Дело №2-1099/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

17 июля 2019 года Бийский городской суд Алтайского края в составе:

председательствующего Федоренко О.В., 

при секретаре Донских Н.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка; прекращении и признании права собственности на жилой дом и земельной участок; взыскании судебных расходов и встречному исковому заявлению ФИО2 к ФИО1 о признании сделки недействительной, отмене ограничений, применении последствий недействительности сделки, 

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратился в суд с настоящим иском к ответчику ФИО2, в котором просит расторгнуть договор купли-продажи от 22.06.2016, заключенный между ФИО1 и ФИО2 жилого дома и земельного участка (жилой дом общей площадью 21,1 кв.м, кадастровый №, земельный участок, общей площадью 1460 кв.м., кадастровый, №) находящиеся по адресу: 

<

адрес>. Прекратить право собственности на жилой дом и земельный участок (жилой дом обшей площадью 21,1 кв.м, кадастровый №, земельный участок, общей площадью 1460 кв.м, кадастровый №) находящиеся по адресу: 

<

адрес>, у ФИО2. Признать право собственности на жилой дом и земельный участок (жилой дом общей площадью 21,1 кв.м., кадастровый №, земельный участок, общей площадью 1460 кв.м, кадастровый №) находящиеся по адресу: 

<

адрес>, за ФИО1. Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 расходы по оплате государственной пошлины в размере 11 200 рублей. Взыскать с ФИО2, в пользу ФИО1 расходы на оплату услуг представителя в размере 10 000 рублей.

В обоснование исковых требований указано, что 22 июня 2016 года между ФИО1 и ФИО2 заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым ФИО1 продал принадлежат ему на праве собственности жилой дом и земельный участок, (жилой дом общей площадью 21,1 кв.м, кадастровый №, земельный участок, общей площадью 1460 кв.м, кадастровый №) находящиеся по адресу: 

<

адрес>, а ФИО2 купила их в собственность.

06 июля 2016 года вышеуказанный договор купли-продажи зарегистрирован в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделаны записи регистрации № от 06.07.2016 года и № от 06.07.2016 года.

На основании п. 8 договора купли-продажи, по соглашению сторон, продажная цена отчуждаемого жилого дома определена в сумме 300 000 рублей, продажная цена отчуждаемого земельного участка определена в сумме 500 000 рублей, общая стоимость отчуждаемых объектов недвижимости составляет 800 000 рублей.

В соответствии с п. 8 договора купли-продажи, стороны договорились, что расчет между покупателем и продавцом в размере 800 000 рублей будет произведен в срок не позднее 22 декабря 2016 года, а до полного расчета, вышеуказанные жилой дом и земельный участок будут находиться в залоге у продавца ФИО1

Продавец ФИО1 свои обязательства по договору купли-продажи выполнил в полном объеме, передав покупателю ФИО2 жилой дом и земельный участок.

Однако до настоящего времени денежные средства в сумме 800 000 рублей по договору купли-продажи от 22.06.2016 г. покупатель ФИО2 продавцу ФИО1 не передала.

Не исполнение ФИО2 обязательств по оплате является существенным нарушением условий договора купли-продажи от 22.06.2016 г.

20.02.2017 г. заказным письмом ответчику направлено требование о добровольной оплате денежных средств по договору купли-продажи от 22.06.2016, которое до настоящего времени оставлено без ответа и удовлетворения.

10 декабря 2018 г. заказными письмами по новому адресу регистрации (

<

адрес>) и по адресу проживания (

<

адрес>) ответчику направлены претензия о расторжении договора купли-продажи, которые до настоящего времени оставлены без ответа и удовлетворения.

На основании договора об оказании юридических услуг ФИО1 понес судебные расходы на оплату услуг представителя в размере 10 000 рублей, что подтверждается распиской ФИО3 в получении денежных средств от ФИО1 При подаче настоящего иска, истцом уплачена государственная пошлина в размере 11 200 рублей.

Ответчик ФИО2 обратилась в суд со встречным исковым заявлением к ФИО1, в котором просила признать сделку по договору купли-продажи от 23.10.2014 года и по договору купли-продажи от 22.06.2016 недействительной/ничтожной. Отменить существующие ограничения (обременения) права на земельный участок и жилой дом по адресу 

<

адрес>: Ипотека в силу закона. Применить последствия недействительности сделки по договору купли-продажи от 23.10.2014 года и по договору купли-продажи от 22.06.2016 года. Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 расходы по оплате государственной пошлины в размере 11 200 рублей. Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 расходы на оплату услуг представителя в размере 5 000 рублей.

В обоснование требований указывая на то, что 23.10.2014 года между ООО "РБА" и ФИО2 был заключен договор займа с залоговым обеспечением на сумму 300 000 рублей, под установленные в п.1.2 договора 3 (три) % в месяц, по которому ООО "РБА" являлось "Заимодателем", а ФИО2 - "Заемщиком". В соответствии с п.1.7 Договора займа от 23.10.2014 года в целях обеспечения надлежащего исполнения своих обязательств по возврату суммы займа, Заемщик предоставляет в залог имущество: жилой дом по адресу: 

<

адрес>. При заключении договора займа ФИО1 представился директором ООО "РБА" (Заимодателя). В соответствии с п.1.7 Договора займа от 23.10.2014 года приложением к договору должен являться Договор залога устанавливающий обеспечение. Вместо договора залога ФИО1 требовал заключить договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, в котором он будет является Покупателем, ссылаясь на то, что Договор залога и Договор купли-продажи понятия тождественны, т.е. равны и обладают одинаковой юридической силой при заключении договора займа с обеспечением, кроме того ФИО1 говорил, что в случае отказа ФИО2 от заключения договора-купли-продажи в выдаче займа будет отказано. Вследствие этих обстоятельств ФИО2 была введена в заблуждение и подписала договор купли-продажи от 23.10.2014 года с последующей его регистрацией в федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю.

23.10.2014 года между ФИО2 (Продавец) и ФИО1 (Покупатель) был заключен договор купли-продажи на отчуждение жилого дома и земельного участка (жилой дом общей площадью 21,1 кв.м., кадастровый номер жилого дома №; земельный участок, общей площадью 1460 кв.м.. Кадастровый №) находящиеся по адресу: 

<

адрес>.

28.10.2014 года вышеуказанный договор купли-продажи был зарегистрирован в федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделаны записи регистрации № от 28.10.2014 года и № от 28.10.2014 года.

Таким образом, Договор купли-продажи от 23.10.2014 года был заключен с единственной целью, а именно: обеспечить залоговым имуществом сумму займа в размере 300 000 рублей, выданную ООО "РБА" в лице ФИО1 ФИО2. В связи с этим, по договору купли-продажи от 23.10.2014 года расчета между покупателем и продавцом, а также приема-передачи недвижимого имущества (жилого дома и земельного участка) не производилось, т.е. ФИО1 не передал денежные средства в размере 800 000 рублей ФИО2 Земельный участок и жилой дом после заключения договора купли-продажи и по настоящее время фактически находятся во владении и пользовании ФИО2. Считает сделку по договору купли-продажи от 23.10.2014 года ничтожной.

Спустя 1 год и 8 месяцев, а именно 22.06.2016 года между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи, по которому ФИО1 продал ФИО2 жилой дом и земельный участок (жилой дом общей площадью 21,1 кв.м. Кадастровый номер жилого дома №; земельный участок, общей площадью 1460 кв.м., Кадастровый №) находящиеся по адресу: 

<

адрес>.

06.07.2016 года указанный договор купли-продажи был зарегистрирован в федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделаны записи регистрации № от 06.07.2016 года и № от 06.07.2016 года.

Указанный договор купли - продажи от 22.06.2016 года был заключен с целью наступления правовых последствий сделки, а именно: только переход права собственности и наложение ограничения (обременения) права: Ипотека в силу закона на земельный участок и жилой дом по адресу 

<

адрес> от ФИО1 к ФИО2.

ФИО1 при заключении договора купли продажи разъяснил ФИО2, что сумму 800 000 рублей, указанную в п. 8 договора, ей платить не придется, т.к. данная сумма обозначает лишь оценку дома и земельного участка по договору купли-продажи и что ее необходимо указать в связи с тем, что в предыдущем договоре купли продажи от 23.10.2014 года заключенным между ФИО2 (Продавец) и ФИО1 (Покупатель) указана такая же сумма, т.е. 800 000 рублей. Доверяясь заверениям ФИО1 в момент заключения договора купли-продажи ответчик исходила из того, что сумма 800 000 рублей, оговоренная п.8 Договора, не будет иметь никаких правовых последствий, в том числе не возникнет реального обязательства по уплате суммы в соответствии с условиями договора. При этом, под указанным в п.8 Договора купли-продажи от 22.06.2016 года сроком для произведения полного расчета между покупателем и продавцом, а именно "не позднее 22 декабря 2016г.", понимался срок для полного погашения задолженности по договору займа с залоговым обеспечением на сумму 300 000 рублей от 23.10.2014 года.

Таким образом, сделка купли-продажи от 22.06.2016 года, а именно п. 8 договора купли-продажи была совершена ответчиком под влиянием заблуждения, т.е. ответчик разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

В соответствии с п.1 ст.166 ГК РФ считает сделку по договору купли-продажи от 22.06.2016 г. ничтожной.

На основании договора об оказании юридических услуг ФИО2 понесла судебные расходы на оплату услуг представителя в размере 5 000 рублей, что подтверждено распиской ФИО4 в получении денежных средств от ФИО2. При подаче настоящего искового заявления истцом уплачена государственная пошлина в размере 11 200 рублей, что подтверждено квитанцией об уплате государственной пошлины.

В судебном заседании истец /по первоначальному иску и ответчик по встречному иску/ ФИО1 в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания был извещен надлежащим образом, в заявлении просил о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Представитель истца /по первоначальному иску и ответчика по встречному иску/ ФИО1 - ФИО5 настаивала на удовлетворении первоначальных исковых требований по основаниям, изложенным в иске и возражала относительно встречных исковых требований указывая на доводы, изложенные в письменных возражениях.

В возражениях ФИО1 указывает на то, что представленная ФИО2 копия договора займа с залоговым обеспечением от 23.10.2014 года, не имеет подписи со стороны Заимодателя (ООО «РБА»), при его визуальном осмотре, судя по подчерку, все три страницы договора заполнены одним и тем же лицом и подписаны от лица ФИО2 ФИО1 никогда не являлся руководителем, учредителем и каким-либо иным аффилированным лицом с ООО «РБА». Более того, согласно сведениям с официального сайта Федеральной налоговой службы Российской Федерации в сети интернет, расположенного по адресу: https://egrul.nalog.ru/index.html, какая-либо информация об ООО «РБА» (Общество с ограниченной ответственностью «РОСБИЗНЕСАЛТАЙ») ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, адрес: 

<

адрес>, кабинет №, полностью отсутствует, данного юридического лица никогда не было зарегистрировано в реестре юридических лиц на территории Российской Федерации. ФИО1 не имел и не имеет никакого отношения к ООО «РБА», никогда не представлялся ФИО2 и иным лицам в качестве директора этого общества и не заключал от лица ООО «РБА» никаких договоров, в том числе договор займа с ФИО2

Фактически, обстоятельства правоотношений между ФИО1 и ФИО2 происходили следующим образом:

В октябре 2014 года ФИО2 обратилась к ФИО1 с предложением приобрести принадлежащий ей жилой дом с земельным участком, расположенные по адресу 

<

адрес>, по цене 800 000 рублей, поясняя тем, что в данном доме она не проживает, у нее есть другое жилье, но в связи с тем, что ей срочно требуются денежные средства, она готова продать жилой дом и земельный участок. Никаких разговоров на встрече ФИО1 с ФИО2 о предоставлении займа денежных средств, с залоговым обеспечением жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу 

<

адрес> не было. На встрече ФИО1 и ФИО2 согласовали основные условия заключения договора купли-продажи жилого дома и земельного участка. Сумма денежных средств, переданных ФИО1 ФИО2 по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка от 23.10.2014, составила 800 000 рублей. Воля сторон договора купли-продажи была направлена на создание правовых последствий, присущих данному виду договора.

ФИО2 перед заключением договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 23.10.2014 года, внимательно ознакомилась с его условиями, не высказывала никаких противоречий и недопонимания, полностью отдавала отчет своим действиям, понимая правовые последствия заключения договора купли-продажи.

Договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, находящиеся по адресу: 

<

адрес>, зарегистрирован в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес>.

В качестве подтверждения намерений и воли ФИО2 именно в продаже, а не в залоге жилого дома с земельным участком является написанная собственноручно ФИО2 расписка в получении денежных средств по договору купли-продажи от 23.10.2014 года, в которой продавец ФИО2 получила от покупателя ФИО1 денежную сумму в размере 800 000 рублей за жилой дом, находящийся по адресу 

<

адрес>, расчет получила полностью, претензий не имеет.

Собственноручно написанная ФИО2 расписка от 23.10.2014 года в получении денежных средств в сумме 800 000 рублей от ФИО1 за продаваемый жилой дом, с получением полного расчета и отсутствия претензий к покупателю ФИО1 является дополнительным подтверждением воли и истинных намерений ФИО2 направленных на отчуждение (продажу) жилого дома с земельным участком. Обвинение ФИО1 о введении в заблуждение ФИО2 относительно природы сделки не обоснованны, противоречат обстоятельствам дела и не подтверждены документальными доказательствами.

Целью приобретения ФИО1 жилого дома с земельным участком у ФИО2 было инвестирование свободных денежных средств в недвижимое имущество, таким образом, застраховав от инфляции и девальвации свободные денежные средства.

В июне 2016 года ФИО2 обратилась к ФИО1 с предложением о продаже ей жилого дома с земельным участком расположенного по адресу 

<

адрес>, по цене 800 000 рублей, с условием рассрочки оплаты стоимости приобретаемого недвижимого имущества до конца 2016 года.

22.06.2016 между ФИО1 и ФИО2 заключен договор купли- продажи, в соответствии с которым ФИО1 продал принадлежащие ему на праве собственности жилой дом и земельный участок, находящиеся по адресу: 

<

адрес>, а ФИО2 купила их в собственность. Вышеуказанный договор купли-продажи зарегистрирован в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю.

На основании п. 8 договора купли-продажи от 22.06.2016 года, по соглашению сторон, продажная цена отчуждаемого жилого дома определена в сумме 300 000 рублей, продажная цена отчуждаемого земельного участка определена в сумме 500 000 рублей, общая стоимость отчуждаемых объектов недвижимости составляет 800 000 рублей.

В соответствии с п. 8 договора купли-продажи, стороны договорились, что расчет между покупателем и продавцом в размере 800 000 рублей будет произведен в срок не позднее 22 декабря 2016 года, а до полного расчета, вышеуказанные жилой дом и земельный участок будут находиться в залоге у продавца ФИО1.

В период с 23.10.2014 по 23.05.2019 ФИО1 неоднократно встречался с ФИО2, на данных встречах от ФИО2 никогда не поступали заявления или требования о признании сделки купли-продажи жилого дома и земельного участка от 23.10.2014 года и от 22.06.2016 недействительными, ничтожными.

В требовании ФИО2 о признании сделки по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка от 23.10.2014 года недействительной/ничтожной пропущен срок исковой давности, который исчисляется со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки.

Таким образом, считает требование ФИО2, изложенные во встречном исковом заявлении к ФИО1 о признании сделки по договору купли-продажи от 23.10.2014 года и по договору купли-продажи от 22.06.2016, недействительной/ничтожной, отмену существующих ограничений (обременения) права на земельный участок и жилой дом по адресу 

<

адрес>, применение последствий недействительности сделки по договору купли-продажи от 23.10.2014, по договору купли-продажи от 22.06.2016 года, злоупотреблением правом.

Просил отказать в удовлетворении встречного иска ФИО2 к ФИО1 в полном объеме. Удовлетворить первоначальные его требования.

Ответчик /по первоначальному иску и истец по встречному иску/ ФИО2, представитель ФИО4, возражали против удовлетворения исковых требований ФИО1 и поддержали встречные исковые требования. Указывая на доводы, изложенные в отзыве на исковое заявление и во встречном исковом заявлении.

Представитель третьего лица Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес>, в судебное заседание не явился, извещены надлежаще. Дело рассмотрено судом при настоящей явке.

Выслушав пояснения участников процесса, допросив свидетеля, изучив материалы гражданского дела, суд приходит к следующим выводам.

Как установлено в судебном заседании и усматривается из материалов дела, 22.06.2016 между сторонами был заключен договор купли-продажи квартиры, по условиям которого истец ФИО1 (продавец) продал, а ответчик ФИО2 (покупатель) купила в собственность жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: РФ, 

<

адрес>, принадлежащие продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 23.10.2014.

Согласно п.9 договора, по соглашению сторон, договор имеет силу и значение передаточного акта.

Право собственности ответчика было зарегистрировано в установленном законом порядке с ограничением: ипотекой в силу закона, что подтверждается отметкой на оборотной стороне договора купли-продажи, выпиской из ЕГРНИ.

В спорном жилом доме проживал родственник ответчика ФИО2.

Согласно п.8 договора, стоимость отчуждаемого жилого дома составляет 300 000 рублей, цена земельного участка составляет 500 000 рублей, общая стоимость отчуждаемого жилого дома и земельного участка составляет 800 000 рублей.

Расчет между покупателем и продавцом в размере 800 000 рублей будет произведен не позднее 22 декабря 2016 года.

Данный договор подписан сторонами и зарегистрирован Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю 06.07.2016.

Обращаясь в суд с иском о расторжении договора купли-продажи спорного жилого дома и земельного участка, истцом в обоснование заявленных требований указано, что до настоящего времени ответчик свою обязанность по оплате жилого дома и земельного участка согласно договору не выполнил, никаких денежных средств им не получено.

20.02.2017 истцом ФИО1 в адрес ответчика направлено требования об оплате жилого дома и земельного участка согласно договору в сумме 800 000 рублей, в случае отказа – о расторжении договора (л.д.8).

Нормами статьей 486 и 488 ГК РФ определены правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем товара по договору купли-продажи.

При этом эти правовые последствия различаются в зависимости от того, предусмотрена ли договором оплата непосредственно до или после передачи продавцом товара, либо с отсрочкой платежа (в кредит).

По настоящему делу установлено, что оплата проданного жилого дома и земельного участка предполагала отсрочку платежа, поэтому к данным правоотношениям применимы положения п.3 ст.488 ГК РФ.

В силу ч.2 ст.56 ГПК РФ суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Поскольку заключенным между сторонами договором купли-продажи предусмотрена оплата по договору через определенное время после его заключения и регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, постольку на покупателей должна быть возложена обязанность представления доказательств исполнения условий договора по передаче денежных средств.

ФИО2 доказательств, в подтверждение исполнения своих обязанностей по оплате жилого дома и земельного участка в соответствии с условиями договора купли-продажи земельного участка и жилого дома от 22.06.2016, не представила, при этом и не оспаривала их неуплату.

Вместе с тем, суд отмечает, что независимо от установления обстоятельств исполнения или неисполнения ответчиком своей обязанности по оплате приобретенных объектов недвижимости, требования истца о расторжении договора не могут быть удовлетворены.

Исследуя вопрос о наличии или отсутствии в спорном договоре купли-продажи земельного участка и жилого дома условия, предусматривающего возможность его расторжения по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, в частности в том случае, если покупатель не произведет оплату переданного ему имущества, суд данного обстоятельства не установил.

Договор купли-продажи земельного участка и жилого дома от 22.06.2016 условий его расторжения, в том числе в связи с неисполнением покупателем обязанности по оплате товара, не содержит.

Поскольку как в Гражданском кодексе Российской Федерации (глава 30, §7 «Продажа недвижимости», статьи 549-558), так и в спорном договоре отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи недвижимости в связи с неуплатой покупателем покупной цены, притом что продавец передал, а покупатель принял недвижимое имущество, являющееся предметом сделки, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

Как разъяснено в пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п.3 ст.486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ. В силу пункта 4 ст.453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Однако доводы истца о возможности расторжения договора по решению суда на основании подп.1 п. 2 ст.450 ГК РФ вследствие существенного нарушения договора им не аргументированы.

Из содержащегося в ст.450 ГК РФ понятия существенного нарушения договора одной из сторон следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.

Между тем, истцом не представлены какие-либо доказательства, указывающие на существенный характер нарушения со стороны покупателя, как того требует ст.56 ГПК РФ, посчитав таковым сам факт невыплаты денежных средств покупателем.

Таким образом, доводы истца об отсутствии оплаты по договору не свидетельствует о наличии оснований для расторжения договора купли-продажи недвижимости, предусмотренных ст.450 ГК РФ, и, соответственно, о праве продавца, не получившего оплату по договору, требовать возврата переданного покупателю имущества как неосновательного обогащения.

Также суд учитывает, что ч.3 ст.488 ГК РФ не предусмотрены правовые последствия в случае несвоевременной оплаты покупателем товара по договору купли-продажи при его принятии покупателем в виде отказа от исполнения договора, как то определено ч.4 ст.488 ГК РФ, наделяющей продавца правом по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора.

Из материалов дела усматривается, что заключенный между ФИО1 и ФИО2 договор купли-продажи земельного участка и жилого дома исполнен покупателем в части принятия товара, право собственности ФИО2 оформлено в установленном законом порядке, а сам договор купли-продажи, исходя из его содержания, имеет силу акта приема-передачи.

С учетом указанных обстоятельств оснований для расторжения договора купли-продажи недвижимости в связи с неуплатой покупателем покупной цены, когда продавец передал, а покупатель принял недвижимое имущество, являющееся предметом договора, также не имеется. Исковые требования о прекращении права собственности и признании права собственности являются производными от расторжения договора- купли продажи, в связи с чем также не подлежат удовлетворению.

При этом суд отмечает, что истец не лишен права на обращение в суд за защитой своих прав иным способом – путем взыскания оплаты по договору купли-продажи.

С учетом положений ст.98 ГПК РФ, того обстоятельства, что судом в удовлетворении исковых требований отказано, оснований для взыскания с ответчика судебных расходов не имеется.

Рассматривая встречные исковые требования суд исходил из следующего.

По делу установлено, что на основании свидетельства о государственной регистрации права ФИО2 являлась собственником жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу 

<

адрес>. 

23.10.2014 между ФИО2 и ФИО1 был заключен договор купли- продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу 

<

адрес>. Право собственности последнего было зарегистрировано 28.10.2014.

По соглашению стороне цена отчуждаемого жилого дома составляет 300 000 рублей, цена земельного участка составляет 500 000 рублей, цена сделки 800 000 рублей. Расчет между покупателем и продавцом произведен до подписания настоящего договора.

Согласно п.10 договора, по соглашению сторон, договор имеет силу и значение передаточного акта.

22.06.2016 между сторонами был заключен договор купли-продажи квартиры, по условиям которого истец ФИО1 (продавец) продал, а ответчик ФИО2 (покупатель) купила в собственность жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: РФ, 

<

адрес>, принадлежащие продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 23.10.2014.

Согласно п.9 договора, по соглашению сторон, договор имеет силу и значение передаточного акта.

Право собственности ответчика было зарегистрировано в установленном законом порядке с ограничением: ипотекой в силу закона, что подтверждается отметкой на оборотной стороне договора купли-продажи, выпиской из ЕГРНИ.

Согласно п.8 договора, стоимость отчуждаемого жилого дома составляет 300 000 рублей, цена земельного участка составляет 500 000 рублей, общая стоимость отчуждаемого жилого дома и земельного участка составляет 800 000 рублей.

Расчет между покупателем и продавцом в размере 800 000 рублей будет произведен не позднее 22 декабря 2016 года.

Данный договор подписан сторонами и зарегистрирован Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю 06.07.2016.

Обращаясь со встречным иском в суд, ФИО2 оспаривает сделки купли- продажи от 23.10.2014 и от 22.06.2016 в силу ее заблуждения при заключении данных договоров.

В обоснование требований ФИО2 указывает, что 23.10.2014 года между ООО "РБА" и ФИО2 был заключен договор займа с залоговым обеспечением на сумму 300 000 рублей, под установленные в п.1.2 договора 3 (три) % в месяц, по которому ООО "РБА" являлось "Заимодателем", а ФИО2 - "Заемщиком". ФИО2 полагала, что договор купли-продажи является договором залога, а договор купли - продажи от 22.06.2016 года был заключен с целью наступления правовых последствий сделки, а именно: только переход права собственности и наложение ограничения (обременения) права: Ипотека в силу закона на земельный участок и жилой дом по адресу 

<

адрес> от ФИО1 к ФИО2.

Согласно ст.17 Конституции РФ осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка) - п.3 ст.154 Гражданского кодекса РФ.

В силу ч. 2 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.

На основании ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи.

В силу статей 420, 421 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п. 1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст. 425 ГК РФ, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В силу ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст.550 Гражданского кодекса РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

В силу п.1 ст.551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (п.1 ст.556 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В силу п. 2 ст.167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Исходя из смысла п.1 ст.178 Гражданского кодекса РФ, сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные; в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой; в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку. Заблуждение относительно мотивов сделки не является достаточно существенным для признания сделки недействительной.

В силу действующего законодательства такие сделки являются оспоримыми, в связи с чем лицо, заявляющее требование о признании сделки недействительной по основаниям, указанным в ст.178 ГКРФ, согласно положениям ст.56 ГПК РФ обязано доказать наличие оснований недействительности сделки.

Заблуждение предполагает, что при совершении сделки лицо исходило из неправильных, не соответствующих действительности представлений о каких-то обстоятельствах, относящихся к данной сделке. Так, существенным является заблуждение относительно природы сделки, то есть совокупности свойств (признаков, условий), характеризующих ее сущность.

Вопрос о том, является ли заблуждение существенным или нет, должен решаться судом с учетом конкретных обстоятельств каждого дела исходя из того, насколько заблуждение существенно не вообще, а именно для данного участника сделки.

При этом условия признания недействительной сделки, совершенной под влиянием существенного заблуждения, имеют субъективный, оценочный характер и оцениваются судом в совокупности представленных по делу доказательств.

Согласно положениям статей 55, 56, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

С учетом указанного, юридически значимым и подлежащим доказыванию в пределах данного основания иска является установление того обстоятельства, что выраженная воля истца неправильно сложилась вследствие заблуждения и повлекла иные правовые последствия, нежели те, которые она действительно имела в виду.

Вместе с тем, в данном случае доказательств подобного заблуждения истица не представила, материалы дела их не содержат.

Как следует из существа правоотношений, складывающихся по поводу купли-продажи недвижимости, правовой целью вступления покупателя в правоотношения по купле-продаже является приобретение права собственности на недвижимость с оформлением титульного владения, поскольку наступающий вследствие исполнения такой сделки правовой результат (возникновение титульного владения) влечет для покупателя возникновение имущественных прав и обязанностей. В свою очередь продавец недвижимости, заинтересован как в продаже недвижимого имущества, так и в получении денежных средств от продажи недвижимого имущества (правовая цель).

Договор купли-продажи на земельный участок и жилой дом по адресу 

<

адрес> от 23.10.2014 между ФИО2 и ФИО1 заключен в надлежащей форме, право собственности ФИО1 на указанные земельный участок и жилой дом зарегистрировано в установленном законом порядке, получение ФИО2 денежных средств за продажу жилого дома и земельного участка в размере 800 000 рублей подтверждается написанной собственноручно распиской от 23.10.2014, что подтверждено в судебном заседании ФИО2 и допустимыми доказательствами не опровергнуто.

Следовательно, сторонами оспариваемого договора были совершены необходимые действия, направленные на создание соответствующих правовых последствий, связанных с переходом права собственности на жилое помещение, договор сторонами исполнен, ФИО1 в установленном порядке осуществил правомочия собственника.

Таким образом, все соответствующие сделке купли-продажи от 23.10.2014 правовые последствия наступили. Между тем, ФИО2 не представлено суду доказательств того, что оспариваемый ею договор купли-продажи был заключен под влиянием заблуждения, и что фактически он являлся договором залога.

В представленном ФИО2 договоре займа с залоговым обеспечением от 23.10.2014 года, не имеет подписи со стороны Заимодателя (ООО «РБА»), все страницы договора заполнены одним и тем же лицом и подписаны от лица ФИО2. При этом со стороны ФИО2 суду не представлено доказательств того, что ФИО1 являлся руководителем, учредителем и каким-либо иным аффилированным лицом с ООО «РБА», в данном договоре фамилия ФИО1 вообще не указана, и доказательств того, что между ООО "РБА" и ФИО1 имеется какая-либо связь суду не представлено. Более того, согласно сведениям Федеральной налоговой службы Российской Федерации какая-либо информация об ООО «РБА» (Общество с ограниченной ответственностью «РОСБИЗНЕСАЛТАЙ») ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, адрес: 

<

адрес>, кабинет №, отсутствует, данного юридического лица никогда не было зарегистрировано в реестре лиц на территории Российской Федерации.

При этом доказательств того, что заключенный договор купли-продажи от 22.06.2016 имеет какую-либо связь с договором займа от 23.10.2014, оформленный от имени ООО «РБА» и ФИО2, а также к договору купли-продажи земельного участка и жилого дома от 23.10.2014 года суду не представлено.

Со стороны ФИО2 представлены расписки по договору займа от 23.10.2014 о получении различными лицами денежных средств, однако доказательств того, что данные расписки имеют отношение именно к договору займа оформленному с ООО "РБА", либо ФИО1 суду не представлено, тот факт, что на двух расписках от 21.02.2015 и от 19.01.2015 имеется факсимильная подпись ФИО1 об обратном не свидетельствует, поскольку подпись в получении денежных средств имеется иных лиц.

По договору купли-продажи от 23.10.2014 ФИО2 получила оплату в полном объеме, что подтверждается представленной распиской, в связи с чем данные обстоятельства опровергают доводы ответчика ФИО2 о том, что данный договор является договором залога к договору займа от 23.10.2014. Доводы о том, что она ее оформила по настоянию ФИО1, однако фактически денежных средств не получала, суд признает несостоятельными, поскольку данные доводы какими -либо доказательствами не подтверждены, и опровергаются написанной собственноручно ФИО2 распиской. 

Допрошенный в судебном заседании свидетель ФИО6 свидетелем оформления данных сделок не был, ему известны обстоятельства со слов ответчика ФИО2. С ее слов ему известно, что она оформляла договор займа с Евгением с ипотекой жилого дома, но когда он посмотрел документы, то понял, что он не похож на договор об ипотеке. Он встречался с ФИО1, в период рассмотрения спора пытались обсудить вопрос о погашении долга, однако он попросил 600 000-650 000 рублей, они готовы были только 300 000 рублей отдать. В спорном доме до смерти проживал дядя ФИО2, они осуществляли в нем ремонт.

Факт проживания родственника ФИО2 и осуществление ремонта не свидетельствует о заблуждении ФИО2 относительно заключенных договоров, а напротив подтверждает дальнейшее намерение выкупить жилой дом и земельный участок обратно, что и было сделано ею в 2016 году.

Учитывая, что достаточных, допустимых и достоверных доказательств, свидетельствующих о том, что при заключении договоров купли-продажи от 23.10.2014 и 22.06.2016 волеизъявление ФИО2, выраженное в них не соответствовало ее действительным намерениям, о том, что ФИО2 заключала данные договора под влиянием заблуждения, материалы дела не содержат, то встречные исковые требования ФИО2 о признании сделок недействительными/ничтожными, отмене существующих ограничений, применении последствий недействительности сделок удовлетворению не подлежат. Напротив ФИО2 поясняла, что заключая договор купли-продажи от 22.06.2016 он желала возвратить себе жилое помещение в собственность, что и было сделано после его заключения, однако денежные средства за него она не отдала ФИО1, в связи с чем он обратился в суд с вышеуказанными исковыми требованиями.

Как следует из материалов дела, тексты договоров купли-продажи составлены в простых и понятных выражениях, в них отражены все существенные условия договора, содержание договоров одобрено ФИО2 путем их подписания. Мотивация заключения договор купли-продажи жилого дома и земельного участка с целью нуждаемости в деньгах, что также подтверждается представленным договором займа, а в последующем возврата себе недвижимости у суда не вызывает какого-либо сомнения. 

Таким образом, волеизъявление ФИО2 при оформлении договоров купли-продажи соответствовало имевшим место в тот момент реально сложившейся ситуации.

Из материалов дела не усматривается, что в действительности, ФИО2 преследовала иную цель, чем предусматривают договора купли-продажи.

Обратного истцом не доказано и из материалов дела не следует. Таким образом, суд приходит к выводу о том, что ответчиком ФИО1 права истца ФИО2 не нарушены.

При подписании договоров купли-продажи у истицы, возражений относительно условий не имелось.

При заключении оспариваемых сделок воля сторон была выражена и направлена на достижение именно того результата, который был достигнут подписанием договора купли-продажи.

Поскольку договор купли-продажи предполагает переход права собственности на недвижимое имущество к покупателю, и материалы дела содержат доказательства, свидетельствующие о волеизъявлении ФИО2 на переход права собственности на жилой дом и земельный участок, суд приходит к выводу о наличии воли обеих сторон сделки купли-продажи на наступление предусмотренных данными договорами правовых последствий – передаче жилого дома и земельного участка.

Доказательств того, что ответчик ФИО1 умышленно ввел ФИО2 в заблуждение при совершении сделок, истицей ФИО2 в материалы дела также не представлено.

При разрешении спора стороной ответчика заявлено о применении последствий пропуска срока исковой давности.

В соответствии с ч. 6 ст. 152 ГПК РФ при установлении судом факта пропуска срока исковой давности без уважительных причин принимается решение об отказе в иске без исследования иных фактических обстоятельств по делу.

Исходя из положений статьи 178 ГК РФ, сделка, совершенная под влиянием заблуждения, является оспоримой.

Согласно п. 2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной составляет один год.

Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки. (п. 1 в ред. Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ).

Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год (ст. 181 ГК РФ).

В силу п. 2 ст. 199 ГК РФ, исчисление срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является самостоятельным основанием к вынесению судом решения об отказе в иске. В соответствии со статьей 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Истице ФИО7 о нарушении своих прав было известно в момент заключения оспариваемых договоров, соответственно, началом течения срока исковой давности является 23.10.2014 и 22.06.2016, обращение в суд с иском последовало 23 мая 2019, то есть, по истечении установленного законом срока исковой давности, что, в силу ст. 199 ГК РФ, а также разъяснений, содержащихся в п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований, при этом доказательств уважительности причин пропуска срока исковой давности для обращения с настоящим иском в суд истцом не представлено. Ходатайств о восстановлении срока не заявлялось.

С учетом положений ст.98 ГПК РФ, того обстоятельства, что судом в удовлетворении встречных исковых требований отказано, оснований для взыскания с ответчика ФИО1 судебных расходов не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

ФИО1 в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

ФИО2 в удовлетворении встречных исковых требований отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Алтайский краевой суд через Бийский городской суд Алтайского края в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья О.В.Федоренко