Дело № 3а-112/2017 

Р Е Ш Е Н И Е

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Санкт-Петербург 20 октября 2017 года 

Ленинградский областной суд в составе:

председательствующего – судьи Морозковой Е.Е.,

при секретаре Михейкиной М.О.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «Гудвил Проперти» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

ООО «Гудвил Проперти» обратилось в Ленинградский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просит: установить в отношении земельного участка с кадастровым номером №, площадью 791 кв.м., адрес местонахождения: 

<

адрес>, его рыночную стоимость в размере 

<

данные изъяты> рублей по состоянию на 09.11.2016.

В обоснование требований указано, что административный истец является собственником здания, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, адрес местонахождения: 

<

адрес>. Кадастровая стоимость земельного участка составляет 

<

данные изъяты> руб.; рыночная стоимость земельного участка составляет 

<

данные изъяты> рублей. На основании постановления правительства Ленинградской области от 25.05.2015 №179 цена приобретения земельного участка составляет 15% от кадастровой стоимости. В настоящее время администрацией муниципального образования «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области подготовлен договор купли-продажи земельного участка. В пересмотре кадастровой стоимости земельного участка отказано.

К участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены: правительство Ленинградской области и Управление Росреестра по Ленинградской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации.

К участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены: администрация муниципального образования «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области, администрация муниципального образования «Город Всеволожск» Всеволожского муниципального района Ленинградской области и ФИО1

В судебном заседании представитель административного истца и заинтересованного лица ФИО1 ФИО2 заявленные требования поддержал, указав, что несоответствие между кадастровой стоимостью и рыночной стоимостью нарушает права административного истца на приобретение земельного участка по завышенной и необоснованной выкупной цене и нарушает его права в будущем как собственника, поскольку кадастровая стоимость приведет к уплате завышенного земельного налога.

В письменных возражениях относительно заявленных требований представитель ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» ФИО3 просил в удовлетворении требований отказать. Указал, что кадастровая стоимость земельного участка исчислена на основании п.2.4 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных Приказом Минэкономразвития №222 от 12.08.2006. При исчислении кадастровой стоимости исходили из удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка, утвержденного постановлением правительства Ленинградской области от 29.12.2007 №356 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ленинградской области» (с изм. согласно постановлению правительства Ленинградской области от 19.03.2009 №63) для 5 группы видов разрешенного использования (земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания) в составе земель населенных пунктов в г. Всеволожске Всеволожского района Ленинградской области.

В судебном заседании представитель ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» ФИО3 с учетом представленных документов, подтверждающих, что здание с кадастровым номером № расположено на спорном земельном участке, требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости оставил на усмотрение суда. 

В письменных возражениях представитель правительства Ленинградской области ФИО4, сослалась на имеющиеся замечания относительно представленного отчета об оценке. Постановлением правительства Ленинградской области утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ленинградской области, с учетом утвержденного для г. Всеволожска значения удельного показателя кадастровой стоимости в размере 4877,22 руб./кв.м. для вида разрешенного использования, соответствующего виду разрешенного использования спорного земельного участка, а также площади участка, полагала, что кадастровая стоимость установлена законно и обоснованно.

В судебном заседании представитель правительства Ленинградской области ФИО4 оставила рассмотрение требований на усмотрение суда. 

В возражении относительно заявленных требований представитель заинтересованного лица администрации муниципального образования «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области ФИО5 сослалась на имеющиеся замечания относительно представленного отчета об оценке. Указала, что административный истец как один из участников общей долевой собственности на объект, имел право на получение участка в общую долевую собственность в соответствии со ст. 39.20 ЗК РФ. Цена от продажи земельного участка определена в размере 15% от кадастровой стоимости (согласно постановлению правительства Ленинградской области от 25.05.2015 №179). На заседании земельной комиссии принято решение о заключении договора купли-продажи. Данное решение носит рекомендательный характер, до сих пор не реализовано. На основании названного решения подготовлен проект договора купли-продажи, о чем уведомлены собственники здания (ООО «Гудвил Проперти» и ФИО1). С учетом того, что административный истец до сих пор не заключил договор купли-продажи, доводы об оплате налога как собственника участка не могут быть приняты во внимание. Кадастровая стоимость установлена в полном соответствии с действующим законодательством, определена исходя из категории, вида разрешенного использования и площади участка.

В судебном заседании представитель заинтересованного лица администрации муниципального образования «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области ФИО5 удовлетворение требований оставила на усмотрение суда.

Управление Росреестра по Ленинградской области, администрация муниципального образования «Город Всеволожск» Всеволожского муниципального района Ленинградской области о слушании дела извещены надлежащим образом, представителей для участия в судебном заседании не направили, письменных возражений не представили.

ФИО1 о слушании дела уведомлена надлежащим образом, в судебное заседание не явилась по неизвестным причинам.

Изложенное в силу ч.4 ст.247 КАС РФ не препятствует рассмотрению дела по существу в отсутствие названных лиц.

Изучив материалы дела, заслушав явившихся лиц, исследовав и оценив собранные по делу доказательства, в том числе показания свидетеля ФИО8, согласно ст.84 КАС РФ в их совокупности, суд приходит к следующему.

Одним из основных принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (п/п 7 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ).

В соответствии с п.1 и п.5 ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации, п.1 ст.390, п.1 ст.391 Налогового кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость устанавливается прежде всего для целей налогообложения, так как налоговая база земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектами налогообложения, по состоянию на 01 января года, являющегося налоговым периодом.

Согласно п.1 ст.388 Налогового кодекса Российской Федерации организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, признаются плательщиками земельного налога.

Учитывая порядок определения налоговой базы земельного налога, несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает права собственника данного земельного участка.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков - в силу п.2 ст.66 Земельного кодекса РФ - проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 настоящей статьи, когда в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Таким образом, действующими нормами федерального законодательства предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости земельного участка либо в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого земельного участка.

Отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности, регулируются Федеральным законом N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ).

В соответствии с положениями ст. 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, - в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (абз. 2).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абз. 4).

Согласно ст.24.19 Федерального закона №135-ФЗ при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

В пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что датой определения кадастровой стоимостью объектов недвижимости, указанных в ст.24.19 Закона об оценочной деятельности, является дата внесения в государственный кадастр недвижимости сведений об образовании нового или выявлении ранее не учтенного объекта недвижимости либо дата внесения сведений об изменении качественных и (или) количественных характеристик объекта недвижимости, повлекших изменение кадастровой стоимости.

Частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (КАС РФ) закреплено право гражданина на обращение в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены административным истцом в судебном порядке посредством предъявления, в том числе требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости. 

Постановлением правительства Ленинградской области от 29.12.2007 №356 (в ред. от 19.03.2009) утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ленинградской области по состоянию на 1 января 2009 года. В частности, среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков, предназначенных для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания для г. Всеволожска определено в размере 4877,22 руб./кв.м. 

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 10.10.2017 ООО «Гудвил Проперти»(2\3) и ФИО1(1\3) являются собственниками административного здания управления(2 этажа) с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>; площадью 464, 6 кв.м. 

Здание приобретено в собственность указанными лицами на основании договора купли-продажи от 19.09.2016 №.

В соответствии с представленными выписками из Единого государственного реестра недвижимости от 04.07.2017, 28.09.2017, 10.10.2017 земельный участок с кадастровым номером № расположен по адресу: 

<

адрес>, площадью его составляет 791+/-10 кв.м., категория земель :земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: размещение коммерческих и некоммерческих организаций (офисов, представительств, агентств и др.); дата присвоения кадастрового номера: 08.11.2016; кадастровая стоимость земельного участка составляет 

<

данные изъяты> руб.

В выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 01 августа 2017 № отражено, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 

<

данные изъяты> руб.; дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость 09 ноября 2016 года; дата утверждения кадастровой стоимости в Едином государственном реестре недвижимости отсутствует.

Постановлением администрации муниципального образования «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области от 01.08.2016 №1725 ООО «АЛЬФА» и ФИО1 было предварительно согласовано предоставление земельного участка на кадастровом плане территории в кадастровом квартале № с категорией земель- земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования- размещение коммерческих и некоммерческих организаций (офисов, представительств, агентств и т.д.) из земель, государственная собственность на которые не разграничена, по адресу: 

<

адрес> в целях эксплуатации административного здания управления

Согласно выписке из протокола заседания земельной комиссии муниципального образования «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области от 15.02.2017 №06/17, на заседании названной комиссии принято решение: управлению по муниципальному имуществу заключить с ООО «Гудвил Проперти», ФИО1 договор купли-продажи (согласно долям в праве на имущество), по цене равной 15% от кадастровой стоимости, на земельный участок площадью 791 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес> для эксплуатации административного здания управления.

Из представленного проекта договора купли-продажи земельного участка, акта расчета цены выкупа земельного участка следует, что цена выкупа земельного участка исчислена из кадастровой стоимости земельного участка и составляет 

<

данные изъяты> рублей(15% от кадастровой стоимости).

Отчетом № от 30.06.2017 г., составленным оценщиком ФИО9, являющейся членом саморегулируемой организации Ассоциация оценщиков «Сообщество профессионалов оценки» рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, по состоянию на 09.11.2016 г., определена в размере 

<

данные изъяты> рублей.

В названном отчете об оценке проведен анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, внешних факторов, дано описание объекту оценки, изложены принятые допущения и ограничительные условия, приведены применяемые стандарты; проведен анализ наиболее эффективного использования. Оценщиком сделан вывод о том, что наиболее эффективным использованием объекта оценки является его использование для размещения торговых объектов.

В результате выбора подходов оценщиком для оценки земельного участка отобран доходный подход (метод предполагаемого использования), сравнительный подход использован для получения индикативных (ориентировочных) значений стоимости объекта оценки вследствие отсутствия объектов, которые могли быть использованы в качестве аналогов; использование же объектов с отличной об объекта оценки локацией могло бы привести к введению существенных корректировок, и в результате к высокому уровню погрешности. Так как оценщик смог получить всю необходимую информацию для расчета потоков доходов и расходов при наиболее эффективном использовании земельного участка, то оценщик счел возможным использовать для расчета рыночной стоимости земельного участка доходный подход. В рамках сравнительного подхода для расчета рыночной стоимости было отобрано 4 объекта –аналога, проведена корректировка по первой группе поправок(корректировка на торг), корректировка по второй группе поправок не производилась, так как подобранные объекты-аналоги существенно отличались по характеристикам от объекта оценки. В результате расчета сравнительным подходом рыночная стоимость земельного участка определена в виде интервала: от 

<

данные изъяты> руб. до 

<

данные изъяты> руб. 

В рамках доходного подхода оценщиком использован метод предполагаемого использования, предусматривающий следующую последовательность действий: 

-определение суммы и временной структуры расходов, необходимых для использования объекта оценки в соответствии с его наиболее эффективным использованием. В данной части (затратной) определяются: затраты на возведение объекта торгового назначения; затраты на реализацию проекта (предполагающие компенсации затрат на управление продажами, рекламу и маркетинг, платежи за землю);

-определение величины и временной структуры доходов от наиболее эффективного использования объекта оценки. В данной части расчета(доходной) определяются доходы от реализации будущих улучшений земельного участка, предусмотренных проектом;

-определение величины ставки дисконтирования, соответствующей уровню риска инвестирования капитала в объект оценки;

-расчет стоимости путем дисконтирования чистых доходов, связанных с использованием объекта оценки.

В рамках доходного подхода в затратной части проекта определены следующие затраты: предпроектные разработки, строительство объекта торгового назначения, благоустройство территории, проектирование и подключение к инженерным сетям.

В рамках доходного подхода в доходной части проекта произведены; 

-оценка потенциального валового дохода для объекта на основе анализа текущих ставок на рынке аренды для сравнимых объектов; 

-оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и невзысканных арендных платежей на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная величина потерь вычитается из потенциального валового дохода и определяется действительный валовый доход;

-расчет издержек по эксплуатации недвижимости; величина издержек вычитается из действительного валового дохода и итогом является величина чистого операционного дохода.

Для расчета рыночной ставки арендной платы за помещения торгового назначения отобрано 4 объекта-аналога. При расчете названной ставки по первой группе элементов сравнения проведена корректировка на торг, по второй группе элементов сравнения проведены корректировки на удаленность от остановки, на этаж, площадь, состояние внутренней отделки, на тип входа. В ходе проведения сводного расчета в рамках доходного подхода рыночная стоимость объекта оценки (текущая стоимость денежных потоков) определена в 

<

данные изъяты> руб. 

В результате согласования с использованием размера рыночной стоимости, установленной в рамках сравнительного подхода(индикативно) с применением математического округления рыночная стоимость объекта недвижимости установлена в размере 

<

данные изъяты> рублей.

Допрошенная в качестве свидетеля оценщик ФИО9 показала, что при проведении оценки, ею использовались доходный подход (метод предполагаемого использования) и сравнительный подход (индикативно). Затратный подход неприменим. В г. Всеволожске участки, схожие по характеристикам с объектом оценки, на дату проведения оценки отсутствуют. В этой связи принято решение рассматривать аналоги, расположенные в других городах, районах Ленинградской области, отличающихся по локации. Объект оценки расположен среди развитой общественно-деловой и жилой застройки. Земельные участки под общественно-деловую застройку в таких местах выделяются крайне редко и носят эпизодический характер. Использование объектов с отличной от объекта оценки локацией способствует введению существенных по величине корректировок на местоположение, что может привести к высокому уровню погрешности. Поэтому было принято решение использовать результаты расчетов, проведенных в рамках сравнительного подхода индикативно. В рамках доходного подхода отобрано 5 объектов-аналогов, расположенных в г. Всеволожске. Проведены следующие корректировки: скидка на торг, местоположение, тип входа, площадь, занимаемый этаж и уровень отделки. Корректировки проведены последовательно на основании Справочника Лейфера. Округление при согласовании результатов произведено по математическим правилам.

В письменных объяснениях свидетель ФИО9 также пояснила, что отказ от использования затратного подхода обусловлен тем, что земля является невосполнимым ресурсом, следовательно, затратный подход в чистом виде неприменим. Исходя из того, что объектов-аналогов, схожих с объектом оценки не имеется, использование иных объектов в качестве аналогов может привести к существенным корректировкам и как следствие к высокой погрешности результата, то использование оценки стоимости земельного участка в рамках сравнительного подхода практически невозможно (ФСО №№1-3,7). Такой результат может быть использован индикативно. В письменных объяснениях свидетель также подробно описала последовательность действий по расчету рыночной стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода (с указанием расчета величин корректировки относительно объектов-аналогов и обоснованием применения величин корректировок).

Исследовав приведенные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

Проанализировав представленные правоустанавливающие документы на здание с кадастровым номером №, документы, представленные земельной комиссией администрации муниципального образования «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области(включая проект договора купли-продажи, акт расчета цены выкупа земельного участка), документы относительно земельного участка с кадастровым номером №, руководствуясь ст.245 КАС РФ с учетом разъяснений, содержащихся в п.6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» суд приходит к выводу о том, что административный истец обладает правом обращения в суд с настоящим административным иском.

С учетом требований ст. 24.19 Федерального закона №135-ФЗ, разъяснений, содержащихся в п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», кадастровой справки, кадастрового паспорта, пояснений лиц, участвующих в деле, суд полагает, что кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 09.11.2016.

Оценщиком в отчете № от 30.06.2017г. рыночная стоимость земельного участка определена по состоянию на 09.11.2016.

В отношении даты, по состоянию на которую оценщиком в отчете установлена рыночная стоимость земельного участка, у участников процесса возражений не имеется.

Представленный отчет об оценке № от 30.06.2017 как одно из доказательств подлежит оценке судом в соответствии со ст. 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов оценщика, так как представленный отчет о рыночной стоимости объекта оценки соответствует требованиям Федерального закона №135-ФЗ, положениям и нормам федеральных стандартов оценки, действующих на момент проведения оценки. Отчет об оценке мотивирован, выводы оценщика предельно ясны, обоснованы исследованными обстоятельствами и не содержат противоречий. Названный отчет об оценке отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности. Показания свидетеля–оценщика ФИО9 являются последовательными, обоснованными и мотивированными. 

Административные ответчики не имеют возражений относительно названного отчета об оценке.

Доказательств, опровергающих изложенные в отчете выводы об установлении рыночной стоимости земельного участка, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости объекта недвижимости, административными ответчиками не представлено и по делу не имеется.

Руководствуясь положениями Федерального закона №135-ФЗ, федеральными стандартами оценки, ст.246 КАС РФ, на основании ст.84 КАС РФ суд признает названный выше отчет об оценке (с учетом показаний свидетеля в судебном заседании) надлежащим доказательством, подтверждающим установление рыночной стоимости земельного участка в размере 

<

данные изъяты> рублей по состоянию на 09 ноября 2016 года.

Согласно требованиям абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона №135-ФЗ установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление. В данном случае заявление поступило в комиссию 07.07.2017 года.

Учитывая, что привлеченные к участию в деле административные ответчики не возражали против удовлетворения заявленных требований, а удовлетворение требований административного истца явилось следствием реализации в судебном порядке его прав, то суд в силу разъяснений, содержащихся в п.п.30,31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» считает, что судебные расходы относятся на административного истца и не подлежат возмещению административными ответчиками.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180,249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд 

решил:

административное исковое заявление ООО «Гудвил Проперти» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 791 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости, равном 

<

данные изъяты> рублей, по состоянию на 09 ноября 2016 года, на период с 1 января 2017 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Датой подачи заявления ООО «Гудвил Проперти» о пересмотре кадастровой стоимости названного земельного участка считать 07 июля 2017 года. 

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в апелляционную коллегию Ленинградского областного суда в течение 1 месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Судья Е.Е.Морозкова

Решение в окончательной форме изготовлено 25 октября 2017 года.