, а также применение последствий недействительности ничтожной сделки в качестве защиты гражданских прав осуществляются в соответствии со статьями 166 - 181 Гражданского кодекса РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо (пункт 3 статьи 166 Гражданского кодекса РФ).

Предоставление земельных участков после ДД.ММ.ГГГГ осуществляется в порядке, установленном Земельным кодексом РФ.

В соответствии с положением ст.1 Земельного кодекса РФ основными принципами земельного законодательства являются: единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов; целевое использование земель, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства; сочетание интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком.

Площадь земельного участка определяется в соответствии с п.7 ст.3.5 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ « О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»

В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 39.1 Земельного кодекса РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.

Согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

В силу пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, приведенной от 01.03.2011 N 13535/10, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

Из правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.06.2014 N 1152/14, следует, что исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, прошедший государственный кадастровый учет.

По смыслу статей 1, 39.1, 39.3, 39.16, 39.20 Земельного кодекса РФ размер земельного участка, необходимого для эксплуатации объектов недвижимого имущества, поставлен в зависимость не только от площади таких объектов недвижимости, но и от их назначения, а также целей использования.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 N 309-ЭС15-11394 указано, что площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

В соответствии с позицией, сформулированной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 06.03.2017 N 305-КГ16-16409, при предоставлении земельного участка без публичных торгов орган государственной власти обязан учитывать потребность в данном земельном участке, исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта.

Местоположение границ земельного участка, формируемого при объекте недвижимого имущества, и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства с учетом территории, занятой пятном застройки объекта недвижимого имущества, и территории, необходимой для его эксплуатации и обслуживания.

Предоставление земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы передаваемого земельного участка должны входить как часть, которая занята недвижимостью, так и часть, необходимая для ее использования.

Таким образом, в случае, предусмотренном подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3, пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ, исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на часть земельного участка, занятого этим объектом и необходимого для его использования, в связи с чем, должна быть определена потребность в данном участке с учетом функционального назначения объекта недвижимости, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемому объекту недвижимости.

В целях проверки доводов иска о несоответствии площади предоставленного ответчику земельного участка с кадастровым номером № функциональному назначению расположенных на участке объектов недвижимости (гаражей), судом апелляционной инстанции была назначена судебная землеустроительная экспертиза, проведение которой было поручено ООО «Дальневосточный центр экспертиз».

Согласно выводам заключения судебной экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ, следует, что по результатам проведенного исследования установлено назначение объектов недвижимости с кадастровыми номерами №, №, № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ: одноэтажные нежилые здания гаражей, возведенные в границах земельного участка с кадастровым номером №.

Определение площади земельного участка, необходимого для размещения и эксплуатации объектов недвижимости с кадастровыми номерами №, №, №, исходя из функционального назначения - нежилые здания гаражей, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ произведено экспертами в соответствии с градостроительными нормами и правилами, действовавшими в период застройки указанного земельного участка.

Учитывая требования градостроительных норм и правил, предъявляемых к параметрам образуемых земельных участков и их застройке и действовавшими в период застройки указанного земельного участка, экспертами определена площадь земельного участка, необходимого для размещения и эксплуатации объектов недвижимости с кадастровыми номерами №, №, №, в размере 539 кв.м., что обусловлено следующим:

объекты недвижимости с кадастровыми номерами №, №, № на архивные даты: ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ, размещены в границах одного участка (с кадастровым номером №), являются конструктивно обособленными самостоятельными объектами с конкретным назначением - одноэтажные нежилые здания гаражей;

определение площади и конфигурации земельного участка, необходимого для размещения и эксплуатации объектов недвижимости с кадастровыми номерами №, №, №, исходя из их функционального назначения - нежилые здания гаражей, определена с учетом взаимного расположения объектов относительно друг друга и минимальных отступов от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружении, минимальный отступ принят - 5 метров от стены гаража.

По результатам проведенного исследования установлено, что площадь земельного участка с кадастровым номером №, согласно сведениям ЕГРН составляет 3249 кв.м., что превышает площадь земельного участка, необходимого для размещения и эксплуатации объектов недвижимости с кадастровыми номерами №, №, №, исходя из их функционального назначения по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ: разница в площадях составляет: (2 249 кв.м. - 539 кв.м.) = 2710 кв.м.

Давая оценку заключению судебной экспертизы, выполненной ООО «Дальневосточный центр экспертиз», судебная коллегия находит его допустимым и достоверным доказательством, поскольку оно является полным, ясным, мотивированным, в обоснование сделанных выводов эксперт приводит соответствующие данные из представленных в его распоряжение материалов, в заключении указаны данные о квалификации эксперта, его образовании, стаже работы, эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения; в заключении даны ответы на все поставленные вопросы.

Доказательства наличия у эксперта заинтересованности по отношению к какой-либо из сторон, а также доказательства некомпетентности и недостаточности квалификации эксперта сторонами в материалы дела не представлены. Относимыми, допустимыми и достаточными доказательствами выводы эксперта ответчиками не опровергнуты.

Судебная экспертиза назначена и проведена в соответствии с порядком, установленным положениями статей 79, 82, 84, 85 ГПК РФ, нарушений при производстве судебной экспертизы и даче заключения требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», которые бы свидетельствовали о неполноте, недостоверности и недопустимости заключения и неправильности сделанных выводов судом апелляционной инстанций не установлено, в связи с чем, не доверять выводам эксперта, изложенным в вышеуказанном заключении, у судебной коллегии не имеется.

Таким образом, с учетов выводов судебной экспертизы, площадь земельного участка с кадастровым номером №, значительно превышает площадь расположенных на нем объектов недвижимости, принадлежащих ответчикам.

Представителем ответчика ООО Специализированный застройщик «Паритет» в судебном заседании заявлено ходатайство о проведении повторной экспертизы в связи с тем, что экспертом неправильно определена площадь, необходимая для эксплуатации объектов недвижимости (гаражей), без учета ограничений использования земельного участка, в том числе расположения земельного участка полностью в границах зон с особыми условиями использования территории (охранная зона коммунальных тепловых сетей, охранная зона объекта культурного наследия. В удовлетворении заявленного ходатайства представителю ответчика отказано, оснований для назначения повторной экспертизы не установлено. Кроме того, не представлено в силу ст.56 ГПК РФ относимых и допустимых доказательств, опровергающих выводы эксперта о размере земельного участка, необходимого для эксплуатации 3-х гаражей. Судебной коллегии также принимается во внимание длительность рассмотрения данного дела в суде, возможность стороны представить соответствующие доказательства в подтверждение своей правовой позиции, наличие ограничений использования земельного участка с учетом его разрешенного использования.

Между тем, исключительное право на приобретение участка в собственность или в аренду, предусмотренное статьей 39.20 Земельного кодекса РФ реализуется собственником объекта недвижимости только в отношении участка, необходимого для использования такого объекта. В материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о том, что наличие указанных стороной ответчика ограничений, делает невозможным эксплуатацию трех гаражных боксов в определенной экспертом площади земельного участка.

Установленный законом порядок заключения договоров купли-продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, направлен на обеспечение публичных интересов, заключенная с его нарушением сделка является ничтожной в силу статьи 168 Гражданского кодекса РФ.

Предоставление в собственность публичного земельного участка, занятого объектом, для строительства которого участок не предоставлялся, или площадь которого значительного превышает площадь недвижимости с учетом цели ее эксплуатации, может свидетельствовать о выкупе участка в обход установленной законом процедуры приватизации участка (ст. 217 Гражданского кодекса РФ, ст. 39.20 Земельного кодекса РФ).

Поскольку в данном случае судом апелляционной инстанции установлена несоразмерность площади земельного участка площади расположенных на нем объектов недвижимости, публичный интерес нарушен, сделка с государственной землей была совершена в обход установленного порядка.

Кроме того, судебная коллегия принимает во внимание, что по смыслу вышеуказанных норм, подлежащих применению с учетом общих положений земельного законодательства, обязывающих собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением (статья 42 Земельного кодекса РФ), возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу.

Как следует из договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, площадью 3249 кв.м от ДД.ММ.ГГГГ №, разрешенное использование земельного участка - капитальные гаражи, цель предоставления земельного участка для использования в целях строительства капитальных гаражей.

В ходе проведенной судебной экспертизы экспертом было выполнено обследование территории земельного участка с кадастровым номером № и расположенных в его границах объектов (гаражей), зафиксировано текущее состояние земельного участка и гаражей. В ходе экспертного осмотра установлено, что территория земельного участка с кадастровым номером № практически полностью растущей растительностью кустарниками и многолетними деревьями. Объекты недвижимого имущества с кадастровыми номерами №, №, № на территории земельного участка с кадастровым номером № отсутствуют.

В соответствии со статьей 10 Гражданского кодекса РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (пункт 1).

В постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

В пункте 7 данного постановления, указано, что если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункты 1 или 2 статьи 168 Гражданского кодекса РФ).

Исходя из смысла приведенных выше правовых норм и разъяснений под злоупотреблением правом понимается поведение управомоченного лица по осуществлению принадлежащего ему права, сопряженное с нарушением установленных в статье 10 Гражданского кодекса РФ пределов осуществления гражданских прав, осуществляемое с незаконной целью или незаконными средствами, нарушающее при этом права и законные интересы других лиц и причиняющее им вред или создающее для этого условия.

По своей правовой природе злоупотребление правом - это всегда нарушение требований закона, в связи с чем злоупотребление правом, допущенное при совершении сделок, влечет ничтожность этих сделок, как не соответствующих закону (статьи 10 и 168 Гражданского кодекса РФ).

Для установления наличия или отсутствия злоупотребления участниками гражданско-правовых отношений своими правами при совершении сделок необходимо исследование и оценка конкретных действий и поведения этих лиц с позиции возможных негативных последствий для этих отношений, для прав и законных интересов иных граждан и юридических лиц.

Следовательно, по делам о признании сделки недействительной по причине злоупотребления правом одной из сторон при ее совершении обстоятельствами, имеющими юридическое значение для правильного разрешения спора и подлежащими установлению, являются наличие или отсутствие цели совершения сделки, отличной от цели, обычно преследуемой при совершении соответствующего вида сделок, наличие или отсутствие действий сторон по сделке, превышающих пределы дозволенного гражданским правом осуществления правомочий, наличие или отсутствие негативных правовых последствий для участников сделки, для прав и законных интересов иных граждан и юридических лиц, наличие или отсутствие у сторон по сделке иных обязательств, исполнению которых совершение сделки создает или создаст в будущем препятствия.

Факт сноса объектов недвижимости, исключительно для эксплуатации которых предоставлялся спорный земельный участок, по мнению судебной коллегии, свидетельствует об отсутствии у ответчиков намерения использовать земельный участок в целях эксплуатации объектов недвижимости, только при наличии которых в соответствии с ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, возможно приобретение публичных участков в собственности в отсутствие обязательной процедуры торгов.

Применительно к обстоятельствам настоящего дела, действия ответчиков по сносу расположенных на земельном участке объектов недвижимости, свидетельствуют о приобретении земельного участка в обход обязательной процедуры торгов, а следовательно, о злоупотреблении правом и действии в обход закона.

Принимая во внимание, что площадь предоставленного ответчику ФИО1 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ № земельного участка с кадастровым номером №, площадью 3249 кв.м, значительно превышает площадь, расположенных на нем объектов недвижимости, что не отвечает требованиям, предъявляемым к земельному участку, а также то обстоятельство, что три объекта недвижимости (гаражи) с кадастровыми номерами №, №, № на территории земельного участка с кадастровым номером № отсутствуют, сделка по продаже земельного участка с кадастровым номером № без торгов является незаконной и нарушает интересы муниципального образования и неопределенного круга лиц.

Разрешая исковые требования прокурора о признании недействительным договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером №, площадью 3249 кв.м, заключенного между ФИО1 и ООО Специализированный застройщик «Паритет», судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В соответствии с разъяснениями, данными в пунктах 34, 39-40 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения. В случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 ГК РФ. Если собственник требует возврата своего имущества из владения лица, которое незаконно им завладело, такое исковое требование подлежит рассмотрению по правилам статей 301, 302 ГК РФ, а не по правилам главы 59 ГК РФ.

По смыслу пункта 1 статьи 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.

Недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли. Судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу.

Если при рассмотрении иска об истребовании движимого имущества из чужого незаконного владения судом будет установлено, что основанием возникновения права собственности истца является ничтожная сделка и отсутствуют другие основания возникновения права собственности, суд отказывает в удовлетворении заявленных исковых требований независимо от того, предъявлялся ли встречный иск об оспаривании сделки, поскольку в силу пункта 1 статьи 166 ГК РФ ничтожная сделка недействительна независимо от признания ее таковой судом. Аналогичная оценка может быть дана судом незаконному акту государственного органа либо органа местного самоуправления (далее - органа власти), положенному в основание возникновения права собственности лица на движимое имущество.

Таким образом, собственник недвижимого имущества вправе истребовать его из чужого незаконного владения независимо от того, являются ли лица, незаконно им владеющие, добросовестными приобретателями или нет, в случае если данное имущество выбыло из владения помимо его воли.

При этом факты законности и возмездности последующих сделок с земельными участками, а также их преобразование, не имеют правового значения, так как указанные сделки являются ничтожными в силу закона (часть 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку судебной коллегий установлено, что договор купли-продажи, заключенный ДД.ММ.ГГГГ № является недействительной сделкой, то заключенный между ФИО1 и ООО Специализированный застройщик «Паритет» договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, площадью 3249 кв.м от ДД.ММ.ГГГГ в силу приведенных положений закона и актов его толкования является ничтожным.

При этом судебная коллегия отклоняет доводы представителя ответчика о добросовестности ООО Специализированный застройщик «Паритет», как не основанные на нормах материального права с учетом актов их толкования и установленных обстоятельств по делу.

Ссылка представителя ООО Специализированный застройщик «Паритет» о необходимости возврата сторон в арендные правоотношения несостоятельна в силу следующего.

Согласно пункту 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствии, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно пункту 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость.

Судебная коллегия принимает во внимание положения пункта 1 статьи 407, пункта 2 статьи 167 ГК РФ, абзаца 5 пункта 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», согласно которым продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ). При этом, если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.

Из материалов дела следует, что до заключения ничтожного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ спорный земельный участок с кадастровым номером № был предоставлен ФИО1 по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ № сроком до ДД.ММ.ГГГГ.

Статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В силу положений пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Отсутствие предусмотренного договором письменного уведомления со стороны арендатора по окончании срока договора аренды, а также акта о возврате объекта аренды может свидетельствовать, но не является безусловным доказательством того, что арендатор продолжил пользоваться имуществом и договор аренды был возобновлен на неопределенный срок (п. 31 "Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020).

Таким образом, каких-либо допустимых и достаточных доказательств того, что договор аренды был продлен на неопределенный срок после ДД.ММ.ГГГГ, а также того, что ФИО1 продолжал использовать переданный ему по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ № земельный участок суду не представлено, как и доказательств заинтересованности ответчика в аренде (использовании) данного земельного участка после истечения срока аренды.

Учитывая, что с ДД.ММ.ГГГГ земельный участок с кадастровым номером № не используется, срок действия договора истек, то судебная коллегия полагает, что возврат в арендные правоотношения в данном случае невозможен.

Исходя из условий договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенного между Управлением муниципальной собственности города Владивостока и ФИО1 и условий договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1 и ООО Специализированный застройщик «Паритет», ООО Специализированный застройщик «Паритет» следует возвратить земельный участок с кадастровым номером 25:28:040011:8863, площадью 3249 кв.м., расположенный по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир нежилое здание. Участок находится примерно в 55 м, по направлению на восток от ориентира. Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес> в пользу Управления муниципальной собственности города Владивостока.

Денежные средства в размере 4071671,82 рублей, переданные Управлению муниципальной собственности города Владивостока по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ №, признанному судом недействительным, подлежат возврату ФИО1 в рамках применения последствий недействительности сделки Управлением муниципальной собственности города Владивостока.

Право собственности ФИО1, а впоследствии ООО Специализированный застройщик «Паритет», на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 3249 кв.м. зарегистрированы на основании ничтожных сделок, совершенных с нарушением действующего земельного законодательства, в связи с чем регистрационные записи подлежат признанию недействительными и исключению из Единого государственного реестра недвижимости.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 80 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», по смыслу пункта 2 статьи 167 ГК РФ взаимные предоставления по недействительной сделке, которая была исполнена обеими сторонами, считаются равными, пока не доказано иное. При удовлетворении требования одной стороны недействительной сделки о возврате полученного другой стороной суд одновременно рассматривает вопрос о взыскании в пользу последней всего, что получила первая сторона, если иные последствия недействительности не предусмотрены законом.

Вопросы взаиморасчетов при истребовании имущества из чужого незаконного владения урегулированы статьей 303 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Указанная норма о расчетах при возврате имущества из незаконного владения подлежит применению для случаев истребования имущества в судебном порядке по виндикационному иску, так и для случаев добровольного возврата имущества во внесудебном порядке не владеющему собственнику лицом, в незаконном владении которого фактически находилась вещь.

Вместе с тем, в данном случае заявляя требования о признании сделок недействительными целью искового заявления является истребование муниципального и государственного имущества не в пользу стороны по сделке, а в пользу законного владельца, в связи с чем, оснований для двусторонней реституции в отношении земельного участка с кадастровым номером №, не имеется, ответчик ООО Специализированный застройщик «Паритет» вправе предъявить требования о взыскании полученного по сделке к ФИО1 в ином исковом производстве.

Также является несостоятельной ссылка на то, что суду необходимо признать сделки купли-продажи недействительной лишь в части площади земельного участка, которая превышает требуемый размер, поскольку на момент рассмотрения гражданского дела, судом установлен факт сноса объектов недвижимости (гаражей), отсутствие у собственников земельного участка интереса в использовании земельного участка для целей эксплуатации гаражей, недобросовестность при заключении договора купли-продажи.

Обсуждая ходатайство ответчика о пропуске прокурором срока исковой давности, судебная коллегия не находит оснований для применения его последствий в силу следующего.

Гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты (пункт 1 статьи 1 ГК РФ).

В соответствии с абзацем вторым пункта 1 статьи 2 ГК РФ участниками регулируемых гражданским законодательством отношений являются граждане и юридические лица. В регулируемых гражданским законодательством отношениях могут участвовать также Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования (статья 124).

Согласно пункту 1 статьи 124 ГК РФ, субъекты Российской Федерации: республики, края, области, города федерального значения, автономная область, автономные округа, а также городские, сельские поселения и другие муниципальные образования выступают в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, на равных началах с иными участниками этих отношений - гражданами и юридическими лицами.

Таким образом, органы государственной власти в гражданско-правовых отношениях участвуют наравне с иными участниками гражданского оборота, если иное не установлено законом.

В связи с этим в пункте 4 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 г. N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" дано разъяснение, что в силу пункта 1 статьи 200 ГК РФ срок исковой давности по требованиям публично-правовых образований в лице уполномоченных органов исчисляется со дня, когда публично-правовое образование в лице таких органов узнало или должно было узнать о нарушении его прав, в частности, о передаче имущества другому лицу, совершении действий, свидетельствующих об использовании другим лицом спорного имущества, например, земельного участка, и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно указывал, в том числе в Постановлении от 28 января 2025 г. N 3-П, что сам по себе момент нарушения права публично-правового образования не может считаться моментом начала исчисления срока исковой давности. Течение давностного срока связано с моментом выявления такого нарушения уполномоченными органами или должностными лицами, а равно с моментом, когда уполномоченным органам или должностным лицам стало известно об этом нарушении.

Также Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 14 апреля 2025 г. N 913-О указал, что момент, когда публично-правовому образованию стало или должно было стать известно о нарушении своих прав, равно как и момент, когда состоялось нарушение прав публичного образования, определяется судом с учетом всей совокупности фактических обстоятельств. Именно эти критерии начала течения срока исковой давности применимы и в случаях, когда иск в защиту интересов публично-правового образования был заявлен прокурором.

Аналогичные разъяснения содержатся в пункте 4 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 г. N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности".

По смыслу статей 17, 35 и 55 Конституции Российской Федерации, исходя из общих принципов права, конституционные гарантии права собственности (в том числе права владения, пользования и распоряжения имуществом) предоставляются лишь в отношении того имущества, которое принадлежит субъектам права собственности и приобретено ими на законных основаниях.

Кроме того, Конституционный Суд Российской Федерации указал, что институт исковой давности не предназначен для использования в недобросовестных целях. Принципы справедливости, равенства и соразмерности (пропорциональности) предполагают отказ в применении срока давности по требованию тех, кто использует положение о сроках давности вопреки его предназначению, в ущерб правам других лиц и правомерным публичным интересам (Постановления от 14 июля 2005 г. N 9-П и от 31 октября 2024 г. N 49-П).

Согласно правовой позиции, изложенной в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 10.06.2025 № 117-КГ25-1-К4, сама по себе запись в ЕГРН о праве безусловно не означает, что именно со дня внесения такой записи лицо узнало или должно было узнать о нарушении права, поскольку момент, когда течение исковой давности по виндикационным требованиям, может определяться исходя из обстоятельств дела, в том числе со дня, когда уполномоченный орган узнал или должен был узнать о выбытии вещи из фактического владения или о передаче имущества другому лицу.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ начальник Управления муниципальной собственности г. Владивостока ФИО5, выполняя организационно-распорядительные и административно-хозяйственные функции, в том числе функции по распоряжению, управлению и использованию муниципального имущества Владивостокского городского округа, то есть, являясь должностным лицом, заключил договор аренды № с ФИО1, по условиям которого последний принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером №, площадью 3249 кв.м, с видом разрешенного использования: капитальные гаражи», с целью дальнейшего строительства капитальных гаражей, по условиям заключенного договора, срок аренды установлен по ДД.ММ.ГГГГ.

ФИО1, используя переданный ему в аренду земельный участок с кадастровым номером №, возвел на нем три гаража площадью 13,7 кв.м, 13,4 кв.м., 15,0 кв.м, после чего ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРН внесены записи о регистрации права собственности ФИО1 на следующие нежилые помещения: гараж площадью 13,7 кв.м, с кадастровым номером №, гараж площадью 13,4 кв.м, с кадастровым номером №, гараж площадью 15,0 кв.м., с кадастровым номером №.

Далее, в точно неустановленный следствием период времени, но не позднее ДД.ММ.ГГГГ, директор ООО Специализированный застройщик «ПАРИТЕТ» ФИО10, заведомо зная о наличии у ФИО1, как у собственника сооружений, расположенных на вышеуказанном земельном участке, предоставленном для индивидуального гаражного строительства, приоритетного права, в соответствии с п. 1 ст. 39.20, п.п. 6 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ, п. 4 Порядка определения цены земельного участка, находящегося в собственности Владивостокского городского округа, на заключение договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов, по цене, установленной в размере двух с половиной процентов кадастровой стоимости, вступив в преступный сговор с иными неустановленными следствием лицами, в том числе из числа сотрудников ООО Специализированный застройщик «ПАРИТЕТ», и действуя умышленно, организованной группой лиц, из корыстных побуждений, желая путем обмана, с целью последующего строительства многоквартирного жилого дома, получить право собственности на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 3249 +/- 20 кв.м, расположенный по адресу: участок находится примерно в 55 м, по направлению на восток от ориентира 

<

адрес>, по цене ниже его кадастровой стоимости, то есть с целью фактического хищения имущества, принадлежащего Владивостокскому городскому округу, в особо крупном размере, путем заключения договора купли-продажи указанного земельного участка с ФИО1

Реализуя своей преступный умысел, направленный на приобретен, вышеуказанного земельного участка по цене ниже его кадастровой стоимости, то есть с целью фактического хищения имущества, принадлежащего Владивостокскому городскому округу, в особо крупном размере, в точно неустановленный следствием период времени, но не позднее ДД.ММ.ГГГГ, ФИО10, действуя в составе организованной преступной группы, после достигнутой договоренности с ФИО1, не осведомленным о преступном умысле последнего и действовавшей совместно с ним организованной группой неустановленных следствием лиц, передал ФИО1 денежные средства на приобретение вышеуказанного земельного участка у Управления муниципальной собственности г. Владивостока по приоритетному праву и льготной стоимости.

После этого, ДД.ММ.ГГГГ в период времени с 09 часов 00 минут по 18 часов 00 минут, Управление муниципальной собственности г. Владивостока в лице начальника ФИО5, на основании поданного ФИО1 заявления о продаже ему вышеуказанного земельного участка, без проведения публичных торгов, при условии несоразмерности приобретаемого ФИО1 земельного участка, поскольку площадь земельного участка с кадастровым номером № превышала площадь размещенного на нем объекта недвижимости (гаражей) ФИО1 более чем в 77 раз, то есть в нарушение Федерального закона от 06.07.2006 «135-Ф3 «О защите конкуренции», заключил с ФИО1 договор № купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 25:28:040011:8863, площадью 3249 кв.м, о чем в ЕГРН внесена запись от ДД.ММ.ГГГГ №. Цена указанного договора составила 4 071 671 рубль 82 копейки, то есть 25% от его кадастровой стоимости, которая составляла 15 967 340 рублей 46 копеек.

Далее, ДД.ММ.ГГГГ ФИО1, согласно ранее достигнутой договоренности с ФИО10, действовавшего в составе организованной преступной группы, заключил договор купли-продажи недвижимого имущества с ООО «ПАРИТЕТ», в лице Директора ФИО10, по условиям которого в собственность ООО «ПАРИТЕТ» перешли следующее недвижимое имущество: гараж с кадастровым номером № площадью 13,7 кв.м, стоимостью 500 000 рублей, гараж с кадастровым номером № площадью 13,4 кв.м, стоимостью 500 000 рублей, гараж с кадастровым номером № площадью 15,0 кв.м, стоимостью 500 000 рублей, земельный участок с кадастровым номером 25:28:040011:8863 площадью 3249 кв.м, стоимостью 11 500 000 рублей, не планируя использовать данный земельный участок в целях вида его разрешенного использования «капитальные гаражи». При этом рыночная стоимость указанного земельного участка по стоянию на ДД.ММ.ГГГГ с учетом вида разрешенного использования: «многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)», составила 35 797 000 рублей.

Далее, ДД.ММ.ГГГГ, ООО «ПАРИТЕТ», в лице его директора ФИО10, продолжавшего реализовывать совместный преступный умысел организованной группы, подало в ФГБУ «ФКП Росреестра» по Приморскому краю декларацию об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером № площадью 3249 кв.м, с «капитальные гаражи» на «многоэтажная жилая застройка», по результатам рассмотрения которой вид разрешенного использования земельного участка изменен на «многоэтажная жилая застройка».

Таким образом, ФИО10, действуя в составе организованной преступной группы, совместно с неустановленными в ходе следствия лицами, в том числе из числа сотрудников ООО «ПАРИТЕТ», находясь на территории г. Владивостока, действуя умышленно, из корыстных побуждений, путем обмана, получили в собственность земельный участок с кадастровым номером №, площадью 3249 +/- 20 кв.м, расположенный по адресу: участок находится примерно в 55 м, по направлению на восток от ориентира 

<

...> в г. Владивостоке Приморского края, для дальнейшего его использования под строительство объекта «Многоквартирный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями», причинив тем самым бюджету Владивостокского городского округа имущественный ущерб в размере 35 797 000 рублей, то есть в особо крупном размере.

Постановлением от ДД.ММ.ГГГГ администрация г. Владивостока признана потерпевшей по уголовному делу №.

Приговором Фрунзенского районного суда г. Владивостока от ДД.ММ.ГГГГ, вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, ФИО5 признан виновным в совершении преступления, предусмотренного п. «в» ч. 3 ст. 286 УК РФ, с назначением ему наказание в виде лишения свободы сроком на 3 (три) года, с лишением права занимать должности на государственной службе и в органах местного самоуправления, связанные с выполнением организационно-распорядительных и административно-хозяйственных полномочий сроком на 3 (три) года.

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу о том, что земельный участок с кадастровым номером № выбыл из собственности муниципального образования как в результате преступных действий должностных лиц Управления муниципальной собственности г. Владивостока, так и в результате преступных действий ответчиков.

В п. 1 ст. 10 Гражданского кодекса РФ установлена недопустимость осуществления гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действий в обход закона с противоправной целью, а также иного заведомо недобросовестного осуществления гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения данного запрета суд на основании п. 2 ст. 10 Гражданского кодекса РФ с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Вместе с тем необходимо учитывать, что такой вид санкции, как отказ в применении последствий пропуска срока исковой давности, должен использоваться в крайних случаях, когда судом непосредственно установлено, что своевременное обращение в суд за защитой своих прав стало невозможным либо затруднительным для истца в результате недобросовестных действий ответчика, который препятствовал заявлению соответствующего иска.

Таким образом, неприменение последствий пропуска срока исковой давности, о которых заявлено ответчиком, в частноправовых спорах возможно в порядке исключения и только в случае установления особых обстоятельств, в том числе создаваемых для истца препятствиях со стороны ответчика (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22 ноября 2011 г. N 17912/09, от 24 мая 2012 г. N 17802/11, от 24 сентября 2013 г. N 10715/12, от 26 февраля 2013 г. N 12913/12).

Судебная коллегия учитывает, что ответчики осознавали, что действуют недобросовестно и их поведение является запрещенной уголовным законодательством деятельностью и порождает за собой акт мошенничества. Однако от участия в таком правонарушении не отказались, продолжили извлекать преимущество из своего недобросовестного поведения.

Таким образом, по смыслу положений ст. 1, 10 ГК РФ своими собственными действиями они нанесли ущерб бюджету Владивостокского городского округа путем обхода конкурентным процедур и выкупа земельного участка на льготных основаниях без наличия таковых, что несовместимо с принципами гражданского оборота.

С учетом всех фактических обстоятельств дела, характера допущенных ответчиками нарушений закона и их последствий, продолжительности их течения во времени и значительного числа осознанно вовлеченных в них физических и юридических лиц, ясно понимавших противоправный характер своих действий и извлекавших из этого выгоду, судебная коллегия считает, что установленные действия ответчиков носили антисоциальный характер, поскольку главной и согласованной их целью было прикрытие коррупции и мошенничества, легализация имущества, полученного коррупционным и мошенническим путем, а, в итоге, поощрение коррупционного поведения и получение противоправного обогащения.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия, учитывая положения п. 2 ст. 10 Гражданского кодекса РФ полагает необходимым в удовлетворении заявления о применении срока исковой давности отказать.

Исковые требования прокурора Приморского края судебная коллегия находит обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

решение Первореченского районного суда г. Владивостока от 26 сентября 2024 года отменить, принять по делу новое решение.

Исковые требования прокурора Приморского края в защиту прав неопределенного круга лиц и муниципального образования Владивостокский городской округ в лице администрации г.Владивостока, Управления муниципальной собственности г.Владивостока к ФИО1, ООО Специализированный застройщик «Паритет» о признании сделки недействительной и применении последствий недействительной сделки удовлетворить.

Признать недействительным в силу ничтожности с момента его заключения договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ № земельного участка с кадастровым номером №, площадью 3249 кв.м., расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир нежилое здание. Участок находится примерно в 55 м, по направлению на восток от ориентира. Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, заключенного между Управлением муниципальной собственности города Владивостока в лице ФИО5 и ФИО1.

Признать недействительным в силу ничтожности, а также ввиду ничтожности первоначального договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ №, с момента его заключения договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером №, площадью 3249 кв.м., расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир нежилое здание. Участок находится примерно в 55 м, по направлению на восток от ориентира. Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, заключенного между ФИО1 и ООО СЗ «Паритет».

Применить последствия недействительности ничтожной сделки купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенной между Управлением муниципальной собственности города Владивостока в лице ФИО5 и ФИО1, путем возврата Управлением муниципальной собственности г. Владивостока в пользу ФИО1 выкупной цены земельного участка 4 071 671,82 руб.

Возложить на ООО Специализированным застройщиком «Паритет» обязанность возвратить в пользу муниципального образования Владивостокский городской округ в лице администрации г.Владивостока земельный участок с кадастровым номером №, площадью 3249 кв.м., расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир нежилое здание. Участок находится примерно в 55 м, по направлению на восток от ориентира. Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес> в течение одного месяца с момента вступления решения суда в законную силу

Признать недействительной и исключить из Единого государственного реестра недвижимости запись о государственной регистрации права собственности ООО Специализированный застройщик «Паритет» на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 3249 кв.м., расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир нежилое здание. Участок находится примерно в 55 м, по направлению на восток от ориентира. Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>.

Признать недействительной и исключить из Единого государственного реестра недвижимости запись о государственной регистрации права собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 3249 кв.м., расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир нежилое здание. Участок находится примерно в 55 м, по направлению на восток от ориентира. Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>.

Председательствующий:

Судьи:

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 10.02.2026.