Дело № 2-608/2025

61RS0005-01-2024-007927-70

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

06 марта 2025 года г. Ростов-на-Дону 

Железнодорожный районный суд г. Ростова-на-Дону в составе:

председательствующего судьи Дубовик О.Н.,

при секретаре судебного заседания Басалыко Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ФИО4 к ФИО5, третье лицо ФИО9 о взыскании суммы по договору купли- продажи, 

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с настоящими исковыми требованиями, ссылаясь на то, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 в лице представителя по доверенности ФИО6, действующей в качестве продавца, и истцом ФИО3, действующей в качестве покупателя, заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, в соответствии с которым ФИО1 обязалась продать, а ФИО3 купить квартиру площадью 71,2 кв.м., кадастровый № по адресу: 

<

адрес> (п. 1.1. предварительного договора).

В соответствии с п. 2.1. предварительного договора ответчик обязалась подготовить и предоставить документы для заключения основного договора купли-продажи в срок до ДД.ММ.ГГГГ, а в срок до ДД.ММ.ГГГГ заключить основной договор купли-продажи.

Согласно п. 3.1. предварительного договора, стороны согласовали цену договора купли-продажи и порядок расчетов, в соответствии с которым общая сумма сделки составила 12400000 рублей, из которых 100000 рублей были выплачены истцом представителю ответчика ФИО1 в качестве обеспечительного платежа (п. 1 ст. 381.1 ГК РФ) при подписании предварительного договора ДД.ММ.ГГГГ.

Между тем, в согласованный срок, основной договор купли-продажи сторонами заключен не был, поскольку в жилом помещении – квартире по адресу: 

<

адрес> имеется самовольная перепланировка и реконструкция, о которых истец не была уведомлена ответчиком при заключении предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и которые не были легализованы к сроку заключения основного договора купли-продажи.

Принимая во внимание, что основной договор купли-продажи сторонами заключен не был, а срок, на который договор был заключен истек, денежная сумма в размере 100000 рублей подлежит возврату истцу.

Истец просит суд взыскать с ответчика в свою пользу обеспечительный платеж в размере 100000 рублей по предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

В судебном заседании представитель истца ФИО7, действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, исковые требования поддержала, просила их удовлетворить в полном объеме, по основаниям, изложенным в иске.

Представитель третьего лица ФИО2 – ФИО8, действующая на основании ордера № от ДД.ММ.ГГГГ, в судебное заседание явилась, просила в удовлетворении иска отказать. Свою позицию мотивировала тем, что покупатель была уведомления о наличии перепланировки в отчуждаемой квартире. Ответчик ДД.ММ.ГГГГ направила в адрес истца уведомление о готовности заключить основной договор, проект основного договора и копию доверенности представителя, и сообщила о готовности заключить основной договор, для чего предложила истцу встретиться ДД.ММ.ГГГГ в 12 ч. 00 мин. в помещении Банка ВТБ по адресу: 

<

адрес>. Однако истец на заключение основного договора не явилась.

Истец ФИО3 в судебное заседание не явилась, о дате, времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явилась, о дате, времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом.

Третье лицо ФИО2 в судебное заседание не явилась, о дате, времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом.

Дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Суд, выслушав представителя истца, представителя третьего лица, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом ФИО3 и ответчиком ФИО1 в лице представителя по доверенности ФИО2 был заключен предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости – квартиры, площадью 71.2 кв.м., этаж 14, кадастровый №, расположенной по адресу: 

<

адрес>.

В соответствии с п. 3.1 предварительного договора, цена объекта определена сторонами в 12400 000 рублей, из которых покупатель в целях обеспечения настоящего договора (п. 1 ст. 381.1 ГК РФ) передает, а продавец принимает в день подписания данного предварительного договора обеспечительный платеж в размере 100000 рублей.

Как следует из материалов дела, сумма в размере 100000 рублей была передана истцом представителю ответчика в момент подписания предварительного договора купли-продажи, о чем свидетельствует подпись представителя ответчика ФИО2 о получении денежных средств, сделанная в предварительном договоре.

Согласно п. 2.1 предварительного договора стороны взяли на себя обязательство заключить основной договор купли- продажи в срок до ДД.ММ.ГГГГ

Однако в срок, установленный предварительным договором, основной договор купли-продажи объекта недвижимости сторонами не был заключен.

В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (пункт 1 статьи 420 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (пункт 3).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6).

Судом также установлено, что пунктом 3.1 предварительного договора покупатель обязан заключить с продавцом договор купли-продажи недвижимого имущества в течение срока действия настоящего договора, при условии одобрения банком недвижимого имущества как объекта ипотеки, приобретаемого за счет кредитных средств.

Между тем, заключение основного договора купли-продажи не состоялось, ввиду того, что в приобретаемом по договору купли-продажи жилом помещение имелась самовольная перепланировка и реконструкция, выполнение которой явилось основанием для отказа выдачи кредита банком истцу для оплаты приобретаемого недвижимого имущества. 

Продавец знал, что указанное недвижимое имущество приобретается истцом за счет привлечения кредитных денежных средств и банком-кредитором на приобретение недвижимого имущества, согласно условиям предварительного договора, должно быть ПАО «ВТБ».

Доказательств, свидетельствующих о том, что по данному недвижимому объекту истцу был одобрен кредит, ответчиками в материалы дела не представлено. 

Таким образом, получение покупателем кредита на приобретение недвижимого имущества имело для покупателя существенное значение, из которого он исходил при заключении предварительного договора, в связи с чем, в случае неодобрения ипотечного кредита, покупатель утрачивает интерес к заключению основного договора.

Исходя из вышеизложенного, суд приходит к выводу, что невозможность заключения основного договора купли-продажи недвижимого имущества между сторонами была вызвана не виновными действиями покупателя, а объективными обстоятельствами - отказом в кредитовании, в связи с чем, требования истца по возврату уплаченных денежных средств по предварительному договору являются правомерным. 

В соответствии с п.п. 1, 2, 3 ст. 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Судом установлено, что отдельное соглашение о задатке сторонами при заключении предварительного договора купли-продажи сторонами не заключалось.

Таким образом, денежные средства, переданные истцом ответчику по своей сути, являются авансом по договору купли-продажи квартиры, поскольку предварительный договор не может быть возмездным согласно ст. 429 ГК РФ.

Аванс, подобно задатку, засчитывается в счет будущих платежей, а также служит доказательством, удостоверяющим факт заключения договора, однако в отличие от задатка, аванс не выполняет обеспечительной функции. Поэтому, независимо от того, какая из сторон ответственна за неисполнение обязательств, сторона, выдавшая аванс, вправе требовать его возвращения во всех случаях неисполнения договора.

Согласно постановлению Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №, задаток всегда становиться частью платежа по заключенному договору, а предварительный договор по своей сути безвозмездный и никаких платежных обязательств предусматривать не может. Он только обязывает стороны заключить основной договор на определенных условиях. Задаток может обеспечивать обязательство по основному договору, но это возможно только в том случае, когда такой договор заключен.

Поскольку к указанному в предварительном договоре сроку основной договор не был заключен, указанный предварительный договор прекратил свое действие, а внесенные истцом денежные средства являются неосновательным обогащением ответчика и подлежат возврату истцу.

В соответствии с главой 60 ГК РФ обязательства из неосновательного обогащения возникают при обогащении одного лица за счет другого, и такое обогащение происходит при отсутствии к тому законных оснований или последующем их отпадении. Обогащение является неосновательным, если приобретение или сбережение имущества одним лицом за счет другого произошло при отсутствии к тому предусмотренных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований.

Принимая во внимание вышеизложенное, у ответчика возникла обязанность по возврату обеспечительного платежа на основании ст.1102 ГК РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Следовательно, полученные от истца денежные средства в размере 100000 рублей подлежат взысканию с ответчика в качестве неосновательного обогащения.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

Взыскать с ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения в пользу ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения денежные средства в размере 100000 рублей, уплаченные по предварительному договору купли-продажи от 05.10.2024г. 

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Железнодорожный районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья

Решение в окончательной форме изготовлено 17 марта 2025 г.