Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

14 августа 2017 года Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Панковой М.А.,

при секретаре Лещевой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-595/2017 по административному иску ООО «Волга Консалтинг» к Правительству Самарской области, Управлению ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости,

У С Т А Н О В И Л:

ООО «Волга Консалтинг» обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов капитального строительства в размере их рыночной стоимости, а именно: 

- нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 4 227 782,38 рублей,

- нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 936 328 рублей,

- нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 1 686 837,48 рублей,

- нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 26 409 850,55 рублей,

- нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 743 274,07 рублей,

- нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 398 605,39 рублей,

- нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 61 391,37 рублей,

- нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 488 061,38 рублей,

- нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 138 861,43 рублей,

- нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 456 781,02 рублей,

- нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 3 486 985,89 рублей,

- нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 110 358,29 рублей,

- нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 53 352,02 рублей,

- нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 46 043,53 рублей,

- нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 190 093,99 рублей,

- нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 160 494,58 рублей,

- нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 38 150,35 рублей,

- нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 21 806 667,26 рублей,

- нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 21 315 119,73 рублей,

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что ему на праве собственности принадлежат нежилые помещения с кадастровыми номерами №.

Кадастровая стоимость вышеуказанных нежилых помещений установлена на 06.06.2011 года и составляет в отношении нежилого помещения с кадастровым номером № – 7 222 663,03 рубля, нежилого помещения с кадастровым номером № – 2 149 100,44 рубля, нежилого помещения с кадастровым номером № – 3 281 240,93 рубля, нежилого помещения с кадастровым номером № – 58 711 176,49 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером № – 3 174 488,23 рубля, нежилого помещения с кадастровым номером № – 1 702 424,66 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером № – 235 979,66 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером № – 2 084 486,96 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером № – 533 763,51 рубль, нежилого помещения с кадастровым номером № – 1 755 801,01 рубль, нежилого помещения с кадастровым номером № – 20 308 296,80 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером № – 424 201,52 рубля, нежилого помещения с кадастровым номером № – 205 077,56 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером № – 196 649,71 рубль, нежилого помещения с кадастровым номером № – 811 882,39 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером № – 685 464,71 рубль, нежилого помещения с кадастровым номером № – 162 938,33 рубля, нежилого помещения с кадастровым номером № – 88 899 716,73 рубля, нежилого помещения с кадастровым номером № на 15.04.2012 года – 69 380 882,87 рублей.

Согласно отчету об оценке ООО «НПО «

<

данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГ. №, рыночная стоимость объектов недвижимости на 06.06.2011 года составляет в отношении нежилого помещения с кадастровым номером № – 4 227 782,38 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером № – 936 328 рубля, нежилого помещения с кадастровым номером № – 1 686 837,48 рубля, нежилого помещения с кадастровым номером № – 26 409 850,55 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером № – 743 274,07 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером № – 398 605,39 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером № – 61 391,37 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером № – 488 061,38 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером № – 138 861,43 рубля, нежилого помещения с кадастровым номером № – 456 781,02 рубля, нежилого помещения с кадастровым номером № – 3 486 985,89 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером № – 110 358,29 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером № – 53 352,02 рубля, нежилого помещения с кадастровым номером № – 46 043,53 рубля, нежилого помещения с кадастровым номером № – 190 093,99 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером № – 160 494,58 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером № – 38 150,35 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером № – 21 806 667,26 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером № –21 315 119,73 рубля, что свидетельствует о том, что кадастровая стоимость объектов оценки является значительно завышенной по отношению к их реальной рыночной стоимости. В целях проверки соответствия отчета требованиям действующего законодательства, была проведена его экспертиза, получено положительное экспертное заключение Саморегулируемой организации оценщиков «

<

данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГ. №.

Завышение кадастровой стоимости нежилых помещений нарушает права и законные интересы административного истца, в связи с этим административный истец просит установить кадастровую стоимость нежилых помещений равной рыночной стоимости в размере, определенном отчетом об оценке.

В ходе рассмотрения административным истцом были уточнены исковые требования в связи с тем, что часть объектов недвижимого имущества не была включена в перечень объектов, в отношении которых были утверждены результаты определения кадастровой стоимости постановлением Правительства Самарской области от 14.03.2012 года № 118. Административный истец по основаниям, изложенным выше, просил суд определить кадастровую стоимость следующих объектов недвижимости в размере рыночной стоимости на 06.06.2011 года:

1. нежилого помещения с кадастровым номером № - 4 227 782,38 рублей;

2. нежилого помещения с кадастровым номером № - 936 328 рублей;

3. нежилого помещения с кадастровым номером № - 1 686 837,48 рублей;

4. нежилого помещения с кадастровым номером № - 26 409 850,55 рублей;

5. нежилого помещения с кадастровым номером № - 743 274,07 рублей;

6. нежилого помещения с кадастровым номером № - 398 605,39 рублей;

7. нежилого помещения с кадастровым номером № - 488 061,38 рублей;

8. нежилого помещения с кадастровым номером № - 456 781,02 рублей;

9. нежилого помещения с кадастровым номером № - 3 486 985,89 рублей;

10. нежилого помещения с кадастровым номером № - 21 806 667,26 рублей.

Представитель ООО «Волга Консалтинг» по доверенности от ДД.ММ.ГГ. ФИО2 в судебном заседании поддержала уточненное административное исковое заявление по основаниям, указанным в административном иске.

Представитель ООО «Волга Консалтинг-Г», ООО «Волга Консалтинг-Д», ООО «Волга Консалтинг-Е», ООО «Волга Консалтинг-К», ООО «Волга Консалтинг-С», ООО «Волга Консалтинг-Ф» по доверенностям от ДД.ММ.ГГ. ФИО2 в судебном заседании не возражала против удовлетворения уточненных исковых требований административного истца.

Представители Управления Росреестра по Самарской области, Правительства Самарской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Министерства имущественных отношений Самарской области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

ФГБУ ФКП «Росреестра» по Самарской области представило отзыв, в котором оставило разрешение заявленного требования на усмотрение суда.

Управление Росреестра по Самарской области представило письменный отзыв, в котором просило дело рассмотреть в их отсутствие, указав, что если дополнительные доказательства достоверности рыночной стоимости представлены не будут, возражают против удовлетворения заявленных требований.

Министерство имущественных отношений Самарской области представило письменный отзыв, в котором просило отказать в удовлетворении административного иска.

В соответствии с положениями ст.ст. 150, 247 КАС РФ, суд полагал возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

Заслушав представителя административного истца и заинтересованных лиц, свидетеля, исследовав материалы дела, суд считает уточненные административные исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации, глава III1 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В соответствии со ст.14, п.1 ст.372 НК РФ, налог на имущество организаций относится к региональным налогам, устанавливается Налоговым кодексом Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации, вводится в действие в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации законами субъектов Российской Федерации и с момента введения в действие обязателен к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Административный истец в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона Самарской области от 25 ноября 2003 года N 98 "О налоге на имущество организаций на территории Самарской области" (в ред. от 11.04.2016 г. № 41-ГД) является плательщиком налога на имущество организаций и в отношении спорного объекта недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из его кадастровой стоимости.

Согласно ст. 24.18 Федерального закона РФ от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия). 

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно ст.3 ФЗ РФ от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

Из материалов дела следует, что ООО «Волга Консалтинг» на праве собственности принадлежат следующие нежилые помещения:

- нежилое помещение, общей площадью * ***,* кв.м., адрес объекта: 

<

адрес>, кадастровый номер №, на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию №, выданного административно-технической инспекцией административного округа Новокуйбышевск Самарской области ДД.ММ.ГГ.;

- нежилое помещение, общей площадью ***,* кв.м., адрес объекта: 

<

адрес>, кадастровый номер №, на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию №, выданного административно-технической инспекцией административного округа Новокуйбышевск Самарской области ДД.ММ.ГГ.;

- нежилое помещение, общей площадью ***,* кв.м., адрес объекта: 

<

адрес>, кадастровый номер №, на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию №, выданного административно-технической инспекцией административного округа Новокуйбышевск Самарской области ДД.ММ.ГГ.;

- нежилое помещение, общей площадью **,* кв.м., адрес объекта: 

<

адрес>, кадастровый номер №, на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию №, выданного административно-технической инспекцией административного округа Новокуйбышевск Самарской области ДД.ММ.ГГ..

ООО «Волга Консалтинг» на праве общей долевой собственности принадлежат следующие нежилые помещения:

- нежилое помещение, общей площадью ***,* кв.м., адрес объекта: 

<

адрес>, кадастровый номер №, доля ****/***** на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию №, выданного административно-технической инспекцией административного округа Новокуйбышевск Самарской области ДД.ММ.ГГ.;

- нежилое помещение, общей площадью **,* кв.м., адрес объекта: 

<

адрес>, кадастровый номер №, доля ****/***** на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию №, выданного административно-технической инспекцией административного округа Новокуйбышевск Самарской области ДД.ММ.ГГ.;

- нежилое помещение, общей площадью **,* кв.м., адрес объекта: 

<

адрес>, кадастровый номер №, доля ****/***** на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию №, выданного административно-технической инспекцией административного округа Новокуйбышевск Самарской области ДД.ММ.ГГ.;

- нежилое помещение, общей площадью **,* кв.м., адрес объекта: 

<

адрес>, кадастровый номер №, доля ****/***** на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию №, выданного административно-технической инспекцией административного округа Новокуйбышевск Самарской области ДД.ММ.ГГ.;

- нежилое помещение, общей площадью *** кв.м., адрес объекта: 

<

адрес>, кадастровый номер №, доля ****/***** на основании разделительного баланса ООО «Волга Консалтинг» от ДД.ММ.ГГ., утвержденного протоколом от ДД.ММ.ГГ. № внеочередного общего собрания участников ООО «Волга Консалтинг»;

- нежилое помещение, общей площадью * ***,* кв.м., адрес объекта: 

<

адрес>, кадастровый номер №, доля ****/***** на основании разделительного баланса ООО «Волга Консалтинг» от ДД.ММ.ГГ., утвержденного протоколом от ДД.ММ.ГГ. № внеочередного общего собрания участников ООО «Волга Консалтинг».

Кадастровая стоимость нежилых помещений определена в соответствии с постановлением Правительства Самарской области от 14.03.2012 года № 118 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области»:

- в отношении нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 7 222 663,03 рублей;

- в отношении нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 2 149 100,44 рублей;

- в отношении нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 3 281 240,93 рублей;

- в отношении нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 58 711 176,49 рублей;

- в отношении нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 3 174 488,23 рублей;

- в отношении нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 1 702 424,66 рублей;

- в отношении нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 2 084 486,96 рублей;

- в отношении нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 1 755 801,01 рублей;

- в отношении нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 20 308 296,80 рублей;

- в отношении нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 88 899 716,73 рублей.

Датой определения кадастровой стоимости спорных нежилых помещений является 06.06.2011 года, что подтверждается кадастровыми справками о кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Согласно отчету об оценке рыночной стоимости ООО «НПО «

<

данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГ. №, рыночная стоимость по состоянию на дату оценки 06.06.2011 года без учета НДС составляет:

- нежилого помещения с кадастровым номером № - 4 227 782,38 рублей;

- нежилого помещения с кадастровым номером № - 936 328 рублей;

- нежилого помещения с кадастровым номером № - 1 686 837,48 рублей;

- нежилого помещения с кадастровым номером № - 26 409 850,55 рублей;

- нежилого помещения с кадастровым номером № - 743 274,07 рублей;

- нежилого помещения с кадастровым номером № - 398 605,39 рублей;

- нежилого помещения с кадастровым номером № - 488 061,38 рублей;

- нежилого помещения с кадастровым номером № - 456 781,02 рублей;

- нежилого помещения с кадастровым номером № - 3 486 985,89 рублей;

- нежилого помещения с кадастровым номером № - 21 806 667,26 рублей.

ООО «Волга Консалтинг» 31.12.2016 года обратилось с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объектов капитального строительства в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области.

Решением Комиссии от ДД.ММ.ГГ. № заявление ООО «Волга Конслатинг» о пересмотре кадастровой стоимости вышеуказанных объектов недвижимости было отклонено.

В своем решении Комиссия указала, что оформление и содержание отчета об оценке не соответствует требованиям ФЗ РФ от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленными федеральными стандартами, а именно: 

- отсутствует общая информация, идентифицирующая объект оценки № 1 на странице № отчета, его кадастровая стоимость (стр.№), часть информации по объектам оценки на стр.№. Далее в отчете информация, которую оценщик не указал, используется для составления экспертных мнений оценщика. Нарушен п.8 ФСО № 3;

- в соответствии с данными отчета (том №, ссылка на технический паспорт по состоянию на ДД.ММ.ГГ.) помещения имеют несколько видов (вариантов) использования, при этом оценщик самостоятельно устанавливает одно из них. Экспертное мнение не подтверждено. Нарушен п.13 ФСО № 3;

- расчет ставки капитализации противоречит п.23 ФСО № 7, кроме того, ставки капитализации для торговых и офисных помещений различные, ВТО время как оценщик такого различия не делает;

- отсутствует анализ рынка сегмента рынка объектов оценки. Оценщик подменяет анализ рынка анализом выбранных аналогов. Нарушен п.11 ФСО № 7.

- учет стоимости мест общего пользования в сегментах рынка торговой и офисной недвижимости производит путем их включения в общую стоимость аренды (арендную ставку), тем самым понижая ее. Оценщик выделяет места общего пользования, как части объекта оценки, в то время как места общего пользования являются необходимым условием существования большинства объектов в данном сегменте рынка (помещений в торгово-офисных центрах). Нарушен п.23 ФСО № 7.

Исследовав отчет об оценке, суд приходит к выводу о том, что он соответствует требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки. 

В силу ч. 1 ст. 3 ФЗ РФ от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», для целей настоящего Федерального закона под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости. 

На основании ст. 11 указанного Федерального закона итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее также - отчет).

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В соответствии с п.1.2 Требований к отчету об определении кадастровой стоимости, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 29.07.2011 года № 383, отчет должен соответствовать принципам составления отчетов об оценке, требованиям к описанию в отчете об оценке методологии оценки, расчетов, установленным Федеральным стандартам оценки и настоящим требованиям.

В соответствии с п.1.2 Требований к отчету об определении кадастровой стоимости, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 29.07.2011 года № 383, отчет должен соответствовать принципам составления отчетов об оценке, требованиям к описанию в отчете об оценке методологии оценки, расчетов, установленным Федеральным стандартам оценки и настоящим требованиям.

Согласно п.5 ФСО № 3, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 299, при составлении отчета об оценке, оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Согласно статье 12 ФЗ РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с требованиями статьи 24.18 Федерального закона РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», оценка выполнена по состоянию на 06.06.2011 г., то есть на дату определения кадастровой стоимости нежилого помещения.

Отчет об оценке выполнен в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объектов оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений. 

В соответствии с п.11 ФСО № 1, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Оценщик произвел расчет стоимости объекта недвижимости с применением сравнительного и доходного подходов, от применения затратного подхода обоснованно отказался, что отражено на страницах № тома № отчета и страницах № тома № отчета.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.

Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки (пп.12-14 ФСО №1).

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО № 7, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

В соответствии с подпунктом «д» пункта 22 ФСО № 7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 г. № 611, при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Используя объем доступной ему информации, оценщик произвел первичную выборку 5 объектов-аналогов, данные этой выборки были использованы для формирования вторичной выборки. При формировании вторичной выборки оценщик не использовал статистические методы по причине малого объема первичной выборки – 5 аналогов и исходил из сопоставимости объектов – аналогов объекту оценки. Во вторичную выборку были включены три объекта-аналога, отраженные в таблице № том № отчета, – помещения торгового и торгово-офисного назначения, расположенных на первом этаже в г.Новокуйбышевск, площадью от 160 кв.м. до 460 кв.м. Объекты-аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. 

Затем были применены корректировки на торг, на потенциал местоположения, транспортная доступность, на наличие отдельного входа, на физическое состояние. Описание введенных корректировок, их обоснование и обоснованный отказ от применения иных корректировок описан на страницах № тома № отчета.

В результате расчета рыночная стоимость, полученная сравнительным подходом, без учета НДС, составила: 

- нежилое помещение с кадастровым номером № – 4 062 273,61 рублей;

- нежилого помещения с кадастровым номером № – 899 672,73 рублей;

- нежилого помещения с кадастровым номером № –1 620 801,35 рублей;

- нежилого помещения с кадастровым номером № – 25 375 960,59 рублей;

- нежилого помещения с кадастровым номером № - 714 176,46 рублей;

- нежилого помещения с кадастровым номером № – 383 000,83 рублей;

- нежилого помещения с кадастровым номером № – 468 954,81 рублей;

- нежилого помещения с кадастровым номером № – 438 899,00 рублей;

- нежилого помещения с кадастровым номером № – 3 350 477,74 рублей;

- нежилого помещения с кадастровым номером № – 20 952 982,22 рублей.

В соответствии с пп.15, 16 ФСО № 1, доходный подход – совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Доходный поход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.

Расчет рыночной стоимости методом прямой капитализации в рамках доходного подхода произведен на страницах № тома № отчета. С учетом определения сегмента торговой недвижимости, был определен потенциальный валовый доход, действительный валовый доход, определена ставка капитализации. В результате данного расчета рыночная стоимость, полученная доходным подходом, без учета НДС, составила:

- нежилое помещение с кадастровым номером № – 4 393 291,14 рублей;

- нежилого помещения с кадастровым номером № –972 983,27 рублей;

- нежилого помещения с кадастровым номером № –1 752 873,61 рублей;

- нежилого помещения с кадастровым номером № – 27 443 740,50 рублей;

- нежилого помещения с кадастровым номером № - 772 371,68 рублей;

- нежилого помещения с кадастровым номером № – 414 209,95 рублей;

- нежилого помещения с кадастровым номером № – 507 167,95 рублей;

- нежилого помещения с кадастровым номером № – 474 663,03 рублей;

- нежилого помещения с кадастровым номером № – 3 623 494,03 рублей;

- нежилого помещения с кадастровым номером № – 22 660 352,30 рублей.

Учитывая тот факт, что примененные в отчете подходы дали сопоставимый результат (разница составляет около 4%), оценщик присвоил доходному и сравнительному подходу равные веса.

Согласовав полученные в результате применения двух подходов результаты, оценщик пришел к выводу, что величина рыночной стоимости спорных объектов недвижимости без учета НДС на дату оценки составила:

- нежилого помещения с кадастровым номером № - 4 227 782,38 рублей;

- нежилого помещения с кадастровым номером № - 936 328 рублей;

- нежилого помещения с кадастровым номером № - 1 686 837,48 рублей;

- нежилого помещения с кадастровым номером № - 26 409 850,55 рублей;

- нежилого помещения с кадастровым номером № - 743 274,07 рублей;

- нежилого помещения с кадастровым номером № - 398 605,39 рублей;

- нежилого помещения с кадастровым номером № - 488 061,38 рублей;

- нежилого помещения с кадастровым номером № - 456 781,02 рублей;

- нежилого помещения с кадастровым номером № - 3 486 985,89 рублей;

- нежилого помещения с кадастровым номером № - 21 806 667,26 рублей.

Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля оценщик ФИО1, поддержала выводы отчета об оценке, по замечаниям Комиссии пояснила, что при оформлении отчета произошел сбой формата, выявлено наличие технической ошибки до заседания комиссии – в некоторых ячейках таблицы раздела 1, и в комиссию были направлены исправленные версии первого тома отчета с соответствующими изменениями о наличии технической ошибки. Однако данные материалы не были приобщены к пакету документов и в заседании не рассматривались. Данная техническая ошибка не имеет отношения к расчетной части и возникла при формировании описательной таблицы раздела 1. Основные факты и выводы. По второму замечанию пояснила, что оно не соответствует действительности, поскольку в рассматриваемом отчете об оценке никакие иные виды (варианты) использования объектов оценки не рассматривались, и оценка проводилась исходя из фактического использования помещений. Кроме того, в экспликации технического паспорта никаких различных вариантов использования помещений не указывается. В соответствии с п.23 ФСО № 7,ставка капитализации определяется на основе рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту. В оценочной теории и практике существуют и иные широко применяемые методы расчета ставки капитализации, в том числе и метод кумулятивного построения, использованный в отчете, который подробно описан на страницах № тома № отчета. Расчет ставки капитализации по модели Гордона с применением метода кумулятивного построения для определения нормы дохода оценщиком проведен корректно и не противоречит положениям ФСО № 7 и ФСО № 1. При анализе рынка встроенных помещений отмечено, что многие помещения декларируются риелторами как торгово-офисные, что легко объяснимо с точки зрения незатруднительного перевода встроенного помещения из торгового в офисное и наоборот. Кроме того, сегмент встроенных помещений отождествляется с торгово-офисным сегментом коммерческой недвижимости многими аналитическими изданиями и ресурсами. Таким образом, третье замечание предъявляет к отчету об оценке требования, выходящие за рамки законодательства об оценочной деятельности. По четвертому замечанию пояснила, что анализ рынка произведен в разделе №. Анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость, а именно: анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта приведен на стр.№ тома № отчета; определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект – стр.№ том № отчета; анализ фактических данных о ценах сделок (предположений) с объектами недвижимости – стр.№ том № отчета; анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости – стр.№ тома № отчета; основные выводы относительно рынка недвижимости – стр.№ тома № отчета. Данное замечание предъявляет к отчету требования, выходящие за рамки законодательства об оценочной деятельности. В отношении пятого замечания пояснила, что места общего пользования обязательно учитываются при оценке доходной недвижимости, в том числе и при расчете арендной платы, поскольку некоторые помещения доходного здания, блока или этажа здания не используются для сдачи в аренду, хотя выполняют важные и обязательные функции при эксплуатации и обслуживании здания. Обычно, это помещения общего пользования (коридоры, площади лестничных клеток, санузлы, вестибюли, тамбуры и др.), вспомогательные помещения (венткамеры, помещения обслуживания здания (комнаты обслуживающего персонала здания и хранения инвентаря и др). Значительную долю таких помещений вообще нельзя сдать в аренду (например, венткамеры). Некоторые собственники переносят частично аренду мест общего пользования, таких как коридоры на арендаторов офисных и торговых помещений (с понижающим коэффициентом). В случае аренды помещений, содержащих значительную долю мест общего пользования, арендная ставка в целом за помещение понижается. Данный факт отражен в отчете на стр.№ тома № и подтвержден аналитическими данными открытых источников.

Оснований не доверять показаниям свидетеля ФИО1 у суда не имеется, поскольку они последовательны, аргументированы, свидетель обладает соответствующей квалификацией в области оценки объектов недвижимости, предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложных показаний, заинтересованность в исходе дела не установлена. 

Таким образом, суд полагает, что отчет об оценке от ДД.ММ.ГГ. №, выполненный ООО «НПО «

<

данные изъяты>», содержит все предусмотренные законодательством разделы и сведения, в частности, описание объектов оценки с указанием перечня документов, используемых оценщиком и устанавливающим количественные и качественные характеристики объектов оценки, анализ рынка объектов оценки, анализ наиболее эффективного использования, описание процесса оценки в части применения подходов к оценке, приведен расчет рыночной стоимости объектов оценки. 

Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость спорных нежилых помещений, и сведений об их рыночной стоимости в ином размере сторонами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено.

Согласно положительному экспертному заключению Некоммерческого партнерства саморегулируемой организации «

<

данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГ. №, на отчет об оценке объекта недвижимости № об оценке рыночной стоимости нежилых помещений, отчет признается как соответствующий ст.12 «Достоверность отчета как документа, содержащего сведения доказательного значения» Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» по следующим причинам:

- отчет соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, в том числе ФЗ РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартам и правилам оценочной деятельности Саморегулируемой организации оценщиков Некоммерческого партнерства «Деловой союз оценщиков»;

- методические основы оценки рыночной стоимости объектов имущества изложены в достаточном объеме. Замечаний по обоснованию, применению методов и производственным расчетам нет;

- расчет стоимости объекта оценки, приведенный оценщиком соответствует выбранным и обоснованным оценщиком подходам и методам. Замечаний по обоснованию и произведенным расчетам нет. Расчет стоимости объекта оценки, проведенный экспертом на основании данных, имеющихся в отчете об оценке, примененных оценщиком подходов и методов, подтвердил величину стоимости объекта оценки, определенную оценщиком в отчете об оценке.

Отчет соответствует требованиям закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2), «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), «Оценка недвижимости» (ФСО № 7).

Расчет стоимости объекта оценки, проведенной экспертом на основании данных, имеющихся в отчете об оценке, примененных оценщиком подходов и методов, подтвердил величину стоимости объекта оценки, определенную оценщиков в отчете об оценки. Отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе Федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности и стандартам и правилам оценочной деятельности Некоммерческого партнерства саморегулируемой организации «

<

данные изъяты>». 

Принимая во внимание вышеизложенные обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что отчет об оценке выполнен в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности, величина рыночной стоимости, определенная отчетом об оценке, является достоверной.

Признавая, что кадастровая стоимость является завышенной и нарушает права административного истца, как плательщика налога на имущество, суд полагает, что кадастровая стоимость нежилых помещений по состоянию на 06.06.2011 года подлежит определению в соответствии с отчетом об оценке. 

Согласно положению абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона РФ от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

Сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в Единый государственный реестр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 25.05.2017 года, датой обращения административного истца в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области является 31.12.2016 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.175-180, 249 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Административные исковые требования ООО «Волга Консалтинг» к Правительству Самарской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объектов капитального строительства: 

1. нежилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 06.06.2011 года в размере 4 227 782,38 рублей;

2. нежилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 06.06.2011 года в размере 936 328 рублей;

3. нежилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 06.06.2011 года в размере 1 686 837,48 рублей;

4. нежилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 06.06.2011 года в размере 26 409 850,55 

рублей;

5. нежилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 06.06.2011 года в размере 743 274,07 рублей;

6. нежилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 06.06.2011 года в размере 398 605,39 рублей;

7. нежилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 06.06.2011 года в размере 488 061,38 рублей;

8. нежилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 06.06.2011 года в размере 456 781,02 рублей;

9. нежилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 06.06.2011 года в размере 3 486 985,89 рублей;

10. нежилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 06.06.2011 года в размере 21 806 667,26 рублей.

Дата подачи административного иска в суд – 25.05.2017 года, заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области – 31.12.2016 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 18 августа 2017 года.

Председательствующий: М.А.Панкова