Дело № 3а-128/2019

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Хабаровск 09 сентября 2019 года

Хабаровский краевой суд в составе председательствующего судьи Герасимовой О.В., 

при секретаре Абраменко А.О., 

с участием представителя административного истца ФИО1,

представителя административного ответчика Министерства имущественных отношений Хабаровского края ФИО2, 

представителя заинтересованного лица администрации г.Хабаровска ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО4 к Управлению государственной службы кадастра и картографии по Хабаровскому краю, Министерству имущественных отношений Хабаровского края об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО4 обратился в Хабаровский краевой суд с административным исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, Министерству имущественных отношений Хабаровского края об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости. 

В обоснование заявленных требований указал, что является собственником земельного участка, кадастровая стоимость которого определена в размере 37 665 732, 72 руб. по состоянию на 01.01.2016 года в соответствии с приказом Министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края от 21.09.2018 № 42. В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Отчетом об оценке от 11.06.2019 года № 455/ОН-2019, выполненным оценщиком ООО «Дальневосточный центр оценки собственности», рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2016 определена в размере 7 659 696 руб.

Просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, находящегося по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости 7 659 696 рублей по состоянию на 01.01.2016 года. 

На основании определения Хабаровского краевого суда от 17 июля 2019 года произведена замена реорганизованного органа Министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края на его правопреемника Министерство имущественных отношений Хабаровского края, к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечена Администрация г.Хабаровска. 

В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) дело рассмотрено в отсутствие административного истца, представителя административного ответчика Управления Росреестра по Хабаровскому краю, которые в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела уведомлены надлежащим образом. 

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 заявленные требования поддержал по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении. 

В письменных возражениях и в судебном заседании представитель Министерства имущественных отношений Хабаровского края – ФИО2 заявленные требования не признал по тем основаниям, что Отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и не подтверждает достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01 января 2016 года. Объекты, используемые оценщиком для сравнения в качестве аналогов, имеют отличные от параметров объекта оценки характеристики. Оценщиком подобраны объекты аналоги с существенно отличавшимися ценообразующими факторами. При применении метода сравнения продаж сравнительного подхода оценщиком использованы объекты-аналоги, размер площади которых не совпадает с размером площади объекта оценки. Оценщиком, при определении параметров сравнения объекта оценки с объектами-аналогами, не учтены такие стоимостные факторы, как транспортная доступность, инфраструктура. В качестве источников для подбора аналогов использованы информационно-справочные издания, которые не содержат достоверной информации о земельных участках. Таким образом, представленный административным истцом отчет не соответствует требованиям принципов существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности, в связи с чем, в соответствии со ст. 84 КАС РФ не может быть принят в качестве достоверного доказательства, подтверждающего итоговую величину рыночной стоимости земельного участка в размере 7 659 696 руб.

В письменном отзыве представитель администрации г.Хабаровска ФИО5 просит отказать в удовлетворении требований административного истца. Представленный административным истцом Отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и не подтверждает достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01 января 2016 года. Полагает, что данный ответ является недопустимым доказательством по делу, поскольку при его рассмотрении был выявлен ряд несоответствий и нарушений, в частности в области отсутствия совпадений по инфраструктуре, подтверждений того, что сведения соответствуют действительности. Указывает, что отсутствие надлежащих доказательств, подтверждающих достоверно определенную рыночную стоимость объекта оценки, является основанием для отказа в удовлетворении иска.

В судебном заседании представитель администрации г.Хабаровска ФИО3 доводы, изложенные в отзыве, поддержала.

Из письменного отзыва Управления Росреестра по Хабаровскому краю следует, что Управление правовую оценку требований административного истца оставляет на усмотрение суда, поскольку самостоятельной заинтересованности по данному вопросу не имеет. 

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 29.05.2012, земельный участок с кадастровым номером №, площадью 11 748 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – под административное здание. Правообладателем земельного участка с 28.05.2012 является ФИО4 Существующие ограничения (обременения) на указанный земельный участок – ипотека.

Кадастровая стоимость земельного участка, внесенная в государственный кадастр недвижимости 16.12.2018, составляет 37 665 732, 72 руб., определена по состоянию на 01.01.2016 на основании приказа Министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края от 21.09.2018 № 42 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края».

Использование земли в Российской Федерации является платным (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного Кодекса РФ).

Статьей 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

В соответствии со статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии (абзац 2). 

Согласно статье 391 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

ФИО4, являясь собственником земельного участка, налоговой базой в отношении которого при исчислении налога на землю является кадастровая стоимость, имеет право на пересмотр кадастровой стоимости.

В суд в качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость земельного участка административным истцом представлен Отчет об определении рыночной стоимости объекта оценки от 11.06.2019 № 455/ОН-2019, составленный оценщиком ООО «Дальневосточный Независимый Центр Оценки» ФИО6, согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 01.01.2016 определена в размере 7 659 696 руб.

В соответствии с требованиями Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 мая 2015г. № 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (пункт 3 ФСО №3). Отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений (пункт 4 ФСО №3).

При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов (пункт 5 ФСО № 3).

Из указанного отчета следует, что оценка проводилась по состоянию на 01.01.2016г., то есть на дату определения кадастровой стоимости, что соответствует положениям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.

Для определения рыночной стоимости земельного участка оценщиком использован сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнения продаж. Приведены обоснованные выводы отказа от использования затратного и доходного подходов, а также иных методов в рамках сравнительного подхода.

В качестве источников информации использованы данные официального сайта Росреестра, журнал «Вся недвижимость Хабаровска», данные архива частных объявлений – «Радиус», интернет-ресурс «Фарпост», интернет сайт «Недвижимость Хабаровска».

Отобрано 3 объекта-аналога, соответствующих определенным оценщиком критериям отбора.

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения (табл. 12). 

В качестве основных ценообразующих факторов оценщик выделил: условия продажи, дата предложения/аукциона, реализуемое право, ограничения (обременения) права, условия финансирования, местоположение, масштаб (общую площадь земельного участка), категорию земель, назначение земельного участка.

Произведены корректировки стоимостей аналогов на дату продажи, на условия продажи (торг) для аналогов 1 и 3, на местоположение, на площадь земельного участка. Расчет и описание корректировок приведены в Отчете, отказ от применения иных корректировок по ценообразующим факторам обоснован. 

В доверительный интервал для недвижимого имущества (испрашиваемого земельного участка), вошли объекты-аналоги с диапазоном стоимостей от 3 руб. /кв.м до 1 379 руб./кв.м.

Рыночная стоимость земельного участка, рассчитанная в рамках сравнительного подхода, определена в размере 7 659 969 руб.

Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. 

Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток.

Положения Отчета опровергают доводы Министерства имущественных отношений Хабаровского края о допущенных оценщиком нарушениях.

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии с подпунктом «и» пункта 8 ФСО № 3 в отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.

При выборе подхода для определения рыночной стоимости объекта оценки, оценщиком дано обоснование применяемого им метода и подхода, обоснованны отказы от других подходов и методов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.

В соответствии с пунктом 14 ФСО № 1 объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО № 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы по ценообразующим факторам.

Из Отчета следует, что выявленные оценщиком аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы по ценообразующим факторам. 

В соответствии с подпунктом «д» пункта 22 ФСО № 7 при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Оценщиком применены необходимые корректировки, позволяющие устранить различия по ценообразующим факторам как между объектами аналогами, так и при их сравнении с объектами оценки, в том числе произведена корректировка на площадь земельного участка. Отказ от применения иных корректировок обоснован. 

Обстоятельства, на которые ссылается Министерство имущественных отношений Хабаровского края, без установления данных о том, что в действительности рыночная стоимость земельного участка не соответствует размеру, определенному оценщиком, не являются основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

В соответствии со статьей 14 КАС РФ административное судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Исходя из положений части 5 статьи 247 КАС РФ обязанность по доказыванию несоответствия заявленной административным истцом рыночной стоимости объекта недвижимости лежит на административных ответчиках.

Доказательств, которые опровергали бы представленную административным истцом рыночную стоимость земельного участка, свидетельствовали бы о его рыночной стоимости в ином размере, административными ответчиками, заинтересованным лицом, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не представлено.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Каких-либо доказательств недостоверности отчета об определении рыночной стоимости земельного участка в материалы дела не представлено, нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, в судебном заседании не установлено, в связи с чем, суд полагает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности.

На основании изложенного, заявленное административным истцом требование подлежит удовлетворению. 

Согласно статье 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания. 

Административное исковое заявление подано в суд 15 июля 2019 года, сведения об оспариваемой кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости 16 декабря 2018 года.

Таким образом, установленная настоящим решением кадастровая стоимость действует с 01 января 2019 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Руководствуясь ст. ст. 175-180 КАС РФ суд, 

РЕШИЛ:

Административные исковые требования ФИО4 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, находящегося по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2016 года в размере 7 659 696 рублей на период с 01 января 2019 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости – 15 июля 2019 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в административную коллегию Хабаровского краевого суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Хабаровского краевого суда О.В. Герасимова