Дело № 33-252/2026

УИД: 47RS0014-01-2024-000684-41

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Санкт-Петербург 18 февраля 2026 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:

Председательствующего Озерова С.А.,

судей Нестеровой М.В., Сирачук Е.С.,

при секретаре Любивой Д.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции гражданское дело № 2-811/2024 по апелляционному представлению Приозерского городского прокурора Ленинградской области и апелляционной жалобе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области на решение Приозерского городского суда Ленинградской области от 29 июля 2024 г.

Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Озерова С.А., объяснения представителя Ленинградской областной прокуратуры Чигаркиной Е.Н., поддержавший иск, представление и жалобу, объяснения представителя ФИО1 – ФИО2, не признавшего иск, возражавшего против представления и жалобы,

установила:

Приозерский городской прокурор Ленинградской области обратился в суд с иском к ФИО1 об истребовании из чужого незаконного владения земельного участка с кадастровым №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в собственность МО Приозерский муниципальный район Ленинградской области.

В основание иска указал, что 26.06.2023 ФИО1 по договору аренды для индивидуального жилищного строительства был предоставлен указанный земельный участок, который был им неправомерно приобретен в собственность путем выкупа по цене в размере 3% от кадастровой стоимости, с предоставлением недостоверных сведений о расположении в пределах земельного фактически отсутствующего жилого дома с кадастровым №, ранее незаконно поставленного на кадастровый учет.

В суде представитель прокурора поддержал иск.

Представитель ответчика в суде иск не признал.

29 июля 2025 г. Приозерским городским судом Ленинградской области постановлено решение, которым отказано в удовлетворении иска прокурора к ФИО1

Приозерский городской прокурор Ленинградской области не согласился с законностью, обоснованностью решения суда и подал на него апелляционное представление.

В основание представления указал на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, неправильное применение судом норм материального права и на право прокурора на защиту нарушенного права способами, предусмотренными ст. 12 ГК РФ.

Не привлеченное к участию в деле Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области (Управление Росреестра по Ленинградской области) также не согласилось с законностью, обоснованностью решения суда и подало на него апелляционную жалобу.

В основание жалобы указало доводы аналогичные изложенным в представлении прокурора, а также, что в ЕГРН были внесены недостоверные сведения в отношении отсутствующего жилого дома, неправомерно учтенного как объект недвижимости с кадастровым №.

10 декабря 2025 г. судебной коллегией по гражданским делам Ленинградского областного суда, на основании п. 4 ч. 4 ст. 330 ГПК РФ постановлено определение о переходе к рассмотрению дела по правилам производства суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных гл. 39 ГПК РФ.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области (Управление Росреестра по Ленинградской области).

Определением судебной коллегии от 21 января 2026 г., в порядке ст. 39 ГПК РФ, приняты уточненные исковые требования прокурора: о признании недействительным заключенного между администрацией Приозерского муниципального района Ленинградской области и ФИО1 договор купли-продажи № 69 от 04.07.2023 земельного участка с кадастровым № и применении последствий недействительности ничтожной сделки; об обязании ФИО1 передать в собственность Приозерского муниципального района Ленинградской области земельный участок с кадастровым № и исключении из ЕГРН записи о государственной регистрации права собственности ФИО1 на земельный участок; об исключении из ЕГРН сведений об объекте недвижимости – жилом доме с кадастровым № и записи о государственной регистрации права собственности ФИО1 на жилой дом.

Проверив дело, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия находит основания для отмены решения суда.

Согласно п. 1 ст. 166, пунктам 1 и 2 ст. 167 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии с п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствие с пунктами 1. 2 ст. 3.3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" распоряжение земельными участками, указанными в ст. 3.1 настоящего Федерального закона, осуществляется после государственной регистрации права собственности на них, если настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами не установлено иное.

Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для распоряжения ими.

Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется: органом местного самоуправления муниципального района в отношении земельных участков, расположенных на территории сельского поселения, входящего в состав этого муниципального района, и земельных участков, расположенных на межселенных территориях муниципального района, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом.

В силу п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Право прокурора на обращение в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов неопределенного круга лиц или интересов Российской Федерации и субъектов Российской Федерации, муниципальных образований закреплено в ст. 45 ГПК РФ, п. 3 ст. 35 Федерального закона от 17.01.1992 N 2202-1 "О прокуратуре Российской Федерации".

В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Из материалов дела следует, что постановлением администрации МО Приозерский муниципальный район Ленинградской области № 4117 от 06.12.2016 утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории, площадью 2500 кв.м, расположенного по адресу: Ленинградская область, Приозерский район, Севастьяновское сельское поселение, п. Гранитное, категория земель – земли населенных пунктов, территориальная зона – зона застройки индивидуальными жилыми домами (Ж-1), вид разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства.

Постановлением администрации МО Севастьяновское сельское поселение МО Приозерский муниципальный район Ленинградской области № 61 от 22.03.2017 земельному участку присвоен почтовый адрес: 

<

адрес>.

Кадастровым инженером ФИО3 21.04.2017 подготовлен межевой план указанного земельного участка и участок поставлен на государственный кадастровый учет за №.

Между администрацией Приозерского муниципального района Ленинградской области и ФИО1 был заключен договор аренды № 17/2023-а от 26.06.2023 земельного участка с кадастровым №, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для индивидуального жилищного строительства, земельный участок образован из земель, государственная собственность на которое не разграничена, имеет обременения – зоны с особыми условиями использования: прибрежная защитная полоса оз. Вуокса 2019 кв.м., водоохранная зона оз. Вуокса 2500 кв.м. На момент заключения договора передаваемый участок не обременен правами третьих лиц.

Согласно подп. 2.1. п. 2 договора аренды величина арендной платы за земельный участок, сформировавшаяся в результате торгов, составляет 6002400 руб. в год.

Согласно акту приема-передачи от 26.06.2023 администрация Приозерского муниципального района Ленинградской области в соответствии с договором аренды земельного участка № 17/2023-а от 26.06.2023 передала ФИО1 во временное пользование, а ФИО1 принял во временное пользование земельный участок с кадастровым №.

Согласно выписке из ЕГРН, дата присвоения кадастрового № земельного участка 05.08.2017, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, правообладатель: ФИО1

Из представленных ФИО1 в суд материалов следует, что между ФИО1 и ФИО7 11.05.2023 заключен договор подряда на изготовление и монтаж индивидуального жилого дома – домокомплекта на земельном участке с кадастровым № по адресу: 

<

адрес>, размером 6,5х5 м, состоящим из веранды площадью 1,6 кв.м и двух помещений по 16,3 кв.м каждое, с указанием на фундамент – 9 шт. свайно-винтовой, началом работ 11.05.2023 и окончанием – 13.11.2023.

При этом какие-либо относимые и допустимые доказательства, подтверждающие исполнение сторонами данного договора по делу отсутствуют (передача результата работ, оплата).

20.06.2023 между ФИО8 и ФИО1 заключен договор на выполнение работ по оформлению жилого дома – формированию технического плана жилого дома и кадастровым инженером ФИО4 26.06.2023 подготовлен технический план здания, расположенного по адресу: 

<

адрес> как жилого, площадью 32,4 кв.м, год завершения строительства 2023.

На основании представленной ФИО1 26.06.2023 в регистрирующий орган декларации об объекте недвижимости о возведении на земельном участке с кадастровым № в 2023 г. объекта как жилого дома, 27.06.2023 объект поставлен на государственный кадастровый учет с кадастровым №, как расположенный по адресу: 

<

адрес>

27.06.2023 в ЕГРН зарегистрировано право собственности ФИО1 на указанный объект с кадастровым №.

В соответствии с подп. 6 п.а 2 ст. 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ.

Статьей 39.20 ЗК РФ предусмотрено исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду гражданами, юридическими лицами, являющимися собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках

Пунктами 2 - 4 Порядка определения цены продажи земельных участков, находящихся в собственности Ленинградской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, предоставляемых без проведения торгов, в Ленинградской области (далее - Порядок), утвержденного постановлением Правительства Ленинградской области от 25.05.2015 N 179 "Об установлении цены продажи земельных участков, находящихся в собственности Ленинградской области или государственная собственность на которые не разграничена, гражданам и юридическим лицам, имеющим в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на таких земельных участках" установлено, что цена земельных участков при их продаже определяется как выраженный в рублях процент от кадастровой стоимости земельного участка.

Размер процента устанавливается дифференцированно: 3% - в случае продажи гражданам, являющимся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, строительства гаража для собственных нужд, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, ведения садоводства, гражданам или крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности.

04.07.2023 между администрацией Приозерского муниципального района Ленинградской области и ФИО1 заключен договор купли-продажи (купчая) земельного участка №, согласно которому ФИО1 принял и оплатил в размере 15323 руб. 25 коп. по цене 3% от кадастровой стоимости 510775 руб. земельный участок площадью 2500 кв.м с кадастровым №, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: 

<

адрес>.

05.07.2023 в ЕГРН зарегистрировано право собственности ФИО1 на указанный земельный участок с кадастровым №.

Из материалов дела следует, что 20.10.2023 между ФИО1 и ФИО7 был заключен договор выкупа домокоплекта с демонтажем объекта недвижимости на земельном участке с кадастровым № по адресу: 

<

адрес>

При этом какие-либо относимые и допустимые доказательства, подтверждающие исполнение сторонами данного договора по делу также отсутствуют (передача результата работ, оплата).

Согласно материалам дела, 18.01.2024 заместителем Приозерского городского прокурора совместно с заместителем главного государственного инспектора Приозерского района Ленинградской области по использованию и охране земель проведена проверка исполнения администрацией Севастьяновское сельского поселения Приозерского муниципального района Ленинградской области действующего законодательства о землепользовании и иного законодательства, в отношении находящегося в лесном массиве земельного участка с кадастровым №, по результатам которой, с проведением фото и видео фиксации, актом проверки установлено отсутствие каких-либо строений, следов сноса или строительства капитальных строений, свободных от леса участков, пригодных для возведения объектов капитального строительства.

Также, согласно материалам дела, 18.01.2024 Приозерским отделом Управления Росреестра по ЛО, совместно с заместителем Приозерского городского прокурора, осуществлены выездные мероприятия для анализа состояния законности в сфере землепользования и градостроительства в отношении земельных участков, осмотрен земельный участок с кадастровым №, в пределах границ которого в ЕГРН жилой дом с кадастровым №, который фактически отсутствует, следов сноса объекта не имеется, земельный участок представляет собой сосновый бор, без ярко выраженной просеки или поляны для расположения объекта, с составлением справки по результатам выезда с выводом о том, что строение с кадастровым № на земельном участке с кадастровым № отсутствовало.

Конституционный Суд Российской Федерации, обращаясь к вопросу об условиях реализации исключительного права на приобретение земельных участков в собственность или в аренду, отмечал, что право на приватизацию государственного и муниципального имущества не имеет конституционного закрепления; оно регламентируется федеральным законодателем, в данном случае с учетом особенностей объекта приватизации земельного участка, на котором располагаются здания и сооружения, находящиеся в частной собственности. Указанная особенность предполагает наличие устойчивой правовой связи между зданием (сооружением) и земельным участком, которая может быть достигнута лишь при условии признания здания (сооружения) недвижимым имуществом (Определение Конституционного Суда РФ от 29.10.2024 N 2776-О).

Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Из разъяснений, изложенных в п. 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", следует, что вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ). При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (п. 1 ст. 130 ГК РФ).

Согласно п. 10 ст. 1 ГК РФ объектом капитального строительства является здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).

В соответствии с Конституцией Российской Федерации и ч. 2 ст. 15 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

По общему правилу продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 ст. 39.3 ЗК РФ.

В соответствии с пп. 6 п. 2 ст. 39.3 и п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ исключительным правом на приобретение в собственность земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, обладают граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

По смыслу указанных норм, подлежащих применению с учетом общих положений земельного законодательства, обязывающих собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением (ст. 42 ЗК РФ), возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу.

Выкуп земельного участка, находящегося в публичной собственности, без проведения торгов лицом, имеющим в собственности здание (сооружение), правомерно возведенное на данном участке, обусловлен необходимостью обслуживания и использования такого объекта по назначению.

Пунктами 2 - 4 Порядка определения цены продажи земельных участков, находящихся в собственности Ленинградской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, предоставляемых без проведения торгов, в Ленинградской области (далее - Порядок), утвержденного постановлением Правительства Ленинградской области от 25.05.2015 N 179 "Об установлении цены продажи земельных участков, находящихся в собственности Ленинградской области или государственная собственность на которые не разграничена, гражданам и юридическим лицам, имеющим в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на таких земельных участках" установлено, что цена земельных участков при их продаже определяется как выраженный в рублях процент от кадастровой стоимости земельного участка.

Размер процента устанавливается дифференцированно: 3% - в случае продажи гражданам, являющимся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, строительства гаража для собственных нужд, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, ведения садоводства, гражданам или крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности.

В иных случаях цена продажи земельных участков, предоставляемых без проведения торгов, устанавливается равной кадастровой стоимости.

Установленный Классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Росреестра от 10.11.2020 N П/0412, вид разрешенного использования земельного участка "для индивидуального жилищного строительства" (код 2.1) предусматривает возможность размещения жилого дома (отдельно стоящего здания количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, не предназначенного для раздела на самостоятельные объекты недвижимости); выращивание сельскохозяйственных культур; размещение гаражей для собственных нужд и хозяйственных построек.

Арендатор-застройщик вправе возводить на публичном участке с учетом требований градостроительного регламента строения без получения разрешения на строительство и регистрировать на них право собственности в упрощенном порядке в соответствии с законодательством о регистрации недвижимости.

Приобретение такого участка в собственность путем выкупа на возмездной основе по льготной цене возможно только после окончания строительства основного объекта, в данном случае, жилого дома, для целей возведения которого предоставлен земельный участок.

Соответственно, возводимый на таком земельный участке объект недвижимости должен отвечать установленным нормативным требованиям, предъявляемым к жилым домам.

Согласно ч. 3 ст. 16 ЖК РФ жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Пунктом 39 ст. 1 ГрК РФ установлено, что объект индивидуального жилищного строительства - отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.

Необходимость наличия в жилых домах внутриквартирного оборудования, подключения к инженерно-техническому обеспечению - электро- и водоснабжению предусмотрена сводом правил СП 55.13330.2016 "СНиП 31-02-2001 Дома жилые одноквартирные", утвержденным приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 20.10.2016 N 725/пр. Названный свод правил не включен в утвержденный постановлением Правительства Российской Федерации от 28.05.2021 N 815 Перечень национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", в связи с чем его положения применяются на добровольной основе.

Вместе с тем, в соответствии с п. 12 ст. 2, п. 4 ст. 15 Федерального закона от 29.06.2015 N 162-ФЗ "О стандартизации в Российской Федерации" свод правил является документом по стандартизации, содержащим правила и общие принципы в отношении процессов в целях обеспечения соблюдения требований технических регламентов.

Данный Федеральный закон устанавливает правовые основы стандартизации в Российской Федерации, в том числе функционирования национальной системы стандартизации, и направлен на обеспечение проведения единой государственной политики в сфере стандартизации (ч. 1 ст. 1).

Документом по стандартизации является документ, в котором для добровольного и многократного применения устанавливаются общие характеристики объекта стандартизации, а также правила и общие принципы в отношении объекта стандартизации, за исключением случаев, если обязательность применения документов по стандартизации устанавливается Законом о стандартизации (п. 1 ст. 2 указанного Федерального закона).

В силу ст. 22 названного Федерального закона своды правил разрабатываются, утверждаются, изменяются и отменяются федеральным органом исполнительной власти или Государственной корпорацией по атомной энергии "Росатом".

Порядок разработки, утверждения, опубликования, изменения и отмены сводов правил устанавливается постановлением Правительства Российской Федерации от 1 июля 2016 г. N 624, которым утверждены Правила разработки, утверждения, опубликования, изменения и отмены сводов правил (далее - Правила разработки). Пункт 3 указанных Правил устанавливает, что разработка, утверждение, изменение и отмена сводов правил осуществляются разработчиком в установленной сфере деятельности.

Подпунктом 5.2.9 п. 5 Положения о Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 18.11.2013 N 1038, принятие сводов правил и других нормативно-технических документов добровольного применения, в результате применения которых обеспечивается соблюдение требований Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" отнесено к компетенции Минстроя России.

Регистрация свода правил осуществляется федеральным органом исполнительной власти в сфере стандартизации в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере стандартизации. Федеральный орган исполнительной власти в сфере стандартизации организует опубликование, издание и распространение свода правил, включая изменения, вносимые в него, для обеспечения доступа к нему заинтересованных лиц (п. п. 13, 14 Правил разработки).

В силу п. 1 и пп. 5.4.7.1 п. 5.4 Положения о Федеральном агентстве по техническому регулированию и метрологии, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 17 июня 2004 г. N 294, федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по оказанию государственных услуг, управлению государственным имуществом в сфере технического регулирования, стандартизации и обеспечения единства измерений, является Федеральное агентство по техническому регулированию и метрологии (Росстандарт), зарегистрировавшее Свод правил.

СП 55.13330.2016 "СНиП 31-02-2001 Дома жилые одноквартирные" включен в Перечень документов в области стандартизации, в результате применения которых на добровольной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", утвержденный приказом Росстандарта от 02.04.2020 N 687.

В ст. 2 Федерального закона от 27.12.2002 N 184-ФЗ "О техническом регулировании" дано определение понятию технический регламент - документ, который принят международным договором Российской Федерации, подлежащим ратификации в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в соответствии с международным договором Российской Федерации, ратифицированным в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или указом Президента Российской Федерации, или постановлением Правительства Российской Федерации, или нормативным правовым актом федерального органа исполнительной власти по техническому регулированию и устанавливает обязательные для применения и исполнения требования к объектам технического регулирования (продукции или к продукции и связанным с требованиями к продукции процессам проектирования (включая изыскания), производства, строительства, монтажа, наладки, эксплуатации, хранения, перевозки, реализации и утилизации).

Согласно п. 4 ст. 16.1 Федерального закона от 27.12.2002 N 184-ФЗ "О техническом регулировании" применение на добровольной основе стандартов и (или) сводов правил, включенных в указанный в п. 1 настоящей статьи перечень документов по стандартизации, является достаточным условием соблюдения требований соответствующих технических регламентов. В случае применения таких стандартов и (или) сводов правил для соблюдения требований технических регламентов оценка соответствия требованиям технических регламентов может осуществляться на основании подтверждения их соответствия таким стандартам и (или) сводам правил. Неприменение таких стандартов и (или) сводов правил не может оцениваться как несоблюдение требований технических регламентов. В этом случае допускается применение предварительных национальных стандартов Российской Федерации, стандартов организаций и (или) иных документов для оценки соответствия требованиям технических регламентов.

По смыслу приведенных выше нормативных положений, допускается несоблюдение сводов правил, которые применяются на добровольной основе, только в том случае, если выполнение требований технического регламента подтверждено другим способом. В противном случае требования технического регламента считаются не соблюденными.

Таким образом, СП 55.13330.2016 "СНиП 31-02-2001 Дома жилые одноквартирные" подлежит применению к спорным правоотношениям для оценки соответствия объекта, возведенного ответчиком на земельном участке с кадастровым №, требованиям, предъявляемым к жилым домам.

Кроме того, требования, которым должно соответствовать жилое помещение, определены Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом, утвержденным постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47.

Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" регулирует отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно названному Закону, а также ведением ЕГРН и предоставлением предусмотренных настоящим Законом, содержащихся в ЕГРН (статья 1).

Как указано в названной статье, ЕГРН является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с Законом о регистрации недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с Законом о регистрации сведений.

Таким образом, в силу прямого указания приведенной нормы Закона N 218-ФЗ постановке на кадастровый учет с последующей регистрацией права собственности на него подлежат только объекты недвижимости.

В пункте 10 ст. 1 ГрК РФ раскрывается понятие объекта капитального строительства, под которым понимается здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).

Вместе с тем, в пункте 10.2 этой же статьи дано определение некапитальным строениям, сооружениям, под которыми подразумеваются строения, сооружения, которые не имеют прочной связи с землей и конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений, сооружений (в том числе киосков, навесов и других подобных строений, сооружений).

В силу положений п. 1 ст. 130 ГК РФ, части 6 и 7 ст. 1 Закона N 218-ФЗ объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, являются объектами недвижимости, в отношении которых осуществляется государственный кадастровый учет и права на которые подлежат государственной регистрации.

Согласно п. 1 ст. 141.3 ГК РФ здания и сооружения являются недвижимыми вещами (ст. 130). Здания и сооружения создаются в результате строительства.

В соответствии с позицией Пленума Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в п. 38 постановления от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", при решении вопроса о признании вещи недвижимостью независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее необходимо установить наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

Таким образом, в случае если объект не отвечает признакам недвижимости, определенным ГК РФ, не является недвижимым в силу прямого указания закона, не способен выступать в гражданском обороте в качестве отдельного объекта гражданских прав, то такой объект не является объектом недвижимости.

Ответчиком в суд представлено заключение эксперта ООО «НСЭ «Догма» № О-08-07/24 от 19.07.2024, выполненное экспертом ФИО9, из которого следует, что объект строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым № по адресу: 

<

адрес> обладает признаками капитальности.

Указанное заключение является заведомо ложным, поскольку объект исследования по состоянию на момент проведения исследования фактически отсутствовал, наружные материалы стен, указанные в заключении как металлопрофиль, не соответствуют материалу стен – деревянные, указанных в техническом плане здания от 26.06.2023, подготовленного кадастровым инженером ФИО8 При этом заключение, как и технический план здания, не содержат каких-либо сведений, выводов и суждений о характеристиках (виде, размере) фундамента объекта исследования, и вывод отсутствии сборно-разборных конструкций противоречит как представленному истцом договору от 11.05.2023 подряда на изготовление и монтаж индивидуального жилого дома – домокомплекта, так и договору от 20.10.2023 о выкупе заключен выкупа домокоплекта.

Заключение эксперта ООО «НСЭ «Догма», составленное по заказу ответчика, содержит заведомо недостоверные сведения, объективно противоречащие фактическим материалам дела, содержащее заведомо недостоверные суждения в подтверждение заведомо ложных сведений, изложенных ответчиком, преследующих лишь одну цель – создание перед судом мнимой и ложной видимости правомерности выкупа ответчиком по льготной цене спорного земельного участка.

Заключение эксперта ООО «НСЭ «Догма» № О-08-07/24 от 19.07.2024, как не отвечающее требованиям относимости, допустимости и достоверности доказательств, не могло быть принято судом первой инстанции в качестве доказательства по делу в подтверждение достоверности и обоснованности возражений ответчика на требования прокурора.

Также указанное заключение не подлежит принятию в качестве доказательства по делу и при рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции.

В тоже время, согласно заключению судебной экспертизы № 024-1/10-24 от 32.20.2024 экспертов АНО «ЭКЦ «Система», проведенной по уголовному делу №, возбужденного по фактам совершения кадастровым инженером ФИО8 мошенничества при составлении технических планов зданий с ложными сведениями об объектах, как об объектах капитального строительства, расположенных на арендованных у органа местного самоуправления земельных участках, следует, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым № по состоянию на 08.02.2023 составляла 1593675 руб., а располагавшееся на данном земельном участке строение с кадастровым №, не отвечало требованиям предъявляемым к объекту капитального строительства, и требованиям предъявляемым к дому жилому, пригодному для круглогодичного проживания в соответствии с действующим законодательством РФ.

Указанное заключение экспертов принято и приобщено судом апелляционной инстанции в качестве доказательства по данному делу.

Заключение экспертов является ясным и полным, не противоречивым, сомнений в правильности или обоснованности данного заключения не имеется, заключение отвечает требованиям относимости, допустимости и достоверности доказательств.

При разъяснении в суде сторонам, права на проведение по данному делу гражданскому делу судебной экспертизы на предмет установления того, явллся ли спорный объект объектом недвижимости, представитель ответчика соответствующего ходатайства не заявил и оставил данный вопрос на усмотрение суда.

Учитывая всю совокупность доказательств по делу судебная коллегия не усматривает оснований и необходимости назначения и проведения по делу соответствующей судебной экспертизы.

Таким образом, объект, сведения о котором внесены в ЕГРН с кадастровым №, как о жилом доме, не отвечал признакам недвижимости, определенным гражданским и жилищным законодательством, не являлся объектом недвижимости в силу прямого указания закона и не был способен выступать в гражданском обороте в качестве отдельного, самостоятельного объекта гражданских прав.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о незаконности постановки данного объекта на государственный кадастровый учет за №, а также о незаконности регистрации в регистрирующем органе на него права собственности ФИО1, как на объект недвижимости – жилой дом, расположенный на земельном участке с кадастровым №, с внесениям соответствующей записи в ЕГРН.

Что безусловно исключало возможность и право ФИО1 на заключение с администрацией Приозерского муниципального района Ленинградской области договора купли-продажи № от 04.07.2023 земельного участка с кадастровым № по цене в размере 3% от его кадастровой стоимости, с предоставлением недостоверных сведений о расположении в пределах земельного фактически отсутствующего жилого дома с кадастровым №, не являющегося таковым и ранее незаконно поставленного на государственный кадастровый учет.

Заключенный между администрацией Приозерского муниципального района Ленинградской области и ФИО1 договор купли-продажи № от 04.07.2023 земельного участка с кадастровым №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, на основании ст. 10 ГК РФ, п. 2 ст. 168 ГК РФ, является недействительным в силу его ничтожности, как нарушающий требования закона, в том числе подп. 6 п. 2 ст. 39.3, п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ и при этом посягающий на публичные интересы и охраняемые законом интересы неопределенного круга лиц, повлекший неправомерное выбытие земельного участка из государственной собственности в собственность ответчика без проведения торгов, в отсутствие предусмотренных законом на это оснований.

В силу требований п. 2 ст. 167 ГК РФ земельный участок с кадастровым № подлежит возврату в собственность муниципального образования, уполномоченного законом на распоряжение земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, с одновременным исключением из ЕГРН записи о государственной регистрации права собственности ФИО1 на данный земельный участок.

Также в силу вышеизложенного из ЕГРН подлежат исключению сведения об объекте недвижимости – жилом доме с кадастровым № и запись о государственной регистрации права собственности ФИО1 на данный объект недвижимости, как не являвшийся таковым, в том числе при отсутствии относимых и допустимых доказательств, достоверно подтверждающих и возведение данного объекта.

Объяснения свидетеля ФИО10, не обладающего специальными познаниями в области градостроительства и землепользования, при отсутствии определенных на местности границ земельного участка с кадастровым №, не могли быть приняты судом первой инстанции, в качестве доказательства по делу, подтверждающего возведение модульного домокомплекта на свайном фундаменте на соответствующим земельном участке, в том числе, противоречащие всей иной совокупности имеющихся по делу доказательств.

При таких обстоятельствах, в соответствии с вышеуказанными требованиями закона, как обоснованно заявленный, иск прокурора подлежал и подлежит удовлетворению.

При уточнении прокурором иска в порядке ст. 39 ГПК РФ в суде апелляционной инстанции, одновременного изменения основания и предмета иска допущено не было.

Избранный прокурором способ защиты нарушенного права является надлежащим, при всей очевидности преследуемого им материально-правового интереса и на основании вышеуказанных норм права обеспечивает восстановление нарушенного права, за защитой которого обратился прокурор.

Учитывая изложенное, на основании разъяснений, содержащихся в абз. 2 п. 64 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22 июня 2021 г. №16 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции", судебная коллегия признает необходимым отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новое решение об удовлетворении иска.

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

определила:

решение Приозерского городского суда Ленинградской области от 29 июля 2024 г. отменить и принять по делу новое решение.

Исковые требования Приозерского городского прокурора Ленинградской области удовлетворить.

Признать недействительным заключенный между администрацией Приозерского муниципального района Ленинградской области и ФИО1 договор купли-продажи № от 04.07.2023 земельного участка с кадастровым №, расположенного по адресу: 

<

адрес> и применить последствия недействительности ничтожной сделки.

Обязать ФИО1 передать в собственность Приозерского муниципального района Ленинградской области земельный участок с кадастровым №, расположенный по адресу: 

<

адрес> и исключить из ЕГРН запись о государственной регистрации права собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым №.

Исключить из ЕГРН сведения об объекте недвижимости – жилом доме с кадастровым №, учтенном по адресу: 

<

адрес> и запись о государственной регистрации права собственности ФИО1 на жилой дом с кадастровым №.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное определение изготовлено в окончательной форме 5 марта 2026 г.