Дело № 2-158/2025

03RS0064-01-2024-004480-04

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

26 февраля 2025 года город Уфа

Уфимский районный суд Республики Башкортостан в составе:

председательствующего судьи Фаизова Р.З.

при секретаре судебного заседания Юмадиловой С.Р.,

с участием представителя истца ФИО1 – ФИО2,

представителя ответчика ООО «Специализированный застройщик «Альфастрой» - ФИО3,

третего лица ФИО4,

представителя третьего лица ФИО5 – ФИО6,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик «Альфастрой» о защите прав потребителей, взыскании денежных средств, неустойки и штрафа,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с вышеприведенным исковым заявлением к ООО «Специализированный застройщик «Альфастрой» о защите прав потребителей, взыскании денежных средств, неустойки и штрафа, указав в обоснование, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен договор №/АСт участия в долевом строительстве дома блокированной застройки, строящегося за счет денежных средств участника долевого строительства на основании разрешения на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ; номер дома (строительный) – 27, количество комнат – 3, общая проектная площадь (кв.м.) 

<

данные изъяты>. Согласно условиям договора стороны обязуются в срок до ДД.ММ.ГГГГ включительно заключить договор долевого участия в строительстве недвижимого имущества: Объект долевого строительства – Дом блокированной застройки, строящийся за счет денежных средств участника долевого строительства на основании разрешения на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ, выданного Администрацией МР Уфимский район РБ на земельном участке. основные характеристики дома: количество этажей – 1, материал наружных стен – бетонные блоки, класс энергоэффективности – С, район работ относится к асейсмической области, то есть области, где землетрясения не происходят или являются редчайшими исключениями (5 и менее баллов), дом – объект долевого строительства, входящий в состав двухквартирного жилого дома (таунхауса), предназначенный для проживания одной семьи, имеющий общую стену без проемов с соседним домом, имеющий выход на собственную территорию, имеющий следующие характеристики: номер дома (строительный) №, количество комнат – 3, общая проектная площадь (кв.м.) 

<

данные изъяты>; подлежащий передаче участнику долевого строительства в собственность после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома в установленном законом порядке. Площадь, номер, планировка и характеристики дома являются проектными и подлежат уточнению по завершении строительства дома пи проведении государственного кадастрового учета дома. Характетистики дома могут быть изменены в случае незначительного изменения проектной документации, включая замену строительных материалов и/или оборудования на эквивалентные по качеству строительные материалы и/или оборудование, при условии, что по завершении строительства дом будет соответствовать строительным нормам и правилам. Дом строится на земельном участке с кадастровым номером №, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования – блокированная жилая застройка, находящийся по адресу: 

<

адрес>, на котором осуществляется строительство дома блокированной застройки. Застройщик гарантировал, что недвижимость, указанная в договоре, на день заключения договора долевого участия не будет находиться пд арестом, в залоге, не будет являться предметом спора, права третьих лиц будут отсутствовать. Стоимость дома составляет 5000000 рублей, из расчета стоимости 1 кв.м. общей проектной площади 59873, 07 рубля. Стороны договорились производить расчет в следующие сроки: в день подписания настоящего договора покупатель оплачивает продавцу 5000000 рублей. Платежи, уплаченные покупателем до заключения договора долевого участия, засчитываются в счет оплаты за дом в момент заключения договора долевого участия. Истец в полном объеме выполнила свои обязательства по договору и передала ответчику 5000000 рублей ДД.ММ.ГГГГ по акту приема-передачи денежных средств. Ответчик свои обязательства по предварительному договору не выполнил, не заключил договор долевого участия в строительстве, не передал объект долевого строительства участнику долевого строительства, ответчик реализовал объект по своему усмотрению.

На основании изложенного, после уточнения исковых требований в порядке ст. 39 ГПК РФ просит суд взыскать с ответчика: денежные средства в размере 5000000 рублей, переданные ответчику ДД.ММ.ГГГГ по акту приема-передачи денежных средств, неустойку, рассчитанную в порядке ст. 28 Закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О защите прав потребителей», в размере 120 450000 рублей, штраф в размере 50% присужденной в пользу потребителя суммы.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО4, ФИО7.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО5.

Представитель истца ФИО1 – ФИО2, действующий по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, в судебном заседании исковые требования поддержал, просил удовлетворить.

Представитель ответчика ООО «Специализированный застройщик «Альфастрой» - ФИО3, действующая по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, в судебном заседании исковые требования не признала, пояснив, что в установленный срок строительство дома завершить не успели, в связи с этим оформили с истцом договор займа на сумму внесенных ею денежных средств, после завершения строительства ответчик вернул истцу денежные средства. Оснований для применения положений Закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О защите прав потребителей» не имеется.

Третье лицо ФИО4 в судебном заседании возражал против удовлетворения иска.

Представитель третьего лица ФИО5 - ФИО6 в судебном заседании возражала против удовлетворения иска. 

Истец ФИО1, третьи лица ФИО7, ФИО5 в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о дне, времени и месте рассмотрения дела.

На основании положений ст.167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса.

Суд, выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, пришел к следующему.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между истцом (участник долевого строительства) и ответчиком (застройщик) заключен договор №/АСт участия в долевом строительстве дома блокированной застройки.

Согласно п. 1 договора стороны обязуются в срок до ДД.ММ.ГГГГ включительно заключить договор долевого участия в строительстве недвижимого имущества: объект долевого строительства – дом блокированной застройки, строящийся за счет денежных средств участника долевого строительства на основании разрешения на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ, выданного Администрацией МР Уфимский район РБ, на земельном участке.

Основные характеристики дома: количество этажей – 1, материал наружных стен – бетонные блоки, класс энергоэффективности – С, район работ относится к асейсмической области, где землетрясения не происходят или являются редчайшими исключениями (5 и менее баллов).

Дом – объект долевого строительства, входящий в состав двухквартирного жилого дома (таунхауса), предназначенный для проживания одной семьи, имеющий общую стену без проемов с соседним домом, имеющий выход на собственную территорию, имеющий следующие характеристики: Номер дома (строительный) – 27, количество комнат – 3, общая проектная площадь (кв.м.) - 

<

данные изъяты> кв.м., подлежащий передаче Участнику долевого строительства в собственность после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома в установленном законом порядке.

Дом строится на земельном участке с кадастровым номером №, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования – блокированная жилая застройка, находящийся по адресу: 

<

адрес>, на котором осуществляется строительство дома блокированной застройки. Земельный участок принадлежит застройщику на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ №б/н, о чем в ЕГРН сделана запись регистрации от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п. 3 договора стоимость дома составляет 5000000 рублей, из расчета стоимости одного квадратного метра общей проектной площади 59873, 07 рубля.

Стороны договорились производить расчет в следующие сроки: в день подписания настоящего договора покупатель оплачивает продавцу 5000000 рублей (п. 4). 

Согласно акту приема-передачи денежных средств от ДД.ММ.ГГГГ к договору №/АСт участия в долевом строительстве дома блокированной застройки ответчик принял от истца денежные средства в размере 5000000 рублей в качестве оплаты за объект долевого строительства, подлежащего передаче участнику долевого строительства в собственность после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома в установленном законом порядке.

Таким образом, судом установлено, что обязательства по оплате цены договора в полном объеме и в установленные сроки со стороны участника исполнены, задолженность участника перед застройщиком отсутствует. 

Анализ условий заключенного между сторонами договора позволяет прийти к выводу, что данный предварительный договор следует квалифицировать как договор участия в долевом строительстве, потому сложившиеся между сторонами правоотношения регулируются положениями Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". 

В соответствии со ст. ст. 1, 4, 27 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (редакция, действовавшая на дату заключения договора) настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. 

По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. 

Таким образом, заключенный между сторонами договор следует квалифицировать как договор участия в долевом строительстве.

Однако, согласно ч. 3, 4, 5 ст. 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (редакция, действовавшая на дату заключения договора), договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. 

Договор должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства. 

При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным. 

Из анализа представленного в материалы дела договора усматривается, что таковой обладает признаками незаключенности, т.к. его условия не соответствуют требованиям ч. 4 указанной статьи закона и данный договор не был зарегистрирован в органах Росреестра. 

Согласно ч. 2 ст. 12 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. 

Согласно п. 4 ст. 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В соответствии с п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются. 

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. 

В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. 

Согласно п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 ГК РФ. Пунктом 5 ст. 429 ГК РФ определено, что требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. 

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

Обязательства по заключению основного договора долевого участия в строительстве в срок до ДД.ММ.ГГГГ сторонами не исполнены, материалы дела не содержат доказательств направления участником либо застройщиком предложения о заключении основного договора.

ДД.ММ.ГГГГ истец обратилась к ответчику с претензией, в которой просила заключить с ней в срок до ДД.ММ.ГГГГ договор долевого участия в строительстве вышеназванного объекта недвижимости, передаче объекта долевого строительства участнику, выплате неустойки. Претензия оставлена без удовлетворения.

Между тем, претензия направлена истцом по истечении срока, установленного договором от ДД.ММ.ГГГГ, то есть после ДД.ММ.ГГГГ.

В силу пункта 1 ст.314Гражданского Кодекса РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода.

На основании ст.309Гражданского Кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст.310Гражданского Кодекса РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

В силу части 3 ст.487Гражданского кодекса РФ в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

Таким образом, правовыми последствиями незаключения основного договора в установленный предварительным договором или законом срок является возможность требовать заключения такого договора либо требовать возврата денежных средств, в случае, если таковые вносились в рамках предварительного договора, а также процентов за пользование денежными средствами в случае, если они своевременно не возвращены.

Довод ответчика о возврате денежных средств, полученных по акту от ДД.ММ.ГГГГ, суд отклоняет, исходя из следующего.

ДД.ММ.ГГГГ между истцом (займодавец) и ФИО4 (заемщик) заключен договор займа денежных средств в сумме 5000000 рублей с условием начисления процентов на сумму займа в размере 1500000 рублей за весь период действия договора и обязательством возврата денежных средств (суммы займа и процентов) в срок до ДД.ММ.ГГГГ включительно.

Сумма займа передана ФИО4 по акту приема-передачи денежных средств от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 и ФИО4 заключены дополнительные соглашения к договору займа, которым срок возврата суммы займа в размере 1500000 рублей установлен до ДД.ММ.ГГГГ включительно, в размере 5000000 рублей – до ДД.ММ.ГГГГ включительно.

Согласно акту приема-передачи денежных средств от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 получила от ФИО4 в качестве частичного погашения долга по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ денежные средства в размере 1500000 рублей. 

ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 произвел перечисление истцу денежных средств в сумме 5000000 рублей с указанием назначения платежа: «Возврат суммы займа по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ Окончательный расчет».

Таким образом, договора займа от ДД.ММ.ГГГГ являлся самостоятельной сделкой истца, не связанной с предварительным договором долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ.

Из выписки по вкладу ФИО1 (номер счета 42№) следует, что в ее распоряжении находилась сумма достаточная для предоставления займа ФИО4 

Ввиду изложенного, поскольку основной договор сторонами не заключен, при этом денежные средства, полученные от истца во исполнение предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ, ответчиком не возвращены, суд приходит к выводу, что исковые требования о взыскании с ответчика денежных средств, переданных по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, в сумме 5000000 рублей являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

В силу ч.1 ст.23 того же Закона, за нарушение предусмотренных статьями 20, 21 и 22 настоящего Закона сроков, а также за невыполнение (задержку выполнения) требования потребителя о предоставлении ему на период ремонта (замены) аналогичного товара продавец (изготовитель, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер), допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены товара.

В соответствии с п. 6 ст. 13 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» при удовлетворении требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя, исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Согласно абзацу 4 пункта 1 постановления Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 326 (в редакции на момент его принятия) неустойка, подлежащая уплате участнику долевого строительства в соответствии с частями 2 и 6 статьи 9 Федерального закона о долевом строительстве за период со дня вступления в силу настоящего постановления до ДД.ММ.ГГГГ включительно, не начисляется.

Настоящее постановление вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ (официальный интернет-портал правовой информации http://pravo.gov.ru). 

Приведенная выше норма абзаца 4 пункта 1 постановления Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 326 изменена, и в редакции постановления от ДД.ММ.ГГГГ N 1916 она изложена в абзаце 8 пункта 1, в соответствии с которым неустойка, подлежащие уплате участнику долевого строительства в соответствии с частями 2 и 6 статьи 9 Федерального закона о долевом строительстве, не начисляется за период со дня вступления в силу настоящего постановления (с ДД.ММ.ГГГГ) до ДД.ММ.ГГГГ включительно.

В силу абзаца 9 пункта 1 приведенного выше постановления Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 326 (в редакции постановления от ДД.ММ.ГГГГ N 1916) штраф не начисляется за период со дня вступления в силу настоящего постановления (с ДД.ММ.ГГГГ) до ДД.ММ.ГГГГ включительно.

Таким образом, оснований для удовлетворения исковых требований о взыскании неустойки и штрафа суд не усматривает.

В силу ст. 103 ГПК РФ, издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, в федеральный бюджет пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В связи с этим, с ответчика в доход бюджета подлежат возмещению судебные расходы по оплате госпошлины в размере 33 200 рублей.

Руководствуясь статьями 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО1 - удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Альфастрой» (ИНН 

<

***>) в пользу ФИО1 (паспорт серии № №) денежные средства, переданные по акту приема-передачи денежных средства от ДД.ММ.ГГГГ, в размере 5000000 рублей.

В остальной части исковых требований ФИО1 – отказать.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Альфастрой» (ИНН 

<

***>) в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 33200 рублей

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Башкортостан через Уфимский районный суд Республики Башкортостан в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья Р.З. Фаизов

Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.