административное дело № 3а-8/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

29 мая 2023 года г. Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

судьи Леганова А.В.,

при секретаре

судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании в порядке упрощенного (письменного) производства административное дело № 23OS0000-01-2022-000530-92 по административному иску ФИО2 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества и об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества равной рыночной, 

установил:

ФИО2 обратился в Краснодарский краевой суд с административным исковым заявлением, в котором просит пересмотреть результаты определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 

<

№...> и нежилых зданий с кадастровыми номерами 

<

№...>, установить кадастровую стоимость в размере рыночной по состоянию на даты определения кадастровой стоимости – 1 января 2020 года (для земельных участков) и 1 января 2021 года (для нежилых зданий).

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что кадастровая стоимость данных объектов не соответствует рыночной стоимости, это нарушает его права, поскольку влечет необходимость оплаты налоговых и арендных платежей в завышенном размере.

В подтверждение такой правовой позиции сослался на то, что кадастровая стоимость спорных объектов составляет:

- земельного участка с кадастровым номером 

<

№...> – 6 995 092 рубля 44 копейки (по состоянию на 1 января 2020 года); 

- земельного участка с кадастровым номером 

<

№...> – 4 217 750 рублей 51 копейка (по состоянию на 1 января 2020 года); 

- нежилого здания с кадастровым номером 

<

№...> – 30 301 229 рублей 24 копейки (по состоянию на 1 января 2021 года).

- нежилого здания с кадастровым номером 

<

№...> – 12 939 558 рублей (по состоянию на 1 января 2021 года).

Тогда как в соответствии с отчетом об оценке от 6 мая 2022 года № 275-О-2022, подготовленным оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Альфа Эксперт» ФИО3, рыночная стоимость данных объектов определена в следующих размерах:

- земельного участка с кадастровым номером 

<

№...> – 2 993 000 рублей (по состоянию на 1 января 2020 года); 

- земельного участка с кадастровым номером 

<

№...> – 746 000 рублей (по состоянию на 1 января 2020 года); 

- нежилого здания с кадастровым номером 

<

№...> – 13 473 200 рублей (по состоянию на 1 января 2021 года).

- нежилого здания с кадастровым номером 

<

№...> – 4 858 100 рублей (по состоянию на 1 января 2021 года).

В судебное заседание 29 мая 2023 года лица, участвующие в деле, не явились, уведомлены своевременно и надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе, посредством размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на официальном сайте Краснодарского краевого суда, с учетом положений частей 8, 9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. 

До начала судебного заседания от представителей департамента имущественных отношений Краснодарского края ФИО4 и ФИО5, действующих на основании доверенностей, предоставлены возражения на заключение повторной судебной оценочной экспертизы, в которых приведены нарушения, которые, по их мнению, допущены экспертом. Также в материалах дела имеется отзыв на административный иск, содержащий просьбу о вынесении законного и обоснованного решения.

Представителем администрации муниципального образования Лабинский район Краснодарского края ФИО6, действующей на основании доверенности, направлено в суд ходатайство о рассмотрении административного дела в отсутствие представителя заинтересованного лица. Также указала, что в разрешении административного спора полагается на усмотрение суда.

В ходе подготовки от представителя Государственного бюджетного учреждения Краснодарского края «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» ФИО7, действующей на основании доверенности, поступили возражения на административное исковое заявление, в которых указано, что бюджетным учреждением определена оспариваемая кадастровая стоимость спорных объектов в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Представителем Управления Росреестра по Краснодарскому краю, ФИО8, действующей на основании доверенности, направлен отзыв на административное исковое заявление, согласно которому Управление не выражает какой-либо правовой заинтересованности и возражений относительно предмета судебного разбирательства. Также в данном отзыве содержится просьба о рассмотрении административного дела в ее отсутствие. 

Представителем Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Краснодарскому краю ФИО9, действующей на основании доверенности, предоставлен отзыв на административный иск, в котором заявлено ходатайство о рассмотрении административного дела в отсутствие представителя учреждения, а также о разрешении административного спора на усмотрение суда. 

Определением Краснодарского краевого суда от 23 марта 2023 года произведено процессуальное правопреемство заинтересованного лица Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Краснодарскому краю на правопреемника – филиал Публично-правовой компании «Роскадастр» по Краснодарскому краю.

Администрация Лабинского городского поселения Краснодарского края явку представителя в суд не обеспечила, ходатайств относительно рассмотрения дела в отсутствие представителя, а также заявлений, содержащих указания на наличие уважительных причин неявки, суду не представила, какой – либо правовой позиции по административному делу не выразила.

На основании протокольного определения суда от 29 мая 2023 года настоящее административное дело рассматривается в порядке упрощенного (письменного) производства, предусмотренного главой 33 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, с учетом взаимосвязанных положений части 7 статьи 150 и части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Проверив доводы административного искового заявления, письменных правовых позиций административных ответчиков и заинтересованных лиц, возражения департамента имущественных отношений Краснодарского края на заключение повторной судебной оценочной экспертизы, исследовав доказательства, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении административных исковых требований, по следующим основаниям.

Государственная кадастровая оценка земель на 2020 год и зданий на 2021 год на территории Краснодарского края проведена в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее по тексту – Закон № 237-ФЗ) на основании приказов департамента имущественных отношений Краснодарского края от 15 марта 2018 года № 481 «О проведении государственной кадастровой оценки на территории Краснодарского края в 2019 и 2020 годах», от 26 марта 2020 года № 488 «О проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на территории Краснодарского края в 2021 году».

Так, из содержания положений статьи 3 указанного Закона следует, что под кадастровой стоимостью понимается стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном данным Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьями 16, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона.

С административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться, в том числе, физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности или аренды, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (часть 1 статьи 245, пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации части 1, 7 статьи 22 Закона № 237-ФЗ).

Как следует из материалов дела, ФИО2 принадлежат на праве собственности земельный участок с кадастровым номером 

<

№...> и нежилые здания с кадастровыми номерами 

<

№...>

Согласно положениям статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации, глав 31, 32 Налогового кодекса Российской Федерации, административный истец является плательщиком земельного налога и налога на имущество физических лиц, размер которых определяется в соответствии с кадастровой стоимостью земельного участка и объектов капитального строительства. Данное обстоятельство никем из лиц, участвующих в административном деле, не оспаривалось. 

Земельный участок с кадастровым номером 

<

№...> принадлежит ФИО2 на праве аренды, что подтверждается договором аренды от 25 января 2017 года, договором уступки права аренды от 8 июня 2020 года и выписками из Единого государственного реестра недвижимости.

Согласно положениям статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 606 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также условиям указанных договоров административный истец оплачивает арендную плату за пользование спорным земельным участком, размер которой определяется в соответствии с его кадастровой стоимостью. Данное обстоятельство никем из лиц, участвующих в административном деле, не оспаривалось, подтверждено соответствующими документами, содержащими расчет арендной платы (л.д. 153 2-ого тома).

Оспариваемая кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами 

<

№...> и нежилых зданий с кадастровыми номерами 

<

№...> определена в результате проведения массовой государственной кадастровой оценки земель и зданий по состоянию на 1 января 2020 года (в отношении земельных участков) и 1 января 2021 года (в отношении нежилых зданий), что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта, а также отзывами Управления Росреестра по Краснодарскому краю и Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Краснодарскому краю (в настоящее время – филиал Публично-правовой компании «Роскадастр» по Краснодарскому краю).

Суд, рассматривая вопрос о датах определения кадастровой стоимости спорных объектов, исходит из того, что лица, участвующие в деле, не оспаривали это обстоятельство, не представили суду доказательств наличия иных дат определения кадастровой стоимости. Поскольку Кадастровая палата (в настоящее время – Публично-правовая компания «Роскадастр») является уполномоченным органом по ведению реестра государственного кадастра, суд считает 1 января 2020 года верной датой определения кадастровой стоимости для земельных участков с кадастровыми номерами 

<

№...>, 1 января 2021 года – для нежилых зданий с кадастровыми номерами 

<

№...>.

При изложенных выше обстоятельствах, ФИО2 как собственник земельного участка с кадастровым номером 

<

№...> и нежилых зданий с кадастровыми номерами 

<

№...>, а также арендатор земельного участка с кадастровым номером 

<

№...>, наделен правом на оспаривание кадастровой стоимости данных объектов, в том числе, в судебном порядке. Указанное обстоятельство никем из лиц, участвующих в деле, в ходе судебного разбирательства не оспаривалось.

Положения Закона № 237-ФЗ не предусматривают обязательного соблюдения досудебного урегулирования административного спора, а именно, предварительного обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (часть 1 статьи 22 Закона № 237-ФЗ).

Частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установлено, что стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

Заявляя требования об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 

<

№...> и нежилых зданий с кадастровыми номерами 

<

№...>

в размере их рыночной стоимости, административный истец представил в суд отчет об оценке от 6 мая 2022 года № 275-О-2022, подготовленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Альфа-Эксперт» ФИО3

Согласно данному отчету рыночная стоимость данных объектов составляет:

- земельного участка с кадастровым номером 

<

№...> – 2 993 000 рублей (по состоянию на 1 января 2020 года); 

- земельного участка с кадастровым номером 

<

№...> – 746 000 рублей (по состоянию на 1 января 2020 года); 

- нежилого здания с кадастровым номером 

<

№...> – 13 473 200 рублей (по состоянию на 1 января 2021 года).

- нежилого здания с кадастровым номером 

<

№...> – 4 858 100 рублей (по состоянию на 1 января 2021 года).

Указанный отчет об оценке в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не предоставлялся, подготовлен по заказу административного истца на платной основе, во время составления которого эксперт не предупрежден об уголовной ответственности за заведомо неправдивое заключение. Положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков на данный отчёт не представлен. 

В силу статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее по тексту – Закон об оценочной деятельности) и федеральных стандартов оценки.

В соответствии со статьей 11 Закона об оценочной деятельности отчёт об оценке объекта недвижимости не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчёте должны содержаться все сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 20, 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее по тексту – Постановление Пленума ВС РФ № 28), оценивая предоставленный в материалы административного дела отчет об оценке как доказательство, в целях устранения каких-либо сомнений относительно обоснованности, по ходатайству представителя административного истца на основании определения от 15 июня 2022 года суд назначил судебную оценочную экспертизу, поручив ее производство обществу с ограниченной ответственностью «Граунд». Перед экспертом поставлены вопросы о соответствии указанного отчета о рыночной стоимости спорных объектов требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки и, в случае выявления порочности отчета, о величине рыночной стоимости данных объектов на даты определения их кадастровой стоимости.

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», в соответствии с которым, судебная экспертиза – это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9).

Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7).

Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

При этом, в силу статьи 25 того же Закона, в заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований, указаны примененные методы, приведена оценка результатов исследований, обоснованы выводы по поставленным вопросам. К нему должны быть приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы № Г27-838/2022, выполненному экспертом общества с ограниченной ответственностью «Граунд» ФИО10, отчёт об оценке от 6 мая 2022 года № 275-О-2022 не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, рыночная стоимость спорных объектов определена в следующих размерах: 

- земельного участка с кадастровым номером 

<

№...> – 3 433 000 рублей (по состоянию на 1 января 2020 года);

- земельного участка с кадастровым номером 

<

№...> – 871 000 рублей (по состоянию на 1 января 2020 года);

- нежилого здания с кадастровым номером 

<

№...> – 14 592 800 рублей (по состоянию на 1 января 2021 года);

- нежилого здания с кадастровым номером 

<

№...> – 5 029 800 рублей (по состоянию на 1 января 2021 года).

Представителями департамента имущественных отношений Краснодарского края и Государственного бюджетного учреждения Краснодарского края «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» при рассмотрении административного дела судом было заявлено о допущенных при проведении данной экспертизы нарушениях, приведших, по их мнению, к искажению итоговой величины рыночной стоимости объектов оценки.

Судом установлено, что изложенная правовая позиция носит обоснованный характер, экспертом ФИО10 при проведении судебной оценочной экспертизы допущены существенные нарушения, которые не могут быть восполнены дополнительной экспертизой. Таким образом, заключение общества с ограниченной ответственностью «Граунд» № Г27-838/2022 является недопустимым доказательством по делу.

С учетом данных обстоятельств, определением суда от 3 октября 2022 года

по настоящему административному делу назначена повторная судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «Центр экспертизы и оценки «Луч». На разрешение эксперта поставлены вопросы о соответствии отчета о рыночной стоимости спорных объектов недвижимого имущества, представленного административным истцом, требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки и, в случае выявления порочности отчёта, о величине рыночной стоимости данных объектов на даты определения их кадастровой стоимости.

Согласно заключению повторной судебной оценочной экспертизы, подготовленному экспертом ФИО11, которая осуществляет деятельность в обществе с ограниченной ответственностью «Центр экспертизы и оценки «Луч», отчет об оценке от 6 мая 2022 года № 275-О-2022 выполнен с нарушениями требований Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчёта, к методам расчёта рыночной стоимости объектов оценки, оценщиком неправильно определены факторы, влияющие на стоимость спорных земельных участков и нежилых зданий.

Так, оценщиком при определении рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером 

<

№...> некорректно подобраны объекты-аналоги, относящиеся к другому сегменту рынка. Объект оценки представляет собой производственно-складское здание, тогда как объекты-аналоги – офисно-торгового назначения.

В отношении объектов-аналогов, подобранных для нежилых зданий с кадастровыми номерами 

<

№...>, не подтверждена в полной мере информация, в частности, о внутренней отделке помещений.

При расчете рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 

<

№...> оценщиком использованы объекты-аналоги не сопоставимые с ними по местоположению. Соответствующая корректировка не введена, обоснованность ее неприменения носит неправомерный характер.

Данные нарушения повлияли на итоговый результат рыночной стоимости спорных объектов.

Таким образом, представленный административным истцом при обращении в суд отчет об оценке приведенным выше требованиям Закона об оценочной деятельности не отвечает, в связи с чем, не может быть положен в основу решения по настоящему административному спору, является недопустимым доказательством.

Разрешая вопрос, поставленный судом о размере рыночной стоимости спорных объектов на даты определения, эксперт определил ее следующим образом:

- земельного участка с кадастровым номером 

<

№...> – 5 128 000 рублей (по состоянию на 1 января 2020 года);

- земельного участка с кадастровым номером 

<

№...> – 3 296 000 рублей (по состоянию на 1 января 2020 года);

- нежилого здания с кадастровым номером 

<

№...> – 17 624 000 рублей (по состоянию на 1 января 2021 года);

- нежилого здания с кадастровым номером 

<

№...> – 11 661 000 рублей (по состоянию на 1 января 2021 года).

Оценив по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, данное экспертное заключение суд приходит к выводу, что экспертом проанализированы все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки, приведена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости спорных земельных участков и нежилых зданий. В заключении имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Кроме того, экспертом приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов.

Повторное экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, ФСО №5, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200, приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Так, из содержания заключения следует, что определение рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 

<

№...> проводилось посредством использования сравнительного подхода и метода сравнения продаж. Такой выбор эксперта является обоснованным, мотивированным и корректным. Отказ от применения затратного и доходного подходов обоснован, соответствует требованиям пункта 7 ФСО №6, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200.

Согласно пункту 4 ФСО №5, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200, сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на сравнении объекта оценки с идентичными или аналогичными объектами (аналогами); основан на принципах ценового равновесия и замещения.

В соответствии с пунктом 10 указанного ФСО №5 в рамках сравнительного подхода при выборе аналогов следует:

1) учитывать достаточность и достоверность информации по каждому аналогу;

2) использовать при проведении анализа наиболее сопоставимые аналоги для того, чтобы вносить меньше корректировок;

3) учитывать, что сделки, совершенные ближе к дате оценки, более репрезентативны, чем сделки, совершенные в более ранний срок, особенно на нестабильных рынках;

4) рассматривать сделки, совершенные между независимыми сторонами;

5) учитывать, что ценовая информация по фактическим сделкам является лучшим основанием для определения стоимости, чем предложения к совершению сделки, если условия сделки соответствуют предпосылкам рыночной стоимости.

В заключении повторной судебной экспертизы проведен подробный анализ рынка объектов исследования. Экспертом мотивированы выводы об отборе для сравнения объектов-аналогов, которые относятся к одному с объектами оценки сегменту рынка, сопоставимы с ними по ценообразующим факторам, схожи по экономическим и материальным характеристикам. 

Эксперт проанализировала каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик и произвела необходимые корректировки стоимости, составила таблицу корректировок и привела подробное обоснование поправок и расчет их значений.

Достоверность использованной экспертом информации подтверждена приобщенными к заключению скриншотами страниц сайта с архивными объявлениями, содержание объявлений имеет необходимую для проведения оценки информацию.

Анализ полученных результатов произведен в соответствии с подпунктом «е» пункта 22 ФСО №7, утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года № 611.

Рыночная стоимость нежилых зданий с кадастровыми номерами 

<

№...> была определена затратным и сравнительным подходами к оценке, поскольку применение доходного подхода в данном случае является некорректным из-за отсутствия необходимой информации, позволяющей прогнозировать будущие доходы, которые объект экспертизы способен приносить, а также связанные с ним расходы.

Таким образом, выбор сравнительного и затратного подходов обоснован, полностью соответствует положениям пунктов 22, 24 ФСО №7, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611.

Экспертом подробно мотивирован отказ от доходного подхода в оценке конкретного объекта.

В заключении повторной судебной экспертизы проведен подробный анализ рынка объекта исследования. Экспертом мотивированы выводы об отборе для сравнения объектов-аналогов для нежилых зданий с кадастровыми номерами 

<

№...>, 

<

№...>, которые относятся к одному с объектами оценки сегменту рынка, сопоставимы с ним по ценообразующим факторам, схожи по экономическим и материальным характеристикам. 

При расчете рыночной стоимости спорных зданий применены необходимые корректировки. Достоверность использованной экспертом информации подтверждена приобщенными к заключению скриншотами страниц сайта с архивными объявлениями, содержание объявлений имеет необходимую для проведения оценки информацию.

В соответствии с пунктом 24 ФСО №5, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200, затратный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства или замещения объекта оценки с учетом совокупного обесценения (износа) объекта оценки и (или) его компонентов. Затратный подход основан на принципе замещения.

В рамках затратного подхода для определения стоимости нежилых зданий с кадастровыми номерами 

<

№...> экспертом использованы укрепненные показатели стоимости строительства на единицу площади и индексы изменения стоимости строительства для пересчета этих показателей в уровень текущих цен.

В соответствии с подпунктом «е» пункта 24 ФСО №7, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, расчет затрат на создание объектов капитального строительства произведен на основании данных о затратах на строительство аналогичных объектов из специализированных справочников и других данных.

Определение рыночной стоимости затратным подходом произведено с допустимым и надлежащим сравнением стоимости единицы потребительских свойств (строительного объема, количества единиц потребительских свойств объектов, корректирующих коэффициентов) оцениваемых объектов со стоимостью аналогичной единицы измерения на основании ресурсно-технологических моделей сборников оценщика с последующим последовательным проведением корректировок и применением стоимостных показателей конструктивных систем, элементов и видов работ зданий.

При расчете стоимости замещения экспертом применены объемно-планировочные и функциональные параметры, единицы измерителей объекта-аналога на региональный коэффициент, корректирующий коэффициент на различия в конструктивных элементах и объеме, корректировка на сейсмичность, учтена прибыль предпринимателя, коэффициент индекса изменения цен.

Физический износ нежилых зданий с кадастровыми номерами 

<

№...> определен экспертом в размерах 35%, 9%, соответственно, в соответствии с предоставленными материалами дела, а также общедоступными источниками. Функциональный износ и внешний (экономический) износ экспертом не установлены.

Прибыль предпринимателя определена исходя из анализа социально-экономической ситуации на дату оценки, с использованием статистических данных исследования Ассоциации развития рынка НО СтатРиэлт.

Размеры примененных экспертом коэффициентов и поправок обоснованы, в связи с чем, суд полагает, что расчет с применением данных показателей исключает искажение рыночной стоимости объектов оценки. Примененные методики расчета стоимости отражают индивидуальные характеристики спорных зданий, являются подробными и объективными.

С учетом того, что экспертом применено 2 подхода (сравнительный и затратный), он провел согласование результатов. Итоговое ранжирование и сопоставление показателей стоимости, достигнутых в рамках данных подходов, а также расчет итоговой рыночной стоимости спорных зданий представлены в таблице № 72 на странице 145 повторного экспертного заключения. 

Суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных ею выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами.

Кроме этого, эксперт предупреждена судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, о чем дала подписку, которая представлена вместе с заключением по результатам повторной судебной оценочной экспертизы и приобщена к материалам дела.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений (выводов) эксперта, являющейся субъектом оценочной деятельности и обладающей необходимым опытом и знаниями в данной области, суд не находит, поскольку к судебной экспертизе приложены документы, подтверждающие, что она по уровню своего образования, квалификации, длительному стажу оценочной работы отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено.

Представленные возражения на заключение повторной судебной экспертизы, подготовленные департаментом имущественных отношений Краснодарского края, не свидетельствуют о его недостоверности и незаконности, поскольку мнение других специалистов, отличное от заключения эксперта, является субъективным мнением этих специалистов, направленным на собственную оценку доказательств и фактических обстоятельств дела. 

Кроме того, возражения административного ответчика подписаны представителями ФИО4 и ФИО5., действующими на основании доверенностей, сведений о том, что они обладают профессиональными знаниями в области оценочной деятельности, не имеется.

Также суд исходит из того, что сами по себе возражения на заключение повторной судебной оценочной экспертизы, фактически представляют правовую позицию департамента имущественных отношений Краснодарского края, не предусмотрены Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации в качестве доказательства по делу. 

Приведенные в возражениях нарушения носят субъективный характер, не могут свидетельствовать об искажении итоговой величины рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 

<

№...> и нежилых зданий с кадастровыми номерами 

<

№...>, определенной в результате проведения повторной судебной экспертизы.

Так, по мнению, представителя административного ответчика в рамках сравнительного подхода для земельного участка с кадастровым номером 

<

№...> некорректно подобраны объекты-аналоги, которые значительно отличаются по площади, информация о них не подтверждена в полном объеме.

Суд с такими замечаниями не согласен, поскольку на страницах 152-153 повторного экспертного заключения приведены скриншоты объявлений о продаже подобранных объектов-аналогов. Также имеются электронные ссылки на все объявления из архива «Авито».

Ввиду неразвитости рынка недвижимости на дату оценки в г. Лабинске, экспертом подобраны наиболее подходящие по площади объекты-аналоги, введена корректировка по данному признаку, которая имеет соответствующее обоснование.

Вопреки доводам представителя административного ответчика, действующее законодательство об оценочной деятельности не регламентирует требования к величине корректировок.

Не свидетельствует о допущении ошибки и неприменение корректировки на вид разрешенного использования при определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 

<

№...>.

Данная корректировка учитывает разницу в стоимости, сложившуюся на объекты недвижимого имущества в зависимости от разрешенного вида использования земельного участка.

В рыночном обороте в коммерческих предложениях по продаже часто используют термины типа функционального назначения, при этом продавцы зачастую вид разрешенного использования не указывают. 

У некоторых выбранных объектов-аналогов в объявлении в названии указано «участок ИЖС», а в тексте – «участок под коммерческую застройку».

Суд учитывает анализ рынка земель Краснодарского края, свидетельствующий о сопоставимости стоимости земельных участков «под коммерческую застройку» и земельных участков «для индивидуального жилищного строительства», с возможностью перевода под коммерческую застройку. При таких обстоятельствах, эксперт обосновано не вводила корректировку по данному значению.

Ошибочными являются доводы представителя административного ответчика о допущении методологических ошибок при расчете рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером 

<

№...>, о неправильности принятого экспертом класса качества объекта-аналога.

Так, обоснование корректировки на площадь приведено на странице 112 повторного экспертного заключения, которая применена в соответствии с методическими разъяснениями справочника Ко-Инвест (страница 41). Какой-либо ошибки при ее расчете экспертом не допущено.

В справочнике Ко-Инвест «Общественные здания», 2020 года, качественные параметры здания соответствующего типа определены в соответствии с классами качества. Описание технических характеристик объекта оценки приведено в соответствии с техническим паспортом, а также представленными фотоматериалами объекта. С учетом имеющихся документов, а также критериев, изложенных в вышеуказанном справочнике, нежилое здание с кадастровым номером 

<

№...> отнесено к группе Standart.

Вопреки доводам представителя административного ответчика эксперт при расчете рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером 

<

№...> обоснованно вычла из стоимости объекта-налога слаботочные системы, поскольку они отсутствуют у объекта оценки.

Иные замечания представителей административного ответчика являются субъективными, носят необоснованный и неподтвержденный характер.

Изложенное подтверждается, в том числе, письменными пояснениями эксперта ФИО11, подготовившей заключение повторной судебной оценочной экспертизы.

Кроме этого, в целях полного и всестороннего разрешения настоящего административного спора, а также устранения каких-либо сомнений, судом в качестве свидетеля допрошена эксперт ФИО11

В ходе допроса свидетель подтвердила вышеизложенные выводы и обстоятельства, указав, в том числе, о неразвитости рынка г. Лабинска, в котором расположены спорные объекты. Также подробно разъяснила о выборе объектов-аналогов, об их сопоставимости с объектами оценки, об обоснованности примененного значения прибыли предпринимателя.

Оснований не доверять показаниям свидетеля у суда нет, они являются последовательными, подробными, подтверждаются и соотносятся с письменными доказательствами по делу. Кроме этого, свидетель предупреждена об уголовной ответственности по статьям 307, 308 Уголовного кодекса Российской Федерации, а потому суд признает данные показания относимым, допустимым и достоверным доказательством.

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Каких-либо объективных доказательств, которые опровергли бы установленную в судебном порядке рыночную стоимость, лицами, участвующими в деле, представлено не было, в связи с чем, суд не находит оснований ставить под сомнение содержание и выводы заключения повторной судебной оценочной экспертизы, подготовленного обществом с ограниченной ответственностью «Центр экспертизы и оценки «Луч».

При изложенных обстоятельствах, суд, проанализировав полученное в ходе рассмотрения дела заключение повторной судебной оценочной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, полагает установить кадастровую стоимость спорных объектов в следующих размерах:

- земельного участка с кадастровым номером 

<

№...> – 5 128 000 рублей (по состоянию на 1 января 2020 года);

- земельного участка с кадастровым номером 

<

№...> – 3 296 000 рублей (по состоянию на 1 января 2020 года);

- нежилого здания с кадастровым номером 

<

№...> – 17 624 000 рублей (по состоянию на 1 января 2021 года);

- нежилого здания с кадастровым номером 

<

№...> – 11 661 000 рублей (по состоянию на 1 января 2021 года).

В связи с чем, требования, заявленные в административном исковом заявлении, подлежат частичному удовлетворению.

Доводы административного истца, изложенные в административном иске об установлении рыночной стоимости в соответствии с представленным отчетом оценщика, не подлежат удовлетворению, поскольку противоречат доказательствам, собранным в процессе рассмотрения дела.

Ввиду того, что заключение повторной судебной оценочной экспертизы от 9 марта 2023 года является обоснованным, исковые требования подлежат удовлетворению в определенном судебным экспертом размере.

Суд, принимая во внимание, положения, закрепленные в главе 9 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, исходит из того, что определение о возобновлении производства по делу от 30 марта 2023 года, содержащее сведения о возвращении административного дела в Краснодарский краевой суд с заключением эксперта, получено своевременно всеми лицами, участвующими в деле.

При должной степени заботливости и осмотрительности административных ответчиков и заинтересованных лиц, а также обязанности по самоизвещению, их добросовестное поведение предполагало принятие всех разумных мер для ознакомления с материалами делами, в том числе, с заключением повторной судебной экспертизы.

Административными ответчиками и заинтересованными лицами выводы повторного экспертного заключения, подготовленного обществом с ограниченной ответственностью «Центр экспертизы и оценки «Луч», не опровергнуты, доказательств об их порочности не представлено, сведений о наличии иного размера рыночной стоимости спорных объектов материалы дела не содержат.

Возражения департамента имущественных отношений Краснодарского края на заключение повторной судебной экспертизы носят необоснованный характер.

Оснований, предусмотренных статьей 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, для назначения по административному делу повторной или дополнительной судебной экспертизы не установлено, кроме этого, лица, участвующие в деле, обоснованных ходатайств не заявляли.

Таким образом, суд считает, что административный истец исполнил возложенные на него обязанности, предусмотренные частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства, им доказан факт несоответствия кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 

<

№...> и нежилых зданий с кадастровыми номерами 

<

№...> их рыночной стоимости, кадастровая стоимость значительно превышает рыночную, что затрагивает права и обязанности административного истца, как налогоплательщика и арендатора.

Тогда как, административные ответчики и заинтересованные лица документы, опровергающие доказательства несоответствия кадастровой стоимости спорных объектов их рыночной, не представили.

Сведения об изменении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 

<

№...> и нежилых зданий с кадастровыми номерами 

<

№...> на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению органом кадастрового учета в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Датой обращения административного истца в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости является 17 мая 2022 года. Сведений об обращении административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости материалы дела не содержат. В связи с чем, датой подачи заявления следует считать 17 мая 2022 года.

Кроме этого, от генерального директора общества с ограниченной ответственностью «Центр экспертизы и оценки «Луч» ФИО12 поступило ходатайство о взыскании денежных средств на возмещение расходов за производство повторной судебной экспертизы в размере 108 800 рублей, к которому приложена калькуляция стоимости экспертизы.

Разрешая данное ходатайство, суд приходит к следующему.

Понятие, состав и порядок взыскания судебных расходов регламентированы главой 10 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела». 

Согласно части 1 статьи 103, пункта 1 статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят, в том числе из издержек, связанных с рассмотрением административного дела, к которым относятся суммы, подлежащие выплате экспертам.

В соответствии с частью 3 статьи 108 названного кодекса эксперты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. 

Следовательно, расходы на проведение судебной экспертизы входят в состав судебных расходов и подлежат распределению в порядке, предусмотренном главой 10 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Согласно части 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 31 Постановления Пленума ВС РФ № 28 при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Вместе с тем в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованных лиц, административных ответчиков, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.

Административными ответчиками не оспаривалось право ФИО2 на установление кадастровой стоимости спорных земельных участков и нежилых зданий в размере их рыночной стоимости.

При указанных обстоятельствах, с учетом вышеприведенных разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, судебные расходы, связанные с проведением повторной судебной экспертизы, следует отнести на административного истца, поскольку решение суда по настоящему делу нельзя расценивать, как принятое против интересов административных ответчиков.

Размер заявленной ко взысканию суммы, подлежащей выплате экспертной организации, никем из лиц, участвующих в деле, не оспаривался, подтвержден представленной калькуляцией стоимости проделанных экспертом работ.

С учетом вышеизложенного, заявление генерального директора общества с ограниченной ответственностью Центр экспертизы и оценки «Луч» ФИО12 в части оплаты за проведение повторной судебной оценочной экспертизы, суд находит обоснованным, подлежащим удовлетворению.

Руководствуясь статьями 175 – 180, 245 – 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Краснодарский краевой суд

решил:

административное исковое заявление ФИО2 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества и об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества равной рыночной – удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

№...>, расположенного по адресу: 

<

Адрес...> в размере его рыночной стоимости 5 128 000 (пять миллионов сто двадцать восемь тысяч) рублей на дату определения кадастровой стоимости 1 января 2020 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

№...>, расположенного по адресу: 

<

Адрес...>, в размере его рыночной стоимости 3 296 000 (три миллиона двести девяносто шесть тысяч) рублей на дату определения кадастровой стоимости 1 января 2020 года.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером 

<

№...>, расположенного по адресу: 

<

Адрес...>, в размере его рыночной стоимости 17 624 000 (семнадцать миллионов шестьсот двадцать четыре тысячи) рублей на дату определения кадастровой стоимости 1 января 2021 года.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером 

<

№...>, расположенного по адресу: 

<

Адрес...>, в размере его рыночной стоимости 11 661 000 (одиннадцать миллионов шестьсот шестьдесят одна тысяча) рублей на дату определения кадастровой стоимости 1 января 2021 года.

Датой подачи заявления о кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 

<

№...> и нежилых зданий с кадастровыми номерами 

<

№...> считать 17 мая 2022 года.

В остальной части административное исковое заявление оставить без удовлетворения.

Ходатайство общества с ограниченной ответственностью «Центр экспертизы и оценки «Луч» о взыскании судебных расходов удовлетворить.

Взыскать с ФИО2 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Центр экспертизы и оценки «Луч» оплату за проведение повторной судебной оценочной экспертизы в размере 108 800 (сто восемь тысяч восемьсот) рублей.

Решение суда может быть оспорено лицами, участвующими в деле, в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение пятнадцати дней со дня получения копии решения.

Судья Краснодарского 

краевого суда А.В. Леганов