Дело № 2-2512/2023

УИД 65RS0001-01-2022-012683-44

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

08 августа 2023 года город Южно-Сахалинск

Южно-Сахалинский городской суд Сахалинской области в составе:

председательствующего судьи Ли Э.В.,

при секретаре судебного заседания Панковой М.А.,

с участием представителя истца ФИО, представителя ответчика ФИО,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению Департамента землепользования администрации города Южно-Сахалинска к ФИО о взыскании задолженности по арендной плате и пени, 

у с т а н о в и л:

23 декабря 2022 года истец Департамент землепользования администрации города Южно-Сахалинска (далее – ДЗП г. Южно-Сахалинска, Департамент) обратился в суд с данным исковым заявлением к ответчику ФИО, указав следующие обстоятельства. 21 июня 2017 года между ДЗП г. Южно-Сахалинска, как арендодателем, и ФИО, как арендатором, заключен договор аренды земельного участка № на основании протокола итогов аукциона №, по условиям которого Департамент передал ФИО, а последний принял земельный участок, расположенный 

<

адрес>, для индивидуального жилищного строительства. На основании п. 2.1. договора арендатор обязуется ежеквартально вносить плату за право пользование земельным участком, размер которой определен по результатам аукциона в размере 8 302 795 рублей 87 копеек. Между тем, ответчик обязательства по оплате арендных платежей исполняет ненадлежащим образом, за период с 01 октября 2021 года по 30 сентября 2022 года у ответчика образовалась задолженность в сумме 8 302 795 рублей 87 копеек. Также ФИО в силу п. 6.1 договора с учетом моратория начислены пени за период с 26 ноября 2021 года по 31 марта 2022 года в размере 284 160 рублей 34 копейки и за период с 21 июня 2022 года по 22 сентября 2022 года в размере 198 766 рублей 66 копеек. 22 сентября 2022 года истцом в адрес ответчика направлено требование об исполнении обязательств, которые им не исполнены. В связи с чем, ДЗП г. Южно-Сахалинска просит суд взыскать со ФИО задолженность по арендной плате в сумме 8 302 795 рублей 87 копеек и пени в размере 482 927 рублей.

Протокольным определением суда от 13 апреля 2023 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных исковых требований относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечен ФИО.

В судебном заседании представитель истца ФИО, действующая на основании доверенности, на исковых требованиях настаивала по изложенным в исковом заявлении основаниям, пояснила, что право собственности и аренды на недвижимое имущество значится зарегистрированным за ответчиком, тогда как им каких-либо действий по снятию ареста не предпринято, в связи с чем, ФИО является надлежащим ответчиком, поэтому просила удовлетворить исковые требования. 

Представитель ответчика ФИО, действующий на основании доверенности, по исковым требованиям возражал по изложенным в отзыве основаниям, пояснил, что жилой дом и право аренды земельного участка реализованы с публичных торгов, победителем которых признан ФИО Ответчик неоднократно обращался к истцу с заявлениями о расторжении договора аренды, которые оставлены последним без ответа. Полагал ФИО ненадлежащим ответчиком, в связи с чем просил в удовлетворении исковых требований отказать.

Ответчик и третье лицо, не заявляющее самостоятельных исковых требований относительно предмета спора, на стороне ответчика в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили.

Руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее — ГПК РФ), суд находит возможным, приступить к рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав участников процесса, изучив материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 29 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции (в редакции на день обращения с иском в суд).

Согласно ст. 11 ЗК РФ к полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений относятся управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

В силу п. 3 ч. 1 ст. 8 Устава городского округа «Город Южно-Сахалинск» к вопросам местного значения относятся владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в муниципальной собственности городского округа

На основании абзаца 2 п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа.

В соответствии с абзацем 1 ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Положениями части 1 статьи 610 ГК РФ установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

На основании пункта 2 статьи 621 ГК РФ определено, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

Вместе с тем, положениями ст. 422 ГК РФ предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Так, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи (п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ, действующий с 01 марта 2015 года).

Судом установлено, что 21 июня 2017 года между ДЗП г. Южно-Сахалинска, как арендодателем, и ФИО, как арендатором, заключен договор аренды земельного участка № на основании протокола итогов аукциона № (далее – договор аренды).

Пунктом 1.1. договора аренды предусмотрено, что арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды в срок с 21 июня 2017 года по 21 июня 2037 года земельный участок, относящийся к категории земель «земли населенных пунктов» с кадастровым номером №, расположенный 

<

адрес>, для индивидуального жилищного строительства. 

Согласно п. 2.1.-2.4. договора аренды размер годовой арендной платы определен по результатам аукциона в размере 8 302 795 рублей 87 копеек, арендная плата начисляется с 21 июня 2017 года, вносится арендатором ежеквартально не позднее 20 числа последнего месяца квартала, а за 4 квартал – не позднее 25 ноября текущего года. 

В случае неуплаты арендных платежей в установленный договор срок арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере 0,1% от суммы неуплаты за каждый день просрочки (п. 6.1. договора аренды).

В этот же день между сторонами подписан передаточный акт.

Возражая по исковым требованиям, ответчик ссылается на реализацию с публичных торгов расположенного на земельном участке жилого дома с право аренды земельного участка ФИО, который и является надлежащим ответчиком по делу.

Проверяя данные доводы, судом установлено, что вступившим в законную силу заочным решением Южно-Сахалинского городского суда от 19 мая 2020 года исковые требования Общества с ограниченной ответственностью 

<

данные изъяты> к ФИО о взыскании задолженности по договору займа, процентов, обращении взыскании на заложенное имущество удовлетворены частично. В числе прочего, обращено взыскание на заложенное имущество:

- индивидуальный жилой дом, 

<

адрес>. Документ основание: договор аренды земельного участка №, выдавший орган: Департамент землепользования города Южно-Сахалинска. Право собственности зарегистрировано Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области, 

- право аренды земельного участка, расположенного под индивидуальным жилым домом, 

<

адрес>, предоставляемого по договору аренды Департаментом землепользования города Южно-Сахалинска, дата регистрации договора аренды: №, орган регистрации: Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области. Срок аренды земельного участка по договору № с 21.06.2017 года по 21.06.2037 года.

Определен способ и порядок реализации квартиры путем продажи с публичных торгов.

Основанием для удовлетворения требований в данной части явилось неисполнение ФИО обязательств по договору займа, заключенному с ООО 

<

данные изъяты> 25 июня 2017 года, исполнение обязательств по которому обеспечены договором ипотеки №. 

20 июля 2021 года ФИО признан победителем торгов по продаже арестованного заложенного имущества – жилого дома и права аренды земельного участка с 21 июня 2017 года по 21 июня 2037 года, расположенных 

<

адрес>.

26 июля 2021 года между ТУ Росимущества в Сахалинской области, как продавцом, и ФИО, как покупателем, заключен договор купли-продажи арестованного имущества №, по условиям которого продавец продает, а покупатель приобретает в собственность следующее арестованное недвижимое имущество – жилой дом 

<

адрес> (далее – договор купли-продажи).

На основании п. 2.1.-2.3. договора купли-продажи имущество передается по месту его нахождения, передача имущества покупателю осуществляется путем подписания акта приема-передачи имущества. Право собственности на имущество возникает у покупателя с момента подписания акта приема-передачи.

Договор купли-продажи вступает в силу с момента его подписания и прекращает своей действие с момента подписания акта приема-передачи имущества, указанного в п. 2.2 договора (п. 3.3. договора купли-продажи).

В этот же день между сторонами подписан акт приема-передачи арестованного имущества.

По сведениям Единого государственного реестра недвижимости (далее –ЕГРН) право собственности на жилой дом и право аренды земельного участка, расположенные 

<

адрес>, зарегистрированы по настоящее время за ответчиком.

На основании п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают: из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; из решений собраний в случаях, предусмотренных законом; из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей; из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности; в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом; в результате создания произведений науки, литературы, искусства, изобретений и иных результатов интеллектуальной деятельности; вследствие причинения вреда другому лицу; вследствие неосновательного обогащения; вследствие иных действий граждан и юридических лиц; вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий.

Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Положениями п. 1 ст. 25 ЗК РФ предусмотрено, что права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».

Права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, удостоверяются документами в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости» (п. 1 ст. 26 ЗК РФ).

Пунктом 5 ст. 22 ЗК РФ (в редакции, действовавшей в период заключения договоры ипотеки) предусмотрено, что арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором (п. 9 ст. 22 ЗК РФ).

В соответствии с п. 4 ст. 6 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)») право аренды может быть предметом ипотеки с согласия арендодателя, если федеральным законом или договором аренды не предусмотрено иное. В случаях, предусмотренных пунктом 3 статьи 335 Гражданского кодекса Российской Федерации, необходимо также согласие собственника арендованного имущества или лица, имеющего на него право хозяйственного ведения.

Согласно п. 1 ст. 56 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом. Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации, поскольку настоящим Федеральным законом не установлены иные правила.

Положениями ст. 57 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» определен порядок проведения публичных торгов в ходе исполнительного производства: публичные торги по продаже заложенного имущества организуются и проводятся органами, на которые в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации возлагается исполнение судебных решений, если иное не установлено федеральным законом. Выигравшим публичные торги признается лицо, предложившее на публичных торгах наиболее высокую цену за продаваемое имущество. Это лицо и организатор публичных торгов подписывают в день их проведения протокол о результатах публичных торгов. Уклонение кого-либо из них от подписания протокола влечет последствия, предусмотренные пунктом 5 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации. В течение пяти дней с момента внесения покупной цены лицом, выигравшим публичные торги, организатор публичных торгов заключает с ним договор купли-продажи. Этот договор и протокол о результатах публичных торгов являются основанием для внесения необходимых сведений в Единый государственный реестр недвижимости. 

В информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28 января 2005 года № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке» приведено следующее: поскольку сам по себе договор ипотеки арендных прав не влечет передачи этих прав залогодателем ни залогодержателю, ни другому лицу, то в период существования ипотеки все права и обязанности по договору аренды продолжает нести первоначальный арендатор, заложивший свои права. По смыслу абзаца первого пункта 2 статьи 615 ГК РФ и пункта 5 статьи 22 Земельного кодекса права по договору аренды могут перейти от арендатора к другому лицу только вместе с передачей этому же лицу и обязанностей, вытекающих из договора аренды (в порядке перенайма). Согласно абзацу первому пункта 2 статьи 615 ГК РФ при перенайме ответственным по договору аренды перед арендодателем вместо первоначального арендатора становится новый арендатор.

Анализируя вышеприведенные нормы и разъяснения, суд приходит к выводу о том, что ФИО, будучи арендатором земельного участка, находящегося в муниципальной собственности по договору аренды сроком действия более пяти лет, имел право на передачу в залог арендных прав третьим лицам без согласия арендодателя, при этом продолжая нести права и обязанности арендатора.

Заключение же 26 июля 2021 года договора купли-продажи арестованного недвижимого имущества – жилого дома 

<

адрес> (далее – договор купли-продажи) в силу положений п. 1 ст. 8 ГК РФ является основанием возникновения у ФИО прав и обязанностей как собственника жилого дома и как арендатора земельного участка.

То обстоятельство, что регистрация перехода данных прав и обязанностей от ФИО к ФИО до настоящего времени не осуществлена, об отсутствии таковых правомочий у последнего не свидетельствует.

В силу ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – ФЗ «О государственной регистрации недвижимости») единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений.

Положениями ч. 2 ст. 1 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (ч. 5 ст. 1 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Как предусмотрено ст. 57 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» договор купли-продажи является основанием внесения соответствующих сведений в Единый государственный реестр недвижимости, при этом регистрация перехода права собственности лишь подтверждает факт возникновения/прекращения прав лица, не подменяя собой само основание возникновения таких прав и обязанностей.

В данном случае, ФИО приобрел права арендатора по договору аренды земельного участка, проданные с публичных торгов как предмет ипотеки, на который было обращено взыскание, вместе с обязанностями арендатора, то есть в момент заключения договора купли-продажи и приема-передачи арестованного имущества от 26 июля 2021 года.

При этом договор ипотеки №, итоги аукциона, состоявшегося 20 июля 2021 года, а также договор купли-продажи арестованного имущества от 26 июля 2021 года никем не оспорены, являются действующими.

При таких обстоятельствах, когда ФИО права на земельный участок утратил, вследствие чего, обязанностей арендатора, в частности, по внесению арендной платы не несет, поэтому суд отказывает в удовлетворении исковых требований ДЗП г. Южно-Сахалинска в полном объеме.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

в удовлетворении исковых требований Департамента землепользования администрации города Южно-Сахалинска к ФИО о взыскании задолженности по арендной плате и пени – отказать.

Решение может быть обжаловано в Сахалинский областной суд через Южно-Сахалинский городской суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения суда.

Председательствующий судья Э.В. Ли

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий судья Э.В. Ли