дело № 2-546/2025

23RS0031-01-2024-009045-71

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации 

12 февраля 2025 года г. Краснодар 

Ленинский районный суд г. Краснодара в составе:

председательствующего судьи Мохового М.Б., 

при секретаре Тонаканян Т.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о взыскании задатка, процентов по ст. 395 ГК РФ, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд к ФИО2 с иском о взыскании задатка в размере 50000 рублей, процентов в порядке ст. 395 ГК РФ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумму 1975,41 рублей, и до момента фактического исполнения обязательств, расходов по оплате услуг представителя в размере 45000 рублей, нотариальных расходов в размере 2200 рублей, расходов по оплате госпошлины в размере 1759 рублей.

Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен договор о намерениях (соглашение о достигнутых договоренностях), в соответствии с которым стороны достигли договоренности о принятии ФИО1 от ФИО2 права требования на 

<

адрес>, проектной площадью 58,74 кв.м., жилых комнат- 2, этаж – 17, подъезд – 1, в строящемся многоквартирном жилом доме Литер 1, ЖК «Лучший», расположенном по адресу: г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. им. Петра Метальникова, 

<

адрес>, право требования на которую принадлежит ФИО2 на основании договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ № Л/Л- 1/ПД1/УКН198/ЭТ17/2019 (п. 1).

ФИО1 обязуется оплатить ФИО2 стоимость вышеуказанного объекта недвижимости в размере 6 350 000 рублей: 50000 рублей при подписании договора о намерениях, 300000 рублей из собственных средств при подписании основного договора уступки права требования, 6 000 000 рублей за счет кредитных средств банка в течение 3 банковских дней после получения зарегистрированных документов из Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (п. 2).

В целях обеспечения исполнения настоящего договора стороны заключают соглашение о задатке, которое является неотъемлемой частью настоящего договора (Приложение 1).

Из содержания указанного соглашения о задатке от ДД.ММ.ГГГГ следует, что: ФИО1 перечисляет ФИО2 задаток в сумму 50000 рублей в счет причитающейся суммы 6 350 000 рублей за уступаемое право (требования) на указанное жилое помещение, по договору о намерениях от ДД.ММ.ГГГГ (п. 1).

В случае непредоставления банком кредитных средств в размере 6 000 000 рублей по программе «семейная ипотека» ФИО1 для покупки и оплаты неотделимых улучшений вышеуказанной квартиры (отказ банка по объекту или субъекту), задаток возвращается ФИО1 в течение 5 календарных дней после отказа банка, при этом штраф в размере 100% от суммы задатка не выплачивается (п. 6).

Согласно акту на передачу задатка денежные средства в сумме 50000 рублей получены ФИО2 от ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ.

Ввиду отказа кредитных организаций (банков) в предоставлении ФИО1 заемных денежных средств подлежит применению п. 6 соглашения о задатке от ДД.ММ.ГГГГ.

Попытки ФИО1 самостоятельно урегулировать вопрос о возврате оплаченного задатка результата не принесли.

Таким образом, задаток в сумме 50 000 рублей, оплаченный ФИО1 ФИО2, подлежит возврату.

По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ истец получил сообщение от последней кредитной организации о невозможности получения кредитного банковского продукта для приобретения недвижимости, поименованной в договоре о намерениях и соглашении о задатке от ДД.ММ.ГГГГ. При указанных условиях ФИО2 должен был возвратить задаток в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

В рамках досудебного урегулирования спора истцом в адрес ответчика направлена досудебная претензия № б/н от ДД.ММ.ГГГГ. Поскольку досудебный порядок урегулирования спора, инициированный и реализованный истцом, не принес результата, ввиду неисполнения ответчиком требования данной претензии, истец вынужден обратиться с иском в суд.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в исковом заявлении, настаивал на удовлетворении требований.

Ответчик в судебном заседании просил в удовлетворении требований отказать.

Суд, исследовав представленные доказательства, оценив обстоятельства дела в совокупности, приходит к следующему.

Сделками в силу ст. 153 ГК РФ признаются действия граждан юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В силу п.1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (здесь и далее положения ГК РФ приведены в редакции, действовавшей в момент возникновения правоотношений между сторонами).

Граждане и юридические лица согласно ст. 421 ГК РФ свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно ч.1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в надлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В силу ч.1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п.3 ст. 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Согласно п.1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В п. 23 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что в силу положений п.1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Таким образом, предварительный договор представляет собой организационный договор, его цель состоит в организации заключения какого-либо договора в будущем.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 6 ст. 429 ГК РФ).

В пункте 26 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 25.12.2018 года № 49 разъяснено, что исполнение предварительного договора может быть обеспечено задатком (пункт 4 статьи 380 ГК РФ), неустойкой за уклонение от заключения основного договора (ст. ст. 421, 329, 330 ГК РФ).

В соответствии с п.1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Согласно п. 4 ст. 380 ГК РФ, если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

На основании ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (ст. 416) задаток должен быть возвращен (п.1).

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное (пункт 2).

Таким образом, основная цель задатка - предотвращение неисполнения договора (ст. 329 ГК РФ).

Кроме того, задаток служит доказательством заключения договора, а также способом платежа.

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме (п.2 ст. 380 ГК РФ).

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма согласно п.3 ст. 380 ГК РФ считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (ст. 429 ГК РФ), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора, и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной п. 1 ст. 381 ГК РФ и выражающейся в потере задатка или его уплате в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

По смыслу приведенных выше норм материального права следует, что до тех пор, пока обязательство не нарушено ни одной из сторон, оно должно исполняться в точном соответствии с его содержанием.

Указанная обязанность возлагается на обе стороны в обязательстве. Не только одна сторона обязана надлежаще исполнить обязательство, но и другая сторона не вправе уклониться от принятия производимого надлежащего исполнения.

Такое обязательство предполагает определенное сотрудничество между сторонами, обусловленное взаимностью обязательства.

Сторона, нарушившая это требование, лишается права на применение к другой стороне санкций.

Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленный срок, в связи с чем незаключение основного договора всегда есть результат нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1 был заключен договор о намерениях (соглашение о достигнутых договоренностях) предметом которого является уступка ФИО2 в пользу ФИО1 права требования на объект недвижимости, в качестве которого выступала 

<

адрес>, проектной общей площадью с учетом площади холодных помещений с понижающим коэффициентом площади балкона (лоджии) 58,74 кв.м, жилых комнат - 2, этаж 17, подъезд - 1, в строящемся многоквартирном жилом доме Литер 1, ЖК «Лучший», расположенном на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 19 791 кв.м., по адресу: г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. им. Петра Метальникова, 36, право требования на которую принадлежит ФИО2 на основании договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома №Л/Л- 1/ПД1/УКН198/ЭТ17/2019 от ДД.ММ.ГГГГ, а ФИО1 обязался уплатить ФИО2 сумму в размере 6 350 000 рублей.

Согласно п. 4 договора ФИО1 обязался при подписании договора оплатить сумму в размере 50 000 рублей в качестве задатка.

Во исполнение обеспечения исполнения договора между сторонами заключено соглашение о задатке от ДД.ММ.ГГГГ, подтверждающее факт передачи денежной суммы в размере 50000 рублей в качестве задатка по договору и являющееся неотъемлемой частью договора (п. 9 договора).

В силу п. 2 соглашения сторонам на момент его заключении было известно, что в соответствии со ст. 380 и 381 ГК РФ они несут ответственность за неисполнение взятых на себя обязательств по Договору о намерения от ДД.ММ.ГГГГ (отказ от заключения основного договора уступки права, а именно: не готовы документы, необходимые для сделки, повышение цены и прочее необоснованное уклонение сторон от заключения основного договора уступки права требования объекта недвижимости, указанного в п. 1 настоящего соглашения.)

В соответствии с п. 3 соглашения в случае, если основной договор уступки права требования не будет заключен по вине ФИО2, он обязуется вернуть ФИО1 сумму задатка в двойном размере. 

В соответствии с п. 4 соглашения в случае, если основной договор не будет заключен по вине ФИО1, он утрачивает право на возврат, и сумма задатка в полном объеме остается у ФИО2

Вместе с тем, в п. 6 соглашения стороны предусмотрели оговорку, согласно которой в случае не предоставления банком кредитных средств в размере 6 000 000 (Шесть миллионов) рублей по программе «семейная ипотека» ФИО1 для покупки и оплаты неотделимых улучшений квартиры (отказ банка по объекту или субъекту), задаток возвращается ФИО1, при этом штраф в размере 100 % от суммы задатка не выплачивается.

Обращаясь с настоящими требованиями, истец ссылается, что ввиду отказа кредитных организаций (банков) в предоставлении ФИО1 заемных денежных средств подлежит применению п. 6 соглашения о задатке от ДД.ММ.ГГГГ.

Однако, суд не может согласиться с данными доводами по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, ипотечный кредит на приобретение квартиры в необходимой сумме 6 000 000 рублей был одобрен следующими банками:

в ПАО «Акционерный коммерческий банк «АК БАРС» - ДД.ММ.ГГГГ подана заявка на сумму 6000000 рублей, заявка отозвана; ДД.ММ.ГГГГ подана заявка на сумму 6000000 рублей, заявка отозвана; ДД.ММ.ГГГГ подана заявка на сумму 6000000 рублей, заявка отклонена; ДД.ММ.ГГГГ подана заявка на сумму 6000000 рублей, статус заявки – не востребована; ДД.ММ.ГГГГ подана заявка на сумму 6000000 рублей, статус заявки – не востребована;

в АО «Альфа-Банк» от ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ поступала заявка на оформление ипотечного кредита на сумму 6150000 рублей. Заявка отменена по причине отказа ФИО1;

в АО «ДОМ.РФ» от ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ поступила заявка на оформление ипотечного кредита в рамках программы «Семейная ипотека с государственной поддержкой». Указанная заявка была одобрена на сумму 4104979,75 рублей, сроком на 360 месяцев. Однако, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ срок действия решения по заявке истек, истец данным предложением не воспользовался.

Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и КБ «Кубань-Кредит» ООО был заключен кредитный договор на сумму 4350000 рублей, на срок 360 месяцев, под 6% годовых, по программе «семейная ипотека».

Таким образом, доводы истца об отказе кредитных организаций (банков) в предоставлении ему заемных денежных средств, и соответственно применение п.6 Соглашения, не нашли своего подтверждения в судебном заседании.

В опровержение доводов искового заявления, ответчик также указывает, что после передачи задатка ФИО2 истец должен был оплатить в пользу застройщика ООО «Кубанская Строительная Компания» стоимость услуг по подготовке договора уступки права требования в размере 15000 рублей, однако истец не произвел оплату услуг сославшись на финансовые трудности.

В соответствии с п. 14 договора расходы по заключения и государственной регистрации договора уступки обязался оплачивать именно ФИО1

В целях совершения сделки по заключению основного договора и не терять время, стороны договорились, что ответчик оплатить из суммы задатка стоимость услуг по подготовке договора уступки права требования в размере 15000 рублей за истца, с последующем возмещением при заключении основного договора.

ДД.ММ.ГГГГ ответчик оплатил за ФИО1 стоимость услуг по подготовке договора уступки права требования в размере 15000 рублей, поскольку оплату необходимо было произвести безналичным способом ответчик попросил совершить операцию по переводу своего племянника - ФИО5, поскольку самостоятельно не знал, как совершить операцию, данное обстоятельство подтверждается чеком по операции от ДД.ММ.ГГГГ, в котором указано, что операция совершается за ФИО1

Поскольку стороны так и не заключили договор уступки права требования услуга по подготовке договора уступки права требования не была исполнена и ФИО2 действуя добросовестно намеревался вернуть не использованный аванс в размере 15000 рублей. Обратившись к исполнителю услуги последний пояснил, что вернуть аванс в праве исключительно ФИО1, который уже воспользовался данным правом и вернул сумму аванса.

Данные обстоятельства стороной истца в судебном заседании не опровергнуты, и подтверждены, в том числе, показаниями свидетелей.

Допрошенный в судебном заседании свидетель ФИО6 пояснил, что оплатил 15 000 за переоформление услуг от застройщика.

Свидетель ФИО7 в судебном заседании пояснила, что вела сделку по покупке квартиры, была агентом со стороны истца. В качестве задатка было передано 35 000 рублей, поскольку 15 000 рублей было оплачено за справку ФИО2

Согласно п. 1 ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.

При этом, исходя из смысла приведенных выше законоположений, виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших незаключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.

Следовательно, освобождение стороны предварительного договора от ответственности за незаключение основного договора возможно, если этой стороной в силу положений статьи 56 ГПК РФ будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен.

Учитывая установленные обстоятельства, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных требований о взыскании задатка.

Поскольку в удовлетворении требований о взыскании задатка судом отказано, не подлежат и производные требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, и судебных расходов.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о взыскании задатка - отказать.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд путем подачи жалобы через Ленинский районный суд г. Краснодара в течение месяца с момента изготовления решения суда в окончательной форме.

Решение суда изготовлено в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий: