Дело №2-3497/2024

УИД 36RS0006-01-2024-006056-47

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

28 ноября 2024 года Центральный районный суд г. Воронежа в составе:

председательствующего судьи Клочковой Е.В.,

при секретаре Фоновой Л.А., Анищенко Ю.И.,

рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Министерству имущественных и земельных отношений Воронежской области об изменении условий договора аренды земельного участка,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратился в суд с настоящим иском к Министерству имущественных и земельных отношений Воронежской области об изменении условий договора аренды земельного участка.

Обосновывая заявленные исковые требования, истец указывает, что в 2005 году истец приобрел жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>. Он располагался на земельном участке 1005 кв.м, и представлял собой огороженную капитальным забором по периметру территорию с хозяйственными постройками. Такой порядок пользования участком сложился с 1994 года у прежних собственников строения.

Согласно договору купли-продажи истцу в собственность поступили 600 кв. м. земельного участка под основным строением.

Спустя 7 лет после покупки дома истец решил оформить дополнительный участок в границах сложившегося землепользования и обратился в ДИЗО, чтобы оформить участок в собственность.

В документах при покупке были указаны 600 кв.м, земельного участка, остальная его часть 405 кв.м, была в пользовании до принятия в 2001 году Земельного кодекса, что позволяло оформить дополнительный участок.

Истец указывает, что при формировании земельного участка для передачи в аренду его размер был указан с ошибкой в площади: не 405 кв.м., а 450 кв.м.

Юридически этот участок является государственной собственностью, но находился и находится с 1994 года во владении собственников жилого дома по 

<

адрес> и используется для обслуживания этого дома. Прежний собственник построил на нем хозяйственные строения (на плане БТИ они обозначены литерами Г, Г1 и Г2).

Также указывает, что хозяйственные постройки фактически перешли в собственность истца, хотя и не были указаны в договоре купли-продажи. С целью юридического оформления прав на земельный участок истец обратился к ответчику, и ему предложили единственно возможный вариант в 2012 году - аренду на 5 лет. При оформлении договора арендодатель подписал с истцом акт приема-передачи без указания наличия на нем строений.

Такс 12.07.2013 года ФИО1 является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, расположенным по адресу: 

<

адрес>В на основании договора аренды от 12.07.2013 года №-гз, право государственной собственности на который не разграничена.

На основании договора аренды земельный участок фактически предоставлялся с хозяйственными постройками под благоустройство (п. 1.1.Договора). По истечении срока действия договора аренды истец просил признать договор на указанных условиях прекращенным, в чем ему было отказано решением Центрального районного суда города Воронежа от 11.09.2019.

Поскольку договор аренды считается пролонгированным на неопределенный срок, возникла необходимость внесения в него изменений о сроке действия, площади, целей использования, способе и порядке определения размера арендной платы, в связи с чем, истец обратился к ответчику внести эти изменения в договор. Ответчик оставил заявление без удовлетворения.

После истечения срока действия договора аренды он продолжает действовать, начисление платежей производится на тех же условиях. Использование земельного участка производится фактически для обслуживания строения, находящегося по адресу: 

<

адрес>.

Поскольку с момента заключения договора существенно изменились условия использования земельного участка, законодательства, регулирующего отношения аренды земельных участков, являющихся государственной собственностью, возникла необходимость изменения условий договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенным по адресу: 

<

адрес>В, №/гз, заключенного 12.07.2013.

На основании изложенного, истец просит с учетом уточнений внести в Договор аренды земельного участка от 12.07.2013 года №/гз следующие изменения:

1) Раздел 1 пункт 1.1 «Предмет договора» изложить в новой редакции:

«1.1.Арендатор сдает, а арендодатель принимает в пользование на условиях аренды земельный участок из категории - земли населенных пунктов площадью 405 кв.м. ( четыреста пять) кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>В, именуемый в дальнейшем «Участок», кадастровый №, с находящимися на нем хозяйственными строениями Г,Г1 и Г2 для благоустройства территории с правом изменения разрешенного использования земельного участка.»

2) Пункт1.2 изложить в следующей редакции:

«1.2. Участок осмотрен Арендатором, признан им удовлетворяющим его потребности и принять Арендатором во владение и использование с находящимися на нем хозяйственными строениями Г,Г1и Г2 согласно акту приема-передачи арендованного земельного участка со строениями.»

3) В Раздел 2 Договора аренды земельного участка от 12.07.2013 года №/гз внести следующие изменения:

п. 2.1 изложить в следующей редакции: «Настоящий Договор заключается сроком на 49 лет».

п. 2.5 изложить в следующей редакции: «На основании ст. 425 ГК РФ Стороны установили размер ежегодной арендной платы за землю определять в соответствии с Положением о порядке определения размера арендной платы за земельные участки государственной собственности, утвержденным Постановлением администрации Воронежской области от 25.04.2008 г. № 349 в действующей редакции на начало очередного года аренды».

Истец ФИО1 и его представитель по доверенности ФИО2 в судебном заседании исковые требования с учетом уточнений поддержали, просили удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика по доверенности ФИО3 до объявленного судом перерыва с иском не согласилась, просила в его удовлетворении отказать, представила письменные возражения, после объявленного перерыва в судебное заседание не явилась.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, в 2005 году истец приобрел жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>. Он располагался на земельном участке 1005 кв.м, и представлял собой огороженную капитальным забором по периметру территорию с хозяйственными постройками. Такой порядок пользования участком сложился с 1994 года у прежних собственников строения.

Согласно договору купли-продажи истцу в собственность поступили 600 кв. м. земельного участка под основным строением.

Спустя 7 лет после покупки дома истец решил оформить дополнительный участок в границах сложившегося землепользования и обратился в ДИЗО, чтобы оформить участок в собственность.

В документах при покупке были указаны 600 кв.м, земельного участка, остальная его часть 405 кв.м, была в пользовании до принятия в 2001 году Земельного кодекса, что позволяло оформить дополнительный участок.

Истец указывает, что при формировании земельного участка для передачи в аренду его размер был указан с ошибкой в площади: не 405 кв.м., а 450 кв.м.

Юридически этот участок является государственной собственностью, но находился и находится с 1994 года во владении собственников жилого дома по 

<

адрес> и используется для обслуживания этого дома. Прежний собственник построил на нем хозяйственные строения (на плане БТИ они обозначены литерами Г, Г1 и Г2).

Также указывает, что хозяйственные постройки фактически перешли в собственность истца, хотя и не были указаны в договоре купли-продажи. 

Судом установлено, что между министерством и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка от 12.06.2013 №/гз по адресу: 

<

адрес>, площадью 450 кв.м. с кадастровым номером №, для благоустройства территории, без права возведения объектов капитального строительства, регистрации имущественных прав на них и изменения разрешенного использования земельного участка, сроком действия договора до 12.07.2018 (далее - Договор аренды).

Согласно акту приема-передачи земельного участка к Договору аренды, подписанный ФИО1, ФИО1 подтвердил, что претензий по передаваемому земельному участку не имеет, о чем также указано в п. 1.2 Договора аренды, согласно которому участок осмотрен арендатором, признан удовлетворяющим его потребности и принят арендатором во владение и пользование согласно акту приема-передачи арендованного земельного участка, являющегося неотъемлемой частью договора.

В силу статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Ранее в министерство поступало обращение ФИО1 о расторжении договора аренды, в ходе рассмотрения которого было установлено, что на земельном участке расположены объекты недвижимости и ограждение из бетонных плит.

В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Таким образом, ответчиком мероприятия по расторжению договора аренды не проводились, земельный участок не может быть передан по акту приема- передачи в том состоянии, в котором предоставлялся, пока указанные объекты не будут ликвидированы арендатором.

Кроме того, как следует из п. 1.1 Договора аренды земельный участок предоставлялся для благоустройства территории, без права возведения объектов капитального строительства, регистрации имущественных прав на них и изменения вида разрешенного использования.

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ существенными условиями договора аренды являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Для индивидуализации земельного участка вид разрешенного использования является существенной информацией.

Вместе с тем, согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости земельный участок с кадастровым номером № имеет вид разрешенного использования - под благоустройство территории, в связи с чем, вид разрешенного использования земельного участка не предполагал и не предполагает размещение объектов капитальных объектов.

Ссылка истца на тот факт, что в инвентарном деле в отношении домовладения по 

<

адрес>, имеются сведения о наличии хозяйственных построек Г, Г1, Г2, оснований для изменения условий договора аренды с указанием на наличие данных хозяйственных построек не имеется, поскольку согласно действующему на момент заключения Договора аренды законодательству годовой размер арендной платы определялся на основании отчета независимого оценщика. Из отчета от 15.03.2013 № об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № судом установлено, что на предоставляемом истцу земельном участке отсутствовали какие-либо строения.

Кроме того, в судебном заседании сторона истца не пояснила, каким образом восстановятся его права в случае изменения условий договора аренды с указанием на наличие данных хозяйственных построек Г, Г1, Г2.

Таким образом, требование о внесении изменений в Договор аренды в части установления наличия на земельном участке хозяйственных построек Г1 и Г2 является незаконным.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степенилишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Спорный земельный участок был предоставлен в аренду для определенной в договоре цели (для благоустройства территории) без проведения аукциона. Изменение условий договора о цели предоставления этого участка на «обслуживание линейных объектов» будет прямо противоречить ст. 39.6 ЗК РФ (Определение Верховного Суда РФ от 16.12.2015 N18-КГ15-173).

Заявленные требования, по сути, направлены на обход процедур, установленных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей размещения линейных объектов.

Указанные выводы также подтверждаются позицией Верховного суда РФ в определении от 23.01.2020 по делу № А40-288002/2018, согласно которой арендатор при использовании земельного участка не только ограничен актами, определяющими правовой режим этого участка, но и, являясь стороной договора аренды, должен выполнять его условия, в том числе условие о целевом использовании участка. Изменение указанного в договорах вида использования на иной вид без соблюдения специальных, предусмотренных законом процедур предоставления публичных участков, недопустимо.

Более того, согласно пп. 4 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка юридическим лицам для размещения объектов, предназначенных для обеспечения электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, связи, нефтепроводов, объектов федерального, регионального или местного значения.

Из вышеприведенных норм следует, что у истца отсутствуют основания для предоставления ему земельного участка в аренду для обслуживание линейных объектов.

Вместе с тем, срок договора аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регламентирован п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ, согласно которой договор аренды на 49 лет заключается в случаях, указанных в настоящей статье. При этом в материалах дела отсутствуют доказательства наличия оснований для заключения с истцом договора аренды на 49 лет.

Кроме того, как предусмотрено ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В связи с чем, оснований для изменения условия договора аренды земельного участка в части срока его заключения – 49 лет, у суда не имеется.

Кроме того, истец ссылается на тот факт, что согласно материалам инвентарного дела земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, имеет площадь 405 кв.м., в связи с чем, в Договор аренды земельного участка необходимо внести изменения относительно площади данного земельного участка.

Однако данное требование суд считает необоснованным, поскольку на кадастровый учет спорный земельный участок был поставлен с площадью 450 кв. м., что подтверждается также выпиской из ЕГРН на указанный земельный участок. В связи с чем, при наличии правоустанавливающих документов на земельный участок с указанием его площади в размере 450 кв.м, в виду отсутствия внесения изменений в данные документы, оснований для изменений условий договора аренды земельного участка в части его площади у суда не имеется.

Также истец указывает, что в соответствии с п. 2.2 Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Воронежской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденным постановлением администрации Воронежской области от 25.04.2008 г. № 349, в случае заключения договоров аренды земельных участков, предоставленных в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) для целей, не связанных со строительством, размер годовой арендной платы определялась на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, по указанной в Положении формуле.

Решением Воронежского областного суда от 22.09.2021 г. по делу № За-452/2021 был признан частично недействующим с момента принятия пункт 2.2. Положения в редакции постановления Правительства Воронежской области от 14.01.2013 г. № 18.

Таким образом, истец указывает, что формула расчета арендной платы по которой ему была рассчитана аренда была исключена полностью из области нормативного регулирования и определялась условиями договора аренды.

Постановлением Правительства Воронежской области № 943 от 19.12.2022 г. в пункт 2.2 Положения были внесены изменения, касающиеся введения новой формулы расчета арендной платы в отношении земельных участков, предоставленных в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) для целей, не связанных со строительством (опубликовано 22.12.2022 г. на официальном интернет-портале правовой информации номер опубликования 3600202212220006, вступило в законную силу 09 января 2023 года). В соответствии с п.2 постановления Правительства Воронежской области №943 от 12.12.2022 г. действие настоящего постановления распространяется на правоотношения, возникшие с 24.01.2013 года и позволяет определять размер арендной платы по формуле, установленной Положением в редакции Постановления №943 от 19.12.2022 г.

С учетом применения новой формулы расчета арендной платы с 24.01.2013 года по договору аренды земельного участка №-гз, находящегося в пользовании истца, размер арендной платы за период с 24.01.2013 года по настоящее время существенно снизилась.

Направленные ответчику претензия о перерасчете арендных платежей от 01.12.2023 года и заявление о внесении изменений в договор аренды №/гз от 12.07.2013 г. оставлены без ответа.

В указанной истцом части суд приходит к следующим выводам.

Расчет платы за пользование спорным земельным участком производится в соответствии с пунктом 2.2 постановления Администрации Воронежской области от 25.04.2008 № 349, утверждающим порядок определения размера арендной платы за пользование земельными участками в собственности Воронежской области и земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в редакции постановления Правительства Воронежской области от 11.04.2024 № 241, согласно которой в случае применения порядка расчета размера годовой арендной платы, установленного пунктом 2.2 настоящего Положения, к правоотношениям, возникшим в период с 24 января 2013 года по 31 декабря 2022 года, размер такой годовой арендной платы за указанный период не может превышать размер годовой арендной платы, установленный условиями договора аренды земельного участка.

Решением Воронежского областного суда от 22.09.2021 признан недействующим с момента принятия (14.01.2013) п.п. 2.2. постановления №349 в редакции постановления Правительства Воронежской области от 14.01.2013 № 18 в части применения коэффициента инфляции и ставки рефинансирования при расчете годового размера арендной платы за земельный участок (расчет стоимости права был основан на рыночной стоимости земельного участка).

В связи с чем, постановлением Правительства Воронежской области от 19.12.2022 № 943 были внесены изменения в Постановление № 349 в части новой редакции п. 2.2., устанавливающего расчет арендной платы за земельные участки в случае заключения договоров аренды земельных участков, предоставленных в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) (расчет права согласно формуле на основе кадастровой стоимости).

При этом согласно п. 2 Постановления 943 действие новой редакции п. 2.2. распространяется на правоотношения, возникшие с 24.01.2013 г.

Ретроспективное применение указанного нормативного акта обусловлено пробелом в правовом регулировании арендных отношений в отношении земельных участков, представленных для целей не связанных со строительством без проведения торгов, поскольку действие предыдущей редакции пункта 2.2. признано недействующим с 14.01.2013.

Вместе с тем, расчет платы за пользование спорным земельным участком не производится исходя из действующей редакции пункта 2.2 Положения по причине оспаривания отдельных пунктов нормативного правового акта, закрепляющих распространение указанных Положений на прошлое время (дело Воронежского областного суда № За-496/2024).

Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений (п. 1 ст. 56 ГК РФ). 

Таким образом, истец, заявляя требования об изменении существенных условий договора, не привел доказательств нарушения своих прав и обязанностей настоящими условиями Договора аренды земельного участка в соответствии со ст. 450 ГК РФ.

На основании изложенного, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.

Руководствуясь ст. ст. 56, 194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

Исковые требования ФИО1 к Министерству имущественных и земельных отношений Воронежской области об изменении условий договора аренды земельного участка оставить без удовлетворения.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Воронежский областной суд через Центральный районный суд г. Воронежа в течение месяца со дня принятия судом настоящего решения в окончательной форме.

Судья Е.В. Клочкова

Решение в окончательной форме изготовлено 13.12.2024.