Дело № 3а-186/2020

РЕШЕНИЕ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Санкт-Петербург 02 ноября 2020 г.

Ленинградский областной суд в составе:

председательствующего судьи Морозовой С.Г.,

при секретаре Кузнецове А.Ю. 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Ленд» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков,

установил:

ООО «Ленд» обратилось в Ленинградский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровым номером № (площадью 119 731 кв.м.) и с кадастровым номером № (площадью 1307 кв.м.), расположенных по адресу: 

<

адрес>, в размере равном их рыночной стоимости, указав, что является собственником вышеуказанных земельных участков. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 89897626,73 руб., земельного участка с кадастровым номером № составляет 981334,81 руб., что существенно превышает их рыночную стоимость и нарушает права административного истца, поскольку влечет увеличение налоговых обязательств.

В письменном отзыве административного ответчика Правительства Ленинградской области указано, что кадастровая стоимость спорных земельных участков определена по правилам, установленным ст. 24.19 Закона об оценочной деятельности, на дату 24.09.2015, какие-либо действия, решения Правительства Ленинградской области административным истцом не оспариваются, следовательно, Правительство является ненадлежащим ответчиком. Вопрос об удовлетворении исковых требований оставил на усмотрение суда

В письменном отзыве административного ответчика Управления Росреестра по Ленинградской области указано, что земельные участки с кадастровыми номерами № и № не вошли в перечень объектов оценки и не прошли пообъектную оценку, результаты которой утверждены постановлением Правительства Ленинградской области № 383. Дата внесения (определения) кадастровой стоимости 24.09.2015. Самостоятельных возражений по существу предъявленных требований Управление Росреестра по Ленинградской области не имеет. 

В письменном отзыве ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ленинградской области указано, что дата утверждения кадастровой стоимости земельных участков – 24.09.2015, расчет произведен в соответствии с Постановлением Правительства Ленинградской области №383 от 30.12.2010 и п. 2.1.17 Методических указаний по определению кадастровой стоимости, запись внесена в ЕГРН в 17.03.2016. Филиала не является уполномоченным органом на самостоятельное принятие решения об изменении кадастровой стоимости и может выступать лишь исполнителем принятого судом решения, в связи с чем, вопрос об удовлетворении исковых требований оставил на усмотрение суда, требования в отношении Филиала просил оставить без удовлетворения.

В судебное заседание представители административного истца, административных ответчиков Управления Росреестра по Ленинградской области, ФГБУ «ФКП Росреестра», будучи надлежащим образом извещенными о месте и времени судебного заседания, не явились, в связи с чем, суд определил рассмотреть дело в их отсутствие.

Представитель административного ответчика Правительства Ленинградской области ФИО1 в судебном заседании сообщила, что разрешение требований административного истца об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере равном рыночной стоимости оставляет на усмотрение суда. Указала, что оснований не доверять выводам судебной экспертизы не имеется.

Представитель заинтересованного лица администрации муниципального образования Колтушское сельское поселение Всеволожского муниципального района Ленинградской области (далее администрации Колтушского сельского поселения) ФИО2 заявила ходатайство о назначении дополнительной и повторной экспертизы, не согласившись с заключением судебной экспертизы, по существу возражений не представила.

Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав материалы дела и оценив собранные доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно ст.65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Исходя из положений ст.39.4 ЗК РФ, при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом.

Как указано в ст.66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. При этом в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. 

Согласно ст.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

В ст.24 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» указано, что государственная кадастровая оценка, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и оспаривание результатов такой государственной кадастровой оценки проводятся в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее – Закон об оценочной деятельности).

Согласно ст.24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц. Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. 

Исходя из положений ст.24.19 Закона об оценочной деятельности, при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

Судом установлено, что ООО «Ленд» является собственником земельных участков с кадастровым номером № (площадью 119 731 кв.м.) и с кадастровым номером № (площадью 1307 кв.м.), расположенных по адресу: 

<

адрес>.

Из выписки из ЕГРН от 06.06.2019 следует, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 89897 626,73 руб. Дата утверждения кадастровой стоимости 24.09.2015.

Из выписки из ЕГРН от 06.06.2019 следует, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 981334,81 руб. Дата утверждения кадастровой стоимости 24.09.2015.

29.11.2019 ООО «Ленд» обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ленинградской области с заявлениями о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами №.

02.12.2019 Управление Росреестра по Ленинградской области сообщило ООО «Ленд», что заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами № и № к рассмотрению комиссии не принимается.

Из представленного административным истцом в суд отчета об оценке от 11.11.2019 № следует, что по состоянию на 24.09.2015 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 38270 000 руб., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 710 000 руб.

Отчет составлен ФИО6, членом ООО «Российское общество оценщиков».

В соответствии со ст.247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ) стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

В силу ст.248 КАС РФ одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как разъяснено в п.19 постановления Пленума ВС РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», обязанность по доказыванию величины рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце, а если административный ответчик возражает против удовлетворения заявления, он обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Исходя из вышеизложенного, по настоящему делу, вытекающему из публичных правоотношений, обязанность по доказыванию недостоверности заявленной административным истцом рыночной стоимости земельных участков лежит на административных ответчиках – Правительстве Ленинградской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» и Управление Росреестра по Ленинградской области.

В связи с наличием замечаний Правительства Ленинградской области относительно представленного административным истцом отчета, а именно: оцениваемые участки существенно различаются по площади, однако оценщиком использованы одни и те же объекты-аналоги, в отношении которых произведена значительная суммарная поправка, что свидетельствует о несопоставимости подобранных объектов в качестве аналогов с объектом оценки, судом было удовлетворено ходатайство административного истца о назначении по делу судебной экспертизы.

Согласно заключению судебной экспертизы № от 01.10.2020 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 24.09.2015 составляет 38310 000 руб., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № состоянию на 24.09.2015 составляет 850000 руб. 

Экспертиза выполнена экспертом ФИО5, членом СРО Ассоциации оценщиков «Сообщество профессионалов оценки», который предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

В соответствие со ст.59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со ст.84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.

Суд, исследовав заключение эксперта № от 01.10.2020 и сопоставив его содержание с материалами дела, приходит к выводу о том, что оно отвечает требованиям относимости, допустимости, не вызывает сомнений в достоверности и соответствует законодательству об оценочной деятельности, является обоснованным и объективным, содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы, и ответ на поставленные судом вопросы.

Как следует из заключения эксперта, расчет рыночной стоимости объекта недвижимости проведен в рамках сравнительного подхода с использованием метода сравнения продаж.

В качестве аналогов объекта оценки земельного участка с кадастровым номером экспертом 47:07:1047005:4273 отобраны 5 объектов, в качестве аналогов объекта оценки земельного участка с кадастровым номером экспертом 47:07:1047005:4462 отобраны 4 объекта, по своим характеристикам максимально сопоставимые с объектами оценки. 

Эксперт проанализировал сравниваемые объекты-аналоги на основании всех характеристик, произвел корректировки на местоположение, расположение относительно магистралей, площадь, состояние участка.

Расчеты стоимости объектов-аналогов с учетом ценообразующих факторов и расчет стоимости объекта оценки наглядно приведен в отчете.

Оснований для удовлетворения административного искового заявления, на основании представленного административным истцом отчета об оценке не имеется, поскольку суд приходит к выводу о несоответствии отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности. 

Кроме того, оценщик ФИО6 об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения не предупреждалась.

Возражения представителя заинтересованного лица администрации Колтушского сельского поселения относительно представленного заключения судебной экспертизы не принимаются во внимание судом, поскольку состоят из ходатайства о назначении повторной и дополнительной экспертизы, в качестве обоснования каковой указано на убытки бюджета в налогах при установлении кадастровой стоимости земельного участка согласно представленному заключению. При этом представитель не смог сформулировать, какой же вид экспертизы считает необходимым назначить: повторную или дополнительную и обосновать заявленное ходатайство.

Руководствуясь положениями Федерального закона №135-ФЗ, федеральными стандартами оценки, ст.246 КАС РФ, на основании ст.84 КАС РФ суд признает названное выше заключение эксперта надлежащим доказательством, и, поскольку документальных данных содержащих сведения об иной рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами №, ни административным истцом, ни административными ответчиками не представлено, суд приходит к выводу о возможности установления кадастровой стоимости земельных участков в установленном экспертом размере по состоянию на 24.09.2015.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, выраженной в абзаце 4 пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в связи с обязательным досудебным порядком урегулирования спора, установленного для юридических лиц, датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию.

Учитывая, что ООО «Ленд» с заявлением в комиссию обратилось 29.11.2019, датой подачи заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости следует считать дату 29.11.2019.

С учетом требований ч.2 ст.247 КАС РФ суд не может также согласиться с обоснованностью утверждения представителя Правительства Ленинградской области о том, что Правительство Ленинградской области не является надлежащим административным ответчиком по настоящему делу.

Руководствуясь ст.ст. 175-177, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, 

решил:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Ленд» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес> в размере его рыночной стоимости равной 38310 000 (тридцать восемь миллионов триста десять тысяч) рублей по состоянию на 24 сентября 2015 года. 

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес> в размере его рыночной стоимости равной 850 000 (восемьсот пятьдесят тысяч) рублей по состоянию на 24 сентября 2015 года. 

Датой подачи заявления ООО «Ленд» о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами № считать 29 ноября 2019 года.

Решение может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции путем подачи апелляционной жалобы через Ленинградский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья С.Г. Морозова

Решение в окончательной форме изготовлено 10 ноября 2020 г.