№ 2-1070/2026

70RS0004-01-2025-006348-92

Решение

Именем Российской Федерации

30 марта 2026 года Советский районный суд г. Томска в составе

председательствующего Куц Е.В.,

при секретаре ФИО7,

с участием представителя истца ФИО1 ФИО6, действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, выданной сроком на пять лет, представителя ответчика ФИО2 ФИО8, действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, выданной сроком на десять лет,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Томске гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3, ФИО4, ФИО5 о переводе прав и обязанностей покупателя,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО3, ФИО4, ФИО2 о признании права преимущественной покупки ... долей в праве собственности на жилой дом с кадастровым номером № и ... долей в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером №, расположенные по адресу: 

<

адрес>, принадлежащие ответчикам ФИО3, ФИО4 на условиях договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и перевести на ФИО1 права и обязанности покупателя по договору купли-продажи долей от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ФИО3, ФИО4 и ФИО2

В обоснование заявленных требований указано, что истец является участником долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером № и земельный участок с кадастровым номером №, расположенные по адресу: 

<

адрес>. ДД.ММ.ГГГГ ФИО3, ФИО4 продали принадлежащие им доли по ... каждая в праве собственности на указанные объекты недвижимости ФИО2 за общую стоимость ... рублей, по ... рублей за каждую долю. Сделка была зарегистрирована в Управлении Росреестра по Томской области. Из представленной переписки в мессенджере от июля-августа 2025 года следует, что ФИО4 направлял истцу предложение о покупке долей за ... рублей каждая. Истец неоднократно выражала готовность приобрести доли на предложенных условиях по цене, не превышающую указанную сумму. Однако ответчики отказались от заключения с истцом договора купли-продажи, не смотря на его готовность приобрести доли на тех же условиях, на которых они впоследствии были проданы ФИО2

В судебное заседание истец ФИО1 не явилась, будучи надлежащим образом извещенной о времени и месте судебного заседания.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в иске, дополнительных пояснениях.

Ответчики ФИО3, ФИО4, ФИО2 в судебное заседание не явились, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте судебного заседания.

Представитель ответчика ФИО2 в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в письменных возражениях.

Третье лицо нотариус ФИО9, представитель третьего лица Управления Росреестра по Томской области в судебное заседание не явились, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте судебного заседания.

Суд на основании ст. 167 ГПК РФ определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, допросив свидетелей, суд приходит к следующему.

Согласно п. 2 ст. 1 ГК РФ, граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В силу требований п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Согласно п. 2 ст. 223 ГК РФ, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитута, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 ГК РФ), а согласно п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, при этом собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В силу ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 ГК РФ.

Согласно ч. 1, 2 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.

Пунктом 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что истец в рассматриваемом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований пункта 3 статьи 250 ГК РФ.

Данным пунктом установлено, что при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Таким образом, из содержания указанных норм права и разъяснений Верховного Суда РФ в их системной взаимосвязи следует, что нарушение требований ст. 250 ГК РФ о преимущественном праве сособственника имущества на приобретение отчуждаемой доли в праве собственности на данное имущество не является правовым основанием для признания соответствующего договора купли-продажи имущества недействительным по основанию предусмотренному п. 2 ст. 168 ГК РФ, поскольку в данном случае законодателем установлен иной специальной способ защиты нарушенного права преимущественной покупки сособственника имущества находящегося в общей долевой собственности нескольких лиц, а именно в данном случае надлежащим способом защиты прав указанного лица осуществляется заявлением иска о переводе на себя прав и обязанностей покупателя по соответствующему договору.

Согласно части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались (часть 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ответчиками ФИО3, ФИО4 (продавцы) и ФИО2(покупатель) был заключен договор купли-продажи ... долей в праве собственности на жилой дом с кадастровым номером № и ... долей в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером №, расположенные по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается нотариально удостоверенным договором № от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированным в нотариальном реестре №

В исковом заявлении истец ссылается на то, что ответчики (продавцы) уклонялись от заключения сделки с истцом. Данный довод истца является несостоятельным, лишен логического обоснования и противоречит как фактическим обстоятельствам

Согласно п.1 ст.163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности.

Из материалов нотариального дела следует, что ФИО10 ДД.ММ.ГГГГ выразила отказ от совершения покупки доли жилого дома и доли земельного участка расположенных по адресу: 

<

адрес>.

Таким образом, как минимум ДД.ММ.ГГГГ истец была уведомлена нотариусом о том, какое имущество и по какой цене продается, т.е. о существенных условиях сделки.

При этом отказ истца от совершения покупки предоставил продавцам право продажи принадлежащей им доли в недвижимом имуществе любым другим, заинтересованным в покупке лицам.

Вместе с тем ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 совершила нотариальный акцепт, то есть выразила желание купить продаваемое ответчиками недвижимое имущество за назначенную цену.

Согласно письму ФНП от ДД.ММ.ГГГГ № продавец вправе направить извещение участникам долевой собственности о намерении продать свою долю в недвижимом имуществе, как через нотариуса, так и посредством почтового отправления.

Согласно абз.2 п.2 ст.250 ГК РФ если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течении месяца, а в праве собственности в течении десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Соответственно, будучи уведомленной надлежащим образом и выразив в присутствии нотариуса ДД.ММ.ГГГГ свое согласие на совершение сделки купли-продажи недвижимого имущества на заявленных условиях, истец ФИО1 должна была в течение 30 дней, (начиная с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ), реализовать свое преимущественное право покупки.

ДД.ММ.ГГГГ ответчики (продавцы) дополнительно направили в адрес истца письменное извещение с приглашением на сделку с указанием даты ДД.ММ.ГГГГ - последний день реализации преимущественного права покупки, а также с указанием времени и адреса нотариальной конторы, в которой планировалось оформление договора купли-продажи. Также в извещении были повторно указаны существенные условия предполагаемого договора, которые не изменились с момента первичного уведомления.

В силу п.1 ст.165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

В пункте 67 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 23 июня 2016 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что бремя доказывания факта направления (осуществления) сообщения и его доставки адресату лежит на лице, направившем сообщение.

Юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения. Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат.

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (абз.2 п.1 ст.165.1 ГК РФ).

Закон не возлагает на продавца обязанности по вручению почтовых отправлений, а обязывает лишь предпринять меры к извещению других собственников о предстоящей продаже.

Требование об извещении можно признать исполненным, если продавец представит доказательства о направлении им уведомления о продаже доли по месту жительства или последнему известному месту жительства сособственников.

Согласно отчету об отслеживании отправления с почтовым идентификатором ... письмо - извещение с приглашением для заключения договора купли-продажи, поступило в адрес истца и ожидало адресата в месте вручения с ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, ответчики (продавцы) совершили юридически значимые действия в соответствии с п.1 ст.165.1 ГК РФ.

Таким образом, собственники доли в праве общей долевой собственности предусмотренную указанной выше нормой обязанность известить истца о намерении продать свою долю выполнили, при этом в установленный срок истец не воспользовалась своим правом преимущественной покупки доли.

Суд полагает, что у истца ФИО1 было достаточно времени, как получить письмо, так и прибыть к назначенному сроку для заключения договора.

Вместе с тем судом установлено, что ФИО1 в назначенный день на сделку не явилась. Указанное обстоятельство подтверждается материалами нотариального дела, свидетельскими показаниями и не оспаривалось представителем истца.

Согласно п.5.3 Письма ФНП от ДД.ММ.ГГГГ № отсутствие ответа сособственника о намерении использовать свое преимущественное право признается отказом от покупки.

То обстоятельство, что истец поздно получила уведомления о продажи долей в праве собственности на спорные объекты, не может ограничивать право собственников на распоряжение своим имуществом и не свидетельствует о нарушении продавцами положений ст. 250 ГК РФ, поскольку ФИО3, ФИО4 были предприняты все зависящие от них меры для извещения сособственника о предстоящей продаже долевого имущества.

Законом на продавца каких-либо дополнительных обязанностей, в том числе, обязанности фактического вручения уведомления о намерении продать долю в общем имуществе, не возлагается.

Истец ФИО1 не совершила конкретных действий на приобретение продаваемой ФИО3, ФИО4 доли, доказательств обратного суду не представлено.

Также суд отмечает, что аудиозаписи разговоров между сторонами не свидетельствуют о реальности намерения ФИО1 приобрести долю ФИО3, ФИО4 в спорной квартире.

Пунктом 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2020), (утв. Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ), разъяснено что статья 250 ГК РФ по своему содержанию направлена на защиту и обеспечение баланса интересов всех участников общей долевой собственности. При этом положения подпунктов 2 и 3 указанной статьи не лишают покупателя доли в праве общей долевой собственности возможности возвратить денежные средства, уплаченные ранее по договору купли-продажи, в случае перевода судом его прав и обязанностей на участника общей долевой собственности, обладающего преимущественным правом покупки.

Суду не представлено доказательств наличия у истицы денежных средств, необходимых для исполнения обязанностей покупателя на момент совершения сделки.

Из материалов дела усматривается, что стоимость доли согласно совершенной сделке, права и обязанности по которой истец просит перевести на себя и не оспаривает (... руб.), истцом при подаче нотариального акцепта на депозитный счет нотариуса не было уплачено.

При таких обстоятельствах дела, предусмотренные законом основания для удовлетворения требований отсутствуют, в связи с чем в удовлетворении иска суд считает правильным отказать в полном объеме.

Согласно требованию статьей 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации понесенные истцом расходы на уплату государственной пошлины возмещению за счет ответчиков не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО3, ФИО4, ФИО5 о признании права преимущественной покупки ... долей в праве сбственности на жилой дом с кадастровым номером № и ... долей в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером №, расположенные по адресу: 

<

адрес>, принадлежащие ответчикам ФИО3, ФИО4 на условиях договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и перевести на ФИО1 права и обязанности покупателя по договору купли-продажи долей от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ФИО3, ФИО4 и ФИО2, отказать.

Решение может быть обжаловано в Томский областной суд через Советский районный суд 

<

адрес> в течение месяца с момента принятия решения в окончательной форме.

Судья (подпись)

На момент публикации решение не вступило в законную силу. Решение опубликовано 19.04.2026

Мотивированный текст решения изготовлен ДД.ММ.ГГГГ.