Дело № 2-1070\2020

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

13 октября 2020 года г. Тверь

Калининский районный суд Тверской области в составе

председательствующего судьи Гуляевой Е.В.,

при секретаре Ромашвили А.С., 

с участием: 

истца ФИО1, 

представителя ответчика ФИО2, действующей на основании доверенности от 08.06.2020,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации Муниципального образования Тверской области «Калининский район» о возврате части арендной платы при прекращении договора аренды в связи с выкупом арендованного имущества в качестве неосновательного обогащения, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами,

У С Т А Н О В И Л:

Истец ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением о возврате части арендной платы при расторжении договора аренды в связи с выкупом арендованного имущества, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, указав, что часть арендной платы является неосновательным обогащением.

Впоследствии изменила основание исковых требований, указав таковым вместо расторжения договора- прекращение договора аренды.

В обоснование исковых требований в исковом заявлении указано, что между истцом и ответчиком по условиям аукциона заключен на № лет договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка из земель населенных пунктов площадью № кв.м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>

По условиям договора годовая арендная плата определена в размере 

<

данные изъяты> руб. ДД.ММ.ГГГГ внесла задаток в сумме 

<

данные изъяты> руб., остальная сумма – 

<

данные изъяты> руб. внесена ДД.ММ.ГГГГ. На земельном участке возведено нежилое здание. В соответствии с пп.6 п.2 ст. 39.3. ЗК РФ подано ДД.ММ.ГГГГ заявление о продаже ей земельного участка. ДД.ММ.ГГГГ заключен договор купли-продажи земельного участка. Регистрация права собственности на земельный участок произведена ДД.ММ.ГГГГ.

Ссылаясь на п.3.6 договора аренды, истец указала, что при прекращении обязательств по договору по основаниям, указанным в ст. 413 ГК РФ, исчисление арендной платы прекращается с месяца, следующего за месяцем государственной регистрации права собственности, исчисление арендной платы начинается с ДД.ММ.ГГГГ и заканчивается ДД.ММ.ГГГГ. По расчету истца излишне уплаченная арендная плата составляет 

<

данные изъяты> руб.

На сумму неосновательного обогащения подлежат уплате проценты с того времени, когда ответчик узнал о неосновательности обогащения. Истец определяет начало исчисления процентов с ДД.ММ.ГГГГ, когда ей ответчиком был дан ответ на её обращение от ДД.ММ.ГГГГ об отказе в возврате части ранее оплаченной арендной платы, рассчитав проценты на ДД.ММ.ГГГГ в сумме 

<

данные изъяты> руб.

Правовыми основаниями исковых требований указаны ст. 1106, 1107 ГК РФ.

В судебном заседании истец ФИО1 настаивала на удовлетворении исковых требований. Пояснила, что выкупу земельного участка предшествовало заключение договора аренды, поскольку как собственник строения на арендованном участке имеет преимущество, и цена договора купли-продажи в таком случае меньше чем при покупке земельного участка на аукционе. По условиям договора должна была сразу выплатить сумму годовой арендной платы. Фактически пользовалась участком на условиях аренды до ДД.ММ.ГГГГ. Считает, что оснований для удержания ответчиком арендной платы за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ нет. Условие договора о невозможности возврата арендной платы при расторжении его в первый год аренды считает не относящимся к спору, поскольку договор аренды был не расторгнут, а прекращен. Ссылалась на наличие оснований для возврата арендной платы, предусмотренных п. «а» п.3.6 договора аренды. 

Представитель ответчика муниципального образования Тверской области «Калининский район» в лице соответствующего органа местного самоуправления- Администрации МО Тверской области «Калининский район» ФИО2 в судебном заседании исковые требования не признала. Пояснила, что прекращения договора аренды в связи с выкупом истцом земельного участка в собственность не является основанием возврата арендной платы, так как истец приобрела право аренды участка по конкурсу, условиями которого был предусмотрена оплата годовой арендной платы в определенном размере. В данном случае истец оспаривает условия на которых приобрела участок в аренду. Она могла бы отказаться от заключения договора аренды после торгов, но не сделала этого.

К участию в деле в качестве третьего лиц без самостоятельных требований на предмет спора на стороне истца привлечен супруг истца- ФИО3, который извещен о судебном заседании с учетом положения ст. 165.1 ГК РФ (корреспонденция возращена за истечением срока хранения). Истец подтвердила его осведомленность о существе спора и судебном заседании.

Выслушав доводы участников процесса, исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к следующему. 

В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона обязана доказать обстоятельства, приводимые в обоснование заявленных требований или возражений. Предусмотренная законом обязанность по доказыванию сторонам разъяснялась судом, поэтому при принятии решения суд учитывает только те доказательства, которые были представлены в судебном заседании.

Статья 11 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что судом осуществляется защита нарушенных или оспоренных гражданских прав. 

В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе. При установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункты 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратилась в администрацию МО Тверской области «Калининский район» с заявкой на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью № кв.м (л.д.92).

ДД.ММ.ГГГГ внесла задаток организатору торгов на участие в открытом аукционе на право заключения аренды на срок № лет в отношении указанного земельного участка в сумме начальной цены аренды -

<

данные изъяты> руб., что подтверждено договором о задатке (л.д. 97). Задаток внесен ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 93). Включена в список претендентов по итогам приема заявок ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 98).

ДД.ММ.ГГГГ состоялся аукцион на право заключения договора аренды земельного участка на участие в котором подали заявки 5 человек, в том числе ФИО1 

Из материалов дела следует, что по результатам аукциона от ДД.ММ.ГГГГ между администрацией МО Тверской области «Калининский район» (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) ДД.ММ.ГГГГ заключен договор аренды № находящегося в государственной собственности земельного участка, в соответствии с которым арендодатель предоставил арендатору земельный участок из земель населенного пункта с разрешенным использованием-для ведения личного подсобного хозяйства с кадастровым номером №, находящийся по адресу: 

<

адрес> прилагаемой к договору. Согласно договору на участке нет строений.

Срок аренды устанавливался договором с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (п.2.1.). 

Договор подписан сторонами, зарегистрирован в Управлении Росреестра по Тверской области.

Согласно акту приема передачи от ДД.ММ.ГГГГ арендатор принял в аренду указанный земельный участок, подтвердив, что обязательства исполнены, у сторон нет претензий друг к другу по существу договора.

Согласно протоколу № от ДД.ММ.ГГГГ о результатах открытого аукциона на право заключения договора аренды земельного участка предметом аукциона являлась годовая арендная плата на земельный участок, которая предлагалась на условиях -

<

данные изъяты> руб., шаг аукциона 

<

данные изъяты> руб. Победителем аукциона стала ФИО1 выразившая готовность приобрести право аренды на условиях годовой арендной платы 

<

данные изъяты> руб.

Размер годовой арендной платы определяется в соответствии с протоколом об итогах открытого аукциона на право заключения договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, являющегося неотъемлемой частью договора аренды и составляет 

<

данные изъяты> руб. ( п.3.1.). 

Договором определен следующий порядок оплаты арендной платы: за первый год аренды (за 12 месяцев) единовременным платежом в размере № арендной платы, с зачетом суммы задатка в счет её оплаты, а в последующие годы частями: не позднее ДД.ММ.ГГГГ 

<

данные изъяты> годовой суммы, окончательная сумма ДД.ММ.ГГГГ (п.3.2.,3.3.).

С учетом суммы задатка, остальная сумма годовой арендной платы 

<

данные изъяты> руб. внесена ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ (л.д.146).

В тот же день ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратилась в администрацию МО Тверской области «Калининский район» с заявлением о продаже ей без проведения торгов указанного земельного участка в связи с наличием на нём принадлежащего ей нежилого строения (л.д. 117).

Как следует из материалов дела право собственности ФИО1 на указанное строение гараж площадью № кв.м зарегистрировано в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между администрацией МО Тверской области «Калининский район» и ФИО1 заключен договор купли-продажи земельного участка государственная собственность на который не разграничена с кадастровым номером №. Цена участка составила 

<

данные изъяты> руб. (л.д. 147).

ДД.ММ.ГГГГ сторонами подписан передаточный акт земельного участка, в котором указано на отсутствие претензий у покупателя к продавцу по передаваемому земельному участку. Стороны подтвердили, что обязательства сторон выполнены, у сторон нет друг к другу претензий по существу договора.

ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован переход к ФИО1 права собственности на земельный участок с кадастровым номером №.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратилась в администрацию МО Тверской области «Калининский район» с заявлением о возврате излишне оплаченной арендной платы в связи с приобретением ею земельного участка, прекращением арендного обязательства. Размер арендной платы с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, который считает неосновательным обогащением, рассчитан ею в сумме 

<

данные изъяты> руб. (л.д.27).

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ администрации МО Тверской области «Калининский район» ей отказано в возврате денежной суммы, указано, что по условиям договора арендная плата за первый год аренды не подлежит возврату в случае если договор аренды расторгнут в первый год аренды.

Истец обратилась в суд, не согласившись с отказом.

Разрешая спор, суд принимает во внимание обстоятельства заключения договора аренды, его условия.

Проверив расчет спорной суммы, суд находит, что истцом необоснованно осуществляется расчет арендной платы с ДД.ММ.ГГГГ, поскольку по условиям договора аренды, он распространяется на период с ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно ст. 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.

В соответствии с п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В п.1, 2 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что исполнение договора осуществляется по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом или в установленном законом порядке. При толковании данной нормы следует учитывать, что речь идет о недопустимости изменения цены по основаниям, не предусмотренным действующим договором (соглашением сторон) или законом. 

Согласно ст. 448 ГК РФ условия договора, заключенного по результатам торгов в случаях, когда его заключение в соответствии с законом допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами:1) по основаниям, установленным законом; 2) в связи с изменением размера процентов за пользование займом при изменении ключевой ставки Банка России (соразмерно такому изменению), если на торгах заключался договор займа (кредита); 3) по иным основаниям, если изменение договора не повлияет на его условия, имевшие существенное значение для определения цены на торгах.

Заключив договор купли-продажи спорного земельного участка, стороны пришли к соглашению о замене обязательств по договору аренды на обязательства по договору купли-продажи (ст.414 ГК РФ).

С момента заключения договора купли-продажи имущества в силу пункта 1 статьи 414 ГК РФ арендные отношения между его сторонами прекращаются.

Однако прекращение арендных отношений не является основанием для возврата внесенной ФИО1 при заключении договора аренды платы в качестве неосновательного обогащения, поскольку полученный ответчиком платеж в счет арендной платы за первый год аренды получен в качестве исполнения по сделке и неосновательным обогащением не является.

ФИО1 являлась одним из участников аукциона по продаже стоимости годовой арендной платы, которая по итогам шагов аукциона составила 

<

данные изъяты> руб.

Суд исходит из того, что являясь претендентом на участие в аукционе, его участником ФИО1 изучила документацию об организации и проведении аукциона, внесла необходимый задаток, согласилась на участие в аукционе на предложенных условиях, предусматривающих выплату арендных платежей за первый год аренды единовременно, взяла на себя обязательство осуществить оплату годовой арендной платы земельного участка в установленный срок.

Согласно протоколу о результатах аукциона от ДД.ММ.ГГГГ данный аукцион признан состоявшимся и его победителем признана ФИО1 с которой и был заключен договор аренды земельного участка. В протоколе о результатах аукциона от ДД.ММ.ГГГГ прямо указано, что продажная цена годовой арендной ставки земельного участка составляет 

<

данные изъяты> руб. (л.д. 108).

В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендная плата за пользование имуществом может быть внесена как единовременно, так и периодически.

Истцом оплачена арендная плата в размере 

<

данные изъяты> руб.

Из вышеизложенных документов следует, что стороны предусмотрели в них порядок уплаты истцом полной стоимости годовой арендной платы единовременно в сумме. Данное условие являлось условием аукциона.

При заключении договора аренды отсутствовало положение, что в случае досрочного прекращения действия договора аренды истцу должна быть возращена ответчиком какая-либо часть арендной платы, произведен её перерасчет.

Договором аренды в п.3.6. предусмотрено, что при расторжении договора в первый год аренды арендная плата за первый год аренды, внесенная арендатором, перерасчету и возврату не подлежит. 

Согласно части 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Выкуп арендуемого земельного участка допускается законом и без расторжения договора аренды, поэтому соглашения о расторжении договора аренды не заключалось. В тоже время, сопоставляя содержание п.3.6. договора аренды с другими условиями и смыслом договора, порядком и условиями его заключения на основании открытого аукциона, суд исходит из того, что условиями договора в соответствии с условиями торгов предусматривалась невозможность пересмотра цены договора в виде арендной платы за год, невозможность её возврата. 

Согласно статье 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В силу пунктов 1, 11 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, настоящим Кодексом и другими федеральными законами. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается с победителем аукциона либо с лицом, которым подана единственная заявка на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, с единственным принявшим участие в аукционе его участником на условиях, указанных в извещении о проведении этого аукциона.

П.3 п.8 ст. 39.8 ЗК РФ предусмотрено предоставление в аренду земельного участка для индивидуального жилищного строительства или земельного участка в границах населенного пункта для ведения личного подсобного хозяйства на срок 20 лет.

Предметом торгов являлось право аренды земельного участка. Следовательно, указанные торги могли быть проведены только лишь в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации, предусматривавшим возможность продажи с торгов самого земельного участка либо права на заключение договора аренды такого земельного участка.

Продажа права на заключение договора аренды предполагает, что уплачиваемая по результатам торгов (аукциона) плата (денежная сумма) является платой за право заключения договора. Одновременно эта плата является и арендной платой.

При таких обстоятельства арендная плата по договору, заключенному на подобных торгах, ее размер и период за которых она должны быть внесена, будучи одним из условий торгов и возникновения у ФИО1 права на заключение договора, является неизменяемой и не подлежит возврату при переходе к истцу права собственности на земельный участок.

Предусмотренного в п.3.6. договора аренды случая прекращения обязательства по основанию, указанному в ст. 413 ГК РФ, влекущего возврат арендной платы, не имелось. 

Одним из оснований возникновения гражданских прав и обязанностей в подпункте 7 п.1 ст.8 ГК РФ указано неосновательное обогащение.

Согласно п.1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовым актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ. 

На основании ст. 1107 ГК РФ на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

ФИО1 заключила договор аренды земельного участка на условиях, на которых проводился аукцион по продаже права аренды, и обязалась единовременно внести арендную плату за один год.

Могла отказаться от уплаты покупной цены в установленный срок, в этом случае договор считался бы незаключенным, а торги признаны несостоявшимися (ст. 449 ГК РФ). 

Оплата годовой арендной платы в сумме, предложенной ФИО1 на аукционе, являлась исполнением ею условий торгов и принятого на себя обязательства. Оплата произведена одновременно с подачей заявления о выкупе земельного участка в преимущественном порядке.

Заключая через четыре месяца после заключения договора аренды, договор купли-продажи земельного участка без проведения аукциона в связи с регистраций прав на строение, расположенное на земельном участке, истец подписала договор купли-продажи и передаточный акт без каких-либо замечаний, вопрос о возврате ей суммы излишне уплаченной арендной платы не ставила, условия договора не оспаривала. 

Арендная плата за один год получена ответчиком от истца на основании сделки, заключенной по результатам торгов, на условиях, предусмотренных при проведении данных торгов, в связи с чем неосновательным обогащением не является. Не имеется оснований и для признания указанных платежей излишними, как полагает их истец.

Поскольку между сторонами не возникло обязательств вследствие неосновательного обогащения, у суда отсутствовали основания для взыскания в ответчика в пользу истца требуемых ею денежных средств.

В связи с изложенным требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами на спорную сумму также не подлежат удовлетворению. 

При отказе в иске судебные расходы истца взысканию с ответчика не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к Администрации Муниципального образования Тверской области «Калининский район» о возврате части арендной платы при прекращении договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером №, в связи с выкупом земельного участка, в качестве неосновательного обогащения, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тверской областной суд через Калининский районный суд Тверской области в течение месяца со дня его принятия судом в окончательной форме.

Судья Е.В.Гуляева

Решения в окончательной форме составлено 20.10.2020.

Дело № 2-1070\2020