Дело № 2-1273/2024

УИД 67RS0008-01-2024-002239-44

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

город Ярцево 18 декабря 2024 года 

Ярцевский городской суд Смоленской области в составе председательствующего судьи Коржаковой О.И., при секретаре судебного заседания Артеменковой А.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Администрации муниципального образования «Кардымовский район» Смоленской области к ФИО1 о снятии обременения в виде ипотеки в силу закона и погашении регистрационной записи, 

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования «Кардымовский район» Смоленской области обратилась в суд с иском к ФИО1 о снятии обременения, указав в обоснование иска, что на основании муниципального контракта №5 «Приобретение жилья для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, а также лицам из их числа по договорам найма специализированных жилых помещений в г.Ярцево Смоленской области» от 26.06.2018 истец приобрел у ФИО1, в интересах которой на основании доверенности действовало ООО «Риэлти Плюс», однокомнатную квартиру, расположенную по адресу: Смоленская область, г.Ярцево, 

<

адрес>, общей площадью 30,6 кв.м., кадастровый номер №002. 26.06.2018 между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи спорной квартиры. Оплата по договору купли-продажи произведена Отделом образования Администрации муниципального образования «Кардымовский район» Смоленской области 02.11.2028 в размере 737 000 рублей. Согласно выписке ЕГРН в отношении спорной квартиры право собственности муниципального образования «Кардымовский район» Смоленской области зарегистрировано 07.08.2018. Однако до настоящего времени обременение с квартиры в виде ипотеки в силу закона не снято. С заявлением о снятии обременения истец не может обратиться, поскольку неизвестно местонахождение ответчика в связи с чем, подан настоящий иск. Просит прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении квартиры, расположенной по адресу: Смоленская область, г.Ярцево, 

<

адрес>, общей площадью 30,6 кв.м., кадастровый номер №002; обязать регистрирующий орган погасить регистрационную запись об ипотеке в Едином государственном реестре недвижимости.

Представитель истца Администрации муниципального образования «Кардымовский район» Смоленской области ходатайствовал о рассмотрении дела в отсутствие, исковые требования поддержал в полном объеме.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явилась, о месте и времени рассмотрения дела уведомлялась неоднократно и надлежащим образом. 

Представитель третьего лица – Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Смоленской области в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело без их участия. Указал, что по состоянию на 18.11.2024 в ЕГРН имеется запись о регистрации права собственности на квартиру с кадастровым номером №002 общей площадью 30,6 кв.м., расположенную по адресу: Смоленская область, г.Ярцево, 

<

адрес>, за муниципальным образованием «Кардымовский район» Смоленской области на основании муниципального контракта «Приобретение жилья для детей-сирот, и оставшихся без попечения родителей, а также лицам из их числа по договорам найма специализированных жилых помещений в г.Ярцево Смоленской области», заключенный в 

<

адрес> Смоленской области от 26.06.2018 №5. Запись о праве внесена в ЕГРН 07.08.2018 за №№002-67/111/2018-6. Также в отношении данного объекта недвижимости в ЕГРН имеется актуальная запись об ограничении (обременении) в виде ипотеки в силу закона от 07.08.2018 №№002-67/111/2018-7. Залогодержателем является – ФИО1, а залогодателем – Муниципальное образование «Кардымовский район» Смоленской области. По существу заявленных требований, указано, что у Управления отсутствует какая-либо заинтересованность, поскольку оно является правоприменительным органом, осуществляющим акт признания и подтверждения государством возникновения, перехода, прекращения, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество на основании уже существующих и фактически сформированных правоустанавливающих и технических документов. 

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Исследовав письменные материалы дела, оценив относимость, допустимость и достоверность каждого из представленных доказательств, их достаточность в совокупности, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В силу ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух и более лиц об установлении, прекращении или изменении гражданских прав и обязанностей.

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с п.1 ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу ч.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателю земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно ст.551 ГК РФ покупатель приобретает право собственности на недвижимость после государственной регистрации перехода права собственности. 

При этом, п. 2 ст. 558 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ).

В силу п.1 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Договор купли-продажи недвижимости может быть заключен на условиях оплаты в кредит (п. 1 ст. 488 ГК РФ) и в кредит с рассрочкой платежа (п. 1 ст. 489 ГК РФ).

В п. 3 ст. 489 ГК РФ предусмотрено, что к договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные п.п. 2, 4 и 5 ст. 488 ГК РФ.

Согласно п.5 ст.488 ГК РФ, если иное не закреплено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Государственная регистрация ипотеки в качестве обременения в Едином государственном реестре недвижимости путем внесения об этом соответствующей записи предусмотрена в п. 1 ст. 19 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке).

В соответствии с ч.2 ст.1 Закона об ипотеке к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Российской Федерации, применяются к ипотеке в случаях, когда Гражданским кодексом Российской Федерации или Законом об ипотеке не установлены иные правила (ч. 2 ст. 334 ГК РФ).

Правила Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге, возникающем в силу договора, соответственно применяются к залогу, возникающему на основании закона, если законом не установлено иное (ч. 3 ст. 334 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства. При этом, о прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован данный договор (п. 2 ст. 352 ГК РФ).

В силу положений п. 11 ст. 53 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218 «О государственной регистрации недвижимости» регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Законом об ипотеке, а также по основаниям, предусмотренным данным Федеральным законом.

Регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо заявления залогодержателя.

В соответствии с п. 1 ст. 25 Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.

Таким образом, из системного толкования п.11 ст.53 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и ч.1 ст. 25 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» следует, что в отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда. Ответчиком по такому спору будет сторона договора, уклоняющаяся от погашения регистрационной записи. При этом, в качестве уклонения от погашения регистрационной записи об ипотеке, рассматривается непредставление одной из сторон сделки в регистрирующий орган именно заявления, поскольку представление в этот орган каких-либо иных документов по закону не требуется.

Законом не регламентирован срок, в течение которого должно быть подано соответствующее заявление.

Согласно п.п. 52, 53 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими. Ответчиком по такому иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение.

Судом установлено, что 26.06.2018 между муниципальным образованием «Кардымовский район» Смоленской области (Заказчик) в лице Главы муниципального образования «Кардымовский район» Смоленской области ФИО2 и ФИО1 (Продавец), в интересах которой на основании нотариальной доверенности 67АА №1299177, удостоверенной 04.06.2018 нотариусом Ярцевского нотариального округа Смоленской области ФИО3, реестровый №67/24-н/67-2018-1-710, действовало ООО «Риэлти Плюс», по результатам проведенного аукциона в электронной форме заключен муниципальный контракт №5 «Приобретение жилья для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, а также лицам из их числа по договорам найма специализированных жилых помещений в г.Ярцево Смоленской области», предметом которого является приобретение Заказчиком у Продавца объекта недвижимого имущества жилого назначения: однокомнатной квартиры, расположенной по адресу: Смоленская область, г.Ярцево, 

<

адрес>, предоставляемой по договору найма специализированных жилых помещений детям сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из их числа, не имеющих закрепленного жилого помещения (л.д.4-11).

Согласно п.3.1 муниципального контракта, цена настоящего контракта определена Протоколом рассмотрения единственной заявки на участие в электронном аукционе от 17.05.2018 и составляет 737 000 рублей, без НДС.

Расчет между сторонами производится в безналичной форме, путем перечисления денежных средств с расчетного счета заказчика на расчетный счет продавца ФИО1 в следующем порядке: оплата в размере 100% в течение 30 дней после предоставления документов для государственной регистрации права муниципальной собственности на жилое помещение, при наличии денежных средств на расчетном счете Отдела образования Администрации муниципального образования «Кардымовский район» Смоленской области. Днем оплаты считается день списания денежных средств со счета Заказчика (п.3.4 муниципального контракта).

Согласно п.3.5 муниципального контракта, квартира, являющаяся предметом контракта в соответствии с пунктом 5 статьи 488 Гражданского Кодекса Российской Федерации до момента оплаты денежных средств Заказчиком, находится в залоге у Продавца. 

Приложением к муниципальному контракту №5 «Приобретение жилья для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, а также лицам из их числа по договорам найма специализированных жилых помещений в г.Ярцево Смоленской области» от 26.06.2018 является Техническое задание на приобретение квартиры для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей (л.д.12-15), и акт приема-передачи жилого помещения от 26.06.2018 (л.д.16-17).

26.06.2018 между ФИО1 (продавец) и муниципальным образованием «Кардымовский район» Смоленской области в лице Главы муниципального образования «Кардымовский район» Смоленской области ФИО2 (покупатель) в письменной форме заключен договор купли-продажи квартиры с кадастровым номером №002, расположенной по адресу: Смоленская область, г.Ярцево, 

<

адрес>, общей площадью 30,6кв.м. (л.д. 18).

Недвижимое имущество на основании акта приема-передачи 26.06.2018 ФИО1 передано муниципальному образованию «Кардымовский район» Смоленской области в лице Главы муниципального образования «Кардымовский район» Смоленской области ФИО2 (л.д. 21-22).

Как следует из материалов дела, 07.08.2018 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области произведена государственная регистрация права собственности на вышеуказанный объект недвижимости, а также регистрация залога в силу закона в пользу продавца.

Как указал истец, 02.11.2018 произведена полная оплата стоимости квартиры в размере 737 000 рублей, о чем в материалах дела имеется платежное поручение №083 (л.д.28).

Таким образом, договор купли-продажи фактически исполнен сторонами, квартира передана во владение покупателя, право собственности зарегистрировано в установленном законом и договором порядке, денежные средства по договору уплачены продавцу в полном объеме.

Вместе с тем, до настоящего времени обременение в отношении указанной квартиры в пользу продавца не отменено (л.д.25-27).

При таких обстоятельствах, поскольку в силу п.1 ст.25 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" для погашения регистрационной записи об ипотеке на квартиру необходимо совместное обращение залогодателя и залогодержателя-продавца по договору, а последний уклоняются от подачи такого заявления, что препятствует истцу в осуществлении его прав, учитывая также то, что истцом были исполнены денежные обязательства по договору, суд приходит к выводу, что требования Администрации муниципального образования «Кардымовский район» Смоленской области о снятии обременения в виде ипотеки в силу закона в отношении приобретенного им по муниципальному контракту от 26.06.2018 недвижимого имущества являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Администрации муниципального образования «Кардымовский район» Смоленской области к ФИО1 о снятии обременения в виде ипотеки в силу закона и погашении регистрационной записи удовлетворить.

Прекратить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации залога в силу закона № №002-67/111/2018-7 от 07 августа 2018 года в отношении квартиры площадью 30,6 кв.м., расположенной по адресу: Смоленская область, 

<

адрес>, кварта 13, кадастровый номер: №002.

Сторона, не согласная с принятым судебным актом, вправе его обжаловать в апелляционном порядке в Смоленский областной суд, в течение одного месяца со дня его принятия. Апелляционная жалоба подается через Ярцевский городской суд Смоленской области.

Председательствующий судья О.И. Коржакова