***

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Братск 04 сентября 2020 года

Братский городской суд Иркутской области в составе: 

председательствующего судьи Щербаковой А.В.,

при секретаре Легуновой Я.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1278/2020 по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации муниципального образования г. Братска к Ф. об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, о запрете совершать сделки с объектом незавершенного строительства, 

УСТАНОВИЛ:

Истец – КУМИ г. Братска обратился в суд с иском к ответчику – Ф., в котором просит изъять у ответчика объект незавершенного строительства, площадью застройки 157 кв.м., степенью готовности: 70%, находящийся по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером ***, номер государственной регистрации права *** от ДД.ММ.ГГГГ, расположенный на земельном участке, с кадастровым номером ***, государственная собственность на который не разграничена, в связи с завершением договора *** аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, путем продажи с публичных торгов; запретить Ф. совершать сделки с указанным объектом незавершенного строительства.

В обоснование заявленных требований истец указал, что на основании протокола от ДД.ММ.ГГГГ рассмотрения заявок на участие в аукционе, открытом по составу участников, на право заключения договоров аренды земельных участков, назначенном на ДД.ММ.ГГГГ, Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации 

<

адрес> (далее — Истец) заключил с Ф. (далее - Ответчик) договор *** аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, категория земель — земли населенных пунктов, общей площадью 800 кв.м., с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: 

<

адрес>, с разрешенным использованием — для магазина, код 4.4 (размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5 000 кв.м.). Срок аренды участка устанавливается с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (пункт 1.2.). Земельный участок передан ответчику по акту приема-передачи с датой фактической передачи ДД.ММ.ГГГГ. В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация договора ***. Договор считается заключенным с момента государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав и прекращает свое действие по истечении срока, указанного в п. 1.2. Договора (п. 1.4.). Администрацией 

<

адрес> ответчику выдано разрешение на строительство от 11.10.2018 N 38-RU***, а именно на строительство объекта капитального строительства - магазина «Автозапчасти», общей площадью 134,6 кв.м., и площадью застройки 157,0 кв.м., по адресу (местоположение объекта): 

<

адрес>, на земельном участке площадью 800 кв.м., с кадастровым номером — ***. Срок действия разрешения на строительство установлен до ДД.ММ.ГГГГ. В связи с истечением срока договора аренды земельного участка — ДД.ММ.ГГГГ и срока разрешения на строительство — ДД.ММ.ГГГГ, истцом было проведено обследование земельного участка, по результатам которого составлен Акт осмотра от ДД.ММ.ГГГГ. В акте осмотра зафиксировано, что на земельном участке с кадастровым номером *** по адресу: 

<

адрес>, расположен железобетонный каркас, применяемый при проектировании быстровозводимых зданий, металлический вагончик. Земельный участок частично огорожен, доступ частично ограничен. К акту осмотра прилагаются фотографии металлического каркаса в количестве 3 шт. Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ КУВИ-***, объект незавершенного строительства с кадастровым номером ***, площадью застройки 157 кв.м, степенью готовности 70%, расположенный на земельном участке с кадастровым номером ***, находящийся по адресу: 

<

адрес>, зарегистрирован на праве собственности за Ф. Дата государственной регистрации права ДД.ММ.ГГГГ. Поскольку, строительство объекта в срок, определенный договором аренды земельного участка, не завершено, истец письменно уведомил ответчика об окончании срока договора аренды, а также о подготовке иска в суд об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов (письмо от ДД.ММ.ГГГГ № Ис-23789/11/19). Применительно к статье 16 ЗК РФ спорный земельный участок находится в государственной собственности, а администрация 

<

адрес> (КУМИ 

<

адрес>) распоряжается им на основании ст. 3.3 ФЗ «О введении в действие земельного кодекса Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 171-ФЗ). Следовательно, КУМИ 

<

адрес> является уполномоченным лицом на подачу в суд настоящего искового заявления. На основании муниципального контракта *** на оказание услуг по определению рыночной стоимости объектов незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между КУМИ 

<

адрес> и ИП Ц., последний оказал услугу по определению рыночной стоимости объекта незавершенного строительства по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. Стоимость оказанных УСЛУГ составила 5 000 руб. (п. 2.1. Муниципального контракта). Так, согласно отчету ИП Ц. *** от ДД.ММ.ГГГГ, рыночная стоимость объекта незавершенного строительства с кадастровым номером *** площадью застройки 157 кв.м., степенью готовности: 70%, расположенного по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ может составлять (с учетом НДС) 908 972 руб. В соответствии с пунктом 21 Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 1299 средства, полученные от продажи на аукционе объекта незавершенного строительства, вносятся на счет организатора аукциона и переводятся организатором аукциона бывшему собственнику объекта незавершенного строительства в течение 10 дней после государственной регистрации права собственности победителя аукциона на указанный объект за вычетом расходов на подготовку и проведение аукциона.

В судебном заседании представитель истца – А., действующая на основании доверенности № Д-155/11/20 от ДД.ММ.ГГГГ, исковые требования поддержала в полном объеме по доводам и основаниям, изложенным в иске. Дополнительно суду пояснила, что сроки действия как договора аренды земельного участка, так и разрешения на строительство в настоящее время истекли, строительство объекта не завершено. Считает, что в данной ситуации ответчик мог продлить договор на строительство.

В судебном заседании ответчик Ф. исковые требования не признал, суду пояснил, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и КУМИ 

<

адрес> был заключен договор *** аренды земельного участка. Согласно пункту 1.1. договора, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок (далее - Участок) на основании протокола рассмотрения заявок на участие в аукционе, открытом по составу участников, на право заключения договоров аренды земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ, государственная собственность на который не разграничена, имеющий следующие характеристики: общая площадь: 800 кв.м., категория: земли населенных пунктов, кадастровый ***, адрес расположения: 

<

адрес>, разрешенное использование: для магазина, код 4.4 (размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5 000 кв.м). Границы Участка указаны в кадастровом паспорте и не могут быть самостоятельно изменены арендатором. На дату заключения договора предмет договора свободен от прав третьих лиц. Согласно пункту 1.2 договора *** аренды земельного участка, срок аренды Участка на основании протокола рассмотрения заявок на участие в аукционе, открытом по составу участников, на право заключения договоров аренды земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ, устанавливается с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ - то есть - 1 год 6 месяцев. Согласно пункту 1.4 договора *** аренды земельного участка, договор считается заключенным с момента государственной регистрации в Органе, осуществляющем государственную регистрацию прав и прекращает свое действие по истечении срока, указанного в п. 1.2. Согласно штампу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области, государственная регистрация договора аренды произведена ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации ***. Следовательно, фактически договор заключен на период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ - на 1 год 5 месяцев 20 дней. В период с мая 2018 года по август 2018 года арендатором Ф. предпринимались меры к получению разрешения на строительство магазина автозапчастей, согласование проекта строительства, получение градостроительного плана земельного участка, в том числе, первичное обращение в администрацию 

<

адрес> по вопросу выдачи разрешения на строительство ДД.ММ.ГГГГ. При этом, ДД.ММ.ГГГГ Арендатор Ф. повторно обратился в Комитет по градостроительству Администрации 

<

адрес> по вопросу получения разрешения на строительство магазина автозапчастей. ДД.ММ.ГГГГ в адрес Ф. было выдано разрешение на строительство ***-RU*** магазина «Автозапчасти» - спустя 2 месяца с момента обращения по вопросу получения разрешения на строительство. Получению разрешения на строительство, как следует из ч. 2 ст. 48 ГрК РФ, предшествует подготовка проектной документации, которая представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта. Для осуществления строительства застройщику необходимо разрешение на выполнение работ по сносу зеленых насаждений, получение технических условий на подключение к сетям водоснабжения и водоотведения, подписание соглашения на восстановление разрушенного благоустройства. Только при условии подписания данных соглашений и получения технических условий застройщик может получить разрешение на производство земляных работ, без которого не возможно начать строительные работы. ООО «ТРК Телеос -1» согласовано проведение работ по проекту земляных работ по адресу: 

<

адрес>, при условии: 1) обеспечить сохранность В.О.Л.С.; 2) ознакомить с согласованием отв. руководителя работ. Дата согласования ДД.ММ.ГГГГ, о чем имеется подпись директора ООО «ТРК Телеос-1» П. и штамп о согласовании. ПАО «Ростелеком» Иркутский филиал Межрайонный центр технической эксплуатации телекоммуникаций 

<

адрес> согласовал проект по строительству магазина «Автозапчасти» 

<

адрес>, при условии: 1) за 2 дня до начала работ вызвать представителя Братского ЦТ для трассировки существующих сетей телефонной коммуникации; 2) охранная зона сооружений связи - 2 метра; 3) обеспечить сохранность существующих сетей телефонной коммуникации; 4) в охранной зоне земляные работы вести вручную; 5) срок действия согласования 1 (один) год; 6) при выполнении ТУ -0704/05/2056-19 от ДД.ММ.ГГГГ. Дата согласования – ДД.ММ.ГГГГ, о чем имеется подпись представителя МЦТЭТ ФИО1 и штамп отдела технического учета о согласовании. ООО «Монтажсервис плюс» согласовало производство земляных работ по адресу: 

<

адрес>, при условии: 1) за 2 дня вызвать представителя ООО «Монтажсервис плюс». (Без вызова); 2) в местах пересечения с инженерными сетями работы производить в присутствии представителя ООО «Монтажсервис плюс»; 3) обеспечить сохранность существующих сетей; 4) работы выполнять в соответствии с требованиями СНиП, ПУЭ, Правил охраны сетей, ПОТЭЭ. Дата согласования ДД.ММ.ГГГГ, о чем имеется подпись мастера ООО «Монтажсервис плюс» Л. и печать ООО «Монтажсервис плюс». МБУ «Дорожная служба 

<

адрес> муниципального образования 

<

адрес>» согласовало земляные работы с условием восстановления разрушенного благоустройства. Дата согласования ДД.ММ.ГГГГ, о чем имеется подпись представителя и печать МБУ «Дорожная служба 

<

адрес> муниципального образования 

<

адрес>». Филиал ПАО «Иркутскэнерго» ТЭЦ-6 Р*** согласовал производство земляных работ по строительству магазина и прокладке трубопровода 

<

адрес>, при условии согласования с собственником сети и МП ДГИ. Дата согласования ДД.ММ.ГГГГ, о чем имеется подпись начальника Р*** Я. и штамп о согласовании Филиала ПАО «Иркутскэнерго» ТЭЦ-6 Район тепловых сетей ***. МП ДГИ согласовала производство земляных работ по прокладке водопровода и канализации к магазину «Автозапчасти», по адресу: ж.

<

адрес>, при условии: 1) за два дня вызвать представителя МП ДГИ для трассировки существующих сетей и освидетельствования скрытых работ; 2) обеспечить сохранность существующих сетей водоснабжения, колодцев; 3) в местах пересечения с инженерными сетями работы производить в присутствии представителя МП «ДГИ»; 4) обратную засыпку сдать представителю МП «ДГИ»; 5) перед началом ведения работ, в связи с возможным изменением схемы сетей В и К, дополнительно согласовать земляные работы с МП «ДГИ»; 6) ознакомить с согласованием ответственного руководителя работ. Дата согласования ДД.ММ.ГГГГ, о чем имеется подпись начальника ПТО Н. и штамп о согласовании МП ДГИ. АО «Братская электросетевая компания» согласовало производство земляных работ по адресу: 

<

адрес> в т. А-Б-В-Г кабелей 0,4-6-ЮкВ в месте работ нет. Срок действия согласования 1 (один) год. Разрешение от ДД.ММ.ГГГГ. Дата согласования ДД.ММ.ГГГГ, о чем имеется подпись начальника РЭС-1 О. и штамп о согласовании. Председателем комитета промышленности и транспорта администрации 

<

адрес> согласовано, согласно разрешению на выполнение работ по сносу зеленых насаждений № КС -11211/27/19 от ДД.ММ.ГГГГ. Дата согласования ДД.ММ.ГГГГ, о чем имеется подпись председателя комитета Бак Ю.И. и печать комитета промышленности и транспорта администрации 

<

адрес>. ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом по управлению 

<

адрес>ом администрации 

<

адрес> и Ф. было заключено Соглашение на восстановление разрушенного благоустройства, по условиям которого С. обязался восстановить разрушенное благоустройство после проведения земляных работ по прокладке водопровода и канализации к магазину «Автозапчасти» по адресу: 

<

адрес>, а Комитет разрешает Исполнителю на территории произвести земляные работы. ДД.ММ.ГГГГ Комитетом по градостроительству администрации 

<

адрес> было выдано разрешение на право производства земляных работ *** от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно данному Разрешению, Комитет по градостроительству администрации 

<

адрес> разрешает производство земляных работ для подключения к сетям водоснабжения. Местоположение объекта: 

<

адрес>, жилой район Центральный, 

<

адрес>. На основании: технических условий на подключение к сетям водоснабжения и водоотведения магазина, фрагмента топосъемки масштаба 1:500, согласованного с МП «ДГИ», комитетом по управлению Центральным районом, АО «Братская электросетевая компания», филиалом ПАО «Иркутскэнерго» ТЭЦ-6 Р***, МБУ «ДСГБ», Иркутским филиалом ПАО «Ростелеком» Межрайонный центр технической эксплуатации телекоммуникаций 

<

адрес>, ООО «Тарио», ООО «ТРК Телеос-1», ООО «Монтажсервис плюс», комитетом промышленности и транспорта. Начало работ ДД.ММ.ГГГГ. Окончание работ ДД.ММ.ГГГГ. Соответственно, при условии того, что договор *** аренды земельного участка был заключен по ДД.ММ.ГГГГ, у застройщика Ф. с момента окончания производства земляных работ до окончания строительства и введения объекта - магазина «Автозапчасти» в эксплуатацию оставалось - 1 месяц 11 дней, что невозможно выполнить именно по причине ограниченного срока, как на аренду земельного участка, так и на строительство объекта площадью 157 кв.м. Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 137/пр установлены сроки, необходимые для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений (далее - Приказ N 137/пр). Согласно пункту 1 Приказа N 137/пр в случае предоставления земельного участка, в соответствии с основным видом разрешенного использования которого предусмотрено строительство зданий, сооружений, в аренду на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев проведения аукционов в соответствии со статьей 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации), применяется срок, необходимый для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений, определенный в зависимости от площади объекта капитального строительства, согласно приложению к настоящему приказу. Согласно пункту 1 Приложения к приказу Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 137/пр, срок, необходимый для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений объекта, площадью до 1500 кв.м, составляет - 9 месяцев. Соответственно договор *** аренды земельного участка должен был быть заключен на срок 18 месяцев. Фактически договор *** аренды земельного участка, заключен на период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ - на 1 год 5 месяцев 20 дней, что является нарушением прав Застройщика. Согласно отчету *** об определении рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, выполненного ООО «Специализированное бюро оценки» ДД.ММ.ГГГГ, рыночная стоимость объекта незавершенного строительства общей площадью 157 кв.м., кадастровый ***, этажность 1, адрес объекта: 

<

адрес>, составляет 3 229 000 руб. Согласно разделу 2 отчета ***, степень готовности объекта - фактически составляет 95% (требуется установка осветительных и отопительных приборов, отделка пола). Заключая договор *** аренды земельного участка с нарушением срока аренды земельного участка, а в последующем отказывая в продлении срока разрешения на строительство и на продление срока аренды земельного участка с целью завершения строительства, требуя изъятие объекта незавершенного строительства, администрация фактически действует недобросовестно, тем самым нарушая права застройщика, в том числе, право на заключение договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства на основании пп. 10 п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ.

В судебном заседании представитель ответчика – И., действующая на основании доверенности *** от ДД.ММ.ГГГГ, исковые требования не признала, поддержала позицию ответчика Щербакова А.В. в полном объеме. На сегодняшний день процент готовности спорного объекта незавершенного строительства составляет 95 %. Учитывая сезонность проводимых работ, погодные условия, сроки согласования и подготовки проектной документации, получения разрешений на строительство и проведение земляных работ, а также принимая во внимание допущенные истцом нарушения прав ответчика при установлении срока аренды по договору и необоснованный отказ в его продлении, ответчик Ф. принял исчерпывающие меры, чтобы завершить строительство объекта, действовал при этом добросовестно. Считает, что объект не достроен ответчиком в установленный договором аренды срок по объективным причинам, нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов местного самоуправления и лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Изучив предмет, основание и доводы иска, выслушав мнение лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, оценив исследованные в судебном заседании доказательства каждое в отдельности с точки зрения их относимости, допустимости, достоверности, а в их совокупности достаточности для разрешения данного гражданского дела по существу, суд приходит к следующему.

Согласно ч. 2 ст. 9 Конституции РФ, земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности.

В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 39.1 Земельного кодекса РФ, одним из оснований возникновения прав на земельные участки, предоставляемые из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, является договор аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. 

Применительно к земельным участкам, находящимся в государственной или муниципальной собственности пунктом 1 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ установлено, что договор аренды такого земельного участка заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В силу п. 5 ст. 10 ГК РФ, добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Согласно ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Из анализа исследованных по делу доказательств судом достоверно установлено, что на основании протокола от ДД.ММ.ГГГГ рассмотрения заявок на участие в аукционе, открытом по составу участников, на право заключения договоров аренды земельных участков, ДД.ММ.ГГГГ между КУМИ 

<

адрес> (арендодатель) и Ф. (арендатор) был заключен договор *** аренды земельного участка общей площадью 800 кв.м., категория: земли населенных пунктов, с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: 

<

адрес>, с разрешенным использованием — для магазина, код 4.4 (размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5 000 кв.м.). 

Согласно п. 1.2 договора, срок аренды участка установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Договор считается заключенным с момента государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию нрав и прекращает свое действие по истечении срока, указанного в п. 1.2. Договора (п. 1.4 договора).

На основании акта приема-передачи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ указанный земельный участок передан арендатору Ф.

ДД.ММ.ГГГГ в Едином государственном реестре недвижимости осуществлена государственная регистрация договора аренды за *** от ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации ***.

ДД.ММ.ГГГГ заместителем мэра по городскому хозяйству и строительству Администрации МО 

<

адрес> Ф. было выдано разрешение N *** на строительство объекта капитального строительства – магазина «Автозапчасти», общей площадью 134,6 кв.м, площадью застройки 157 кв.м., с количеством этажей 1, по адресу (местоположение объекта): 

<

адрес>, на земельном участке площадью 800 кв.м., со сроком действия разрешения на строительство, в соответствии с ч. 19 ст. 51 ГрК РФ, до ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, объект незавершенного строительства с кадастровым номером ***, степенью готовности 70%, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 38:34:015602:252, находящийся по адресу: 

<

адрес>, зарегистрирован на праве собственности за Ф. Дата государственной регистрации права ДД.ММ.ГГГГ, за ***.

В связи с истечением срока договора аренды земельного участка – ДД.ММ.ГГГГ и срока разрешения на строительство – ДД.ММ.ГГГГ, КУМИ 

<

адрес> было проведено обследование земельного участка, по результатам которого составлен Акт осмотра от ДД.ММ.ГГГГ. 

Из содержания указанного акта следует, что главным специалистом отдела земельных отношений комитета по управлению муниципальным имуществом Т. произведен визуальный осмотр земельного участка расположенного по адресу: 

<

адрес>, кадастровый ***. В ходе осмотра выявлено: на земельном участке расположен железобетонный каркас, применяемый при проектировании быстровозводимых зданий, металлический вагончик. Земельный участок частично огорожен, доступ частично ограничен.

Поскольку строительство объекта в срок, определенный договором аренды земельного участка, завершено не было, ДД.ММ.ГГГГ КУМИ 

<

адрес> направил ответчику уведомление об окончании срока договора аренды, с разъяснением возможности предоставления спорного земельного участка в аренду только после проведения публичных торгов по продаже объекта незавершенного строительства, а также с указанием на начисление платы за фактическое пользование земельным участком по истечении срока действий договора и до момента изъятия объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, что подтверждается письмом от ДД.ММ.ГГГГ № Ис-***.

Из представленных ответчиком документов судом установлено следующее.

ДД.ММ.ГГГГ Комитетом по градостроительству Администрации г. Братска на основании заявления Ф. от ДД.ММ.ГГГГ № вх-*** был подготовлен градостроительный план спорного земельного участка.

ДД.ММ.ГГГГ Ф. подал на имя заместителя мэра по городскому хозяйству и строительству заявление о выдаче разрешения на строительство.

Согласно ответу заместителя мэра по городскому хозяйству и строительству от ДД.ММ.ГГГГ Ф. было отказано в выдаче разрешения на строительство с указанием на то, что в представленной им проектной документации раздел 2 «Схема планировочной организации земельного участка» на сводном плане инженерных сетей отсутствуют сети электроснабжения, в соответствии с ТУ не указана точка подключения ***. Точка подключения к сетям водопровода расположена за пределами отвода земельного участка, через автомобильную дорогу общего пользования проезд Индустриальный. При этом в материалах отсутствует информация о методе прокладки сети водопровода через дорожное полотно. Согласно разделу 6 «Проект организации строительства», срок строительства составляет 6 месяцев, а в заявлении указано 15 месяцев, отсутствует основание испрашиваемого срока строительства. Здание магазина «Автозапчасти» относится к объектам общественного назначения с посещением неограниченного круга лиц и, соответственно, при строительстве хозяйственным способом застройщик должен иметь соответствующий допуск СРО. Документы (реквизиты), подтверждающие наличие СРО, не представлены. 

ДД.ММ.ГГГГ Ф. в Комитет по градостроительству Администрации г. Братска вновь было подано заявление о выдаче разрешения на строительство магазина «Автозапчасти» по адресу: 

<

адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ Ф. заместителем мэра по городскому хозяйству и строительству было выдано разрешение на строительство ***, согласно которому площадь застройки объекта установлена в 157 кв.м., срок строительства – до ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с ч. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее - требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), требованиям, установленным проектом планировки территории, в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

В силу действующих норм градостроительного законодательства получению разрешения на строительство предшествует подготовка проектной документации, которая, в силу положений ч. 2 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ, представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой и графической формах и (или) в форме информационной модели и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта.

Из пояснений ответчика Ф., а также приобщенных им документов следует, что ДД.ММ.ГГГГ им было согласовано проведение работ по проекту земляных работ по адресу: 

<

адрес> с ООО «ТРК Телеос -1». 

ДД.ММ.ГГГГ было произведено согласование проекта по строительству магазина «Автозапчасти» по адресу: 

<

адрес>, с ПАО «Ростелеком» Иркутский филиал Межрайонный центр технической эксплуатации телекоммуникаций 

<

адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ ответчиком согласовано производство земляных работ по адресу: 

<

адрес>, с ООО «Монтажсервис плюс», а также с МБУ «ДСГБ» МО 

<

адрес> (при условии восстановления разрушенного благоустройства).

ДД.ММ.ГГГГ Ф. согласовал производство земляных работ по строительству магазина и прокладке трубопровода по адресу: 

<

адрес>, с Филиалом ПАО «Иркутскэнерго» ТЭЦ-6 Р***, а также производство земляных работ по прокладке водопровода и канализации к магазину «Автозапчасти», по адресу: ж

<

адрес>. с МП «ДГИ» МО 

<

адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ ответчиком согласовано производство земляных работ на спорном объекте с АО «Братская электросетевая компания», срок действия согласования установлен в один год.

ДД.ММ.ГГГГ между ответчиком и Комитетом промышленности и транспорта Администрации 

<

адрес> согласовано разрешение на выполнение работ по сносу зеленых насаждений № КС -11211/27/19 от ДД.ММ.ГГГГ.

Указанные обстоятельства подтверждаются соответствующими оттисками печатей и подписями уполномоченных должностных лиц на проектной документации спорного объекта недвижимости, а также копиями технических условий на сохранность линейно-кабельных сооружений связи ПАО «Ростелеком» в зоне проведения работ по обустройству парковки по адресу: 

<

адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ ***, технических условий МП «ДГИ» МО 

<

адрес> на подключение к сетям водоснабжения и водоотведения магазина, расположенного по адресу: 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ ***, копией заявления Ф. на имя председателя КУМИ 

<

адрес> о согласовании прокладки трубопровода холодного водоснабжения через недействующую теплосеть от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией МО 

<

адрес> и Ф. было заключено соглашение о возмещении восстановительной стоимости за снос зеленых насаждений, согласно которому ответчик обязался внести плату в размере 16 512 руб. на расчетный счет Администрации в качестве возмещения восстановительной стоимости за снос зеленых насаждений на земельном участке, расположенном по адресу: 

<

адрес>. Оплата указанного возмещения подтверждается чеком по операции Сбербанк Онлайн от ДД.ММ.ГГГГ.

При этом, председателем Комитета промышленности и транспорта Ф. было выдано разрешение № Ис-*** на выполнение работ по сносу зеленых насаждений от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом по управлению Центральным районом Администрации 

<

адрес> и Ф. было заключено соглашение *** на восстановление разрушенного благоустройства, согласно которому ответчик обязался восстановить разрушенное благоустройство после проведения земляных работ по прокладке водопровода и канализации к магазину «Автозапчасти» по адресу: 

<

адрес>, а Комитет разрешил Ф. произвести земляные работы на указанной территории. Срок выполнения работ установлено до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ председателем Комитета по градостроительству Администрации МО 

<

адрес> Ф. было выдано разрешение *** на право производства земляных работ для подключения к сетям водоснабжения. Данное разрешение выдано ответчику на основании технических условий на подключение к сетям водоснабжения и водоотведения магазина, фрагмента топосъемки масштаба 1:500, согласованного с МП «ДГИ», Комитетом по управлению Центральным районом, АО «Братская электросетевая компания», филиалом ПАО «Иркутскэнерго» ТЭЦ-6 Р***, МБУ «ДСГБ», Иркутским филиалом ПАО «Ростелеком» Межрайонный центр технической эксплуатации телекоммуникаций 

<

адрес>, ООО «Тарио», ООО «ТРК Телеос-1», ООО «Монтажсервис плюс», Комитетом промышленности и транспорта. Начало работ установлено – ДД.ММ.ГГГГ, окончание работ – ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ Ф. подал на имя заместителя мэра по городскому хозяйству и строительству заявление о продлении разрешения на строительство *** от ДД.ММ.ГГГГ объекта капитального строительства – магазина «Автозапчасти», расположенного на земельном участке с кадастровым номером ***, на срок до ДД.ММ.ГГГГ, в связи с невозможностью завершения строительства в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, поскольку период 11 месяцев является непродолжительным и нарушает права застройщика.

Согласно ответу Комитета по градостроительству Администрации 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № Ис-13423/12/20, в выдаче разрешения на строительство ответчику отказано в связи с не предоставлением необходимой документации, в соответствии с ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ. При этом, Ф. разъяснено, что срок договора аренды земельного участка истек ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем ему необходимо продлить договор аренды земельного участка и собрать необходимый пакет документов, после чего повторно обратиться за выдачей разрешения на строительство.

Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ Ф. подал на имя председателя КУМИ 

<

адрес> заявление о продлении срока действия договора *** аренды земельного участка, кадастровый ***, расположенного по адресу: 

<

адрес>, указав, что продление договора аренды необходимо для завершения строительства объекта – магазина «Автозапчасти».

Согласно ответу и.о. председателя КУМИ 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № Ис-14318/11/20, в продлении срока договора аренды земельного участка *** ответчику было отказано, поскольку срок договора аренды истек ДД.ММ.ГГГГ, при этом, после истечения срока действия договора аренды земельного участка, внесение в него изменений по увеличению срока без проведения торгов не представляется возможным. Кроме того, Ф. сообщено, что КУМИ 

<

адрес> после истечения срока действий договора аренды обратился в суд с требованием об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов.

Таким образом, судом достоверно установлено, что в период действия договора аренды земельного участка *** от ДД.ММ.ГГГГ ответчиком были в полном мере произведены действия по подготовке проектной документации и получению разрешения на строительство спорного объекта – магазина «Автозапчасти», расположенного по адресу: 

<

адрес>. 

Как следует из представленных ответчиком вышеприведенных доказательств, срок для производства земляных работ по подключению к сетям водоснабжения был установлен ему на основании разрешения Комитета по градостроительству Администрации МО 

<

адрес> *** от ДД.ММ.ГГГГ, на период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. При этом, срок действия договора аренды земельного участка установлен до ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем, фактически на производство работ по завершению строительства спорного объекта у ответчика Ф. оставалось 1 месяц 11 дней.

Вместе с тем, согласно пункту 1 Приказа Минстроя России от ДД.ММ.ГГГГ ***/пр «Об установлении срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений», в случае предоставления земельного участка, в соответствии с основным видом разрешенного использования которого предусмотрено строительство зданий, сооружений, в аренду на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев проведения аукционов в соответствии со статьей 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации), применяется срок, необходимый для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений, определенный в зависимости от площади объекта капитального строительства, согласно приложению к настоящему приказу.

Вводимый настоящим приказом срок, необходимый для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений, учитывается, в том числе при подготовке проектной документации (пункт 2 Приказа).

Согласно Приложению к указанному приказу, для категории объекта капитального строительства – площадью до 1 500 кв.м. установлены следующие сроки для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений: 1) срок, необходимый для выполнения инженерных изысканий – 1 месяц; 2) срок, необходимый для осуществления архитектурно-строительного проектирования – 2 месяца; 3) срок, необходимый для осуществления строительства зданий и сооружений – 6 месяцев; 4) общий срок, необходимый для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений – 9 месяцев.

Согласно п. 9 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ, в случае предоставления земельного участка, в соответствии с основным видом разрешенного использования которого предусмотрено строительство зданий, сооружений, в аренду на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев проведения аукционов в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса), договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок, превышающий в два раза срок, установленный уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в качестве срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений. При этом, если в соответствии с основными видами разрешенного использования земельного участка предусмотрено строительство нескольких зданий, сооружений, договор аренды такого земельного участка заключается исходя из наибольшего срока, установленного для таких зданий, сооружений в соответствии с положениями настоящего пункта. 

Исходя из анализа вышеприведенных правовых норм, срок аренды спорного земельного участка по договору *** от ДД.ММ.ГГГГ должен составлять не менее 18 месяцев, при этом, фактически разрешение на строительство объекта было выдано ответчику Ф. только ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем, оставшийся срок для создания объекта капитального строительства составил 12 месяцев и 15 дней (с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ).

В силу положения ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; вследствие иных действий граждан и юридических лиц.

В соответствии со ст. 10 ГК РФ, добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Согласно требованиям ст. 607 ГК РФ, в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Согласно п. 1 ст. 239.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект (пункт 2 статьи 239.1 ГК РФ).

В силу п. 3 ст. 239.1 ГК РФ, требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Таким образом, суд приходит к выводу, что окончание действия договора аренды земельного участка, не является безусловным основанием для изъятия объекта незавершенного строительства путем продажи на публичных торгах. При этом, нарушение срока строительства объекта, обусловленное неправомерными действиями (бездействием) уполномоченных органов либо лиц, осуществляющих эксплуатацию инженерных сетей, является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении требования о принудительном изъятии объекта незавершенного строительства.

Согласно разъяснению, содержащемуся в п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ *** «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе, в получении необходимой информации.

При этом, суд учитывает, что материалами дела достоверно установлено, что ответчик добросовестно пользовался спорным земельным участком по целевому назначению, продолжал осуществлять строительные работы, предпринимал меры к своевременному проведению всех необходимых инженерных изысканий, осуществлению архитектурно-строительного проектирования и строительства спорного объекта недвижимости, оплачивал арендную плату, в том числе, за пределами срока действия договора, что не оспорено истцом в судебном заседании и подтверждается письмом КУМИ 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, направленного в адрес Ф. с предупреждением о начислении арендной платы за время фактического пользования спорным земельным участком.

Оценивая исследованные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что ответчиком представлены достоверные доказательства, подтверждающие, что нарушение сроков строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов местного самоуправления и лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект, в том числе, Администрации МО 

<

адрес>, выразившимися в длительной невыдаче разрешения ответчику на строительство магазина на спорном земельном участке (ДД.ММ.ГГГГ – первое заявление ответчика на получение разрешения, ДД.ММ.ГГГГ – повторное заявление ответчика на получение разрешения, ДД.ММ.ГГГГ – выдача разрешения на строительство объекта).

Кроме того, при установленных по делу обстоятельствах, наличие права собственности Ф. на объект незавершенного строительства, препятствует прекращению права пользования спорным земельным участком, на котором данный объект расположен. 

Из представленных доказательств, пояснений ответчика и его представителя, судом установлено, что степень готовности объекта незавершенного строительства, находящегося по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ фактически составляет – 95% (требуется установка осветительных и отопительных приборов, отделка пола), что подтверждается представленным ответчиком отчетом *** об определении рыночной стоимости объекта недвижимого имуществ, составленным ООО «СБО» от ДД.ММ.ГГГГ, и не опровергнуто представителем истца в судебном заседании.

Суд считает возможным принять данный отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимого имущества *** от ДД.ММ.ГГГГ в качестве доказательства при определении степени готовности объекта и его рыночной стоимости, поскольку он отвечает критериям относимости и допустимости, отвечает требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности, изготовлен на основании соответствующей методической литературы лицом, имеющим соответствующую лицензию на осуществление подобной деятельности, каких-либо доказательств, подтверждающих некомпетентность лица, составившего данный отчет, суду сторонами не представлено. 

Принимая во внимание, что в судебное заседание сторонами не представлено доказательств, ставящих под сомнение результаты оценки рыночной стоимости и степени готовности спорного объекта незавершенного строительства, изложенных в отчете *** от ДД.ММ.ГГГГ, оснований не доверять данному отчету у суда не имеется. Ходатайств о проведении судебной оценочной экспертизы сторонами не заявлено.

При этом, суд учитывает, что истцом при подаче настоящего искового заявления был представлен отчет *** от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому рыночная стоимость объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: 

<

адрес>, степенью готовности: 70%, была определена по состоянию на дату окончания срока аренды - ДД.ММ.ГГГГ и может составлять (с учетом НДС) 908 972 руб. 

Рыночная стоимость указанного объекта незавершенного строительства со степенью готовности 95% по состоянию на дату составления отчета составила 3 229 000 руб., что подтверждается представленным ответчиком отчётом *** от ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, исходя из анализа вышеприведенных правовых норм в совокупности с исследованными по делу и признанными достоверными доказательствами, суд приходит к выводу необоснованности заявленных исковых требований об изъятии у собственника - Ф. объекта незавершенного строительства, площадью застройки 157 кв.м., степенью готовности – 70%, находящегося по адресу: 

<

адрес>, кадастровый ***, расположенного на земельном участке с кадастровым номером ***, государственная собственность на который не разграничена, в связи с завершением договора *** аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, путем продажи с публичных торгов.

Объективных доказательств, опровергающих вышеуказанные выводы, истцом в ходе рассмотрения гражданского дела, суду не представлено.

При этом, в соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу состязательного построения процесса представление доказательств возлагается на стороны и других лиц, участвующих в деле. Стороны сами должны заботиться о подтверждении доказательствами фактов, на которые ссылаются. Суд не уполномочен собирать или истребовать доказательства по собственной инициативе.

Учитывая вышеизложенное, суд также признает необоснованными и не подлежащими удовлетворению требования КУМИ г. Братска о запрете Ф. совершать сделки с объектом незавершенного строительства, площадью застройки 157 кв.м., степенью готовности – 70%, находящимся по адресу: 

<

адрес>, кадастровый ***, номер государственной регистрации права *** от ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, суд приходит к выводу о необходимости отказать в удовлетворении исковых требований КУМИ г. Братска к Ф. в полном объеме.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Отказать в удовлетворении исковых требований Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации муниципального образования г. Братска об изъятии у собственника - Ф. объекта незавершенного строительства, площадью застройки 157 кв.м., степенью готовности – 70%, находящегося по адресу: 

<

адрес>, кадастровый ***, номер государственной регистрации права *** от ДД.ММ.ГГГГ, расположенного на земельном участке с кадастровым номером ***, государственная собственность на который не разграничена, в связи с завершением договора *** аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, путем продажи с публичных торгов; о запрете Ф. совершать сделки с объектом незавершенного строительства, площадью застройки 157 кв.м., степенью готовности – 70%, находящимся по адресу: 

<

адрес>, кадастровый ***, номер государственной регистрации права *** от ДД.ММ.ГГГГ.

Решение может быть обжаловано в Иркутский областной суд через Братский городской суд Иркутской области в течение месяца с момента принятия решения в окончательной форме.

Судья А.В. Щербакова