Дело № 2-13/2021

УИД 26RS0015-01-2020-001599-32

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

15 июля 2021 года г.Ипатово

Ипатовский районный суд Ставропольского края в составе председательствующего судьи Блохной Н.В.,

при секретаре Береус В.С.,

с участием представителя истца старшего помощника прокурора Ипатвского района Ставропольского края Тенищевой Д.Е.,

представителя ответчиков –администрации Ипатовского городского округа Ставропольского края и отдела имущественных и земельных отношений администрации Ипатовского городского округа Ставропольского края по доверенности Е.И.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску и.о. прокурора Ипатовского района Ставропольского края Стрельникова А.В. в интересах муниципального образования Ипатовского городского округа Ставропольского края к администрации Ипатовского городского округа Ставропольского края, отделу имущественных и земельных отношений администрации Ипатовского городского округа Ставропольского края, Х.А.Б. о признании аукциона, распоряжения администрации Ипатовского городского округа Ставропольского края № 485р от 25 ноября 2019 года, договора - купли-продажи недействительными, применении последствий недействительности ничтожной сделки,

УСТАНОВИЛ:

и.о. прокурора Ипатовского района Ставропольского края Стрельников А.В. обратился в суд с иском в интересах муниципального образования Ипатовского городского округа Ставропольского края к администрации Ипатовского городского округа Ставропольского края о признании аукциона, распоряжения администрации Ипатовского городского округа Ставропольского края № 485р от 25 ноября 2019 года, протокола заседания комиссии по проведению аукциона, договора - купли-продажи недействительными, применении последствий недействительности ничтожной сделки.

В обоснование своих требований, истец указал, что прокуратурой района проведена проверка исполнения законодательства в сфере управления распоряжения государственной и муниципальной собственностью администрацией Ипатовского городского округа Ставропольского края, по результатам которой было установлено, что администрацией округа на основании прогнозного плана (программы) приватизации муниципального имущества округа на 2019 год, утвержденного решением думы Ипатовского городского округа Ставропольского края от 25.09.2018 № 176, 27.12.2019 проведен аукцион по продаже нежилого здания МДОУ детский сад №, литер А, этажность1, общая площадь 158,9 кв.м., кадастровый № и земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, с кадастровым номером №, площадью 2004 кв.м., расположенных по адресу: 

<

адрес>.

Распоряжением главы администрации Ипатовского городского округа Ставропольского края от ДД.ММ.ГГГГ №-р «Об условиях приватизации муниципального имущества, расположенного по адресу: 

<

адрес>, находящегося в собственности округа установлена начальная цена продажи на аукционе муниципального имущества не ниже оценочной (рыночной стоимости) в размере 280 000,00 рублей. По результатам аукциона, проведенного ДД.ММ.ГГГГ его победителем был признан Х.А.Б., с которым на основании протокола заседании комиссии по проведению аукциона от ДД.ММ.ГГГГ № отделом имущественных и земельных отношений администрации округа заключен договор - купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ нежилого здания МДОУ детский сад № и земельного участка, расположенных по адресу: 

<

адрес> по цене 294 000,00 рублей, что больше начальной продажной цены объекта всего на 14 000 рублей.

Считает вышеуказанный договор купли-продажи нежилого здания с земельным участком от ДД.ММ.ГГГГ № незаконным, поскольку начальная цена продажи нежилого здания с земельным участком, определенная на основании отчета от ДД.ММ.ГГГГ № оценщика-ИП ФИО8 составляет 280 000,00 рублей, из которой само здание 224 000,00 рублей, земельный участок 56 000,00 рублей, тогда как по данным Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии на ДД.ММ.ГГГГ кадастровая стоимость нежилого здания с земельным участком составляет 3 161 388,7 рублей, том числе нежилое здание детского сада 2 815 217,88 рублей, земельный участок 346 170,96 рулей. Считает, что несоответствие данного отчета правилам оценки стоимости объекта оценки, привело к существенному искажению рыночной стоимости объекта оценки, значительному занижению начальной цены продажи нежилого здания с земельным участком. Данные нарушения полностью противоречат одному из основных направлений деятельности муниципальных органов по повышению эффективности противодействия коррупции, который закреплен в п. 14 ст. 7 Закона № 273-ФЗ и предусматривает совершенствование порядка использования государственного и муниципального имущества, государственных муниципальных ресурсов, а также порядка передачи прав и использование такого имущества и его отчуждения. Считает, что указанные выше нарушения требований ст.ст. 3,7 выше названного Закона создают условия для различного рода коррупционных злоупотреблений должностными лицами при подготовке и поведении торгов по продаже муниципального имущества.

Просит суд: признать аукцион, проведенный ДД.ММ.ГГГГ администрацией Ипатовского городского округа 

<

адрес> по продаже нежилого здания МДОУ детский сад №, литер А, этажность1, общая площадь 158,9 кв.м., кадастровый № и земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, с кадастровым номером №, площадью 2004 кв.м., расположенных по адресу: 

<

адрес>, недействительным;

признать распоряжение администрации Ипатовского городского округа 

<

адрес> №р от ДД.ММ.ГГГГ «Об условиях приватизации муниципального имущества расположенного по адресу: 

<

адрес>, находящегося в собственности Ипатовского городского округа 

<

адрес>» недействительным»;

признать протокол заседании комиссии по проведению аукциона по продаже имущества, находящегося в собственности Ипатовского городского округа 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ недействительным;

признать договор - купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ № нежилого здания МДОУ детский сад №, литер А, этажность1, общая площадь 158,9 кв.м., кадастровый № и земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, с кадастровым номером №, площадью 2004 кв.м., расположенных по адресу: 

<

адрес>, недействительным;

применить последствия недействительности ничтожной сделки, обязать Х.А.Б. возвратить администрации Ипатовского городского округа 

<

адрес> по акту-приема передачи нежилое здание МДОУ детский сад №, литер А, этажность1, общая площадь 158,9 кв.м., кадастровый № и земельный участок, на котором расположен объект недвижимости, с кадастровым номером №, площадью 2004 кв.м., расположенных по адресу: 

<

адрес>, а администрацию Ипатовского городского округа 

<

адрес> вернуть Х.А.Б. денежную сумму, переданную последним по договору - купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ №.

Определением Ипатовского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ исключен из участия в данном деле из числа третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора Х.А.Б.. Привлечены к участию в деле в качестве соответчиков отдел имущественных и земельных отношений администрации Ипатовского городского округа 

<

адрес> и Х.А.Б. 

По ходатайству представителя истца 12 ноября 2020 года по гражданскому делу назначено проведение судебной оценочной экспертизы, проведение которой было поручено ФБУ Северо-Кавказский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации, расположенному по адресу: 

<

...>. Производство по делу было приостановлено.

22 июня 2021 года производств по делу возобновлено. 

До рассмотрения дела по существу прокурор Ипатовского района Ставропольского края заявил об отказе от исковых требования в части признания протокола заседания комиссии по проведению аукциона по продаже имущества, находящегося в собственности Ипатовского городского округа Ставропольского края от 27.12.2019 недействительным.

Судом принят отказ истца от части исковых требований, о чем 15 июля 2021 года вынесено соответствующее определение.

Представитель истца старший помощник прокурора Ипатовского района Ставропольского края Тенищева Д.Е. исковые требования поддержала, настаивала на их удовлетворении по доводам, изложенным в иске.

Представитель ответчиков –администрации Ипатовского городского округа Ставропольского края и отдела имущественных и земельных отношений администрации Ипатовского городского округа Ставропольского края Е.И.А. иск не признала. Считает, что оснований для признания аукциона недействительным не имеется, нарушений закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» организатором торгов не допущено. Для реализации имущества с торгов ими применялась только рыночная стоимость объекта, так как именно такая цена является вероятной и отправной с целью ее повышения в последующем на торгах. Кадастровая стоимость необходима для определения налоговой базы объектов налогообложения и не может быть стартовой ценой объекта при реализации его на торгах. 

Ответчик Х.А.Б. надлежащим образом извещенный о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, представив заявление, в котором просит рассмотреть дело в его отсутствие, просил в удовлетворении иска и.о. прокурора Ипатовского района Ставропольского края отказать. 

Суд, выслушав старшего помощника прокурора Ипатвского района Ставропольского края Тенищеву Д.Е., представителя ответчиков –администрации Ипатовского городского округа Ставропольского края и отдела имущественных и земельных отношений администрации Ипатовского городского округа Ставропольского края по доверенности Е.И.А. исследовав письменные доказательства по делу, приходит к следующему. 

В судебном заседании установлено, что администрацией Ипатовского городского округа 

<

адрес> на основании прогнозного плана (программы) приватизации муниципального имущества округа на 2019 год, утвержденного решением думы Ипатовского городского округа 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №, ДД.ММ.ГГГГ проведен аукцион по продаже нежилого здания МДОУ детский сад №, литер А, этажность1, общая площадь 158,9 кв.м., кадастровый № и земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, с кадастровым номером №, площадью 2004 кв.м., расположенных по адресу: 

<

адрес>.

Распоряжением главы администрации Ипатовского городского округа 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-р «Об условиях приватизации муниципального имущества, расположенного по адресу: 

<

адрес>, находящегося в собственности округа установлена начальная цена продажи на аукционе муниципального имущества не ниже оценочной (рыночной стоимости) в размере 280 000,00 рублей. 

По результатам аукциона, проведенного ДД.ММ.ГГГГ его победителем был признан Х.А.Б., с которым на основании протокола заседании комиссии по проведению аукциона от ДД.ММ.ГГГГ № отделом имущественных и земельных отношений администрации округа заключен договор - купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ нежилого здания МДОУ детский сад № и земельного участка, расположенных по адресу: 

<

адрес> по цене 294 000,00 рублей, что больше начальной продажной цены объекта всего на 14 000 рублей.

Согласно акту приема-передачи имущества от ДД.ММ.ГГГГ отдел имущественных и земельных отношений администрации Ипатовского городского округа 

<

адрес> предал нежилое здание с земельным участком Х.А.Б.

Согласно ст. 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность физических и (и) юридических лиц.

В соответствии со ст. 12 Закона № 178-ФЗ, начальная цена подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества устанавливается в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. В частности, ст. 8 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" устанавливается обязательное проведение оценки объектов оценки, принадлежащих полностью или частично в Российской Федерации, субъектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки в целях их приватизации.

В соответствии со ст. 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством РФ. 

В соответствии со ст. 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. 

Пунктом 1 статьи 449 Гражданского кодекса РФ установлено, что торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течении одного года со дня проведения торгов. Торги могут быть признаны недействительными в случае, ели были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи. 

При этом, применительно к ст. 449 ГК РФ под правилами проведения торгов следует понимать те процедурные требования, которые должны быть соблюдены для обеспечения возможности всех заинтересованных лиц принять участие на торгах, надлежащего проведения торгов и определения победителя.

В силу вышеприведенных норм закона для признания торгов недействительными по иску лица, заинтересованного в надлежащем проведении торгов вследствие нарушения порядка их проведения, необходимо оценить, насколько допущенное нарушение является существенным, и могли ли нарушения, на которые ссылается заявитель, повлиять на результаты торгов. В случае если нарушения, на которые ссылается заявитель, не повлияли и не могли повлиять на результаты торгов, то отсутствуют основания для удовлетворения заявленного требования.

Таким образом, основанием признания торгов недействительными в совокупности служат нарушения, имеющие существенное значение, влияющие на результат торгов и находящиеся в причинно-следственной связи с ущемлением прав и охраняемых законом интересов заинтересованных лиц (имеющих правовое значение).

В предмет доказывания по иску о признании торгов недействительными входят факты: наличие (отсутствие) нарушений порядка и правил проведения торгов и их существенность (влияние на результат торгов), а также наличие ущемлений прав и интересов заинтересованных лиц допущенными нарушениями и невозможность восстановления этих прав в ином порядке без применения последствий недействительности заключенной на торгах сделки.

При этом, бремя доказывания существенности допущенных при проведении торгов нарушений, повлиявших на результат торгов и повлекших ущемление прав муниципального образования, в рассматриваемом случае лежит на истце. 

Из материалов дела следует, что начальная цена продажи нежилого здания с земельным участком была определена на основании отчета от ДД.ММ.ГГГГ № оценщика-ИП ФИО8 и составляла 280 000,00 рублей, из которой само нежилое здание 224 000,00 рублей, земельный участок 56 000,00 рублей.

Согласно данным Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии на ДД.ММ.ГГГГ кадастровая стоимость нежилого здания с земельным участком составляла 3 161 388,7 рублей, том числе нежилое здание детского сада 2 815 217,88 рублей, земельный участок 346 170,96 рулей. 

Считая, несоответствующим указанный отчет правилам оценки стоимости объекта оценки, из которого усматривается значительное занижение начальной цены продажи нежилого здания с земельным участком, представитель прокуратуры Ипатовского района заявила ходатайство о проведении судебной оценочной экспертизы. Определением Ипатовского районного суда от 12 ноября 2020 года по гражданскому делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено ФБУ Северо-Кавказский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации, расположенному по адресу: 

<

...>. 

Согласно выводам заключения судебного эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ величина рыночной стоимости объекта оценки - нежилого здания МДОУ детский сад №, литер А, этажность1, общая площадь 158,9 кв.м., расположенного на земельного участке, площадью 2004 кв.м., с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес> на дату проведения торгов ДД.ММ.ГГГГ, с учетом НДС 20%, составляет 563 261 рубль. 

Рыночная стоимость земельного участка, площадью 2004 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> на дату проведения торгов ДД.ММ.ГГГГ, составляет 98 429 рублей. 

В силу ст. 86 ГПК РФ заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается судом по правилам ст. 67 ГПК РФ, как и все другие доказательства – по внутреннему убеждению, основанному на беспристрастном, всестороннем и полном рассмотрении имеющихся доказательств в их совокупности. 

Проанализировав заключение судебного эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ о величине рыночной стоимости объекта оценки - нежилого здания МДОУ детский сад №, литер А, этажность1, общая площадь 158,9 кв.м., расположенного на земельного участке, площадью 2004 кв.м., с кадастровым номером №, и названного земельного участка по адресу: 

<

адрес>, суд считает его соответствующим требованиям закона, в нем отражены все предусмотренные ст. 86 ГПК РФ сведения, оно проведено квалифицированным специалистом – экспертом ФИО10, основано на действующем законодательстве, является ясным, полным, мотивированным, в нем содержатся данные о методической литературе, методе исследования и др.. Экспертный осмотр был произведен в присутствии представителей ответчика по делу, с использованием фотофиксации объекта оценки. 

Таким образом, экспертное заключение № от ДД.ММ.ГГГГ о величине рыночной стоимости объекта оценки является допустимым доказательством по делу и может быть положено в основу решения суда, как доказательство действительной рыночной стоимости имущества выставленного на торги отделом имущественных и земельных отношений администрации Ипатовского городского округа 

<

адрес>, имевших место ДД.ММ.ГГГГ. Отчет об оценки объекта имущества от ДД.ММ.ГГГГ № оценщика-ИП ФИО8, являющийся доказательством по гражданскому делу судом оценен по правилам ст. 67 ГПК РФ, однако при принятии решения в его основу не кладется. 

Таким образом, поскольку начальная продажная цена при реализации имущества, находящегося в собственности Ипатовского городского округа 

<

адрес> была определена с существенным искажением его рыночной стоимости, что привело к неправильному определению начальной цены продажи нежилого здания и земельного участка, указанное является существенным нарушением порядка проведения публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества), так как оно привело к ущемлению прав и законных интересов муниципального образования Ипатовский городской округ 

<

адрес>, имеются основания для удовлетворения исковых требований прокурора о признании аукциона (публичных торгов), проведенного ДД.ММ.ГГГГ и распоряжения администрации Ипатовского городского округа 

<

адрес> №р от ДД.ММ.ГГГГ, недействительными. 

В силу пункта 2 статьи 449 Гражданского кодекса РФ признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных ст. 167 ГК РФ.

Согласно пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре, возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. 

Принимая во внимание, что проведение аукциона (публичных торгов), проведенного ДД.ММ.ГГГГ признано судом недействительным в силу ст. 449 п.2 ГК РФ подлежат удовлетворению и требования прокурора о признании договора - купли-продажи недействительным и применении последствий недействительности ничтожной сделки.

Руководствуясь ст. ст. 194- 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск и.о. прокурора Ипатовского района Ставропольского края Стрельникова А.В. в интересах муниципального образования Ипатовского городского округа Ставропольского края, удовлетворить. 

Признать аукцион (результаты торгов), проведенный ДД.ММ.ГГГГ администрацией Ипатовского городского округа 

<

адрес> по продаже нежилого здания МДОУ детский сад №, литер А, этажность1, общая площадь 158,9 кв.м., кадастровый № и земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, с кадастровым номером №, площадью 2004 кв.м., расположенных по адресу: 

<

адрес>, недействительным.

Признать недействительным распоряжение администрации Ипатовского городского округа 

<

адрес> №р от ДД.ММ.ГГГГ «Об условиях приватизации муниципального имущества расположенного по адресу: 

<

адрес>, находящегося в собственности Ипатовского городского округа 

<

адрес>».

Признать договор - купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ № нежилого здания МДОУ детский сад №, литер А, этажность1, общая площадь 158,9 кв.м., кадастровый № и земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, с кадастровым номером №, площадью 2004 кв.м., расположенных по адресу: 

<

адрес>, недействительным.

Применить последствия недействительности ничтожной сделки и обязать Х.А.Б. возвратить администрации Ипатовского городского округа 

<

адрес> по акту-приема передачи нежилое здание МДОУ детский сад №, литер А, этажность1, общая площадь 158,9 кв.м., кадастровый № и земельный участок, на котором расположен объект недвижимости, с кадастровым номером №, площадью 2004 кв.м., расположенных по адресу: 

<

адрес>, а администрацию Ипатовского городского округа 

<

адрес> вернуть Х.А.Б. денежную сумму, переданную последним по договору - купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ №. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке, в Ставропольском краевом суде в течение месяца со дня изготовления его в окончательном виде. 

Мотивированное решение изготовлено 22 июля 2021 года. 

Председательствующий –