№ 2-1124/2025

03RS0004-01-2025-000744-52

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

06 марта 2025 года город Уфа

Ленинский районный суд города Уфы Республики Башкортостан в составе

председательствующего судьи Харламова Д.А., 

при секретаре Кожевниковой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Некрасовский» о взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд иском к Обществу с ограниченной ответственностью у "Специализированный застройщик "Некрасовский" (далее ООО "СЗ "Некрасовский") о взыскании денежных средств.

В обоснование иска указано на то, что ДД.ММ.ГГГГ между Истицей и ФИО2 был заключен договор уступки права требования по Договору N? 591/Ж-1465/Н участия в долевом строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ.

Объектом долевого строительства является квартира N? 1465 секция Ж по ул Софьи Перовской 

<

адрес>, общей проектной площадью 64, 3 кв.м. на 5 этаже.

Согласно п. 22 цена договора составляет 7 100 000 рублей, которая была оплачена в полном объеме. Стоимость 1 кв.м. составляет 110 368 рублей.

Согласно акта приема-передачи квартиры по Договору N? 591/Ж-1465/Н участия в долевом строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ от ДД.ММ.ГГГГ, квартира N? 1465, расположенная по адресу: 

<

адрес> оказалась меньше, а фактическая площадь квартиры составляет 62, 6 кв.м., т.е. меньше проектной площади на 1, 73 кв.м.

В связи с чем, Истица ДД.ММ.ГГГГ обратилась к ответчику с письменным заявлением с требованием возвратить излишне уплаченную сумму, в размере 190 936 рублей, с указанием банковских реквизитов для перечисления.

Однако, заявленные требования Ответчиком были проигнорированы, в связи с чем нарушены материальные права Истицы.

Отказ от добровольного исполнения обязательств, является основанием для взыскании неустойки, за каждый день просрочки с момента обращения с иском в суд, до вынесения решения судом.

С учетом изложенного, истец просит взыскать с ООО "СЗ "Некрасовский" в пользу ФИО1: разницу стоимости проектной и фактической площади квартиры в размере 190936 руб.; неустойку за период с ДД.ММ.ГГГГ по день вынесения решения суда., штраф в размере 50% от суммы, от присужденной судом в пользу истца, компенсацию морального вреда 30 000 рублей; понесенные судебные издержки; 

Истец иск поддержала и просила удовлетворить его в полном объеме.

Представитель ответчика иск не признала, просила в его удовлетворении отказать.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть гражданское дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав стороны, изучив и оценив материалы гражданского дела, дав оценку всем добытым по делу доказательствам, как в отдельности, так и в их совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ст. 8 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Согласно части 4 статьи 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения); цену договора, сроки и порядок ее уплаты.

Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектном решении). В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно площадью квартиры в основном определяется ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.

Статьей 19 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ предусмотрено, что застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.

Покупателю должна быть предоставлена полная и достоверная информация об объекте долевого строительства, подлежащем передаче участнику долевого строительства, а переданный объект должен полностью соответствовать условиям договора и проектной документации.

Таким образом, передача застройщиком участнику долевого строительства квартиры меньшей площади свидетельствует о несоответствии площади передаваемого объекта предмету договора и является отступлением от условий договора, предусматривающих характеристики объекта долевого строительства, в частности его размер.

Статьей 19 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ предусмотрено, что застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.

Покупателю должна быть предоставлена полная и достоверная информация об объекте долевого строительства, подлежащем передаче участнику долевого строительства, а переданный объект должен полностью соответствовать условиям договора и проектной документации.

Таким образом, передача застройщиком участнику долевого строительства квартиры меньшей площади свидетельствует о несоответствии площади передаваемого объекта предмету договора и является отступлением от условий договора, предусматривающих характеристики объекта долевого строительства, в частности его размер.

Пунктами 1 и 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Согласно части 1 статьи 5 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 данного федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 статьи 5 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ).

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

В силу части 1 статьи 7 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (подпункт 2 части 2 статьи 7 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ).По смыслу указанной нормы, отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться в том числе в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора. При этом, по смыслу статей 5 и 7 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ, договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ООО "Специализированный застройщик "Некрасовский" был заключен договор участия в долевом строительстве N 591/Ж-1465/Н.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1 был заключен договор уступки права требования по Договору N? 591/Ж-1465/Н участия в долевом строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 22 цена договора составляет 7 100 000 рублей, которая была оплачена в полном объеме.

Согласно п. 1.1.2 договора участия в долевом строительстве N 591/Ж-1465/Н, общая приведённая проектная площадь квартиры (с учётом коэффициентов балконов и/или лоджий) 64,33 кв.м.

Согласно п. 3.1 Цена договора участия в долевом строительстве N 591/Ж-1465/Н составляет 6 115 210 рублей и является произведением цены одного квадратного метра Квартиры, равной 95060 рублей и общей приведённой площади Квартиры, равной 64,33 кв.м.

Договором участия в долевом строительстве N 591/Ж-1465/Н определено, что Стоимость квартиры является фиксированной и не подлежит изменению в течение всего периода действия Договора, за исключением случаев, предусмотренных п. 3.3 Договора.

Пунктом 3.3.3 Договора участия в долевом строительстве N 591/Ж-1465/Н предусмотрено, что в случае если проектная площадь квартиры превысит фактическую площадь Квартиры на 1 кв. м и более, Застройщик обязуется осуществить возврат Участнику долевого строительства излишне уплаченных денежных средств. Возврату подлежит разница между проектной и фактической площадью Квартиры в полном объеме. Возврат производится исходя из стоимости одного квадратного метра, указанной в п. 3.1 Договора. Возврат производится по заявлению Участника долевого строительства в течение 30 рабочих дней со дня получения Застройщиком заявления.

Согласно данным государственного кадастрового учета Квартира № расположенная в жилом доме по адресу: 

<

адрес>, имеет площадь 62,6 кв. м.

Согласно акта приема-передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ общая площадь квартиры равна 62,6 кв. м.

Таким образом, фактическая площадь Квартиры меньше проектной на 1,73 кв. м (64,33 кв. м - 62,6 кв. м).

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что требования истца являются обоснованными и в пользу истца с ответчика подлежит взысканию разница стоимости проектной и фактической площади квартиры в размере 165453,80 рублей (1,73 кв. м х 95060 руб. за 1 кв. м).

ДД.ММ.ГГГГ года истец обратились с заявлением к Застройщику с просьбой провести перерасчет по Договору в связи с фактической площадью переданной квартиры с приложением банковских реквизитов для перечисления денежных средств.

В качестве соразмерного уменьшения цены договора участия в долевом строительстве N 591/Ж-1465/Н от ДД.ММ.ГГГГ Застройщик обязан был перечислить истцу денежную сумму в размере 165453,80 рублей (11,73 кв. м х 95060 руб. за 1 кв. м) не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

До настоящего времени денежные средства Застройщиком не возвращены, ответа на заявление истец не получил.

Постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 326 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве" (далее - Постановление N 326) установлены особенности применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве.

Постановление N 326 вступило в силу ДД.ММ.ГГГГ.

Пунктом 1 Постановления N 326 установлено следующее:

- в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной частью 6 статьи 5 и частью 2 статьи 6 Закона N 214-ФЗ, не включается период, исчисляемый со дня вступления в силу настоящего постановления до ДД.ММ.ГГГГ включительно;

- при определении размера убытков, предусмотренных статьей 10 Закона N 214-ФЗ, не учитываются убытки, причиненные в период со дня вступления в силу настоящего постановления до ДД.ММ.ГГГГ включительно;

- проценты, подлежащие уплате участнику долевого строительства в соответствии с частями 2 и 6 статьи 9 Закона N 214-ФЗ за период со дня вступления в силу настоящего постановления до ДД.ММ.ГГГГ включительно, не начисляются;

- неустойка (штраф, пени), иные финансовые санкции, подлежащие с учетом части 9 статьи 4 Закона N 214-ФЗ уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляются за период со дня вступления в силу настоящего постановления до ДД.ММ.ГГГГ включительно.

В отношении применения неустойки, процентов, возмещения убытков и иных финансовых санкций к застройщику в части их уплаты, предусмотренных настоящим пунктом, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до дня вступления в силу настоящего постановления, предоставляется отсрочка до ДД.ММ.ГГГГ включительно. Указанные требования, содержащиеся в исполнительном документе, предъявленном к исполнению со дня вступления в силу настоящего постановления, в период отсрочки не исполняются банками или иными кредитными организациями, осуществляющими обслуживание счетов застройщика.

Особенности, установленные пунктами 1 и 2 настоящего постановления, применяются в том числе к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу настоящего постановления.

Таким образом, согласно приведенным выше положениям Постановления N 326 за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ неустойки и иные финансовые санкции по договорам участия в долевом строительстве, в том числе указанные в части 9 статьи 4 Закона N 214-ФЗ, не начисляются и, соответственно, не взыскиваются.

Как следствие, заявленная истцом неустойка, начиная с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, взысканию не подлежит.

Согласно ч. 6 ст. 13 Закона РФ N 2300-1 при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

По предусмотренному п. 6 ст. 13 Закона РФ N 2300-1 основанию с ООО "СЗ "Некрасовский" в пользу ФИО1 подлежит взысканию штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 82726,90 руб. (165453,80 руб. х 50%).

Согласно ч. 2 ст. 10 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (с изм. и доп., вступ. в силу с ДД.ММ.ГГГГ) моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.

Поскольку судом установлено, что ответчик нарушил права истца, как участника долевого строительства, требования о взыскании компенсации морального вреда подлежат удовлетворению в размере 3000 руб. в пользу истца, исходя из конкретных обстоятельств дела, с учетом принципов разумности и справедливости. Тем самым, законодатель освободил истца от необходимости доказывания в суде факта своих физических и нравственных страданий.

В порядке ст. ст. 94, 98, 100 Гражданского процессуального кодекса РФ, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию расходы по оплате госпошлины в размере 3 000 руб.

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ расходы по уплате государственной пошлины, от которых истец освобожден, подлежат взысканию с ответчика по правилам ст. 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации.

Таким образом, в силу ст. 98 ГПК РФ с общества ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Некрасовский» подлежит взысканию государственная пошлина в размере 5964 руб. в доход местного бюджета.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194 - 199 ГПК РФ суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Некрасовский» о взыскании денежных средств - удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Некрасовский» (ОГРН 

<

***>/ ИНН 

<

***>) в пользу ФИО1: разницу стоимости проектной и фактической площади квартиры в размере 190936 руб.; штраф в размере 82726,90 руб., компенсацию морального вреда 3 000 рублей; расходы по оплате госпошлины в размере 3 000 руб.

В удовлетворении остальной части заявленных требований отказать.

Взыскать с общества ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Некрасовский» (ОГРН 

<

***>/ ИНН 

<

***>) в доход бюджета государственную пошлину в размере 5964 руб.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Башкортостан в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ленинский районный суд города Уфы Республики Башкортостан

Судья Харламов Д.А.

Решение в окончательной форме изготовлено 17 марта 2025 года.