Дело № 2-1013/2025

УИД № 36RS0032-01-2025-000927-07

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

05 ноября 2025 года п. Рамонь

Рамонский районный суд Воронежской области в составе: 

председательствующего судьи Стрельниковой О.А.,

при секретаре Гусейновой А.Р.,

с участием представителя истца ФИО1 по доверенности ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ФИО1 к администрации Рамонского муниципального района Воронежской области о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к администрации Рамонского муниципального района Воронежской области о признании договора купли-продажи земельного участка №8 от 28 января 2025 года, заключенный между администрацией Рамонского муниципального района Воронежской области и ФИО1, недействительной сделкой в силу ее ничтожности на основании ч. 2 ст. 168 ГК РФ.

Требования мотивированы тем, что 28 января 2025 года между Администрацией Рамонского муниципального района Воронежской области и ним заключен Договор купли продажи земельного участка №8, в соответствии с которым Продавец обязуется передать в собственность, а Покупатель принять и оплатить по цене и на условиях настоящего Договора земельный участок из категории земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства общей площадью 686 кв.м, с кадастровым номером №..., расположенный по адресу: 

<

.......>, 

<

.......>, 

<

.......>. Территориальная зона, в границах которой расположен земельный участок: застройки индивидуальными жилыми домами д. Писаревка - Ж1/4.

Согласно пункту 2.1. Договора, стоимость земельного участка, указанного в п. 1.1 Договора составляет 493 200 (четыреста девяносто три тысячи двести) рублей.

Согласно пункту 3.1. Договора на земельном участке имеются Ограничения использования и обременения земельного участка: сервитут, срок действия не установлен, документ-основание: постановления администрации Карачунского сельского поселения Рамонского муниципального района Воронежской области от 06.07.20215 № 71. Содержание ограничения: охранная зона газопровода. Ограничения прав на земельный участок, предусмотрено статьей 56 Земельного кодекса РФ, срок действия: не установлен, реквизиты документа-основания: решение о согласовании границ охранных зон объекта электросетевого хозяйства от 11.04.2023 № В10-2985 выдан: Верхне-Донское управление федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору. Вид зоны по документу: охранная зона ВЛ-10-1 ПС Рамонь-2. Реестровый номер границ: 36:25-6.74, площадь 40 кв.м. Тип зоны: охранная зона инженерных коммуникаций.

Истец, зная, что вид разрешения земельного участка позволяет осуществить на нем строительство домовладения, так как на земельном участке, предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства, расположенном в границах населенного пункта, допускается строительство жилых домов, гаражей и вспомогательных сооружений.

Однако как выяснилось, на данном земельном участке отсутствует возможность возвести строение, а также зарегистрировать на него право собственности, о чем Истец до заключения Договора купли продажи не знал.

Возможность ограничения использования земельных участков в зонах с особыми условиями использования территорий установлена статьей 56 Земельного кодекса Российской Федерации.

Невозможность использовать участок по назначению, препятствует Истцу свободно владеть и распоряжаться своим имуществом.

При этом, хоть в договоре купли продажи и имеется ссылка на то обстоятельство, что земельный участок расположен в охранной зоне газопровода, однако то, что газопровод находится непосредственно на самом земельном участке, а именно пересекает его, Истец не был уведомлен и о данном обстоятельстве Истцу стало известно после заключения Договора купли продажи земельного участка.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 по доверенности ФИО2 заявленные исковые требования поддержала по основаниям, изложенном в иске основаниям, просила суд об их удовлетворении.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, обратился с заявлением о рассмотрении дела в его отсутствие, обеспечил явку представителя.

Ответчик представитель администрации Рамонского муниципального района Воронежской области в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, о причинах неявки не сообщил.

Третье лицо без самостоятельных требований – Управление Росреестра по Воронежской области, в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть гражданское дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных надлежащим образом о месте и времени проведения судебного заседания. 

Выслушав пояснения представителя истца, исследовав письменные документы, имеющиеся в материалах дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 ГК РФ).

На основании ч. 1 ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Согласно ч. 2 ст. 460 ГК РФ правила, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, соответственно применяются и в том случае, когда в отношении товара к моменту его передачи покупателю имелись притязания третьих лиц, о которых продавцу было известно, если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

В соответствии с ч.ч. 1 и 2 ст. 56 ЗК РФ права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным настоящим Кодексом, федеральными законами. Могут устанавливаться следующие ограничения прав на землю: ограничения использования земельных участков в зонах с особыми условиями использования территорий; особые условия охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных; иные ограничения использования земельных участков в случаях, установленных настоящим Кодексом, федеральными законами.

На основании ч. 5 ст. 56 ЗК РФ ограничения прав на землю сохраняются при переходе права собственности на земельный участок к другому лицу.

Согласно ч. 8 ст. 90 ЗК РФ земельные участки, предоставленные под строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов трубопроводного транспорта, из состава земель других категорий не подлежат переводу в категорию земель транспорта и предоставляются на период осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта таких объектов. На земельные участки, где размещены подземные объекты трубопроводного транспорта, относящиеся к линейным объектам, оформление прав собственников объектов трубопроводного транспорта в порядке, установленном настоящим Кодексом, не требуется. У собственников земельных участков возникают ограничения прав в связи с установлением охранных зон таких объектов.

Согласно пункту 1 статьи 104 Земельного кодекса Российской Федерации зоны с особыми условиями использования территорий устанавливаются в целях защиты жизни и здоровья граждан, для безопасной эксплуатации, в частности, объектов транспорта и энергетики, в целях сохранения объектов культурного наследия, охраны окружающей среды, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

В силу пункта 2 названной статьи, в границах названных зон вводятся ограничения использования земельных участков, которые распространяются на все, что находится над и под поверхностью земель, если иное не предусмотрено законами о недрах, воздушным и водным законодательством, и ограничивают или запрещают размещение и (или) использование расположенных на таких участках объектов недвижимости и (или) ограничивают или запрещают использование участков для осуществления иных видов деятельности, которые несовместимы с целями установления названных зон.

Статьей 105Земельного кодекса Российской Федерации в качестве зон с особыми условиями использования территорий, в числе прочих, предусмотрены охранные зоны газопроводов (подпункт 6), в границах которых вводится особый режим использования земельных участков, ограничивающий или запрещающий виды деятельности, несовместимые с целями установления названных зон, а также зоны минимальных расстояний до магистральных или промышленных газопроводов (подпункт 25), в границах которых не могут быть построены какие бы то ни было здания, строения,сооружения без согласования с организацией - собственником системы газоснабжения или уполномоченной ею организацией.

В соответствии с пунктом 25 статьи 105 Земельного кодекса Российской Федерации Зоны минимальных расстояний являются зонами с особыми условиями использования территории (далее - ЗОУИТ).

Пунктом 2 Правил охраны газораспределительных сетей, утв. Постановлением Правительства РФ от 20.11.2000 № 878, установлено, что Правила действуют на всей территории РФ и являются обязательными для юридических и физических лиц, являющихся собственниками, владельцами или пользователями земельных участков, расположенных в пределах охранных зон газораспределительных сетей, либо проектирующих объекты жилищно-гражданского и производственного назначения, объекты инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры, либо осуществляющих в границах указанных земельных участков любую хозяйственную деятельность.

Подпунктом «е» п. 3 Правил определено, что охранной зоной газораспределительной сети является территория с особыми условиями использования, устанавливаемая вдоль трасс газопроводов и вокруг других объектов газораспределительной сети в целях обеспечения нормальных условий ее эксплуатации и исключения возможности ее повреждения.

На земельные участки, входящие в охранные зоны газораспределительных сетей, в целях предупреждения их повреждения или нарушения условий их нормальной эксплуатации налагаются ограничения (обременения), которыми запрещается лицам, указанным в и. 2 Правил, в том числе: строить объекты жилищно-гражданского и производственного назначения; огораживать и перегораживать охранные зоны, препятствовать доступу персонала эксплуатационных организаций к газораспределительным сетям, проведению обслуживания и устранению повреждений газораспределительных сетей; разводить огонь и размещать источники огня; рыть погреба, копать и обрабатывать почву сельскохозяйственными и мелиоративными орудиями и механизмами на глубину более 0,3 м (и. 14 Правил).

В силу ст. 28 Федерального закона от 31.03.1999 года № 69-ФЗ «О газоснабжении в Российской Федерации» на земельных участках, прилегающих к объектам систем газоснабжения, в целях безопасной эксплуатации таких объектов, устанавливаются охранные зоны газопроводов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Часть 2 Статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации гласит, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Судом установлено, что 05.11.2024 администрацией Рамонского муниципального района Воронежской области принято постановление №1054-и «О проведении аукциона по продаже земельных участков», в соответствии с которым постановлено провести аукцион по продаже земельных участков из категории земель населенных пунктов: - Лот №2: земельный участок площадью 686 кв.м., расположенный по адресу: 

<

.......>, 

<

.......>, 

<

.......>, с видом разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства. Кадастровый номер земельного участка: №.... 

Извещение о проведении 14.01.2025 аукциона на право заключения договора купли-продажи вышеуказанного земельного участка опубликовано на официальном сайте Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов www.torgi.gov.ru.

Извещение содержало следующую информацию в части возможности подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения: газоснабжение есть при условии согласования трассы газопровода с третьими лицами; водоснабжения, водоответвления, теплоснабжения – нет. 

О наличии ограничения (обременения) земельного участка.

По результатам торгов победителем аукциона признан ФИО1 28 января 2025 года между Администрацией Рамонского муниципального района Воронежской области и ФИО1 заключен Договор купли продажи земельного участка №8, в соответствии с которым Продавец обязуется передать в собственность, а Покупатель принять и оплатить по цене и на условиях настоящего Договора земельный участок из категории земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства общей площадью 686 кв.м, с кадастровым номером №..., расположенный по адресу: 

<

.......>, д. 

<

.......> 

<

.......>. Территориальная зона, в границах которой расположен земельный участок: застройки индивидуальными жилыми домами д. Писаревка - Ж1/4. 29.01.2025 между сторонами также составлен акт приема-передачи земельного участка.

Согласно пункту 2.1. Договора, стоимость земельного участка, указанного в п. 1.1 Договора составляет 493 200 (четыреста девяносто три тысячи двести) рублей.

Согласно пункту 3.1. Договора на земельном участке имеются Ограничения использования и обременения земельного участка: сервитут, срок действия не установлен, документ-основание: постановления администрации Карачунского сельского поселения Рамонского муниципального района Воронежской области от 06.07.20215 № 71. Содержание ограничения: охранная зона газопровода. Ограничения прав на земельный участок, предусмотрено статьей 56 Земельного кодекса РФ, срок действия: не установлен, реквизиты документа-основания: решение о согласовании границ охранных зон объекта электросетевого хозяйства от 11.04.2023 № В10-2985 выдан: Верхне-Донское управление федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору. Вид зоны по документу: охранная зона ВЛ-10-1 ПС Рамонь-2. Реестровый номер границ: 36:25-6.74, площадь 40 кв.м. Тип зоны: охранная зона инженерных коммуникаций.

Право собственности ФИО1 на приобретенный по договору купли-продажи от года земельный участок зарегистрировано в установленном законом порядке Управлением Росреестра по Воронежской области, о чем в ЕГРН 03.02.2025 года сделана запись регистрации права.

Указанные в договоре купли-продажи земельного участка ограничения и обременения земельного участка указаны в выписке из ЕГРН на указанный земельный участок.

В соответствии с классификатором видов разрешенного использования земельных участок утверждённых Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра й картографии от 10 ноября 2020 г. NП/0412 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков" вид разрешенного использования- для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок)предполагает Размещение жилого дома, указанного в описании вида разрешенного использования с кодом 2.1; производство сельскохозяйственной продукции; размещение гаража и иных вспомогательных сооружений; содержание сельскохозяйственных животных.

В адрес ответчика Администрации Рамонского муниципального района Воронежской области 01.09.2025 было направлено уведомление с соглашением о расторжении договора купли-продажи земельного участка для подписания, однако ответа не последовало.

Также в адрес филиала ОАО «Газпром газораспределение Воронеж» в р.п. Рамонь 01.09.2025 было направлено заявление о выдаче разрешения на строительство, однако ответа не последовало.

Положения ст. 56 ГПК РФ обязывают каждую сторону доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Частями 1 – 3 ст. 67 ГПК РФ предусмотрено, что суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями ч. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Разрешая заявленные исковые требования суд не находит оснований для их удовлетворения, поскольку истцом не представлены доказательства, подтверждающие недействительность договора купли-продажи спорного земельного участка. Перед приобретением земельного участка истце был осведомлен о наличии ограничений в отношении него. При этом указывая, что наличие ограничений в отношении земельного участка, препятствует строительству жилого дома, истцом доказательств данному обстоятельству не представлено.

Истец за получением градостроительного плана в отношении спорного земельного участка, а также с уведомлением о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке в орган местного самоуправления не обращался, отказ в разрешении на строительства суду истцу не выдался. иного суду не представлено.

При этом земельный участок только частично расположен в охранной зоне газопровода. 

Таким образом, суд приходит к выводу, что исковые требования ФИО1 к администрации Рамонского муниципального района Воронежской области о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным не подлежат удовлетворению. 

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к администрации Рамонского муниципального района Воронежской области о признании договора купли-продажи земельного участка №8 от 28 января 2025 года, заключенный между администрацией Рамонского муниципального района Воронежской области и ФИО1, недействительной сделкой в силу ее ничтожности – оставить без удовлетворения.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в судебную коллегию по гражданским делам Воронежского областного суда через Рамонский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья О.А. Стрельникова

Решение принято суда в окончательной форме 19.11.2025