Гражданское дело № 2-2330/2021

УИД- 09RS0001-01-2021-002912-89

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Черкесск 24 июня 2021 года 

Черкесский городской суд Карачаево-Черкесской Республики в составе:председательствующего - судьи Джанибекова Р.М., при секретаре судебного заседания - Хатуеве Г.А.,

рассмотрев гражданское дело № 2-2330/2021 по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежных средств уплаченных в счет авансового платежа по предварительному договору купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в Черкесский городской суд с исковым заявлением к ответчику ФИО2, в котором указывает, что между ней и ФИО2 был заключен предварительный договор купли-продажи от 10.09.2020 года согласно которому стороны обязуются заключить в будущем основной договора купли-продажи квартиры. Пунктом 4 договора предусмотрено, что покупатель передал продавцу 50 000 рублей в счет будущей оплаты за объект недвижимости. В срок до 15 октября 2020 года основной договор заключен не был. Предложений заключить основной договор ни от одной из сторон в адресу другой стороны не направлялось. 05.12.2020 года в адрес ответчика была направлена претензия на возврат денежной суммы. Претензия осталась без ответа. В соответствии с п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. Согласно п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество ( неосновательное обогащение), за исключение случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ. Истец полагает, что ответчик не имеет правовых оснований для удержаний денежных средств в виде авансового платежа, поскольку предварительный договор купли-продажи прекратил свое действие по окончании установленного в нем срока. Не заключение основного договора купли-продажи не является основанием для удержаний денежных средств ( авансового платежа) по предварительному договору купли-продажи.

В соответствии со ст. 395 ГК РФ истец просит взыскать проценты за пользование денежными средствами. В соответствии со ст. 98, ГПК РФ просит взыскать судебные издержки в размере 16869 рублей, из которых 15 000 рублей на оплату юридических услуг, 1 869 рублей в свет оплаченной государственной пошлины за рассмотрение иска. Истец просит взыскать 50 000 рублей сумму авансового платежа как основного долга, 638, 42 рублей неустойки, 5000 рублей морального вреда.

В судебное заседание истец не явилась, направила в суд письменное заявление в котором просила суд рассмотреть дело в ее отсутствие. 

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился. Направил в суд письменное заявление в котором просил суд рассмотреть дело в его отсутствие, предоставил суду письменные возражения с приложенным к нему договором купли-продажи и ответа на претензию, в которых указал следующее:

В сентябре 2020 года ФИО2 выставил на продажу принадлежавшую ему квартиру по адресу 

<

адрес> под кадастровым номером №. 

После просмотра квартиры между ним и покупателем ФИО1 была достигнута договоренность о купле-продажи квартиры. На момент договоренности у покупателя не было необходимой суммы денег, продавца просили подождать, заверили в том, что обязательно квартиру купят и в результате договоренности заключили предварительный договор купли-продажи от 10 сентября 2020 года. Согласно условиям предварительного договора купли-продажи цена квартиры была согласована в 1 625 000 рублей. В счет будущей оплаты за объект недвижимости, указанный в п. 1 настоящего договора Покупатель передал Продавцу 50 000 рублей при подписании предварительного договора купли-продажи. 1 000 000 рублей должен быть уплачен до 30.09.2020 года. Окончательный расчет в сумме 575 000 рублей должен быть произведен в день подписания основного договора купли-продажи. 

Основной договор купли-продажи стороны обязались заключить в срок до 15 октября 2020 года включительно. Принадлежавшая ответчику квартира была в ипотеке и ему необходимо было оплатить 1000 000 рублей, что бы закрыть ипотеку, снять обременение и после чего заключить основную сделку, именно в связи с этими обстоятельствами была достигнута договоренность с покупателем о платеже в размере 1 000 000 рублей в срок до 30 сентября 2020 года, что бы возможно было закрыть ипотеку. Наступило 30 сентября 2020 года, день когда покупатель Кульман должна была оплатить 1 000 000 рублей, однако покупатель не вышла на связь. Риэлтор, который сопровождала сделку, ФИО3, предложила подождать до окончания срока 15 октября 2020 года. Трофимов согласился, при этом риэлтор прислала мне почтой дополнительное соглашение, которое я подписал и отправил в электронном виде в адрес ФИО4 срок до 15 октября 2020 года покупатель не произвела оплату, а после указанного срока Покупатель Кульман позвонила и сообщила, что заключить сделку она не может поскольку у нее сорвалась продажа ее квартиры. ФИО2 ждал покупателя ФИО1 до 15 октября квартиру не продавал. Сделка не состоялась не по его вине указывает ответчик. После этого продал квартиру он другому покупателю, 11 ноября 2020 года, что подтверждается договором купли-продажи. 07.11.2020 года Кульман направила претензию на возврат аванса за квартиру в размере 50 000 рублей. ФИО2 ответил на указанную претензию в письменном виде, направив ответ в адрес ФИО1 ее по адресу указанному на почтовом конверте, который я получил от нее. Ответчик полагает, что в данном случае сумма в размере 50 000 рублей не подлежала возврату покупателю в силу пункта 14 предварительного договора купли-продажи, который предусматривает ответственность за ненадлежащее исполнение обязательств, а именно, сторона, по вине которой стало невозможным подписание основного договора, должна уплатить другой стороне штраф в размере авансового платежа. Предварительный договор купли-продажи со стороны ответчика и со стороны покупателя ( истца) не расторгался, ФИО2 намерен был его исполнить, ждал покупателя, когда она исполнит свои обязательства в оговоренный в договоре срок. Исходя из условий 14 пункта договора применение к истцу штрафных санкций возможно только при условии не заключения основного договора купли-продажи в установленный срок по вине истца. Предварительный договор не расторгался сторонами до наступления срока исполнения обязательства по заключению основного договора купли-продажи, об отказе от его исполнения сообщила покупатель( истец). Таким образом, 50 000 рублей не были самовольно удержаны ФИО2, это условие предусмотрено в предварительном договоре купли -продажи, указанная сумма ответчиком была удержана как уплата покупателем штрафа. Таким образом, ответчик полагает, что его действия вытекают из договора и являются правомерными и не могут быть квалифицированы как неосновательное обогащение. В удовлетворении исковых требований просит отказать. 

Изучив исковое заявление, возражения ответчика на исковое заявление, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему:

Как следует из представленных суду материалов, ФИО1 и ФИО2 10 сентября 2020 года заключили предварительный договор купли-продажи квартиры расположенной по адресу 

<

адрес> под кадастровым номером № Согласно условиям предварительного договора купли-продажи цена квартиры была согласована в 1 625 000 рублей. В счет будущей оплаты за объект недвижимости, указанный в п. 1 настоящего договора Покупатель передал Продавцу авансовый платеж в размере 50 000 рублей при подписании предварительного договора купли-продажи. 1 000 000 рублей покупатель обязался оплатить в срок до 30.09.2020 года. Окончательный расчет в сумме 575 000 рублей должен быть произведен в день подписания основного договора купли-продажи. Основной договор купли-продажи стороны обязались заключить в срок до 15 октября 2020 года включительно. По состоянию на 30 сентября 2020 года платеж в сумме 1 000 000 рублей покупателем ФИО1 не был произведен. Материалы дела не содержат данных о том, что после заключения предварительного договора купли-продажи производились какие- либо расчеты между сторонами договора. В срок до 15 октября 2020 года покупатель ФИО1 так же не произвела оплату. Как следует из материалов дела ответчик ФИО2 в оговоренный предварительным договором купли-продажи срок, а именно до 15 октября 2020 года третьим лицам квартиру не продавал. Принадлежащая ответчику квартира была продана другому лицу через месяц после окончания установленного в предварительном договоре купли-продажи срока, а именно, 11 ноября 2020 года, что подтверждается предоставленным ответчиком договором купли-продажи. 07.11.2020 года Кульман направила в адрес ответчика претензию на возврат аванса за квартиру в размере 50 000 рублей. Ответчик направил ответ на указанную претензию, который истцом не был получен. В пункте 14 предварительного договора купли-продажи от 10.09.2020 года предусмотрена ответственность за ненадлежащее исполнение обязательств, а именно, сторона, по вине которой стало невозможным подписание основного договора, должна уплатить другой стороне штраф в размере авансового платежа.

Истцом не предоставлено доказательств того, что основной договор купли-продажи не был заключен по вине ответчика ФИО2 Из действий продавца Трофимова следует, что он в оговоренный в предварительном договоре срок, а именно, до 15 октября 2020 года ожидал от ФИО1 оплаты и был намерен заключить основной договор. Принадлежащая ответчику квартира была продана им другом улицу после установленного в предварительном договоре срока, 11 ноября 2020 года. Нормы статьи 421 Гражданского Кодекса РФ устанавливают, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора. 

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Условия предварительного договора купли-продажи от 10 сентября 2020 года согласованы его сторонами и подписаны добровольно. 

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 23 февраля 1999 года N4-П, из смысла статей 8 (часть 1) и 34 (часть 2) Конституции Российской Федерации вытекает признание свободы договора как одной из гарантируемых государством свобод человека и гражданина. Отраженный в пункте 1 статьи 421 ГК Российской Федерации принцип свободы договора относится к основным началам гражданского законодательства. Данное законоположение, как и уточняющие содержание принципа свободы договора положения пункта 4 той же статьи направлены на обеспечение свободы договора и баланса интересов его сторон (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 24 декабря 2013 года N1961-О, от 29 сентября 2016 года N1875-О, от 28 февраля 2017 года N400-О, от 25 мая 2017 года N1143-О, от 25 апреля 2019 года N950-О и др.) 

В соответствии со ст.429 Гражданского кодекса Российской Федерации, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1). Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (пункт 2). Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (пункт 3). В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. 

Согласно пункту 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" в силу пункта 2 статьи 429 ГК РФ не допускается заключение предварительного договора в устной форме. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. 

В соответствии со ст.549 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество ( п. 1).

На основании ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается не заключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 Кодекса, не применяются ( п. 1).

В силу п.4 ст.421 Гражданского кодекса Российской Федерации, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Из содержания указанных норм в их взаимосвязи следует, что предварительный договор представляет собой организационный договор, цель которого состоит в заключение того или иного договора в будущем (например, договора купли-продажи недвижимости). Предварительный договор купли-продажи недвижимости должен содержать указание на конкретный объект недвижимости, а также его стоимость и порядок оплаты.Таким образом, соглашение о цене и порядке ее уплаты законом отнесены к существенным условиям предварительного договора купли-продажи. 

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (часть 6 статьи 429 ГК РФ). По смыслу приведенных положений, обе стороны предварительного договора имеют обязанность по заключению основного договора и право требовать его заключения. Основной договор может быть заключен в любой день до истечения срока, указанного в предварительном договоре, после направления одной стороной предложения другой стороне о заключении основного договора. Соответственно, под уклонением от заключения основного договора понимается отказ от предложения заключить договор. Именно с этого момента у другой стороны возникает право в течение шести месяцев обратиться в суд с иском о понуждении заключить договор. 

Пункт 14 предварительного договора купли-продажи предусматривает ответственность за ненадлежащее исполнение обязательств, а именно, сторона, по вине которой стало невозможным подписание основного договора, должна уплатить другой стороне штраф в размере авансового платежа.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. 

В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Суд полагает, что действия ответчика не могут быть квалифицированы как неосновательное обогащение за счет истца по следующим основаниям:

ст.1102 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Статья 1109 ГК РФ «Неосновательное обогащение, не подлежащее возврату» содержит норму о том, что не подлежат возврату в качестве неосновательного обогащения: 1) имущество, переданное во исполнение обязательства до наступления срока исполнения, если обязательством не предусмотрено иное.

Содержащееся в главе 60 ГК Российской Федерации правовое регулирование обязательств вследствие неосновательного обогащения, предусматривающее в рамках его статьи 1102 возложение на лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретателя) за счет другого лица (потерпевшего), обязанности возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 данного Кодекса (пункт 1), а также применение соответствующих правил независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли (пункт 2), по существу, представляет собой конкретизированное нормативное выражение лежащих в основе российского конституционного правопорядка общеправовых принципов равенства и справедливости в их взаимосвязи с получившим закрепление в Конституции Российской Федерации требованием о недопустимости осуществления прав и свобод человека и гражданина с нарушением прав и свобод других лиц (статья 17, часть 3).

Пункт 14 предварительного договора купли-продажи от 10 сентября 2020 года заключенный сторонами предусматривает, что в случае невыполнения одной из сторон настоящего договора своих обязательств, которое повлекло за собой невозможность подписания основного договора, авансовый платеж, оговоренный в п. 4 настоящего договора возвращается покупателю, а сторона по вине которой стало невозможным подписание основного договора, должна уплатить другой с стороне штраф в размере авансового платежа. 

Суд соглашается с доводами ответчика о том, что заключение основного договора не состоялось по вине покупателя- истца ФИО1, которая оплату в установленные договором сроки не произвела. Так первый промежуточный платеж в сумме 1 000 000 рублей ФИО1 должна была произвести 30 сентября 2020 года, а окончательный расчет не позднее 15 октября 2020 года. Бездействие ФИО1 свидетельствует об ее отказе исполнять условия предварительного договора купли-продажи. После окончания срока исполнения обязательств по предварительному договору ФИО1 так же не совершала действий направленных на заключение основного договора купли-продажи, не просила продлить срок ожидания по оплате, не уведомляла продавца о своем желании расторгнуть предварительный договор купли-продажи, либо продлить его срок в соответствии с пунктом 6 предварительного договора, в суд с требованиями о понуждении к заключению основного договора не обращалась. 

Таким образом, у продавца — ответчика по делу ФИО2 имеются основания для требования с покупателя истца ФИО1 уплаты оговоренного в договоре штрафа равного сумме авансового платежа.

Обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом Российской Федерации (далее – ГК РФ), другими законами, иными правовыми актами или договором (пункт 1 статьи 407 ГК РФ). Перечень оснований прекращения обязательств не является закрытым, поэтому стороны могут в своем соглашении предусмотреть не упомянутое в законе или ином правовом акте основание прекращения обязательства и прекратить как договорное, так и внедоговорное обязательство, а также определить последствия его прекращения, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства (пункт 3 статьи 407 ГК РФ). Основания прекращения обязательства могут как являться односторонней сделкой (например, заявление о зачете) или соглашением (например, предоставление и принятие отступного), так и не зависеть от воли 2 сторон (в частности, прекращение обязательства на основании акта органа государственной власти или органа местного самоуправления). 

В соответствии со ст. 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны. 

Верховный суд РФ в Постановлении Пленума от 11. 06.2020 года № 6 «О не которых вопросах применения положений Гражданского Кодекса РФ о прекращении обязательств» указал на возможность зачета после предъявления иска: обязательства могут быть прекращены зачетом после предъявления иска по одному из требований. В этом случае сторона по своему усмотрению вправе заявить о зачете как во встречном иске, так и в возражении на иск, юридические и фактические основания которых исследуются судом равным образом. Согласно статье 410 ГК РФ для прекращения обязательств зачетом, по общему правилу, необходимо, чтобы требования сторон были встречными, их предметы были однородными и по требованию лица, которое осуществляет зачет своим односторонним волеизъявлением (далее – активное требование), наступил срок исполнения. Указанные условия зачета должны существовать на момент совершения стороной заявления о зачете. Например, встречные требования сторон могут в момент своего возникновения быть неоднородными (требование о передаче вещи и требование о возврате суммы займа), но к моменту заявления о зачете встречные требования сторон уже будут однородны (требование о возмещении убытков за нарушение обязанности по передаче вещи и требование о возврате суммы займа). 

Соблюдение критерия встречности требований для зачета согласно статье 410 ГК РФ предполагает, что кредитор по активному требованию является должником по требованию, против которого зачитывается активное требование (далее – пассивное требование). 

В целях применения статьи 410 ГК РФ предметы активного и пассивного требований должны быть однородны, то есть стороны после осуществления зачета должны оказаться в том же положении, как если бы оба обязательства были прекращены исполнением. Статья 410 ГК РФ допускает в том числе зачет активного и пассивного требований, которые возникли из разных оснований. Критерий однородности соблюдается при зачете требования по уплате основного долга (например, покупной цены по договору купли-продажи) на требование об уплате неустойки, процентов или о возмещении убытков (например, в связи с просрочкой выполнения работ по договору подряда). 

Если обязательства были прекращены зачетом, однако одна из сторон обратилась в суд с иском об исполнении прекращенного обязательства либо о взыскании убытков или иных санкций в связи с ненадлежащим исполнением или неисполнением обязательства, ответчик вправе заявить о состоявшемся зачете в возражении на иск. Кроме того, обязательства могут быть прекращены зачетом после предъявления иска по одному из требований. В этом случае сторона по своему усмотрению вправе заявить о зачете как во встречном иске (статьи 137, 138 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), статья 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), так и в возражении на иск, юридические и фактические основания которых исследуются судом равным 7 образом (часть 2 статьи 56, статья 67, часть 1 статьи 196, части 3, 4 статьи 198 ГПК РФ, часть 1 статьи 64, части 1–3 1 статьи 65, часть 7 статьи 71, часть 1 статьи 168, части 3, 4 статьи 170 АПК РФ). 

Таким образом, исходя из условий пункта 14 договора, ст. 309, 310, 410 ГК РФ, суд находит правомерными и обоснованными действия ответчика по удержанию в качестве зачета суммы в размере 50 000 рублей как штрафных санкций, предусмотренных договором.

При таких обстоятельствах сумма в размере 50 000 рублей не подлежит взысканию в пользу истца.

В удовлетворении остальных исковых требований так же следует отказать, поскольку они производны от первоначальных требований о взыскании авансового платежа.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежных средств отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Карачаево–Черкесской Республики с подачей апелляционной жалобы через Черкесский городской суд в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 30.06.2021 г.

Судья Черкесского городского суда 

Карачаево-Черкесской Республики Р.М.Джанибеков