Дело № 2-324/2020

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

27 января 2020 года 

<

адрес>

Ялтинский городской суд Республики Крым в составе:

Председательствующего судьи ДВИРНЫК Н.В.,

при секретаре Лемешко О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Южный берег», Обществу с ограниченной ответственностью «ОРБИС», третьи лица – Администрация города Ялты Республики Крым, Служба государственного строительного надзора Республики Крым, Министерство имущественных и земельных отношений Республики Крым, Общество с ограниченной ответственностью «Аграрно-инвестиционный центр», ФИО2 о признании права собственности на объект недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

12.08.2019 года ФИО1 обратилась в суд с указанным иском, мотивируя его следующим. ООО «Южный берег» является застройщиком объекта недвижимости – пансионата семейного типа, расположенного по адресу: 

<

адрес>. 15 декабря 2007 года ГАСК г. Ялта выдано разрешение №

<

номер> о разрешении ООО «Южный берег» выполнения работ по строительству объекта «Пансионат семейного типа в пгт. «Отрадное (участок №

<

номер> института ВиВ «Магарач»)» на основании решения №

<

номер> Массандровского поселкового Совета от 26.10.2006 г. Разрешение на строительство было продлено, о чём выдано разрешение ГАСК в АРК №

<

номер> от 12 мая 2008 г. 09 февраля 2007 г. между Массандровским поселковым советом и ООО «Южный берег» на основании решения Массандровского поселкового совета заключен договор аренды земельного участка площадью 1,07 га для строительства и обслуживания пансионата семейного типа сроком на 49 лет. Из информации ЯГУ ГКРК следует, что в материалах ЕГРН содержатся сведения о том, что по объектам недвижимости, расположенным по адресу: 

<

адрес>, собственником является ООО «ОРБИС». Данные объекты были переданы 20.03.2017 г. в качестве взноса в уставной капитал по решению собственника ООО «ЮЖНЫЙ БЕРЕГ». Кроме этого объектам недвижимости (объектам незавершенного строительства) по адресу: 

<

адрес>, были присвоены кадастровые номера: №

<

номер>. 23 октября 2009 года между фио 1 и ООО Южный берег» был заключен договор об инвестировании в строительство №

<

номер>. Сумма договора составляла 2 108 037,00 гривен, что на момент заключения договора было эквивалентно 263 340,00 долларов США. 13 мая 2010 года и 20 июля 2010 года на основании дополнительных соглашений №

<

номер>, №

<

номер> к договору об инвестировании в строительство №

<

номер>, были внесены изменения в условия первоначального договора в части размера площади апартамента, срока строительства объекта и его стоимости. Сторонами договора было установлено, что после сдачи объекта в эксплуатацию, в собственность фио 1 переходит апартамент №

<

номер> согласно проектной документации, на седьмом этаже, общей площадью, определённой по внутренним размерам 120,33 кв.м, включая лоджию и/или балкон в корпусе №

<

номер>, без учёта внутренних перегородок. При этом итоговая сумма участия инвестора определена в размере 2 502 411,03 гривен, что было эквивалентно 312 606,00 долларам США. Первоначальный инвестор-участник платежными поручениями: от 27.10.2009 г. на сумму 2 108 037,00 гривен; от 27.10.2009 г. на сумму 16 846,00 гривен; от 09.02.2010 г. на сумму 377 528,30 гривен, исполнил свои обязательства перед ООО «ЮЖНЫЙ БЕРЕГ». Соглашением о замене инвестора-участника в строительстве от 25.11.2010г., фио 1 уступил свои имущественные права по договору №

<

номер> в пользу ФИО1 Дополнительным соглашением №

<

номер> от 25.11.2010 г. имущественные права требования по договору №

<

номер> от 23.10.2009 г. переоформлены в пользу ФИО1 27 августа 2015 года, между истцом и ООО «ЮЖНЫЙ БЕРЕГ», заключено дополнительное соглашение №

<

номер> к договору об инвестировании в строительство №

<

номер> от 23.10.2009г., которым подтверждается полное исполнение обязательств истца перед ООО «ЮЖНЫЙ БЕРЕГ» в части совершения оплат по договору, имущественные права требования истца в части площади апартамента в объекте строительства. Объект незавершенного строительства прошёл техническую инвентаризацию, а спорный апартамент №

<

номер> находится на седьмом этаже строения корпус №

<

номер>, которому присвоен кадастровый №

<

номер>. Стоимость апартамента №

<

номер> на седьмом этаже строения корпус №

<

номер> (кадастровый №

<

номер>), на дату составления искового заявления составляет 20 338 146,40 рублей. 

23 октября 2009 года между фио 1 и ООО «Южный берег» был заключен договор об инвестировании в строительство №

<

номер>. 26 августа 2010 года, договор №

<

номер> был изложен в новой редакции в связи с изменением стороны договора, осуществляющей инвестирование денежных средств на ООО «ДИСС ЭЛЕКТРИК» Сторонами договора было установлено, что после сдачи объекта в эксплуатацию, в собственность ООО «ДИСС ЭЛЕКТРИК» переходит апартамент №

<

номер> согласно проектной документации, на седьмом этаже, общей площадью, определённой по внутренним размерам 119,67 кв.м, включая лоджию и/или балкон в корпусе №

<

номер>, без учёта внутренних перегородок. При этом итоговая сумма участия инвестора определена в размере 2 682 283,38 гривен, что на момент заключения договора было эквивалентно 335 076,00 долларам США. Инвестор-участник ООО «ДИСС ЭЛЕКТРИК» платежными поручениями: от 22.07.2010 г. на сумму 894 094,46 гривен; от 05.08.2010 г. на сумму 300 000,00 гривен; от 06.08.2010 г. на сумму 322 000,00 гривен; от 26.08.2010 г. на сумму 272 094,46 гривен; от 27.09.2010 г. на сумму 894 094,46 гривен, исполнил свои обязательства по оплате перед ООО «ЮЖНЫЙ БЕРЕГ». На основании права, предусмотренного договором с ООО «ДИСС ЭЛЕКТРИК» и соглашения о замене инвестора-участника в строительстве от 25.11.2010 г., общество уступило свои имущественные права по договору №

<

номер> в пользу ФИО1 Дополнительным соглашением №

<

номер> от 25.11.2010г. имущественные права требования по договору №

<

номер> от 26.08.2010 г. переоформлены в пользу ФИО1 27 августа 2015 года, между истцом и ООО «ЮЖНЫЙ БЕРЕГ», заключено дополнительное соглашение №

<

номер> к договору об инвестировании в строительство №

<

номер> от 26.08.2010 г., которым подтверждается полное исполнение обязательств истца перед ООО «ЮЖНЫЙ БЕРЕГ» в части совершения оплат по договору, имущественные права требования истца в части площади апартамента в объекте строительства. Определением Днепровского районного суда г. Киева от 14 декабря 2015 года утверждено мировое соглашение между ФИО1, ООО «ЮЖНЫЙ БЕРЕГ» и ООО «Финансовое учреждение «Европейская факторинговая компания развития», которым за ФИО1 признаны имущественные права на апартамент №

<

номер>, общей площадью 119,67 кв.м, на 7 этаже в корпусе №

<

номер> в объекте пансионат семейного типа «Никитский Дворец», расположенный по адресу: 

<

адрес> Объект незавершенного строительства прошёл техническую инвентаризацию, а спорный апартамент №

<

номер> находится на седьмом этаже строения корпус №

<

номер>, которому присвоен кадастровый №

<

номер>. Стоимость апартамента №

<

номер> на седьмом этаже строения корпус №

<

номер> (кадастровый №

<

номер>), на дату составления искового заявления составляет 21 800 044,60 рублей. Таким образом, обязательства по договору №

<

номер> и по договору №

<

номер> были исполнены ФИО1 в полном объеме, однако строительство не окончено, помещения в собственность не переданы, ответчики от контактов уклоняются. Просит признать за ФИО1 право собственности на апартамент №

<

номер> согласно проектной документации, на седьмом этаже, общей площадью, определённой по внутренним размерам 120,33 кв.м, включая лоджию и/или балкон в корпусе №

<

номер>, кадастровый №

<

номер> без учета внутренних перегородок, расположенный по адресу: 

<

адрес> Признать за ФИО1 право собственности на апартамент №

<

номер> согласно проектной документации, на седьмом этаже, общей площадью, определённой по внутренним размерам 119,67 кв.м, включая лоджию и/или балкон в корпусе №

<

номер>, кадастровый №

<

номер> без учета внутренних перегородок, расположенный по адресу: 

<

адрес>

В судебном заседании представитель истца, третьего лица ФИО2 иск поддержал, просил удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика ООО «Орбис», будучи извещенным надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, причины неявки суду не сообщены, ранее представил суду письменные возражения. Позиция обоснована тем, что договор об инвестировании, заключенный между ООО «Южный Берег» и истцом является недействительным, поскольку на момент его заключения объект незавершенного строительства являлся предметом ипотеки, обеспечивающим надлежащее исполнение ООО «Южный Берег» обязательств по договору о предоставлении невозобновляемой кредитной линии, заключенному с АКБ «Укрсоцбанк», согласие последнего, как ипотекодержателя на заключение сделки, получено не было. Указывает также, что ООО «Орбис» не может нести ответственность по обязательствам ООО «Южный берег» перед истцом, который, в свою очередь, имеет право на компенсацию вреда, причиненного неисполнением ООО «Южный берег» своих обязательств. Тогда как спорные объекты недвижимости не существуют как вещь, не были построены и не введены в эксплуатацию, не выделены в натуре из общего имущества, и не обладают индивидуально-определенными характеристиками. Кроме того, ответчик ссылается на невозможность признания права собственности на объект незавершенного строительства, вид и назначение которого не соответствуют установленным градостроительным регламентам для земельного участка, на котором он находится. Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о дне, времени и месте судебного заседания извещены надлежаще.

Исследовав материалы дела, выслушав пояснения представителя истца, третьего лица ФИО2, проанализировав и оценив доказательства, которые имеются в материалах дела, в их совокупности, суд пришел к выводу, что иск подлежит частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлены следующие доказательства и соответствующие им правоотношения.

23 октября 2009 года между ООО «Южный берег» и фио 1 заключен договор №

<

номер> об инвестировании в строительство, с внесенными изменениями, согласно дополнительного соглашения №

<

номер> от 13 мая 2010 года (л.д. 17-24).

Условиями договора об инвестировании предусматривалось, что после сдачи объекта в эксплуатацию к фио 1 переходит право собственности на апартаменты (включая лоджию и/или балкон) №

<

номер>, расположенные согласно проектной документации на седьмом этаже общей площадью определенной по внутренним размерам 127,28 кв.м (включая лоджию и/или балкон) в корпусе №

<

номер>, без учета внутренних перегородок.

Срок сдачи объекта в эксплуатацию был установлен – 3-й квартал 2010 года. 

Таким образом, инвестор вступил в правоотношения с застройщиком с целью приобретения в собственность индивидуально-определенного объекта – конкретных апартаментов за оговоренный размер участия.

20 июля 2010 года на основании дополнительного соглашения №

<

номер> к договору об инвестировании в строительство №

<

номер>, были внесены изменения в условия первоначального договора в части размера площади апартамента, срока строительства объекта и его стоимости (л.д.25-33).

Из письма ООО «Южный берег» №

<

номер> от 21 октября 2010 года следует, что фио 1 в соответствии с договором №

<

номер> от 23 октября 2009 года выполнил свои денежные обязательства в полном объеме и претензий к нему не имеет (л.д. 34). 

Согласно соглашения о замене инвестора всеми участками, в том числе ООО «Южный берег», подписано трехстороннее соглашение, в соответствии с условиями которого была произведена замена стороны в договоре об инвестировании с фио 1 на ФИО1 (л.д. 36).

Дополнительным соглашением №

<

номер> от 25.11.2010 г. имущественные права требования по договору №

<

номер> от 23.10.2009 г. переоформлены в пользу ФИО1 (л.д.37-39).

Согласно дополнительного соглашения №

<

номер> от 27.08.2015г. инвестор-участник ФИО1 выполнила в полном объеме свои денежные обязательства перед ООО «Южный берег» по договору №

<

номер> об инвестировании в строительство, заключенного 23 октября 2009 года (л.д.40-41).

23 октября 2009 года между ООО «Южный берег» и фио 1 заключен договор №

<

номер> об инвестировании в строительство (л.д. 42-46).

Условиями договора об инвестировании предусматривалось, что после сдачи объекта в эксплуатацию к ФИО3 переходит право собственности на апартаменты (включая лоджию и/или балкон) №

<

номер>, расположенные согласно проектной документации на седьмом этаже общей площадью определенной по внутренним размерам 127,90 кв.м (включая лоджию и/или балкон) в корпусе №

<

номер>, без учета внутренних перегородок.

Срок сдачи объекта в эксплуатацию был установлен – 3-й квартал 2010 года. 

Таким образом, инвестор вступил в правоотношения с застройщиком с целью приобретения в собственность индивидуально-определенного объекта – конкретных апартаментов за оговоренный размер участия.

26 августа 2010 года, договор №

<

номер> изложен в новой редакции от 20 июля 2010 года в связи с изменением стороны договора, осуществляющей инвестирование денежных средств на ООО «ДИСС ЭЛЕКТРИК» Сторонами договора было установлено, что после сдачи объекта в эксплуатацию, в собственность ООО «ДИСС ЭЛЕКТРИК» переходят апартаменты №

<

номер> согласно проектной документации, на седьмом этаже, общей площадью, определённой по внутренним размерам 119,67 кв.м, включая лоджию и/или балкон в корпусе №

<

номер>, без учёта внутренних перегородок (л.д.47-52).

Из письма ООО «Южный берег» №

<

номер> от 21 октября 2010 года следует, что ООО «ДИСС ЭЛЕКТРИК» в соответствии с договором №

<

номер> от 20 июля 2010 года выполнил свои денежные обязательства в полном объеме и претензий к нему не имеет (л.д. 53). 

Согласно соглашения о замене инвестора всеми участками, в том числе ООО «Южный берег», подписано трехстороннее соглашение, в соответствии с условиями которого была произведена замена стороны в договоре об инвестировании с ООО «ДИСС ЭЛЕКТРИК» на ФИО1 (л.д. 54).

Дополнительным соглашением №

<

номер> от 25.11.2010 г. имущественные права требования по договору №

<

номер> переоформлены в пользу ФИО1 (л.д.55-57).

Согласно дополнительного соглашения №

<

номер> от 27.08.2015г. инвестор-участник ФИО1 выполнила в полном объеме свои денежные обязательства перед ООО «Южный берег» по договору №

<

номер> об инвестировании в строительство, заключенного 26 августа 2010 года (л.д.58-59).

Определением Днепровского районного суда г. Киева от 14 декабря 2015 года утверждено мировое соглашение между ФИО1, ООО «ЮЖНЫЙ БЕРЕГ» и ООО «Финансовое учреждение «Европейская факторинговая компания развития», которым за ФИО1 признаны имущественные права на апартамент №

<

номер>, общей площадью 119,67 кв.м, на 7 этаже в корпусе №

<

номер> в объекте пансионат семейного типа «Никитский Дворец», расположенный по адресу: 

<

адрес> (л.д.60-63).

По сведениям Единого государственного реестра недвижимости зарегистрировано право собственности ООО «ОРБИС» на объект незавершенного строительства по адресу: 

<

адрес>, степень готовности 65%, кадастровый №

<

номер> (л.д.83-85). 

30.03.2011 года и 06.04.2011 года ПАО «Укрсоцбанк» в адрес ООО «Южный берег» направлены сообщения о том, что банк согласовывает заключенные договоры инвестирования в строительство при условии продажи одного квадратного метра апартамента не ниже 2250 долларов США, при наличии исполнения кредитного договора, использования денежных средств от продажи исключительно на финансирование проекта, погашения кредита, введение в эксплуатацию и регистрацию права собственности на объект «Никитский дворец» и отсутствия существенных негативных обстоятельств или действий, которые могут повлиять негативно на реализацию проекта и или погашения кредита. 

Данные обстоятельства установлены судом, подтверждены доказательствами в деле.

Республика Крым принята в Российскую Федерацию с 18 марта 2014 года в соответствии с Конституцией Российской Федерации и ст. 4 Федерального конституционного закона от 17 декабря 2001 года № 6-ФКЗ «О порядке принятия в Российскую Федерацию и образования в ее составе нового субъекта Российской Федерации» на основании Федерального конституционного закона Российской Федерации от 21 марта 2014 года №6-ФКЗ «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов Республики Крым и города федерального значения Севастополя» (далее – Федеральный конституционный закон № 6-ФКЗ).

Ч. 1 ст. 23 Федерального конституционного закона № 6-ФКЗ установлено, что законодательные и иные нормативные правовые акты Российской Федерации действуют на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным конституционным законом.

В силу ст. 4 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом. По отношениям, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие. Отношения сторон по договору, заключенному до введения в действие акта гражданского законодательства, регулируются в соответствии со ст. 422 настоящего Кодекса.

Согласно ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Договор инвестирования и дополнительные соглашения к нему были заключены на территории Украины между юридическими лицами и гражданином Украины.

П. 1 ст. 1186 ГК РФ установлено, что право, подлежащее применению к гражданско-правовым отношениям с участием иностранных граждан или иностранных юридических лиц либо гражданско-правовым отношениям, осложненным иным иностранным элементом, в том числе в случаях, когда объект гражданских прав находится за границей, определяется на основании международных договоров Российской Федерации, настоящего Кодекса, других законов (п. 2 ст. 3) и обычаев, признаваемых в Российской Федерации.

Таким образом, договор об инвестировании строительства при его заключении должен был соответствовать требованиям законодательства Украины.

В силу ст. ст. 202, 203 Гражданского кодекса Украины (далее – ГК Украины) сделками являются действия лица, направленные на обретение, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Содержание сделки не может противоречить этому Кодексу, другим актам гражданского законодательства, а также интересам государства и общества, его моральным принципам.

В силу ст. 204 ГК Украины сделка является правомерной, если ее недействительность прямо не установлена законом или если она не признана судом недействительной.

В соответствии с требованиями ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

Согласно ч. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитута, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно ч. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Истцом предоставлены доказательства приобретения права на спорное недвижимое имущество, которое возникло у истца на основании инвестиционного договора №

<

номер> от 23.10.2009 года, договора №

<

номер> в новой редакции от 26.08.2010 года. 

В свою очередь ответчиками не предоставлено сведений, опровергающих указанные обстоятельства.

Признание за ООО «ОРБИС» права собственности на объекты недвижимости в целом не повлекло за собой прекращение обязательства ООО «ОРБИС» перед инвесторами по ранее заключенным договорам. 

Права истца в договорных правоотношениях нарушены и подлежат защите судом.

Вместе с тем, иск подлежит удовлетворению частично, поскольку объект недвижимости, корпус №

<

номер> пансионата семейного типа Лит. Г, кадастровый №

<

номер>, расположенный по адресу: 

<

адрес> является объектом незавершенного строительства. 

В порядке ст. 98 ГПК РФ суд распределяет судебные расходы..

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Южный берег», Обществу с ограниченной ответственностью «ОРБИС», третьи лица – Администрация города Ялты Республики Крым, Служба государственного строительного надзора Республики Крым, Министерство имущественных и земельных отношений Республики Крым, Общество с ограниченной ответственностью «Аграрно-инвестиционный центр», ФИО2 о признании права собственности на объект недвижимости, удовлетворить частично.

Признать за ФИО1 право собственности на объект незавершенного строительства: апартаменты №

<

номер> согласно проектной документации, на седьмом этаже, общей площадью, определенной по внутренним размерам, 120,33 кв.м., включая лоджию и/или балкон, без учета внутренних перегородок, расположенные в корпусе №

<

номер> незавершенного строительством объекта, кадастровый №

<

номер>, по адресу: 

<

адрес>. 

Признать за ФИО1 право собственности на объект незавершенного строительства: апартаменты №

<

номер> согласно проектной документации, на седьмом этаже, общей площадью, определенной по внутренним размерам, 119,67 кв.м., включая лоджию и/или балкон, без учета внутренних перегородок, расположенные в корпусе №

<

номер> незавершенного строительством объекта, кадастровый №

<

номер>, по адресу: 

<

адрес>. 

В иной части в удовлетворении иска отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Южный берег» в пользу ФИО1 государственную пошлину в размере 30000 рублей.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «ОРБИС» в пользу ФИО1 государственную пошлину в размере 30000 рублей.

Мотивированное решение суда составлено 31.01.2020 года.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Верховный суд РК в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через суд первой 

СУДЬЯ Н.В.ДВИРНЫК