Дело 2-4292/17 г.Всеволожск

20 сентября 2017 года

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Всеволожский городской суд Ленинградской области в составе 

судьи Курбатовой Э.В.,

при секретаре Ляховой Н.А.,

с участием представителя истца по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ ФИО4,

представителя ответчика по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Региональной Общественной организации по защите прав потребителей в области долевого строительства, страхования и кредитования в городе Санкт-Петербурге в защиту интересов ФИО1 к ОАО «ГлавСтройКомплекс» о признании недействительными пунктов договора, взыскании неустойки, взыскании компенсации морального вреда, штрафа,

у с т а н о в и л:

Региональная Общественная организация по защите прав потребителей в области долевого строительства, страхования и кредитования в городе Санкт-Петербурге (далее РОО «ДСК»), действуя в защиту интересов ФИО1 обратилась в суд с иском к ОАО «ГлавСтройКомплекс» о взыскании неустойки за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства по договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома № 

<

данные изъяты> от 17 мая 2016 года за период с 31 декабря 2016 года на дату рассмотрения дела с учетом ст.39 Гражданского процессуального кодекса РФ, в размере 357130 руб., компенсации морального вреда 20 000 руб., штрафа за отказ удовлетворить в добровольном порядке требования потребителя. 

Кроме того, истец требует признать недействительными пункты 5.10 и 5.11 вышеуказанного договора долевого участия, освобождающие застройщика от ответственности за нарушение срока передачи квартиры, обусловленной действиями третьих лиц, а также пункты 9.2 и 9.3 договора, устанавливающие правила о получении обязательного письменного согласия застройщика на переуступку дольщиком права требования по договору.

В обоснование исковых требований указано, что 17 мая 2016 года между сторонами заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома. Истец в полном объеме исполнила обязательства по оплате в установленном договором долевого участия размере. В силу п.3.2.1. договора, квартира должна была быть передана дольщику не позднее шести месяцев с момента после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, при этом, застройщик обязался завершить этап строительство во II квартале 2016 года (пункт 3.2 договора). Таким образом, полагает истец, квартира подлежала передаче не позднее 31 декабря 2016 года, следовательно, с 31 декабря 2016 года начал течь период просрочки, на который начисляется неустойка.

Истец указывает также, что пункты 5.10 и 5.11 договора не соответствуют положениям ч.3 ст.410 Гражданского кодекса РФ, включены в договор с целью освобождения застройщика от ответственности за нарушение сроков строительства и передачи объекта по акту по вине третьих лиц.

Пункты 9.2, 9.3 договора, по мнению истца, существенно ограничивают права дольщика как потребителя и значительно препятствуют ему в осуществлении его гражданских прав по реализации возможности распоряжаться по своему усмотрению принадлежащими ему правами требования путем их уступки третьему лицу.

Истец указал, что, как следует из проекта дополнительного соглашения к договору, предложенного застройщиком к подписанию сторонами, последний планирует завершить строительство на 1 год позднее запланированного, что в дальнейшем может повлиять на решение дольщика о необходимости переуступить свои права по договору третьим лицам и реализовать свое право на жилье иным образом.

РОО «ДСК» полагает, что данные оспариваемые условия договора, нарушают права ФИО2, как потребителя, поскольку ограничивают предусмотренную законом возможность дольщика свободно распоряжаться принадлежащими ему правами требования по договору долевого участия без согласования с дольщиком (застройщиком).

В судебном заседании представитель истца требования иска поддержал, подтвердил изложенные доводы.

Представитель ответчика с иском не согласна, представила письменные возражения, которые приобщены к делу.

Суд, выслушав объяснения сторон, оценив доказательства, приходит к следующему.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 Гражданского кодекса РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с пунктом 1.1 Договора участия в долевом строительстве №Ю, заключенного сторонами 17 мая 2016 года, ответчик принял на себя обязательство в предусмотренный Договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоэтажный многоквартирный жилой дом по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес> и после получения разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию передать ФИО2 квартиру в указанном доме (объект долевого строительства), а ФИО2 в свою очередь приняла на себя обязательство оплатить обусловленную Договором цену, выполнить все условия Договора и принять Квартиру по акту приема- передачи.

Свои обязательства по оплате цены договора в размере 2208 150 руб. ФИО2 исполнила в установленный срок и в полном размере. Данное обстоятельство ответчиком не оспаривается.

В соответствии с пунктом 3.2.1 Договора ответчик принял на себя обязательство передать участнику долевого строительства квартиру по Акту приема-передачи не позднее шести месяцев с момента получения разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию.

Согласно пункту 3.2 Договора, постройка (создание) объекта осуществляется застройщиком в два этапа: первый этап застройщик планирует завершить во II квартале 2016 года, строительство указанного этапа предусматривает строительство многоквартирного жилого дома, включающего в себя квартиру, предназначенную для передачи участнику долевого строительства. Завершение второго этапа строительства запланировано в IV квартале 2016 года, которое включает в себя создание встроенно-пристроенной детской образовательной организации на 14 мест.

Судом установлено, что на дату рассмотрения дела, квартира истцу по акту не передана.

Исходя из того, что квартира в установленный срок ФИО2 по акту приема-передачи не передана, суд приходит к выводу о том, что в силу ч. 2 ст. 6 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" истец вправе требовать от ответчика уплаты неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства.

Вместе с тем, доводы истца о том, что период возникновения обязательства на стороне ответчика по уплате неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства следует исчислять с 31 декабря 2016 года суд находит безосновательным.

Пунктом 1 ст. 420 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Частью 1 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", предусмотрено, что по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", договор участия в долевом строительстве должен содержать: в том числе, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

Таким образом, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства является существенным условием договора.

Положения гражданского законодательства допускают согласование сторонами срока исполнения одного обязательства путем указания на срок исполнения другого обязательства, а положения ст. 431 Гражданского кодекса РФ предусматривают необходимость при толковании судом условий договора принимать во внимание и другие условия договора путем их сопоставления, а также смысл договора в целом.

Согласно ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 названной статьи.

Из системного анализа условий договора следует, что в силу соглашения, достигнутого сторонами в добровольном порядке, обязанность ответчика по передаче квартиры истцам возникает после истечения в совокупности сроков, указанных в п. 3.2 и п. п. 3.2.1, учитывая при этом, что положениями п. 3.1 договора также установлено, что строительство производится застройщиком всего объекта в целом.

Толкование условий договора участия в долевом строительстве о сроке передачи объекта долевого строительства, как определяемом моментом окончания первого этапа постройки объекта (в II квартале 2016 года), без учета условия того же договора о сроке наступления окончания строительства и введения объекта в эксплуатацию (в IV квартале 2016 года), не только противоречило бы статье 431 Гражданского кодекса РФ, но и фактически означало бы, что стороны не связаны, установленными договором сроками строительства объекта недвижимости в целом.

Из положений п. 3.2 договора, строительство объекта осуществляется застройщиком в два этапа: в первый этап, входит строительство многоквартирного жилого дома, включающего в себя квартиру, предназначенную для передачи участнику долевого строительства. Реализация второго этапа строительства предназначена для создания встроенно-пристроенной детской образовательной организации.

Принимая во внимание вышеуказанные положения закона, а также то, что объект строительства, включающий оба этапа, соответствует единым техническим условиям сетей инженерно-технического обеспечения и то, что встроенно-пристроенное помещение (ДОО), является неразрывно-совмещенным с многоквартирным жилым домом, входящим в единый объект строительства, следует прийти к выводу о том, что обязанность застройщика по передаче квартиры, возникает после истечения сроков, указанных в п. 3.2. и п. 3.2.1. в совокупности.

Таким образом, срок сдачи объекта наступает в IV квартале 2016 года, и, исходя из положений п. 3.2.1. договора, квартира должна быть передана истцу не позднее 6 месяцев с этой даты, т.е. не позднее 30 июня 2017 года, следовательно, период просрочки следует исчислять с 1 июля 2017 года. 

Таким образом, размер неустойки составляет 102484, 66 руб., согласно следующему расчету: 2208 150 х 8,5,% /150 х 82 дней/100.

Ходатайство ОАО "ГлавСтройКомплекс" о снижении размера неустойки в соответствии с положениями ст. 333 Гражданского кодекса РФ, суд полагает несостоятельным и не усматривает оснований для применения данных положений гражданского законодательства при определении размера неустойки, подлежащей взысканию с ответчика в пользу истца, поскольку применение данной статьи возможно при наличии исключительных обстоятельств, доказательств наличия которых ответчиком в материалы дела не представлено, само ходатайство о снижении размера неустойки не мотивировано.

Согласно положениям статьи 15 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" моральный вред, причиненный потребителю вследствие _ нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

С учетом того, что факт нарушения ответчиком принятых на себя обязательств по договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома нашел свое подтверждение в ходе рассмотрения спора, в установленный договором срок квартира по акту приема-передачи истцу не передана, с учетом периода допущенной ответчиком просрочки суд полагает требования о взыскании компенсации морального вреда обоснованными и полагает возможным определить размер такой компенсации в 10000 руб., полагая его разумным и справедливым. Оснований для взыскания компенсации морального вреда в большем размере суд не усматривает.

Поскольку суд пришел к выводу о взыскании с ответчика в пользу ФИО2 неустойки и компенсации морального вреда, с учетом размера взысканных сумм, с ответчика в соответствии с ч. 6 ст. 13 Закона РФ "О защите прав потребителей" подлежит взысканию штраф в размере по 28121, 17 руб. в пользу истца, а также РОО «ДСК».

Разрешая иск в остальной части, суд приходит к следующему.

Пунктом 5.10 Договора предусмотрено, что застройщик не несет ответственности в соответствии с п.3.2.1 Договора, если невыполнение или ненадлежащее выполнение обязательств вызвано действиями или бездействиями государственных органов, органов местного самоуправления, организаций и учреждений, при условии наличия факта обращения застройщика в соответствующие организации. 

В случае задержки выполнения застройщиком своих обязательств, предусмотренных п.п.3.2, 3.2.1 Договора, связанной с подключением Объекта к городским инженерным сетям и их передача соответствующим ведомствам, по вине третьих лиц, застройщик не несет ответственности, предусмотренной договором, при условии наличия факта обращения застройщика в соответствующие организации (пункт 5.11 Договора).

В соответствии с п.9.2 Договора, уступка Участником долевого строительства прав требований по договору допускается после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства с письменного согласия застройщика.

Соглашение об уступке прав и обязанностей по Договору, заключенное Участником долевого строительства без согласия застройщика, является ничтожным и не влечет возникновения у третьих лиц каких-либо прав (п.9.3 Договора).

Поскольку вышеуказанные оспариваемые истцом условия договора в соответствии с ч.1 ст.16 Закона РФ «О защите прав потребителей» ущемляют права потребителей по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей и не основаны на положениях Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", при этом пункты 5.10 и 5.11 Договора, противоречат положениям ч.3 ст.401 Гражданского кодекса РФ, а пункты 9.2 и 9.3 Договора противоречат ч.2 ст.382 Гражданского кодекса РФ, поскольку отсутствуют обстоятельства, при которых личность кредитора (дольщика) для застройщика имеет существенное значение, суд полагает возможным в этой части требования истца удовлетворить и признать вышеуказанные пункты договора недействительными.

Руководствуясь ст.ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ,

РЕШИЛ:

признать недействительными пункты 5.10, 5.11, 9.2, 9.3 Договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома № 

<

данные изъяты> от 17 мая 2016 года, заключенного между ОАО «ГлавСтройКомплекс» и ФИО1.

Взыскать с ОАО «ГлавСтройКомплекс» в пользу ФИО1 неустойку в размере 250 000 руб., компенсацию морального вреда в размере 10000 руб., штраф в размере 28121,16 руб.

Взыскать с ОАО «ГлавСтройКомплекс» в пользу Региональной Общественной организации по защите прав потребителей в области долевого строительства, страхования и кредитования в городе Санкт-Петербурге штраф в размере 28121,16 руб.

Взыскать с ОАО «ГлавСтройКомплекс» в бюджет МО «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области государственную пошлину в размере 3549, 69 руб.

Решение может быть обжаловано в Ленинградский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья