Гр. дело № 2-1222/2019 Мотивированное 

решение

 изготовлено: 20 декабря 2019 года

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

16 декабря 2019 года город Апатиты

Апатитский городской суд Мурманской области в составе

председательствующего судьи Тычинской Т.Ю.

при секретаре Протасевич А.Е.

с участием представителя истца ФИО1

представителей ответчика ФИО2 и ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Северные окна» к ФИО4 о признании обременения отсутствующим,

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Северные окна» (далее – ООО «Северные окна», Общество) обратилось в суд с иском к ФИО4 о признании обременения отсутствующим, указав в его обоснование, что по договору купли-продажи от 26 февраля 2009 года ФИО4 передала в собственность ООО «Северные окна» 13/100 доли в праве общей долевой собственности на цех столярно – плотничный, расположенный по адресу: Мурманская область, г. Апатиты, 

<

.....> стоимостью 2130 000 рублей. Пунктом 2.1 договора купли-продажи была предусмотрена рассрочка платежа до 28 декабря 2009 года. В соответствии с действующим законодательством при регистрации права в ЕГРН была внесена запись об ипотеке (залоге недвижимости) на срок с 6 марта 2009 года по 28 декабря 2009 года. Обществом свои обязательства по договору исполнены, обусловленная договором сумма поступила к продавцу. До настоящего времени продавец с каким-либо иском о взыскании оплаты по договору не обращался, а на день предъявления иска такое требование уже не подлежит удовлетворению в связи с пропуском срока исковой давности. Таким образом, продавец свои обязательства не исполнил, до настоящего времени запись о наличии обременения – ипотеке в пользу ФИО4 не погашена. На их обращения о снятии обременения ответчик не реагирует. 

Просит признать обременение в виде ипотеки (залога недвижимости) в силу закона в отношении недвижимого имущества – 13/100 доли в праве общей долевой собственности на цех столярно – плотничный, расположенный по адресу: Мурманская область, г. Апатиты, промплощадка, отсутствующим.

Представитель истца в судебном заседании поддержал исковые требования.

Ответчик ФИО4 о месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом извещена, не явилась, доверила представление своих интересов представителям.

Представители ответчика ФИО2 и ФИО3 с иском не согласились. Не оспаривая полную оплату объекта недвижимости по договору от 26 февраля 2009 года, пояснили, что у истца имеется задолженность перед ответчиком по уплате договорной неустойки в связи с просрочкой осуществления платежей по договору, что исключает возможность снятия обременения.

Представитель третьего лица МО по г. Кировск и г. Апатиты Управления Росреестра по Мурманской области в судебное заседание не явился, извещен, в письменном отзыве указывает, что в случае удовлетворения иска решение суда будет являться основанием для прекращения в ЕГРН записи об ипотеке. Просит рассмотреть дело в свое отсутствие.

Третье лицо ФИО5 о месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом извещен, не явился, просит рассмотреть дело в свое отсутствие.

Третьи лица ФИО6 и ФИО7 о месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом извещены, в судебное заседание не явились, сведений об уважительности причин неявки не сообщили, рассмотреть дело в свое отсутствие не просили, возражений по иску не представили. 

Суд, руководствуясь частями 3 и 5 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрел дело в отсутствие ответчика и третьих лиц. 

Выслушав представителей сторон, исследовав письменные доказательства, суд полагает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с п.п. 1,2 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений (далее - Закон о регистрации), государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Пункт 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (ред. от 23.06.2015) содержит указание на то, что в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Согласно ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации, в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений, исполнение обязательств может обеспечиваться, в том числе, залогом.

Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила (пункт 2 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

Правила настоящего Кодекса о залоге, возникающем в силу договора, соответственно применяются к залогу, возникающему на основании закона, если законом не установлено иное (пункт 3 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу абзаца 2 части 4 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации к залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила настоящего Кодекса о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке, общие положения о залоге.

В силу статьи 337 Гражданского Кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.

Положениями Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке, в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) предусмотрена государственная регистрация ипотеки в качестве обременения в Едином государственном реестре недвижимости путем внесения об этом соответствующей записи (пункт 1 статьи 19 Закона об ипотеке). Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной (ч. 2 ст. 20 Закона об ипотеке).

Пунктом 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Перечень оснований, по которым залог может быть прекращен, содержится в статье 352 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается, в том числе, с прекращением обеспеченного залогом обязательства. При этом, о прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке (пункт 2 статьи 352 ГК РФ).

При этом, по правилам статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог как акцессорное обязательство прекращается с прекращением основного обязательства.

Порядок погашения регистрационной записи об ипотеке установлен статьей 29 Закона о регистрации и статьей 25 Закона об ипотеке, согласно которым регистрационная запись об ипотеке погашается на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо на основании решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

Из указанных правовых норм следует, что при наступлении обстоятельств, влекущих в силу закона прекращение ипотеки, и при отсутствии совместного обращения залогодателя и залогодержателя в регистрирующий орган запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда, вынесенного по иску заинтересованного лица в порядке, определенном п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

Согласно пункту 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, а одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Таким образом, из системного толкования указанных норм права следует, что запись об ипотеке, возникшей в силу договора, в отсутствие совместного заявления залогодателя и залогодержателя по причине уклонения одной из сторон сделки может быть погашена па основании решения суда о прекращении ипотеки. Соответственно, ответчиком по такому спору будет сторона договора, уклоняющаяся от погашения регистрационной записи.

При этом в качестве уклонения от погашения регистрационной записи об ипотеке рассматривается непредставление одной из сторон сделки в регистрирующий орган именно заявления, поскольку представление в этот орган каких-либо иных документов по закону не требуется.

В отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда.

Следовательно, если ипотека по предусмотренным законом основаниям прекратилась, но значится в реестре как существующая для всех третьих лиц, что нарушает права залогодателя, он вправе обратиться в суд с надлежащим требованием, направленным па прекращение зарегистрированного обременения.

Судом установлено, что 26 февраля 2009 года между ФИО4 и ООО «Северные окна» заключен договор купли-продажи (далее – Договор) 13/100 доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество: здание цеха столярно - плотничного, одноэтажного, выполненного в кирпиче и панелях, расположенного по адресу: г. Апатиты Мурманской области, промплощадка, общая площадь здания – 4839, 9 кв.м. (пункт 1.1 договора). 

Продаваемый объект недвижимости находится на земельном участке, расположенном по адресу: г. Апатиты, ул. 

<

.....> кадастровый номер земельного участка – 

<

.....> (пункт 1.3 договора). 

Совладельцами указанного здания являются ФИО8 в размере 62/100 доли, ФИО6 в размере 6/100 доли, ФИО5 в размере 6/100 доли, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 14 ноября 2019 года. 

Пунктом 2.1 договора предусмотрено, что 13/100 долей здания продаются по согласованию сторон за 2130 000 рублей, которые покупатель передает продавцу в следующие сроки:

- сумма в размере 1000 000рублей до 27 февраля 2009 года,

- сумма в размере 500 000 рублей до 27 марта 2009 года,

- сумма в размере 500 000рублей до 27 апреля 2009 года,

- сумма в размере 130 000рублей до 28 декабря 2009 года.

В случае нарушения покупателем сроков оплаты, установленных пунктом 2.1 договора, покупатель уплачивает продавцу пени в размере 1% от суммы невнесенного платежа за каждый день просрочки (пункт 2.4 договора).

Передача 13/100 долей здания оформлена передаточным актом от 26 февраля 2009 года. 

Сделка купли-продажи зарегистрирована в Управлении Федеральной регистрационной службы по Мурманской области 6 марта 2009 года за № 51-51-06/001/2009-443.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 14 ноября 2019 года на принадлежащие ООО «Северные окна» 13/100 доли помещения цеха столярно - плотничного, расположенного по адресу: г. Апатиты Мурманской области, ул. 

<

.....>, номер государственной регистрации 

<

.....>, зарегистрировано ограничение (обременение) права собственности истца в виде ипотеки в силу закона в пользу ФИО4 сроком действия с 6 марта 2009 года по 28 декабря 2009 года. 

Истцом условия договора купли-продажи от 26 февраля 2009 года были исполнены надлежащим образом, денежные средства в общей сумме 2130000 переданы ответчику, что подтверждается платежными поручениями, и не оспаривается представителями ответчика. 

Учитывая наличие в ЕГРН до настоящего времени записи об имеющемся ограничении в пользу ФИО4, суд соглашается с доводами истца о том, что ответчиком до настоящего времени в добровольном порядке не подано соответствующее заявление о погашении регистрационной записи об ипотеке.

Не смотря на возражения представителей ответчика о неполной выплате неустойки по договору вследствие несвоевременного внесения ООО денежных средств по оплате здания, суд расценивает действия ответчика, не принявшего мер к получению задолженности, как недобросовестные.

Так, из пояснений представителей ответчика следует, что претензий по оплате здания он не имеет, о наличии задолженности по неустойке ответчику было известно с момента внесения каждого платежа. 

Вместе с тем, длительность прошедшего с момента заключения договора срока привела к утрате ряда первичных платежных документов, минимальный срок хранения которых в соответствии с частью 1 статьи 29 Федерального закона от 06 декабря 2011 года N 402-ФЗ "О бухгалтерском учете" составляет пять лет по окончании отчетного периода и, соответственно, невозможности суду установить наличие либо отсутствие просрочки оплаты по ряду платежей.

У суда не имеется оснований считать договор купли-продажи от 26 февраля 2009 года неисполненным в части выплаты неустойки, поскольку с декабря 2009 года, более, чем в течение 9 лет, ответчик мер к понуждению истца исполнить договор не принимал, с исками о расторжении договора от 26 февраля 2009 года либо о взыскании неустойки не обращался. Не произведен расчет неустойки и на день рассмотрения настоящего спора. При этом истцом в исковом заявлении указано на пропуск ответчиком срока исковой давности по указанным требованиям.

Таким образом, действия ответчика, не предпринимавшего действий к исполнению обязательств по договору, по мнению суда, не должны нарушать права собственника по владению, пользованию и распоряжению своим имуществом. При этом суд учитывает, что ответчик не лишен возможности защитить свое нарушенное право путем обращения с самостоятельным иском о взыскании неустойки.

При таких обстоятельствах исковые требования ООО «Северные окна» к ФИО4 о признании обременения отсутствующим подлежат удовлетворению.

Настоящее решение суда является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРН - Единый государственный реестр недвижимости, который является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных сведений, установленных в соответствии с указанным Федеральным законом.

Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Северные окна» к ФИО4 о признании обременения отсутствующим удовлетворить. 

Признать отсутствующим обременение в виде ипотеки в силу закона в пользу ФИО4 на 13/100 долей в праве общей долевой собственности общества с ограниченной ответственностью «Северные окна», ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, на нежилое помещение - цех столярно – плотничный, расположенный по адресу: Мурманская область, г. Апатиты с подведомственной территорией, ул. 

<

.....>, зарегистрированной в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за 

<

№> от 6 марта 2009 года на основании договора купли-продажи от 26 февраля 2009 года.

Решение суда после вступления в законную силу является основанием для погашения записи об ипотеке в силу закона в пользу ФИО4 от 06 марта 2019 года за 

<

№> в Едином государственном реестре недвижимости и сделок с ним.

Решение может быть обжаловано в Мурманский областной суд через Апатитский городской суд путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий Т. Ю. Тычинская