Дело № 2-339/2024 (2-1464/2023)

УИД 

<

номер>

ЗАОЧНОЕ 

РЕШЕНИЕ

 

именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ г. Благовещенск

Благовещенский районный суд Амурской области в составе: 

председательствующего Воропаева Д.В., 

при секретаре ФИО3,

с участием: 

помощника прокурора Благовещенского района ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению прокурора Благовещенского района Амурской области в защиту жилищных прав ФИО1 к администрации Благовещенского муниципального округа, обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Усадьба», отделению Фонда социального страхования Российской Федерации по Амурской области, обществу с ограниченной ответственностью «Крипта», обществу с ограниченной ответственностью «Амурсантехмонтаж», обществу с ограниченной ответственностью «Компания БЛОК» о возложении обязанности заключить договор купли-продажи квартиры, произвести государственную регистрацию,

УСТАНОВИЛ:

Прокурор Благовещенского района Амурской области обратилась в Благовещенский районный суд Амурской области с исковым заявлением в защиту жилищных прав ФИО1 к ООО «СЗ Усадьба» о возложении обязанности заключить договор купли-продажи квартиры, произвести государственную регистрацию. В обоснование иска указала, что прокуратурой Благовещенского района проведена проверка соблюдения прав граждан, заключивших предварительные договоры купли-продажи квартир в 

<

адрес>, застройщиком которого является ООО «СЗ Усадьба», было установлено что ООО «СЗ Усадьба» заключало с гражданами предварительные договоры купли-продажи квартир, связанные с возникающим у них правом собственности на жилые помещения в трехэтажном многоквартирном жилом доме, и неправомерно привлекало их денежные средства с целью завершения строительства дома. ДД.ММ.ГГГГ между ООО «СЗ Усадьба», в лице генерального директора ФИО7 и ФИО1 заключён предварительный договор купли-продажи квартиры 

<

номер>, согласно которому стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи жилого помещения (основной договор) под 

<

номер>, общей площадью 38,5 кв.м., расположенной на 1-м этаже во втором подъезде трёхэтажного многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

адрес>. Цена жилого помещения составляет 2 600 000 рублей, указанную сумму ФИО1 передал застройщику в полном объеме, ООО «СЗ Усадьба» зарегистрировано право собственности на жилое помещение 

<

номер> от ДД.ММ.ГГГГ. Будущий предмет договора в предварительном договоре купли-продажи был надлежащим образом определён. Несмотря на достигнутую договоренность, договор купли-продажи (основной договор) ООО «СЗ Усадьба» с ФИО1 не заключён, при этом ФИО1 полностью выполнил условия договора, но ООО «СЗ Усадьба» мер к заключению основного договора не предприняло. Соответственно ООО «СЗ Усадьба», как сторона по предварительному договору, уклоняется от заключения договора купли-продажи, чем существенно нарушаются жилищные права ФИО1 Фактические действия сторон предварительного договора, в частности передача квартиры, свидетельствует о намерениях сторон провести куплю-продажу квартиры, учитывая установленные обстоятельства имеются основания для понуждения ООО «СЗ Усадьба» заключить договор купли-продажи. Кроме того, учитывая недобросовестное поведение ООО «СЗ Усадьба», фактически уклоняющегося от заключения договоров с гражданами, имеются основания для возложения обязанности произвести государственную регистрацию права собственности. При этом выявлено, что спорное жилое помещение находится под арестом, наложенным в рамках ряда исполнительных производств, которые возбуждены в интересах администрации Благовещенского муниципального округа Амурской области, отделения Фонда социального страхования Российской Федерации по Амурской области (далее – ОСФР по Амурской области), общества с ограниченной ответственностью «Крипта» (далее – ООО «Крипта»), общества с ограниченной ответственностью «Амурсантехмонтаж» (далее – ООО «Амурсантехмонтаж»), общества с ограниченной ответственностью «Компания БЛОК» (далее – ООО «Компания БЛОК»), 

С учётом изложенного, уточнив исковые требования, истец просил возложить на ООО «СЗ Усадьба» обязанность заключить с ФИО5 договор купли-продажи квартиры 

<

номер>, расположенной в мкд 

<

номер> по 

<

адрес> на условиях, предусмотренных предварительным договором от ДД.ММ.ГГГГ 

<

номер>, обратив решение суда в указанной части к немедленному исполнению; отменить постановление судебного пристава-исполнителя ОСП № 2 по г. Благовещенску от 4 декабря 2023 года в части запрета на совершение действий о регистрации на помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес>, кадастровый 

<

номер>, площадью 374 кв.м., состоящая из одной комнаты, и снять арест на него.

Письменных возражений относительно заявленных требований в адрес суда не поступило.

Помощник прокурора Благовещенского района ФИО4 заявленные прокурором требования поддержала по основаниям, указанным в исковом заявлении.

В ранее состоявшемся судебном заседании представитель ответчика ООО «СЗ Усадьба» – ФИО6 считала исковые требования прокурора в целом подлежащими удовлетворению.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, на основании правил ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), суд определил рассмотреть дело в их отсутствие.

Ввиду неявки в последнее заседание всех ответчиков судом в соответствии с ч. 1 ст. 233 ГПК принято решение о рассмотрении дела в заочном производстве.

Исследовав представленные материалы дела, выслушав явившихся участников процесса, суд приходит к следующим выводам. 

Статья 45 ГПК РФ предусматривает право прокурора обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного круга лиц или интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований. Заявление в защиту прав, свобод и законных интересов гражданина может быть подано прокурором только в случае, если гражданин по состоянию здоровья, возрасту, недееспособности и другим уважительным причинам не может сам обратиться в суд. Указанное ограничение не распространяется на заявление прокурора, основанием для которого является обращение к нему граждан о защите нарушенных или оспариваемых социальных прав, свобод и законных интересов в сфере трудовых (служебных) отношений и иных непосредственно связанных с ними отношений; защиты семьи, материнства, отцовства и детства; социальной защиты, включая социальное обеспечение; обеспечения права на жилище в государственном и муниципальном жилищных фондах; охраны здоровья, включая медицинскую помощь; обеспечения права на благоприятную окружающую среду; образования.

Из материалов дела видно, что основанием для обращения прокурора в суд стало обращение ФИО1 с просьбой защиты его нарушенных жилищных прав в судебном порядке.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о наличии у прокурора права на обращение в суд с иском в интересах ФИО1

Судом установлено, и ответом УФНС России по Амурской области от 28 марта 2024 года 

<

номер> подтверждается, что ООО «СЗ Усадьба» является коммерческой организацией, в качестве основного вида деятельности которой указано строительство жилых и нежилых зданий. 

Генеральным директором является ФИО7

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «СЗ Усадьба» в лице генерального директора ФИО7 (сторона 1) и ФИО1 (сторона 2) был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры 

<

номер>, в соответствии с п. 1.1. которого стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора (далее – основной договор) купли-продажи квартиры под 

<

номер>, общей проектной площадью 38,5 кв.м., расположенной на первом этаже во втором подъезде трехэтажного многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

адрес>, по которому сторона 1 будет выступать продавцом, а сторона 2 – покупателем жилого помещения на условиях предусмотренных договором, при этом указанное в п. 1.1. жилое помещение является одним из составных частей многоквартирного трёхэтажного жилого дома расположенного на земельном участке с кадастровым 

<

номер>, общей площадью 6 000 кв.м. (п. 1.2.). В свою очередь, в соответствии с п. 1.4., основной договор стороны обязуются заключить в срок до 30 марта 2022 года, который может быть изменён в связи с отсутствием документа о вводе в эксплуатацию, о чём будет указано в дополнительном соглашении.

Кроме того, цена жилого помещения составляет 2 600 000 рублей, из расчёта 67 532 рубля за 1 кв.м., при этом сумму в размере 2 600 000 рублей сторона 2 вносит в кассу стороны 1 наличными денежными средствами при подписании договора.

Помимо этого, из п. 2.5. следует что переход права собственности на жилое помещение от стороны 1 к стороне 2 подлежит государственной регистрации в ЕГРН, а п. 3.3. предусматривает что сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения основного договора, должна возместить другой стороне причинённые этим убытки.

Истец исполнил условие о внесении платы в указанном размере, что подтверждается приходным кассовым ордером от 19 ноября 2021 года. 

Вместе с тем, основной договор купли-продажи между ООО «СЗ Усадьба» и ФИО1 не заключён, в связи с чем истец лишён возможности зарегистрировать право собственности на это жилое помещение. 

Правообладателем жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>, кадастровый 

<

номер> на праве собственности является ООО «СЗ Усадьба», при этом в отношении данной квартиры действует ограничение прав и обременение объекта недвижимости в виде запрещения регистрации. 

Данные обстоятельства подтверждаются выпиской из ЕГРН от 14 марта 2024 года за 

<

номер> и постановлением судебного пристава-исполнителя ОСП № 2 по г. Благовещенску ФИО8 о запрете на совершение действий по регистрации от 4 декабря 2023 года.

В соответствии с п. 4 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

При этом, в силу п. 6 обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Согласно п. 5 той же статьи, в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 ГК РФ. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Кроме того, в соответствии с правовой позицией, изложенной в п. 27 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определён, – в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (п. 5 ст. 429 ГК РФ). При этом, в соответствии со ст. 398 ГК РФ, в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь ещё не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что в нарушение приведённых положений закона при наличии у сторон взаимных намерений заключить основной договор на условиях, предусмотренных предварительным договором, с учётом фактического исполнения сторонами обязательств как в части оплаты денежных средств, так и в части передачи истцу спорного жилого помещения, основной договор между истцом и ООО «СЗ Усадьба» в срок, установленный предварительным договором, не заключён.

Следовательно, на ООО «СЗ Усадьба» следует возложить обязанность заключить с ФИО1 основной договор купли-продажи квартиры на условиях, предусмотренных предварительным договором купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ 

<

номер>.

В соответствии со ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации, а исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В соответствии со ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации, а исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Кроме того, согласно ст. 68 Федерального закона Российской Федерации от 2 октября 2007 года № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» (далее – Закон об исполнительном производстве) мерами принудительного исполнения являются действия, указанные в исполнительном документе, или действия, совершаемые судебным приставом-исполнителем в целях получения с должника имущества. Запрет на совершение регистрационных действий носит обеспечительный характер и направлен на сохранность имущества должника до исполнения им требований исполнительного документа.

В соответствии с положениями ст. 2 Закона об исполнительном производстве задачами исполнительного производства являются правильное и своевременное исполнение судебных актов, актов других органов и должностных лиц, а в предусмотренных законодательством Российской Федерации случаях исполнение иных документов в целях защиты нарушенных прав, свобод и законных интересов граждан и организаций.

На основании ч. 1 ст. 119 Закона об исполнительном производстве в случае возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества, на которое обращается взыскание, заинтересованные лица вправе обратиться в суд с иском об освобождении имущества от наложения ареста или исключении его из описи.

В п. 50 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что по смыслу ст. 119 Федерального закона «Об исполнительном производстве» при наложении ареста в порядке обеспечения иска или исполнения исполнительных документов на имущество, не принадлежащее должнику, собственник имущества (законный владелец, иное заинтересованное лицо, в частности не владеющий залогодержатель) вправе обратиться с иском об освобождении имущества от ареста, доказав, что он является собственником спорного арестованного имущества.

ФИО1 и прокурором представлены доказательства, подтверждающие, что спорная квартира передана ФИО9, оплата за эту квартиру произведена. 

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что на момент наложения ареста на спорное жилое помещения у ООО «СЗ Усадьба» отсутствовало право на распоряжение этим имуществом.

Тем самым спорное имущество подлежит освобождению из-под ареста. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, 

РЕШИЛ:

исковое заявление прокурора Благовещенского района Амурской области в защиту жилищных прав ФИО1 к администрации Благовещенского муниципального округа Амурской области, обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Усадьба», отделению Фонда социального страхования Российской Федерации по Амурской области, обществу с ограниченной ответственностью «Крипта», обществу с ограниченной ответственностью «Амурсантехмонтаж», обществу с ограниченной ответственностью «Компания БЛОК» о возложении обязанности заключить договор купли-продажи квартиры, произвести государственную регистрацию – удовлетворить полностью. 

Возложить на общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Усадьба» обязанность заключить с ФИО1 договор купли-продажи квартиры 

<

номер>, расположенной в 

<

адрес> на условиях, предусмотренных предварительным договором от ДД.ММ.ГГГГ 

<

номер>.

Обратить решение суда в части возложения на общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Усадьба» обязанность заключить с ФИО1 договор купли-продажи к немедленному исполнению. 

Освободить из-под ареста помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес>, кадастровый 

<

номер>, площадью 37,4 кв.м. 

Реквизиты истца: ФИО1, родился ДД.ММ.ГГГГ в 

<

адрес>, паспорт: 

<

номер>, выдан ДД.ММ.ГГГГ 

<

адрес>, код подразделения 

<

номер>. 

Реквизиты ответчика: общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Усадьба», ИНН: 

<

номер>, КПП 

<

номер>, ОГРН: 

<

номер>. 

Ответчик вправе подать в Благовещенский районный суд Амурской области, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Амурского областного суда через Благовещенский районный суд Амурской области в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Амурского областного суда через Благовещенский районный суд Амурской области в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, – в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Председательствующий Д.В. Воропаев 

Решение принято в окончательной форме 5 июля 2024 года.