дело № 3а-244/2018

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

04 сентября 2018 г. г. Кострома

Костромской областной суд в составе

председательствующего судьи Лукоянова А.Н.,

при секретаре Романовой Я.Э.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 к администрации Костромской области, Управлению Росреестра по Костромской области об установлении в отношении объекта недвижимости рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

ФИО1, действуя через представителя ФИО2, обратился в суд с названным административным иском, просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для производственных целей, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2013 года в размере 2 168 900 руб.

Требования мотивированы тем, что ФИО1 является арендатором данного земельного участка на основании постановления главы самоуправления г. Галича № № от 30.09.2004 г. и договора аренды земельного участка № № от 30.09.2004 г. Кадастровая стоимость земельного участка утверждена в размере 7 249 797,28 руб. Однако согласно отчету № № об определении рыночной стоимости, выполненному оценщиком индивидуальным предпринимателем Г.А.Н.., рыночная стоимость участка по состоянию на 01.01.2013 г. составляет 2 168 900 руб.

Таким образом, размер кадастровой стоимости участка завышен по сравнению с его реальной рыночной стоимостью, что затрагивает права административного истца, так как размер арендной платы рассчитывается исходя из кадастровой стоимости.

Судом к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены Департамент имущественных и земельных отношений Костромской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» в лице филиала по Костромской области, администрация городского округа г. Галич Костромской области.

В судебном заседании административный истец ФИО1 и его представитель ФИО2 административные исковые требования поддержали.

Представители административных ответчиков – администрации Костромской области, Управления Росреестра по Костромской области, представители заинтересованных лиц ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» в лице филиала по Костромской области, Департамента имущественных и земельных отношений Костромской области, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, возражений относительно административных исковых требований не представили.

Представитель заинтересованного лица администрации городского округа г. Галич в судебное заседание не явился, представил письменные возражения против удовлетворения заявленных требований, в которых указал, что определённая в представленном административным истцом отчете рыночная стоимость не может быть признана достоверной, поскольку объекты-аналоги, использованные для оценки, не сопоставимы с объектом оценки по площади и по расположению относительно крупной автомагистрали. Кроме того, объект-аналог № 2 не сопоставим с объектом оценки по виду разрешенного использования.

Выслушав лиц, участвующих в деле, и их представителей, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 5 статьи 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

В силу статьи 24.18. Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в числе прочих, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно пункту 3 статьи 66 ЗК РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Как видно из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>, на основании постановления главы самоуправления города Галича № № от 30.09.2004 г. и договора аренды земельного участка № № от 30 сентября 2004 г., с учетом изменений, внесенных в договор дополнительным соглашением от 01.01.2013 г., передан в аренду ФИО1 /л.д. 14, 15-23, 24/. По условиям договора аренды размер арендной платы определяется из кадастровой стоимости земельного участка.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию на 01 января 2013 года утверждена в размере 7 249 797 руб. 28 коп. /л.д. 25-26/.

В подтверждение заявленных требований административный истец представил отчет об оценке рыночной стоимости № №, выполненный оценщиком индивидуальным предпринимателем Г.А.Н. В отчете рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2013 года определена в размере 2 168 900 руб. /л.д. 27-72/.

В отчете оценщик описал объект оценки, определил сегмент рынка, к которому он относится, проанализировал данный сегмент, произвел анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с аналогичными земельными участками, определил основные ценообразующие факторы.

Для определения рыночной стоимости земельного участка оценщик использовал сравнительный подход, обосновал отказ от использования доходного подхода и применения затратного подхода.

Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, имеющим необходимое образование и являющимся членом Ассоциации «Саморегулируемая организация «Национальная коллегия специалистов-оценщиков», его ответственность как оценщика застрахована. Содержащиеся в отчете выводы в соответствии с требованиями статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности» не допускают неоднозначного толкования, содержат сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки.

Частью 1 статьи 12 Закона «Об оценочной деятельности» предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

С возражениями заинтересованного лица администрации городского округа г. Галич относительно отчета об оценке суд не может согласиться, поскольку данные возражения не основаны на требованиях законодательства, регулирующего оценочную деятельность.

При оценке объектов недвижимости с использованием методов сравнительного подхода оценщик в качестве объектов-аналогов использует объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам (подпункт «б» пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7), утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 г. N 611).

При этом сопоставимость объекта-аналога и объекта оценки, на что указано в данной норме, не предполагает полной идентичности.

Из положений пункта 10 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. N 297, следует, что объект-аналог должен быть сходен с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Имеющиеся различия между объектом оценки и объектами-аналогами корректируются путём введения соответствующих поправочных коэффициентов (подпункт «д» пункта 22 ФСО № 7). 

Ввиду того, что размеры и расположение относительно автомагистрали у объекта оценки и объектов-аналогов различны, оценщик Г.А.Н. ввёл соответствующие повышающие корректировки, чем различия объекта оценки и объектов-аналогов были скорректированы.

Как видно из отчета об определении рыночной стоимости земельного участка, на дату, по состоянию на которую производилась оценка (01.01.2013 г.), вид разрешенного использования объекта-аналога № 2 соответствовал виду разрешенного использования объекта оценки («для эксплуатации складов», то есть 9-я группа видов разрешенного использования). Вид разрешенного использования изменился 26.09.2014 г., то есть после даты оценки /л.д. 56 – 56 оборот/. Соответственно изменение вида разрешенного использования не должно учитываться при оценке.

Из указанного на страницах 58-60 отчета /л.д. 55 оборот - 56 оборот/ явно следует, что там приводится информация по объекту-аналогу № 2, а не по объекту-аналогу № 1. В связи с этим суд полагает, что на странице 59 отчета оценщиком допущена описка в указании номера объекта-аналога: неверно указано, что речь идет об объекте-аналоге № 1, в то время как из контекста следует, что описывается объект-аналог № 2.

В связи с этим не имеется оснований считать недостоверной определённую в отчете рыночную стоимость земельного участка. 

Учитывая, что каких-либо доказательств, которые опровергали бы заявленную рыночную стоимость, свидетельствовали бы о рыночной стоимости в ином размере, в материалы дела не представлено; ходатайств о назначении судебной экспертизы с целью установления иной рыночной стоимости объекта недвижимости не заявлено, суд приходит к выводу о законности и обоснованности требований.

Административное исковое заявление поступило в суд 10 августа 2018 года. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175, 249 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под производственные цели, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2013 года в размере 2 168 900 (два миллиона сто шестьдесят восемь тысяч девятьсот) рублей.

Датой подачи заявления считать 10 августа 2018 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Костромского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Костромского областного суда А.Н. Лукоянов