Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

15 февраля 2018 года г. Самара 

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи: Родиной Т.А.,

при секретаре: Бамбуровой Т.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-538/2018 по административному исковому заявлению ФИО2 об установлении кадастровой стоимости нежилых зданий равной рыночной стоимости,

с участием представителя ФИО2 по доверенности ФИО3,

представителя Правительства Самарской области и Министерства имущественных отношений Самарской области по доверенности ФИО4,

у с т а н о в и л:

ФИО2 обратился в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просил установить кадастровую стоимость объектов капитального строительства равной рыночной стоимости: нежилого здания с кадастровым номером № в размере 6 574 600 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 965 300 рублей.

В обоснование заявленных требований ФИО2 указал, что является собственником названных объектов недвижимости, кадастровая стоимость которых существенно превышает размер рыночной стоимости указанных объектов недвижимости, тем самым затронуты его права и обязанности как плательщика налога на имущество.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности ФИО3 поддержала заявленные требования в соответствии с доводами, изложенными в административном исковом заявлении.

Представитель Правительства Самарской области, и Министерства имущественных отношений Самарской области по доверенности ФИО4 просила отказать в удовлетворении заявленных требований. 

Административный ответчик: Управление Росреестра по Самарской области, а также заинтересованные лица: Администрация г.о. Чапаевск самарской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области не направили в судебное заседание своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Относительно заявленных требований ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Администрация г.о. Чапаевск Самарской области представили письменные отзывы, Правительство Самарской области и Министерство имущественных отношений Самарской области – возражения.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд считает заявленные административным истцом требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях /пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации, глава III1 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»/.

В связи с этим статья 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ предусматривает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия). 

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки в силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции.

Как следует из материалов дела, в Едином государственном реестре недвижимости содержатся сведения о следующих объектах капитального строительства:

- нежилом здании с кадастровым номером №, площадью 568,9 кв.м., расположенном по адресу: 

<

адрес>;

- нежилом здании с кадастровым номером №, площадью 647,2 кв.м., расположенном по адресу: 

<

адрес>.

Вышеуказанные объекты капитального строительства принадлежат на праве собственности ФИО2, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 10 апреля 2007 года, от 22 декабря 2015 года, выписками из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости от 5 декабря 2017 года.

Постановлением Правительства Самарской области «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области» от 14 марта 2012 года № 118 утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером № определена по состоянию на 24 июля 2013 года в размере 4 807 950,26 рублей, кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером № определена по состоянию на 15 декабря 2015 года в размере 10 904 342,73 рубля.

В силу положений статьи 1 Закона Самарской области «Об установлении единой даты начала применения на территории Самарской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» от 10 ноября 2014 года № 107-ГД, административный истец уплачивает налог на имущество, исходя из его кадастровой стоимости.

Не согласившись с кадастровой стоимостью объектов недвижимости и считая свои права нарушенными, ФИО2 обратился в суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках данного административного дела.

В обоснование заявленных требований административный истец представил отчеты об оценке № и №, выполненные 26 декабря 2017 года оценщиком общества с ограниченной ответственностью РИЦ «Мегаполис» ФИО1, являющимся членом Саморегулируемой организации «Союз «Федерация Специалистов Оценщиков».

Отчетом № рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № определена по состоянию на 15 декабря 2015 года в размере 6 574 600 рублей, отчетом № рыночная нежилого здания с кадастровым номером № определена по состоянию на 24 июля 2013 года в размере 965 300 рублей.

Исследовав отчеты об оценке, суд приходит к выводу о том, что они выполнены в соответствии с требованиями федерального закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Отчеты соответствуют принципам составления отчетов об оценке, требованиям к описанию в отчетах об оценке информации, используемой при проведении оценки, требованиям к описанию в отчетах методологии оценки и расчетов, установленным Федеральными стандартами оценки.

В отчетах приведено задание на оценку, сведения о заказчике и оценщике, допущения, на которых должна основываться оценка, применяемые стандарты оценки, описание оцениваемых объектов, перечень использованных при проведении оценки данных, ограничения и пределы применения полученного результата, последовательность определения стоимости.

При описании объектов оценки оценщик использовал информацию об объектах, полученную от заказчика, а также сведений, полученных в результате осмотра объектов оценки.

Объектом оценки с кадастровым номером № выступает нежилое здание коммерческого назначения, расположенное на ул. К. Маркса, в непосредственной близости от которого расположены жилые объекты /среднеэтажные дома/. Данный объект оценки расположен на первой линии, в зоне низкой транспортной доступности. Местоположение объекта оценки благоприятно для размещения объектов коммерческого /торгово-офисного/ назначения, что следует из отчета № от 26 декабря 2017 года.

Объектом оценки, согласно отчету № от 26 декабря 2017 года выступает нежилое подвальное помещение и помещение техподполья, которое не используется. Объект оценки расположен на ул. Ленина, в непосредственной близости от которого расположены объекты коммерческого назначения, административные и жилые здания. Данный объект находится на первой линии, в зоне высокой транспортной доступности. Местоположение объекта оценки благоприятно для размещения объектов коммерческого назначения.

В отчетах приведен подробный анализ рынка объектов оценки, анализ наиболее эффективного использования нежилых зданий.

Определение рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером № /Отчет №/ проведено затратным подходом, в рамках которого методом сравнения продаж была рассчитана стоимость земельного участка, по данным сборника укрупненных показателей рассчитаны затраты на строительство объекта недвижимости, определена прибыль предпринимателя, произведен расчет величины износа и определена рыночная стоимость нежилого здания путем суммирования стоимости земельного участка и стоимости нежилого здания за вычетом износа. Кроме того рыночная стоимость нежилого здания была определена и методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода. Затем согласовав полученные результаты, оценщик определил итоговую величину рыночной стоимости нежилого здания равную 6 574 600 рублей без учета НДС.

Определение рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером № /Отчет №/ проведено сравнительным подходом методом сравнения продаж двумя этапами: на первом этапе определена стоимость единого объекта недвижимости, включающая в себя объект капитального строительства, на втором этапе определена стоимость объекта капитального строительства как доля стоимости улучшений в стоимости единого объекта недвижимости, в результате которого итоговая величина рыночной стоимости нежилого здания без учета НДС округленно составила 965 300 рублей.

Методики исследования, объём и этапы проведения оценки, выполнение расчетов, согласование полученных результатов соответствуют требованиям федеральных стандартов оценки.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Сторонами не приведено конкретных замечаний к отчетам об оценке, доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость спорных нежилых зданий, и сведений об их рыночной стоимости в иных размерах сторонами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено. Оснований для назначения судебной экспертизы по собственной инициативе суд не усматривает.

Проанализировав отчеты об оценке, а также принимая во внимание, что обращение административного истца в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости по состоянию на 24 июля 2013 года и на 15 декабря 2015 года, то есть на дату, по состоянию на которую установлена их кадастровая стоимость, в полной мере согласуется с положениями статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения государственную кадастровую оценку объектов недвижимости, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной их рыночной стоимости, полагает возможным определить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на 24 июля 2013 года в размере 965 300 рублей и кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером № по состоянию на 15 декабря 2015 года в размере 6 574 600 рублей.

Согласно положениям абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» от 30 июня 2015 года № 28, ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 29 декабря 2017 года, что следует отразить в резолютивной части решения.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

Требования ФИО2 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 568,9 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 24 июля 2013 года в размере 965 300 рублей без учета НДС.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 647,2 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 15 декабря 2015 года в размере 6 574 600 рублей.

Датой обращения ФИО2 в суд считать 29 декабря 2017 года.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме. 

Судья: Т.А.Родина