Дело № 3а-58/2019

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

18 марта 2019 года г.Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд

в составе судьи Абрамова Д.М.

при секретаре Гальковой Е.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

у с т а н о в и л :

административный истец обратился в суд с вышеназванным заявлением, указав, что является собственником земельного участка из категории земель населенных пунктов, находящегося в г.Волгодонске. Определение размера налоговой базы при уплате земельного налога осуществляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка (120 530 167,80 рублей), которая значительно выше его рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика (9 781 000 рублей). В связи с несоответствием кадастровой и рыночной стоимостей земельного участка административный истец просит суд установить кадастровую стоимость вышеназванного земельного участка по состоянию на 16.05.2017 в размере рыночной стоимости на основании ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации, ст.24.19 Федерального закона об оценочной деятельности.

Административный истец и его представители – адвокат Петрашис А.В., Шмыгаль В.А. в суд явились, административный иск просили удовлетворить, возражали против заключения эксперта.

Представитель Правительства Ростовской области – ФИО2, действующая на основании доверенности, в суд явилась, возражала против административного иска, основанного на отчете оценщика, не возражала против заключения судебной экспертизы о рыночной стоимости объекта. 

Представители администрации г.Волгодонска, Управления Росреестра по Ростовской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в суд не явились, извещены надлежаще, дело рассмотрено в их отсутствие.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, допросив эксперта, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что административный истец является собственником земельного участка площадью 105 630 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование – сооружения и устройства сетей инженерно-технического обеспечения, кадастровая стоимость участка по состоянию на 16.05.2017 – 120 530 167,80 рублей.

Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов Ростовской области в границах городских округов Ростовской области была проведена по состоянию на 1 января 2014 года, её результаты утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года №776, постановление опубликовано 27 ноября 2014 года на «Официальном интернет-портале правовой информации». 

Рассматриваемый земельный участок в его исследуемых характеристиках, не был включен в перечень земельных участков из категории земель населенных пунктов, в отношении которых проведены работы по государственной кадастровой оценке земель по состоянию на 1 января 2014 года. Его кадастровая стоимость определена в соответствии со статьёй 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" на основании среднего удельного показателя кадастровой стоимости, утвержденного постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года №778.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности. 

Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка определяет размер налоговой базы при уплате земельного налога, административный истец имеет основанный на законе правовой интерес в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. 

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.

В обоснование своих требований административный истец представил отчет оценщика от 20 декабря 2018 года, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на указанную выше дату составляет 9 781 000 рублей, против отчета представлены возражения административным ответчиком и органом местного самоуправления. 

При анализе представленных доказательств подлежат применению положения Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральные стандарты оценки - ФСО № 1, ФСО №2, ФСО №3, ФСО №7, Распоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002 № 568-р, которым утверждены методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков. 

Суд, учитывая наличие ходатайства о назначении экспертизы и возражений Правительства Ростовской области относительно недостоверности отчета, с целью проверки доказательств назначил по делу судебную экспертизу по вопросу о рыночной стоимости земельного участка. 

Экспертиза проведена экспертом ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» (заключение от 1 марта 2019 года №641-Э/2019). 

Согласно заключению эксперта рыночная стоимость рассматриваемого земельного участка по состоянию на 16 мая 2017 года составляет 57 991 000 рублей.

Эксперт использовал при расчете сравнительный подход, указав мотивированно об отказе от доходного и затратного подходов. В заключении приведены источники информации, использованные экспертом (нормативные источники, экспертные и информационные источники, включая проверяемые данные интернет-сайтов). В заключении приведены основные ценообразующие факторы, выделены сегменты рынка земель из категории земель населенных пунктов, отражены интервалы цен.

В рамках сравнительного подхода применен метод сравнения продаж. Экспертом сформирована выборка объявлений о продаже земельных участков в рассматриваемой зоне и сегменте рынка (участки под индустриальную застройку). 

В качестве объектов-аналогов использовано 7 земельных участков, расположенных в Ростовской области, по причинам, отраженным в заключении, и исходя из содержания объявлений о продаже, тексты которых приведены в приложении к заключению. Экспертом разъяснен порядок и основания отбора аналогов. Применительно к таблице выборки объявлений о продаже сходных участков эксперт привел разъяснения о критериях отбора аналогов с точки зрения сопоставимости по основным ценообразующим факторам, перечень которых отражен.

Расчет рыночной стоимости приведен в таблице №16. Применение конкретных корректировок экспертом подробно и достаточно объяснено. 

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; экспертом последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения; в заключении эксперта приводится перечень источников, использованных при проведении оценки объекта.

Суд не может согласиться с утверждениями административного истца и его представителей о неверном определении рыночной стоимости земельного участка. Расчет эксперта вытекает из вида разрешенного использования этого участка, сегмент рынка определен правомерно, федеральные стандарты оценки экспертом соблюдены, в заключении подробно указаны механизм расчета, источники информации проверяемы, выводы мотивированы. Суждения о рыночной стоимости участка, приведенные в отчете оценщика, не могут быть положены в основу выводов суда, поскольку оценщиком использованы объекты-аналоги из сегмента земель индустриальной застройки (л.д.74 том 1) при недостаточно всестороннем анализе рынка г.Волгодонска (таблица 15 заключения эксперта, л.д.48 том 2, интервал цен от 407 до 2 522 рублей за 1 кв.м, оценщиком же использованы аналоги в диапазоне от 160 до 226 рублей за 1 кв.м, то есть ниже границы интервала), что и повлекло существенное занижение размера рыночной стоимости объекта. Суд полагает, что анализ рынка, приведенный экспертом, является объективным. Возражения против заключения эксперта не содержат убедительных данных об ошибочности подбора аналогов и выполненных расчетов.

Согласно пункту 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №28 от 30.06.2015 года законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание. 

Суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости, указанный в заключении эксперта. 

Оснований для возложения судебных расходов на Правительство Ростовской области не имеется, поскольку административным ответчиком обоснованно оспаривался показатель рыночной стоимости земельного участка, указанный в отчете оценщика, рыночная стоимость определена экспертом, разница между двумя видами стоимости укладывается в допустимый в оценочной деятельности интервал различий. В данном случае кадастровая стоимость была определена на базовую дату – 1 января 2014 года в связи с преобразованием земельного участка по состоянию на 16 мая 2017 года, средний удельный показатель кадастровой стоимости получен в результате применения методов массовой оценки, поэтому разница между кадастровой стоимостью и рыночной стоимостью является следствием анализа экспертом индивидуальных особенностей участка, особенностей его конкретного разрешенного использования, специфики отобранных объектов-аналогов. Судебные расходы по оплате экспертизы суд возлагает на административного истца (согласно расчету стоимости услуг эксперта, указанному в финансово-экономическом обосновании, стоимость услуг судом признается разумной в связи с особенностями исследуемого объекта) в силу статей 109-111 КАС РФ.

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 105 630 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование – сооружения и устройства сетей инженерно-технического обеспечения в размере его рыночной стоимости по состоянию на 16 мая 2017 года в сумме 57 991 000 рублей.

Считать датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости – 25 декабря 2018 года.

Возложить судебные расходы на административного истца: взыскать с ФИО1 65 000 рублей в пользу ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» за проведенную судебную оценочную экспертизу.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Д.М.Абрамов