№ 2-744/2018

РЕШЕНИЕ

 

именем Российской Федерации

г. Учалы 25 сентября 2018 года 

Учалинский районный суд Республики Башкортостан в составе:

председательствующего судьи Харисовой А.А.,

при секретаре Зариповой А.Р.,

с участием истцов ФИО1, ФИО2 и их представителя ФИО3,

представителей ответчика ФИО4 - ФИО5, ФИО6,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 и ФИО1 к Ситдыковой (после вступления в брак ФИО8) А.К. о расторжении договора купли-продажи жилого дома и взыскании убытков, 

у с т а н о в и л:

ФИО2 и ФИО1 в лице представителя ФИО3 обратились с иском к ФИО4 (после вступления в брак ФИО8), в котором просят расторгнуть договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ жилого дома общей площадью 109,6 кв.м. по адресу: 

<

адрес> кадастровый номер – № и земельного участка, общей площадью 1494 кв.м. по адресу: 

<

адрес> кадастровый №, взыскать с ФИО4 в пользу ФИО2 и ФИО1 денежные средства, уплаченные по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, а также потраченные на ремонт дома в размере 1900000 руб., убытки, связанные с выплатой процентов ПАО «Сбербанк России» в соответствии с графиком платежей в сумме 146108,25 руб., убытки, связанные с выплатой страховых премий СПАО «Ресо-Гарантия» для получения займа в ПАО «Сбербанк России» в соответствии с требованиями Банка в размере 6645,52 руб. по полису «Заемщик» и 7068,60 руб. по страхованию спорного дома по программе «Ресо-Дом», а также расходы на экспертизу 7000 руб. и расходы по оплате госпошлины 4422,16 руб.

Заявлением от ДД.ММ.ГГГГ истцы в лице представителя ФИО3 уточнили исковые требования, просят изменить договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГг., уменьшив стоимость покупной цены жилого дома и земельного участка на 807.521,89 рублей, взыскать с ответчика Хисаметдиновой (ранее ФИО7) А.К. в пользу истцов неосновательное обогащение в виде денежных средств, уплаченных по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в размере 807.521,89 руб., взыскать с ответчика расходы по оплате услуг эксперта 7000 рублей, расходы по уплате госпошлины в сумме 4422,16 рублей. 

Истцы мотивировали свои требования тем, что после выполнения обязательств по оплате жилого дома и земельного участка и регистрации права собственности на недвижимое имущество они выявили недостаток товара. При распаковывании вещей, в спальне под весом сломалась половица пола. Приглашенный для проведения ремонтных работ специалист установил, что стены и потолок дома заражены грибком и крошатся по причине гниения. По результатам проведенной по инициативе истцов строительной экспертизы ИП ФИО9 установлено, что жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес> имеет критические и значительные дефекты скрытого характера в части несоответствия ограждающих конструкций требованиям теплопередачи, отсутствия надлежащей гидроизоляции и не соблюдения требований, установленных в нормативно-технической документации, что привело к биологическому повреждению несущих конструкций и покрытий пола и спровоцировало разрушение. Жилой дом не пригоден для круглогодичного проживания и не отвечает требованиям, предъявляемым к жилым домам, несут угрозу жизни и здоровью граждан, проживающих в нем. В связи с изложенным, истцы обратились с письменным предложением к ответчику о расторжении договора купли-продажи жилого дома с земельным участком от ДД.ММ.ГГГГ Ответчик, согласившись с наличием вышеуказанных недостатков, в добровольном порядке расторгнуть заключенный договор отказалась, ссылаясь на отсутствие денежных средств, предложив произвести ремонт на сумму до 300000 руб. Заключением эксперта №АО-0593-08-18 доводы первоначальной экспертизы были подтверждены, определена стоимость работ и материалов, необходимых для устранения недостатков в сумме 807521,89 рублей, которую истцы просят взыскать с ответчика в полном объеме, а также компенсировать все понесенные ими судебные расходы.

В судебном заседании истцы Гариповы с участием представителя ФИО3 заявленные требования поддержали, просили иск удовлетворить.

Ответчик ФИО10, будучи извещенной о времени и месте судебного заседания, в суд не явилась, в судебном заседании от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования не признала, мотивируя тем, что вышеуказанный жилой дом строился ее родителями для себя на совесть с соблюдением всех необходимых строительных норм. Дом был фактически продан истцам за 1700 000 рублей, хотя в договоре указана сумма 1900000 рублей. 200 тыс. рублей ей так и не доплатили. 

Представитель ответчика ФИО5 в судебном заседании от ДД.ММ.ГГГГг. показала, что о наличии грибка в доме она узнала от покупателей, не поверила в это. Дом был качественный, продавать его они не планировали, так как строили для себя. Однако вынуждены были продать в связи с болезнью мужа. Предложение о частичном возврате уплаченной за дом суммы (300.000 руб.) истцам было озвучено ее племянником. С продавцом это не согласовывалось. 

Представитель ответчика ФИО6 просил в иске Гариповых отказать, мотивируя тем, что истцы до заключения договора купли-продажи ознакомились с техническим состоянием жилого дома путем изучения документов и визуального осмотра, по результатам чего приняли решение о покупке дома. Мер к более подробному обследованию здания истцы не предприняли, дополнительные требования к качеству объекта с продавцом не согласовывали. При этом при должной осмотрительности имели возможность выявить до заключения договора объем ремонтных работ, заявляемых в настоящее время, могли усомниться в качестве приобретаемого объекта недвижимости, пригласить для осмотра специалистов. О дефектах, указываемых истцами, ответчик не знала, но предупреждала, что дом нужно достраивать, доводить до состояния, необходимого для постоянного проживания, также до истцов была доведена информация о том, что дом новый, до сих пор в нем никто не проживал. При указанных обстоятельствах возможные расходы истцов, связанные с проведением работ по ремонту здания, направленные на поддержание технического состояния, не могут рассматриваться в качестве убытков, обязанность возмещения которых может быть возложена ответчиков. Представитель истца считает, что предусмотренных законом условий для снижения покупной цены объектов недвижимости как и для возмещения каких-либо убытков не имеется. 

Представители третьих лиц ПАО «Сбербанк России» и Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Отдел по 

<

адрес> и 

<

адрес>), будучи извещенными о времени судебного заседания, в суд не явились, что не препятствует рассмотрению гражданского дела. 

Выслушав лиц участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд, полагая возможным принятие решения при имеющейся явке, приходит к следующему.

Согласно п. 5 ст. 454 ГК РФ, к договору купли-продажи недвижимости положения, предусмотренные § 1 главы 30 ГК РФ (общие положения о купле-продаже), применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этом виде договора.

Следовательно, к договору продажи недвижимости в первую очередь применяются положения о продаже недвижимости, закрепленные в § 7 главы 30 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу статьи 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи (пункт 1); при отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется (пункт 2).

Таким образом, качество товара определяется соглашением сторон в договоре, при отсутствии такого соглашения товар, пригодный для использования, считается соответствующим требованиям о качестве.

В соответствии со ст. 557 ГК РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ФИО2 и ФИО1 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ приобрели у ФИО4 в общую совместную собственность жилой дом с кадастровым номером № общей площадью 109,6 кв.м., и земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 1494 кв.м., расположенные по адресу: 

<

адрес> за 1900000 рублей. 

Согласно расписке от ДД.ММ.ГГГГ расчет по договору между сторонами произведен в полном объеме (л.д. 27 том 1), переход права собственности к истцам произведен в установленном законом порядке (л.д. 26 том 1).

Согласно свидетельству о заключении брака № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО4, заключившая договор купли-продажи жилого дома с истцами, после вступления в брак 16 декабря 2017 года изменила фамилию на ФИО8.

Согласно п. 9 договора покупатели удовлетворены качественным состоянием объекта недвижимости, установленным путем внутреннего осмотра объекта недвижимости перед заключением настоящего договора, и не обнаружили при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщили продавцы.

Из объяснений ответчика ФИО10 и ее представителя ФИО5, данных в ходе судебного разбирательства, а также из содержания отзыва на исковое заявление, судом установлено, что о заявленных в иске недостатках жилого дома, продавец при продаже дома покупателей в известность не ставил, поскольку сам о них не знал. Изложенные в отзыве на иск доводы ответчика о том, что покупатели были предупреждены о необходимости доведения дома его до состояния, необходимого для постоянного проживания, какими-либо объективными доказательствами не подтверждены. 

В силу п. 1 ст. 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Как установлено судом из объяснений истцов, в процессе эксплуатации истцами жилого дома, в доме обнаружены недостатки, которые не были оговорены продавцом при продаже спорного недвижимого имущества.

Данные обстоятельства подтверждаются заключением эксперта ООО «Акцент» № от ДД.ММ.ГГГГ (л.лю166-239, том 1), которым установлено, что 1) жилой дом по адресу: 

<

адрес> не соответствует обязательным нормам и правилам, предъявляемым к строительству жилых домов; 2) на момент проведения осмотра в рамках строительно-технической экспертизы жилой дом не пригоден для круглогодичного проживания и не отвечает требованиям, предъявляемым к жилым домам, несет угрозу жизни и здоровью граждан, проживающих в нем, нарушает требования, установленные в Положении от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения пригодным для проживнаия и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции»; 3) основной причиной выявленных дефектов является нарушение технологии строительства, не соблюдение требований установленных нормативно-технической документации, соответственно на момент покупки жилого дома (ДД.ММ.ГГГГ) данные дефекты уже присутствовали; 4) объект исследования имеет критические и значительные дефекты скрытого характера в части несоответствия ограждающих конструкций требованиям по теплопередаче, отсутствие надлежащей гидроизоляции, отсутствие системы вентиляции, и несоблюдение требований, установленных в нормативно-технической документации, что привело к биологическому повреждению несущих конструкций и покрытий пола и спровоцировало разрушение; 5) стоимость работ и материалов, необходимых для устранения выявленных недостатков, исчисленная на момент проведения экспертизы, составляет 807521,89 руб.

Данное экспертное заключение судом принимается в качестве допустимого и достоверного доказательства состояния спорного дома, поскольку из его содержания усматривается, что при производстве экспертизы были соблюдены общие требования к производству судебных экспертиз: эксперт при производстве экспертизы был предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, эксперт компетентен в вопросах, поставленных судом на его разрешение, обладает необходимыми знаниями, содержание заключения соответствуют нормативно-правовым требованиям, является полным и ясным, не обнаруживает каких-либо противоречий между описательной, исследовательской частью и выводами, не противоречит другим имеющимся в материалах дела доказательствам (заключению эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ ИП Е.А. – л.д.34-92 том 1).

В соответствии с положениями ст. ст. 79, 86 ГПК РФ при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу, заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

Ответчик и его представители не были лишены права на участие при проведении судебной экспертизы.

Суд считает, что по смыслу положений ст. 86 ГПК РФ экспертное заключение является одним из наиболее важных видов доказательств по делу, поскольку оно отличается использованием специальных познаний и научными методами исследования.

Стороной ответчика не представлено доказательств, опровергающих выводы эксперта относительно выявленных недостатков жилого дома, их характера, а также выводы эксперта, подтверждающие обоснованность затрат на устранение недостатков. 

Доводы представителей ответчика о том, что согласно договору купли-продажи истцы произвели внутренний осмотр объекта, были удовлетворены качественным состоянием объекта, приняли спорный объект без каких-либо претензий к его недостаткам, являются несостоятельным, поскольку в силу ст. 556 п. 2 ГК РФ принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие не оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Кроме того, судом установлено, что выявленные в спорном жилом доме недостатки являются скрытыми и не могли быть обнаружены покупателями при его осмотре, в силу отсутствия специальных познаний в области строительства покупатели не могли оценить техническое состояние дома в полном объеме, исходили из добросовестности продавца.

Довод ответчика о том, что в действительности за объекты недвижимости истцами были переданы ответчику только 1700 000 руб., а не 1 900 000 судом не принимается, поскольку опровергается договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и распиской в получении денежных средств от ДД.ММ.ГГГГ

<

адрес> обратного ответчиком суду не представлено.

При указанных обстоятельствах, учитывая установленный судом факт наличия в товаре скрытых недостатков, которые не были оговорены продавцом, суд считает обоснованными и соответствующими нормам гражданского законодательства требования истцов о соразмерном уменьшении общей покупной цены объектов недвижимости на сумму расходов, необходимых для устранения недостатков, то есть на 807521,89 руб.

Согласно ст.453 ГК РФ в случае изменения договора в судебном порядке обязательства считаются измененными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Согласно ст.1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

С учетом изложенного суд считает необходимым удовлетворить исковые требования истцов о взыскании с ответчика денежных средств в счет уменьшения покупной цены жилого дома и земельного участка по договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ в размере 807521,89 руб.

Согласно ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

В порядке ст. 98 ГПК РФ ответчиком подлежат возмещению понесенные истцами судебные расходы, связанные с уплатой государственной пошлины в размере 4422,16 рублей. С ответчика подлежит также взысканию в доход местного бюджета госпошлина, уплата которой была отсрочена истцам определением от ДД.ММ.ГГГГ, в сумме, пропорциональной удовлетворенным исковым требованиям за вычетом 4422,16 руб. - 6853 рублей 05 коп.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", суд считает необходимым также удовлетворить документально подтвержденные требования истцов о возмещении расходов на досудебную экспертизу, проведенную ИП Е.А. в сумме 7000 рублей, поскольку эти расходы являлись необходимыми в целях реализации права на обращение в суд с иском, в связи с чем эти расходы относятся к судебным расходам.

Руководствуясь ст.ст. 193-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 и ФИО1 к ФИО10 удовлетворить. 

Изменить договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО10 и ФИО2, ФИО11 в части условия о цене товара, уменьшив общую покупную цену жилого дома и земельного участка на 807521,89 руб., то есть до 1092478 рублей 11 коп. 

Взыскать с с ФИО12 в пользу ФИО2 и ФИО1 денежные средства в счет уменьшения покупной цены жилого дома и земельного участка по договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ в размере 807521,89 рублей, в возмещение расходов по оплате экспертизы 7000 рублей, расходы по уплате госпошлины 4422,16 рублей – всего 818944 рубля 05 коп. 

Взыскать с ФИО12 в доход местного бюджета государственную пошлину в сумме 6853 рублей 05 коп. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Башкортостан через Учалинский районный суд РБ путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий А.А. Харисова 

Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ. 

Судья Харисова А.А.