Дело № 57RS0026-01-2024-001898-72 Производство № 2-1977/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

27 декабря 2024 г. г. Орел

Орловский районный суд Орловской области в составе:

председательствующего судьи Мукан Т.Г., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания Грачевой Ю.С.,

рассмотрев в судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 21 июля 2023 г., 

установил:

ФИО1 изначально обратилась в суд с иском к ФИО2 о признании недействительным по признаку ничтожности договора купли-продажи земельного участка от 21 июля 2023 г., применении последствий недействительности сделки в виде возврата уплаченных денежных средств в размере 410 000 рублей.

В обоснование заявленных требований указав, что ФИО1 приобрела у ФИО2 по договору купли-продажи от 21 июля 2023 г. земельный участок с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: Российская Федерация, 

<

адрес>, 

<

адрес>. Право собственности истца на земельный участок зарегистрировано Управлением Росреестра по Орловской области 25 июля 2023 г., запись регистрации в № от 25 июля 2023 г.

Согласно п. 15 договора купли-продажи договор имеет силу передаточного акта. 

Согласно п. 3 договора купли-продажи земельный участок был оценен ответчиком и истцом в 410 000 рублей.

Пунктом 4 договора купли-продажи установлено, что покупатель купила указанный земельный участок у продавца за 410 000 рублей.

Пунктом 5 договора купли-продажи установлено, что расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора. Также, подтверждением получения ответчиком денежных средств от истца является расписка ответчика от 21 июля 2023 г.

Земельный участок приобретался истцом для целей строительства на нем индивидуального жилого дома.

После приобретения земельного участка истица 18 сентября 2023 г. обратилась в администрацию Орловского муниципального округа Орловской области с уведомлением о планируемом строительстве индивидуального жилищного строительства (жилой дом) на названном земельном участке.

По результатам рассмотрения поданного уведомления администрацией Орловского муниципального округа Орловской области издано уведомление о недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке по причине того, что земельный участок с кадастровым номером № расположен в охранной зоне минимально допустимых расстояний «Газопровод - отвод к ГРС Кромы-Орел-1» в границах Орловского муниципального округа Орловской области, в соответствии с Правилами охраны магистральных трубопроводов, утвержденными Минтопэнерго РФ от 29 апреля 1992 г. постановлением Госгортехнадзора РФ от 22 апреля1992 г. № 9, согласно п. 4.4 в охранных зонах трубопроводов запрещается без письменного разрешения предприятий трубопроводного транспорта возводить любые постройки и сооружения.

Изучив уведомление администрации Орловского муниципального округа Орловской области о недопустимости размещения жилого дома на земельном участке, ФИО1 04 марта 2023 г. обратилась в ООО «Газпром Трансгаз Москва» с заявлением, в котором просила разрешить размещение на земельном участке с кадастровым номером № жилого дома со вспомогательными объектами: инженерные сооружения (сети водоснабжения, водоотведения, газоснабжения, электрические сети).

ООО «Газпром Трансгаз Москва» 10 апреля 2024 г. письмом № № отказало ФИО1 в согласовании строительства жилого дома на земельном участке с кадастровым номером № 

<

адрес>.

Таким образом, ФИО1 не имеет права использовать по целевому назначению приобретенный у ФИО2 земельный участок, а именно для строительства на нем жилого дома, и соответственно лишена возможности использования земельного участка по разрешенному использованию, установленному в сведениях ЕГРН: для индивидуального жилищного строительства.

ФИО1 узнала о невозможности использовать земельный участок по целевому назначению (для строительства жилого дома) после передачи земельного участка ответчиком.

На момент приобретения земельного участка ответчиком не было указано на невозможность использования земельного участка для строительства жилого дома, ответчик не проинформировал истца о наличии запретов на строительство жилого дома на земельном участке, ответчик не предупреждал и не информировал истца о наличии охранных зон магистральных трубопроводов на земельном участке.

Кроме того, согласно п. 10 договора купли-продажи земельного участка продавец (ответчик) гарантировал,что до подписания настоящего договора указанный земельный участок никому другому не продан, не подарен, не обещан в дарение, не заложен, не завещан, не обременен правами третьих лиц,в споре и под арестом (запрещением) не состоит.

Приобретенный ФИО1 по договору купли-продажи земельный участок расположен в пределах границы охранной зоны магистрального газопровода, связи с чем, его невозможно беспрепятственно использовать в целях, для которых он приобретался, а именно для целей строительства жилого дома.

Таким образом, оспариваемый договор купли-продажи является недействительным, поскольку ФИО1 договор купли-продажи земельного участка заключен под влиянием заблуждения относительно природы сделки, имеющего существенное значение, поскольку разумно предвидеть наступление данных последствий ФИО1 как покупатель не могла, так как в договоре купли-продажи земельного участка наличие каких-либо обременений обозначено не было (равно как и сведений о расположении земельного участка в охранной зоне газопровода), а соответствующими познаниями в области газификации она не обладает.

Наличие охраняемой зоны существенно ограничивает права ФИО1, запретом осуществлять строительство жилого дома и вспомогательных объектов на земельном участке.

По указанным основаниям, истец, уточнив исковые требования, просит суд признать недействительным договор купли-продажи земельного участка от 21 июля 2023 г., заключенный между ФИО2 и ФИО1, в отношении земельного участка с кадастровым номером 57:№, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: Российская Федерация, 

<

адрес>, 

<

адрес> 

<

адрес>.

Применить последствия недействительности сделки путем возврата ФИО2 в пользу ФИО1 денежных средств, полученных по договору купли-продажи земельного участка от 21 июля 2023 г. в размере 410 000 рублей.

Исключить запись о государственной регистрации права собственности за ФИО1, произведенную Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области от 25 июля 2023 г. № и аннулировать ее.

Возвратить в собственность ФИО2 земельный участок с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: Российская Федерация, 

<

адрес>, 

<

адрес>.

В судебное заседание истец ФИО1 не явилась, о дате, месте и времени судебного заседания извещена надлежащим образом, реализовала свое право на участие через представителя.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 - ФИО3, действующий на основании доверенности, исковые требования с учетом уточнений поддержал в полном объеме.

В судебное заседание ответчик ФИО2 не явился, о дате, месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом, реализовал свое право на участие через представителя.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО2 - ФИО4, действующий на основании доверенности, возражал против удовлетворения исковых требований по доводам письменных возражений и пояснений.

В судебном заседании представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требований относительно предмета спора ООО «Газпром трансгаз Москва» по доверенности ФИО5, при принятии решения полагался на усмотрение суда, представив в материалы дела письменные пояснения, согласно которым указал, что спорный земельный участок полностью расположен в пределах минимальных расстояний магистрального газопровода-отвода к ГРС Кромы-Орел 1. Строительство каких-либо зданий и сооружений на данном участке запрещено в силу закона. Место прохождения газопровода с момента его ввода было нанесено на районные и городские карты и планшеты. Зоны минимальных расстояний до магистрального газопровода поставлены на кадастровый учет и отображены в публичной кадастровой карте (ЗОУИТ №.543). На момент совершения сделки купли-продажи спорного земельного участка между истцом и ответчиком сведения об ограничениях в использовании спорного земельного участка были внесены в ЕГРН. Во исполнение решения Арбитражного суда Орловской области от Дата по делу № - Дата внесены сведения в ЕГРН о зонах минимальных расстояний до магистрального газопровода-отвода к ГРС «Кромы - Орел1».

Представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, администрации Орловского муниципального округа Орловской области, Управления муниципального имущества, землепользования и архитектуры Орловского муниципального округа Орловской области, Управления Росреестра по Орловской области, ФППК «Роскадастр» по Орловской области в судебное заседание не явились, извещены о дате, месте и времени судебного заседания надлежащим образом.

На основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) дело рассмотрено в отсутствие неявившихся участников процесса.

Суд, выслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.

На основании п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. При этом в соответствии с п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В соответствии п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу п. 1 ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется (абз. 1 п. 2 ст. 469 ГК РФ).

Как предусмотрено п. 1 ст. 554 ГК РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

В силу п. 1 ст. 37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Как установлено п. 3 ст. 37 ЗК РФ, покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

По смыслу абз. 1 п. 1 ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар (абз. 2 п. 1 ст. 460 ГК РФ).

Согласно п. 3 ст. 6 ЗК РФ земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

В соответствии со ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 ГК РФ).

Согласно подп. 2 п. 1 ст. 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Предусмотренные земельным законодательством права на землю, в том числе, право собственности гражданина на земельный участок, в отдельных случаях могут быть ограничены по основаниям, установленным ЗК РФ, федеральными законами (ст. 56 ЗК РФ).

Толкование приведенных норм в их системной взаимосвязи позволяет отнести наличие ограничений в использовании земельного участка к числу существенных условий договора купли-продажи земельного участка.

Согласно ст. 2 Федерального закона от 31 марта 1999 г. № 69-ФЗ «О газоснабжении в Российской Федерации» (далее по тексту - Закон о газоснабжении) охранная зона газопровода - зона с особыми условиями использования территории, которая устанавливается в порядке, определенном Правительством Российской Федерации, вдоль трассы газопроводов и вокруг других объектов данной системы газоснабжения в целях обеспечения нормальных условий эксплуатации таких объектов и исключения возможности их повреждения.

Охранные зоны газопроводов устанавливаются на земельных участках, прилегающих к объектам систем газоснабжения, в целях безопасной эксплуатации таких объектов (абзац 6 статьи 28 Закона № 69-ФЗ). 

В соответствии с п. 6 ст. 105 Земельного кодекса Российской Федерации к зонам с особыми условиями использования территорий относит охранную зону трубопроводов (газопроводов, нефтепроводов и нефтепродуктопроводов, трубопроводов для продуктов переработки нефти и газа, аммиакопроводов), а пункт 25 - зону минимальных расстояний до магистральных или технологических трубопроводов (газопроводов, нефтепроводов и нефтепродуктопроводов, трубопроводов для продуктов переработки нефти и газа, аммиакопроводов).

Порядок охраны магистральных газопроводов регулируется Правилами охраны магистральных газопроводов, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 08 сентября 2017 г. № (далее - Правила № №).

Пунктом 3 Правил охраны магистральных газопроводов, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 08.09.2017 года № установлено, что охранные зоны объектов магистральных газопроводов устанавливаются вдоль линейной части магистрального газопровода - в виде территории, ограниченной условными параллельными плоскостями, проходящими на расстоянии 25 метров от оси магистрального газопровода с каждой стороны.

Запреты деятельности в охранной зоне установлены пунктом 4 указанных Правил, деятельность, допускаемая с письменного разрешения эксплуатирующей организации - в пункте 6 указанных Правил.

В соответствии с пунктом 4 Правил № в охранных зонах запрещается: а) перемещать, засыпать, повреждать и разрушать контрольно-измерительные и контрольно-диагностические пункты, предупредительные надписи, опознавательные и сигнальные знаки местонахождения магистральных газопроводов; б) открывать двери и люки необслуживаемых усилительных пунктов на кабельных линиях связи, калитки ограждений узлов линейной арматуры, двери установок электрохимической защиты, люки линейных и смотровых колодцев, открывать и закрывать краны, задвижки, отключать и включать средства связи, энергоснабжения, устройства телемеханики магистральных газопроводов; в) устраивать свалки, осуществлять сброс и слив едких и коррозионно-агрессивных веществ и горюче-смазочных материалов; г) складировать любые материалы, в том числе горюче-смазочные, или размещать хранилища любых материалов; д) повреждать берегозащитные, водовыпускные сооружения, земляные и иные сооружения (устройства), предохраняющие магистральный газопровод от разрушения; е) осуществлять постановку судов и плавучих объектов на якорь, добычу морских млекопитающих, рыболовство придонными орудиями добычи (вылова) водных биологических ресурсов, плавание с вытравленной якорь-цепью; ж) проводить дноуглубительные и другие работы, связанные с изменением дна и берегов водных объектов, за исключением работ, необходимых для технического обслуживания объекта магистрального газопровода; з) проводить работы с использованием ударно-импульсных устройств и вспомогательных механизмов, сбрасывать грузы; и) осуществлять рекреационную деятельность, кроме деятельности, предусмотренной подпунктом «ж» пункта 6 настоящих Правил, разводить костры и размещать источники огня; к) огораживать и перегораживать охранные зоны; л) размещать какие-либо здания, строения, сооружения, не относящиеся к объектам, указанным в пункте 2 настоящих Правил, за исключением объектов, указанных в подпунктах «д» - «к» и «м» пункта 6 настоящих Правил; м) осуществлять несанкционированное подключение (присоединение) к магистральному газопроводу).

В соответствии с пунктом 6 Правил № в охранных зонах с письменного разрешения собственника магистрального газопровода или организации, эксплуатирующей магистральный газопровод (далее - разрешение на производство работ), допускается: а) проведение горных, взрывных, строительных, монтажных, мелиоративных работ, в том числе работ, связанных с затоплением земель; б) осуществление посадки и вырубки деревьев и кустарников; в) проведение погрузочно-разгрузочных работ, устройство водопоев скота, колка и заготовка льда; г) проведение земляных работ на глубине более чем 0,3 метра, планировка грунта; д) сооружение запруд на реках и ручьях; е) складирование кормов, удобрений, сена, соломы, размещение полевых станов и загонов для скота; ж) размещение туристских стоянок; з) размещение гаражей, стоянок и парковок транспортных средств; и) сооружение переездов через магистральные газопроводы; к) прокладка инженерных коммуникаций; л) проведение инженерных изысканий, связанных с бурением скважин и устройством шурфов; м) устройство причалов для судов и пляжей; н) проведение работ на объектах транспортной инфраструктуры, находящихся на территории охранной зоны; о) проведение работ, связанных с временным затоплением земель, не относящихся к землям сельскохозяйственного назначения.

Как следует из материалов дела и установлено в судебном заседании, 21 июля 2023 г. между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 1000 кв.м., расположенного по адресу: Российская Федерация, 

<

адрес>, 

<

адрес>, кадастровый №. 

Согласно п. 4 договора покупатель ФИО1 купила указанный земельный участок у ФИО2 за 410 000 рублей.

В соответствии с п.7 договора стороны подтверждают, что не лишены дееспособности, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данный договор на крайне невыгодных для себя условиях, и настоящий договор не является для них кабальной сделкой.

В соответствии со ст. 551 ГК РФ покупатель приобретает право собственности на указанный земельный участок с момента государственной регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области (п.8 договора).

Из п. 10 договора купли-продажи следует, что продавец гарантирует, что до подписания настоящего договора указанный земельный участок никому другому не продан, не подарен, не обещан в дарение, не заложен, не завещан, не обременен правами третьих лиц, в споре и под арестом (запрещением) не состоит.

Согласно п. 15 договора передача земельного участка между сторонами производится без составления передаточного акта, путем вручения соответствующих документов. Настоящим договором стороны подтверждают, что продавец передал, а покупатель приняла указанный земельный участок в том качественном состоянии, в каком он есть нам момент подписания настоящего договора. Претензий у сторон не имеется. В соответствии со ст. 556 ГК РФ настоящий договор имеет силу передаточного акта.

25 июля 2023 г. в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области произведена регистрация права собственности на земельный участок площадью 1000+/-11 кв.м., расположенный по адресу: Российская Федерация, 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>, кадастровый № за покупателем ФИО1

Из выписки из Единого государственного реестра недвижимости на земельный участок площадью 1000+/-11 кв.м., расположенный по адресу: Российская Федерация, 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>, кадастровый номер № следует, что категория земель: «Земли населенных пунктов», вид разрешенного использования: «Для индивидуального жилищного строительства». Ограничение прав и обременение объекта недвижимости не зарегистрировано. 

В выписке не содержатся сведения относительно невозможности осуществления строительства на спорном земельном участке.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости на земельный участок, датированной 05 сентября 2017 г., то есть до заключения оспариваемого договора купли-продажи, характеристика объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес> 

<

адрес> не содержала сведения об ограничениях прав и обременений объекта недвижимости. 

Из ответа главы администрации Платоновского сельского поселения 

<

адрес> от 29 ноября 2017 г. № следует, что земельному участку с кадастровым номером № присвоен уточненный адрес: 

<

адрес>, 

<

адрес> 

<

адрес>. Прежний адрес: 

<

адрес>, 

<

адрес> 

<

адрес>.

После оформления прав на участок истец 18 сентября 2023 г. обратилась в администрацию Орловского муниципального округа Орловской области с уведомлением о планируемом строительстве индивидуального жилищного строительства (жилого дома) на названном земельном участке.

21 сентября 2023 г. представитель администрации округа по доверенности - начальник Управления муниципального имущества, землепользования и архитектуры ФИО6 направила истцу ФИО1 уведомление №, из которого усматривается, что размещение объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке недопустимо, по следующим основаниям: земельный участок с кадастровым номером 57:10:1650101:255, расположен в охранной зоне минимально допустимых расстояний «Газопровод - отвод к ГРС Кромы-Орел-1» в границах Орловского муниципального округа Орловской области, в соответствии с Правилами охраны магистральных трубопроводов, утвержденными Минтопэнерго РФ от 29 апреля 1992 г. постановлением Госгортехнадзора РФ от 22 апреля 1992 г. № 9, согласно п. 4.4 в охранных зонах трубопроводов запрещается без письменного разрешения предприятий трубопроводного транспорта возводить любые постройки и сооружения.

Из письменного ответа представителя администрации округа по доверенности - начальника отдела имущественных отношений Управления муниципального имущества, землепользования и архитектуры ФИО7 от 11 декабря 2024 г. № следует, что в вышеуказанном уведомлении № ошибочно указан месяц июль.

04 марта 2023 г. истец обратилась в ООО «Газпром трансгаз Москва» для согласования строительства жилого дома со вспомогательными объектами: инженерные сооружения (сети водоснабжения, водоотведения, газоснабжения, электрические сети) на земельном участке с кадастровым номером №. 

Письмом от 10 апреля 2024 г. № ООО «Газпром трансгаз Москва» отказало ФИО1 в согласовании строительства жилого дома на земельном участке в связи с тем, что вблизи земельного участка проходит объект Единой системы газоснабжения, принадлежащий ПАО «Газпром» и эксплуатируемые филиалом ООО «Газпром трансгаз Москва» «Орловское ЛПУМГ»: газопровод-отвод к ГРС Кромы-Орел 1 DN 300, Рраб-5,4 МПа; земельный участок с кадастровым номером № ориентировочно расположен на расстоянии 40 м - 90 м от оси газопровода и полностью попадает в его пределы МР. Строительство и размещение указанных в № объектов в границах МР МГ не допускается.

Ранее по договору купли-продажи от 26 декабря 2013 г. вышеуказанный спорный земельный участок с видом разрешенного использования: «Под огород» был приобретен ответчиком ФИО2 за 400 000 рублей у ФИО8 (п.п. 1.1, 2.2 договора).

Впоследствии, как следует из уведомления Управления Росреестра по Орловской области от 19 января 2018 г. №, вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером № был изменен с «Под огород» на «Для индивидуального жилищного строительства».

Согласно ответу Управления Росреестра по Орловской области от 02 ноября 2024 г. №-ОХ/24, за ФИО2 10 января 2014 г. было зарегистрировано право собственности на земельный участок с кадастровым номером №, который был расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории №. 25 июля 2023 г. в ЕГРН внесена запись о переходе права собственности ФИО2 к ФИО1 на основании договора купли-продажи земельного участка от 21 июля 2023 г. По причинам технического характера уведомление правообладателя земельного участка, включенного в границы зоны с особыми условиями использования территории, об ограничениях использования земельного участка в границах такой зоны не было сформировано.

Из письма филиала ППК «Роскадастр» по Орловской области от 18 апреля 2023 г. № с приложением следует, что на основании вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Орловской области от 13 сентября 2022 г. по делу № в Единый государственный реестр недвижимости были внесены сведения о зонах минимальных расстояний до магистральных или промышленных трубопроводов, указанных в решении.

В соответствии со статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В силу пункта 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Применительно к основанию признания сделки недействительной обман представляет собой умышленное (преднамеренное) введение другого лица в заблуждение в целях формирования его воли на вступление в сделку, путем ложного заявления, обещания, либо умолчания о качестве, свойствах предмета, иных частей сделки, действительных последствиях совершения сделки, об иных фактах и обстоятельствах, имеющих существенное значение, могущих повлиять на совершение сделки, которые заведомо не существуют и наступить не могут, о чем известно этому лицу в момент совершения сделки.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абз. 3 пункта 99 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», сделка, совершенная под влиянием обмана может быть признана недействительной, только если обстоятельства, относительно которых потерпевший был обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки. При этом подлежит установлению умысел лица, совершившего обман.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 7 постановления от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункты 1, 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу положений ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу части 1 статьи 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.

В соответствии со статьей 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

Оценив представленные сторонами спора доказательства в их совокупности и взаимной связи, в том числе объяснения сторон, проанализировав условия оспариваемого договора купли-продажи, суд приходит к выводу, что истец ФИО1 не представила объективных и безусловных доказательств того, что со стороны продавца участка имели место обман или введение в заблуждение. Все сведения об объекте недвижимости (о виде разрешенного использование, целевом назначении, ограничениях и т.д.), отражены в выписке из ЕГРН, содержание последней приведено в договоре купли-продажи. 

Следует отметить, что риск неосведомленности о наличии ограничений в отношении товара, не может быть возложен только на продавца, покупатель недвижимости должен проявить должную осмотрительность, доподлинно выяснив все обстоятельства, в том числе, касающиеся соответствия продаваемого объекта данным, изложенным в договоре и содержащимся в соответствующем государственном реестре, отсутствия возможных существенных ограничений в использовании земельного участка.

На этапе согласования условий договора ФИО1 с учетом возможных экономических рисков совершения сделки с недвижимостью могла предложить правообладателю земельного участка представить дополнительные документы, самостоятельно до заключения договора обратиться с заявлением в орган местного самоуправления по месту нахождения земельного участка для получения необходимой информации, при этом доказательств отказа ответчика в оказании истцу такого содействия непосредственно перед приобретением объекта недвижимости в собственность в материалы дела не представлено, презумпция добросовестности продавца истцом не опровергнута.

Суд отклоняет доводы стороны истца о предоставлении ответчиком заведомо ложной информации о продаваемом земельном участке, поскольку ФИО1 не доказала предоставление ответчиком заведомо ложной информации, а также иной информации, которая могла оказать влияние на ее решение о покупке данного земельного участка.

Достаточных и бесспорных доказательств, подтверждающих факт заблуждения относительно правовой природы оспариваемой сделки в значении, предусмотренном положениями статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также доказательств отсутствия воли на совершение сделки купли-продажи недвижимого имущества истцом в нарушение части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не представлено.

На основании изложенного, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО1 к ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 21 июля 2023 г., оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Орловский областной суд через Орловский районный суд Орловской области в течение одного месяца с момента изготовления решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 21 января 2025 г.

Судья Т.Г. Мукан