дело № 2-3127/2019

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

8 апреля 2019 года город Казань

Советский районный суд города Казани в составе

председательствующего судьи А.Ф. Гильмутдиновой

при секретаре судебного заседания А.Р. Миннемуллиной, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 ФИО10 к обществу с ограниченной ответственностью "ФОН" о признании предварительного договора купли-продажи жилого помещения договором долевого участия в строительстве,

установил:

ФИО2 обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Фон» о признании предварительного договора купли-продажи жилого помещения договором долевого участия в строительстве.

В обосновании своих требований указала, что 1 ноября 2011 года между ответчиком ООО «ФОН» и ФИО2 был заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения № АГ5-10, в соответствии с условиями которого, ООО «Фон» взяло на себя обязательство передать в собственность ФИО2 жилое помещение в 7- этажном монолитно- каркасном жилом доме по 

<

адрес изъят> двухкомнатную квартиру № 

<

номер изъят> на 5 этаже, общей площадью 69,15 кв.м, жилой площадью 34,41 кв.м, а ФИО2 в свою очередь обязался в день подписания предварительного договора оплатить за указанную квартиру стоимость в полном объеме, согласно п. 2.2.1 договора, в размере 2 005 350 (два миллиона пять тысяч триста пятьдесят) рублей.

ФИО2 принятые на себя обязательства по оплате приобретаемой квартиры исполнил в полном объеме согласно пункту 2.3.1 путем передачи простого векселя №02893 ООО «Персона+» (дата составления векселя- 1 ноября 2011 года, срок платежа- по предъявлении, номинал – 2 005 350 рублей).

В соответствии с пунктами 4.1 и 4.2 договора АГ5-10 от 1 ноября 2011 года стороны договорились, что основной договор между продавцом и покупателем должен быть подписан в течение 60 дней с момента государственной регистрации права собственности продавца на квартиру, но не позднее 31 декабря 2013 года. Одновременно с подписанием основного договора покупатель обязуется подписать передаточный акт. Однако по сей день ответчик свои обязательства не исполнил.

Кроме того, 20 марта 2018 года между сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве №АГ5П-86д, по условиям которого ответчик обязался передать в собственность истца машиноместо №

<

номер изъят>, проектной площадью 12,22 кв.м в подземной автостоянке вышеуказанного дома.

2 октября 2018 года ответчиком было направлено уведомление о завершении строительства дома и было предложено явиться за получением вышеуказанных объектов недвижимости.

14 октября 2018 года истец прибыл к ответчику за получением объектов недвижимости, где ему предложили произвести доплату по квартире за превышение её площади в размере 59 450 рублей, произвести доплату за техническую документацию дома в размере 15 000 рублей за квартиру, а также произвести доплату по машиноместу в размере 3000 рублей.

15 октября 2018 года истец осмотрел объекты недвижимости. Готовность квартиры не соответствовала пункту 2.4. договора. Поэтому ответчику была направлена претензия. Недостатки, указанные в претензии ответчик до сих пор не устранил.

19 января 2019 года истцом было получено еще одно письмо от ответчика № 22 от 15 января 2019 года, которым ответчик требует от истца дополнительной оплаты стоимости квартиры в сумме 59 450 рублей, указывая, что площадь квартиры истца составляет 71,20 кв. м.

Своих обязательств ответчик перед истцом не исполняет. Квартиру в состоянии, указанном в пункте 2.4. договора не приводит. Документы на нее не оформляет. Приводит сведения о площади квартиры, превышающей фактические её значения. В настоящее время вышеуказанному дому присвоен почтовый адрес: 

<

адрес изъят>

Исходя из существа предварительного договора купли-продажи помещения №АГ5-10 от 1 ноября 2011 года и сложившихся отношений сторон, можно сделать вывод, что между сторонами фактически сложились правоотношения, связанные с участием в долевом строительстве жилья: общество обязалось построить многоквартирный дом по 

<

адрес изъят> и продать двухкомнатную квартиру №

<

номер изъят> в данном доме общей площадью 69,15 кв.м ФИО2 в срок не позднее 31 декабря 2013 года. 

На основании вышеизложенного, истец просит суд: 

признать полностью исполненными истцом обязательства по оплате стоимости квартиры 

<

адрес изъят> по предварительному договору №АГ5-10 от 1 ноября 2011 года (купли-продажи жилого помещения - квартиры 

<

адрес изъят> в 7- этажном, монолитно-каркасном доме по 

<

адрес изъят> заключенному между истцом и ООО «ФОН»;

признать полностью исполненными истцом обязательства по оплате стоимости машиноместа №

<

номер изъят>, проектной площадью 12,22 кв.м, в подземной автостоянке вышеуказанного дома по договору №АГ5П-86д участия в долевом строительстве от 20 марта 2018 года, заключенному между истцом и ООО «ФОН»;

признать предварительный договор №АГ5-10 от 1 ноября 2011 года купли-продажи жилого помещения - квартиры 

<

адрес изъят> в 7- этажном, монолитно-каркасном доме по 

<

адрес изъят> договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию;

возложить на ответчика обязанность передать истцу квартиру 

<

адрес изъят> и ключи к ней в состоянии, соответствующем пункту 2.4. предварительного договора №АГ5-10 от 1 ноября 2011 года (купли-продажи жилого помещения - квартиры 

<

адрес изъят> в 7- этажном, монолитно-каркасном доме по 

<

адрес изъят>), заключенного между истцом и ООО «ФОН», а также акт приема- передачи квартиры без каких либо дополнительных оплат;

возложить на ответчика обязанность передать истцу машиноместо №

<

номер изъят>, проектной площадью 12,22 кв.м, в подземной автостоянке вышеуказанного дома по договору №АГ5П-86д участия в долевом строительстве от 20 марта 2018 года, заключенному между истцом и ООО «ФОН», а также акт приема - передачи вышеуказанного машиноместа без каких либо дополнительных оплат.

Определением Советского районного суда г. Казани от 15 марта 2019 года исковое требование ФИО2 к ООО "Фон" о признании предварительного договора купли - продажи жилого помещения договором участия в долевом строительстве выделено в отдельное производство.

Истец ФИО2 в судебное заседание явился, исковые требования поддержал, просил удовлетворить. 

Представитель ответчика ООО "ФОН" ФИО3 в судебное заседание явилась, исковые требования не признала, просила отказать в удовлетворении.

Выслушав пояснения и доводы представителя истца, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации правосудие по гражданским делам в соответствии с процессуальным законодательством осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений (часть 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту Федеральный закон об участии в долевом строительстве многоквартирных домов) данный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только: 1) на основании договора участия в долевом строительстве; 2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; 3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Согласно частям 1, 4, 9 статьи 4 Федерального закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;4) гарантийный срок на объект долевого строительства; 5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Из материалов дела усматривается, что 1 ноября 2011 года между ответчиком ООО «ФОН» и ФИО2 был заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения № АГ5-10, в соответствии с условиями которого, ООО «Фон» взяло на себя обязательство передать в собственность ФИО2 жилое помещение в 7- этажном монолитно- каркасном жилом доме по 

<

адрес изъят> общей площадью 69,15 кв.м, жилой площадью 34,41 кв.м, а ФИО2 в свою очередь обязался в день подписания предварительного договора оплатить за указанную квартиру стоимость в полном объеме, согласно п. 2.2.1 договора, в размере 2 005 350 (два миллиона пять тысяч триста пятьдесят) рублей.

Судом установлено, что ФИО2 принятые на себя обязательства по оплате приобретаемой квартиры исполнил в полном объеме согласно пункту 2.3.1 путем передачи простого векселя №02893 ООО «Персона+» (дата составления векселя- 1 ноября 2011 года, срок платежа- по предъявлении, номинал – 2 005 350 рублей).

Согласно пункту 2.2.1 договора цена, подлежащая уплате покупателем продавцу за приобретенную квартиру, устанавливается сторонами в размере 2 005 350 рублей.

Согласно пункту 2.3.1 оплата цены квартиры произвелась путем уплаты суммы в размере 2 005 350 рублей в день подписания настоящего договора, то есть оплата произведена в полном объеме, ответчиком данная оплата принята.

Поскольку обязательства по внесению оплаты за жилое помещение в полном объеме исполнены, истец вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны ответчика, а при неисполнении обязательств другой стороной - требовать защиты своих прав, в том числе путем предъявления требования о признании предварительного договора купли-продажи жилого помещения договором долевого участия в строительстве.

В разделе 4 предварительного договора содержатся условия о сроке подписания основного договора, согласно которым основной договор между продавцом и покупателем должен быть подписан в течение 60 дней с момента государственной регистрации права собственности продавца на квартиру, но не позднее 31 декабря 2013 года. Одновременно с подписанием основного договора покупатель обязуется подписать передаточный акт.

Однако в нарушение условий договора ответчик не выполнил свои обязательства по передаче квартиры в собственность истца в установленные сроки и безосновательно уклоняется от исполнения принятых на себя обязательств по предварительному договору №АГ5-10 от 1 ноября 2011 года. Договор участия в долевом строительстве для его государственной регистрации с истцом не заключает.

В пункте 2.4 предварительного договора №АГ5-10 от 1 ноября 2011 года сторонами была согласована степень готовности квартиры, включающая определенные виды строительных и отделочных работ. Предусмотрена была также процедура передачи квартиры (п.3.1.1.). Пунктом 6.1 предусмотрена возможность изменения строительных характеристик квартиры, из чего следует закономерным вывод о фактическом вступлении сторон в правоотношения.

Кроме того, договор содержит иные существенные для договора участия в долевом строительстве условия, закрепленные в статье 4 Закона Российской Федерации № 214-ФЗ от 31 декабря 2014 года:

-определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома - п.2.1.1 договора;

- срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства - пп.3.1.1, 3.1.2, 4.1 договора;

- цену договора, сроки и порядок ее уплаты- пп.2.2.1, 2.3.1 договора;

- гарантийный срок на объект долевого строительства-пп.3.1.2, 3.1.3.

Таким образом, исходя из существа заключенного предварительного договора купли- продажи жилого помещения №АГ5-10 от 1 ноября 2011 года и сложившихся отношений сторон, можно сделать вывод, что между сторонами фактически сложились правоотношения, связанные с участием в долевом строительстве жилья, ответчик обязался построить многоквартирный дом по 

<

адрес изъят> и заключить основной договор купли-продажи в отношении квартиры 

<

адрес изъят> площадью 69,15 кв.м. с ФИО2 в срок не позднее 31 декабря 2013 года, и, следовательно, заключенный предварительный договор купли-продажи жилого помещения №АГ5-10 от 1 ноября 2011 года фактически содержит все существенные условия договора долевого участия в строительстве.

ФИО2 исполнил обязательства, оплатив стоимость жилого помещения в размере 2 005 350 рублей 00 копеек по предварительному договору купли-продажи от №АГ5-10 от 1 ноября 2011 года, данное обстоятельство подтверждается письменными материалами дела.

Вместе с тем в нарушение условий предварительного договора купли-продажи ответчик не выполнил свои обязательства по заключению основного договора и подписания передаточного акта с передачей истцу квартиры в собственность.

Как разъяснено в пунктах 9, 17 «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утверждённого Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04 декабря 2013 года, при наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Закона, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.

Требование лица, заключившего предварительный договор купли-продажи квартиры в объекте строительства с условием её предварительной оплаты и исполнившего такое обязательство, о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры подлежит удовлетворению

Исходя из существа предварительного договора купли-продажи жилого помещения №АГ5-10 от 1 ноября 2011 года и сложившихся отношений сторон, с учетом изложенных норм права и правовой позиций Верховного Суда Российской Федерации, суд приходит к выводу, что между сторонами фактически сложились правоотношения, связанные с участием в долевом строительстве жилья, регулируемыми Федеральным законом № 214-ФЗ, ООО «Фон» обязалось передать в собственность истца на условиях, предусмотренных основным договором, жилое помещение в 7- этажном монолитно - каркасном жилом доме по 

<

адрес изъят> количество этажей в секции 7, количество комнат 2, общая площадь 69,15 кв.м, жилая площадь 34,41 кв.м, этаж 5. Более того, в силу положений пункта 2.3.1 предварительного договора оплата квартиры должна быть уже произведена задолго до подписания основного договора.

При таких обстоятельствах, с учетом изложенной выше правовой позиции суд приходит к выводу, что условия заключенного сторонами договора, поименованного предварительным договором купли-продажи жилого помещения, по своей правовой природе являются условиями договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома.

В этой связи исковые требования подлежат удовлетворению, предварительный договор купли-продажи жилого помещения от 1 ноября 2011 года № АГ5-10 подлежит признанию договором долевого участия в строительстве, заключенным между обществом с ограниченной ответственностью «Фон» и ФИО1 ФИО11.

В силу части 2 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только установленными данной статьей способами, в частности, на основании договора участия в долевом строительстве.

Согласно части 3 статьи 4 вышеуказанного Федерального закона договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Статьей 48 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства).

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (пункт 2 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации).

С учетом изложенных норм права решение является основанием для проведения государственной регистрации предварительного договора купли- продажи жилого помещения № АГ5-10 от 1 ноября 2011 года, заключенного между ООО «Фон» и ФИО1 ФИО12 в качестве договора долевого участия в долевом строительстве.

Истец в силу положений пункта 4 части 2 статьи 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации был освобожден от уплаты государственной пошлины при подаче иска, государственная пошлина в размере 300 рублей согласно положениям статьи 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации подлежит взысканию в доход местного бюджета с ответчика. 

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО1 ФИО13 к обществу с ограниченной ответственностью "ФОН" о признании предварительного договора купли-продажи жилого помещения договором долевого участия в строительстве жилья, удовлетворить.

Признать предварительный договор купли-продажи жилого помещения №АГ5-10 от 1 ноября 2011 года, в отношении двухкомнатной квартиры 

<

номер изъят>, расположенной в 7 -этажном, монолитно-каркасном,6 - подъездном жилом доме по 

<

адрес изъят>, количество этажей в секции 7, количество комнат 2, общей площадью 69,15 кв.м, жилая площадь 34,41 кв.м, этаж 5 - договором участия в долевом строительстве, заключенный между ООО «ФОН» и ФИО1 ФИО14

Настоящее решение является основанием для государственной регистрации предварительного договора купли-продажи жилого помещения №АГ5-10 от 1 ноября 2011 года, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «ФОН» и ФИО1 ФИО15 в качестве договора долевого участи в долевом строительстве. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ФОН» в доход бюджета муниципального образования города Казани государственную пошлину в размере 300 (триста) рублей. 

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его составления в окончательной форме в Верховный Суд Республики Татарстан через Советский районный суд г. Казани.

Судья Советского 

районного суда города Казани /подпись/ А.Ф. Гильмутдинова

Копия верна.

Судья А.Ф. Гильмутдинова

Мотивированное решение изготовлено 11 апреля 2019 года.

Судья А.Ф. Гильмутдинова