Дело № 2-90/2017 Мотивированное 

решение

 составлено 07 августа 2017 года Р Е Ш Е Н И Е ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 

п. Селижарово 01 августа 2017 года 

Селижаровский районный суд Тверской области в составе председательствующего судьи Величко Е.В., 

при секретаре Бойковой Е.А.,

с участием истца Володиной Т.Б., 

представителя истца Володиной Т.Б. - адвоката Ларина В.И., представившего доверенность № от ДД.ММ.ГГГГ,

рассмотрев в открытом судебном заседании в п. Селижарово Тверской области гражданское дело № 2-90/2017 по исковому заявлению Володиной Татьяны Борисовны к администрации муниципального образования «Большекошинское сельское поселение» о признании договора купли-продажи исполненным и государственной регистрации перехода права,

У С Т А Н О В И Л:

Володина Т.Б. обратилась в суд с иском к ответчику администрации муниципального образования «Большекошинское сельское поселение» о признании договора купли-продажи исполненным и государственной регистрации перехода права. Свои требования мотивировала тем, что ДД.ММ.ГГГГ она купила земельный участок площадью 3000 кв.м, с кадастровым номером № разрешенное использование - для ведения личного подсобного хозяйства и обслуживания жилого дома с расположенным на нём одноэтажным бревенчатым жилым домом с кадастровым номером № общей площадью 63,1 кв.м. по адресу: 

<

адрес> Указанный договор купли-продажи земельного участка с объектами недвижимости был заключен между ней и Р.Е.П. и Р.Н.В., от имени которых действовал по доверенности С.С.Е.. Договор купли-продажи был составлен в письменной форме в соответствии с требованиями законодательства, и удостоверен нотариусом Селижаровской государственной нотариальной конторы Селижаровского нотариального округа. Согласно п.3.1 договора до его подписания указанный земельный участок с объектами недвижимости были никому не проданы, не заложены, в споре и под запрещением (арестом) не состояли, правами третьих лиц не обременены. В соответствии со ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществлялись по подписываемому сторонами передаточному акту от ДД.ММ.ГГГГ, который оформлялся одновременно с удостоверением договора купли-продажи, и являлся приложением договора. Окончательный расчёт между сторонам был полностью произведён при подписании договора и по расчётам друг с другом претензий не имелось, между ними достигнуто соглашение о предмете договора, о цене, условиях оплаты и передачи недвижимости, то есть сделка была исполнена, до настоящего времени никем не оспаривалась. Однако при удостоверении сделки их никто не предупредил о необходимости регистрации договора и перехода права. При попытке государственной регистрации прав на указанное недвижимое имущество установлено, что Р.Е.П. и Р.Н.В. умерли. Отсутствие государственной регистрации права собственности на указанное домовладение лишает истца права распоряжаться им, продать или подарить недвижимое имущество, а так же застраховать от несчастных случаев. На основании ст. п. 3 ч. 1 ст. 8, ст. 12, ст. 131, п. 3 ст. 165, 212, 219, 223 ГК РФ требований ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» истец просит исковые требований удовлетворить.

В судебном заседании истец Володина Т.Б. и представитель истца Ларин В.И. исковые требования поддержали по основаниям, изложенным в исковом заявлении, и просили их удовлетворить. 

Представитель ответчика Администрации МО «Березугское сельское поселение» в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела был извещен своевременно и надлежащим образом, просил рассмотреть дело в его отсутствии, с исковыми требованиями согласен. 

Представитель третьего лица Управления службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения которого извещен надлежащим образом, что подтверждается уведомлением о получении судебной повестки.

На основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ) дело рассмотрено в отсутствие представителя ответчика Администрации МО «Березугское сельское поселение», представителя третьего лица Управления службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области.

Представитель ответчика Администрации Селижаровского района Тверской области, привлеченного к участию в деле на основании определения суда от 15.06.2017, Ч.Е.А. полагала, что Администрация района является ненадлежащим ответчиком по делу, поскольку непосредственно к Администрации никаких требований не предъявлено.

Заслушав участвующих в деле лиц, свидетелей Я.Т.Н., С.С.А., исследовав материалы дела, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что между Р.Е.П. и Р.Н.В., от имени которых действовал по нотариально удостоверенной доверенности С.С.Е., и истцом Володиной Т.Б. ДД.ММ.ГГГГ заключён договор купли-продажи земельного участка с объектами недвижимости, согласно которому продавец продал, а покупатель купил земельный участок площадью 3000 кв.м. с кадастровым номером № с расположенным на нём одноэтажным бревенчатым жилым домом с кадастровым номером №, с надворными постройками: бревенчатым сараем, баней, находящимися в 

<

адрес> что подтверждается договором купли-продажи земельного участка с объектами недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, составленного в письменной форме, в соответствии с требованиями законодательства, удостоверенного государственным нотариусом Селижаровской нотариальной конторы Селижаровского нотариального округа (запись в реестре №) (л. д. 6).

Как следует из п. 1.2. указанного договора земельный участок принадлежит продавцам Р.Н.В. и Р.Е.П. по 1/2 доле каждому на основании свидетельств о государственной регистрации права № и № от ДД.ММ.ГГГГ, а расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат им в равнодолевой собственности на основании свидетельств о праве на наследство по закону, выданных Селижаровской государственной нотариальной конторой ДД.ММ.ГГГГ, реестр № и свидетельств о государственной регистрации права, выданных МУП БТИ ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 3.1. договора до заключения настоящего договора указанный земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости никому не проданы, не заложены, в споре и под запрещением (арестом) не состоят, правами других лиц не обременены. 

Согласно п. 1-2 передаточного акта от ДД.ММ.ГГГГ продавец на основании договора купли-продажи земельного участка с объектами недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ передал в собственность покупателя, то есть истца Володиной Т.Б., свободные от прав и претензий третьих лиц вышеуказанный земельный участок с расположенными на нем объектами недвижимости - жилым домом и надворными постройками. Окончательный расчёт между сторонами за передаваемый земельный участок с расположенными на нем объектами недвижимости полностью произведён при подписании договора и по расчётам друг с другом претензий не имеют. (л.д. 7).

В соответствии с п. 3-5 передаточного акта покупатель, то есть Володина Т.Б., принимает вышеуказанный земельный участок с расположенными на нем объектами недвижимости в собственность и распоряжается ими в дальнейшем по своему усмотрению, передаточный акт свидетельствует факт перехода права собственности, вступает в силу с момента подписания и подлежит обязательной регистрации (л.д. 7).

Свидетель Я.Т.Н. в судебном заседании показала, что ее дочь Володина Т.Б. в ДД.ММ.ГГГГ купила дом в 

<

адрес>. Договор купли-продажи оформлялся в соответствии с требованиями закона. Дочь со своей семьей постоянно пользуется домом и земельным участком. Живут здесь уже 17 лет. Сделали в доме ремонт, построили хорошую пристройку, постоянно пользуются огородом. Продавцы Р. не появлялись после продажи дома.

Свидетель С.С.А. в судебном заседании показал, что Володину Т.Б. знает больше 17 лет, он занимается сельских хозяйством, и развозит молоко по деревням, в 

<

адрес>, в том числе. У кого приобрела Володина Т.Б. жилой дом и земельный участок, ему не известно. За домом осуществляется постоянный уход, в нем произведен капитальный ремонт, проведен водопровод, земельный участок разрабатывается. Володина и ее семья каждое лето приезжают в 

<

адрес>, проживают в этом доме, сажают огород.

Согласно кадастровому паспорту спорного земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, выписке из ЕГРН об объекте недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ его кадастровый номер в настоящее время №, расположен по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес> площадь его составляет 3000 кв. м, разрешенное использование - для ведения личного подсобного хозяйства и обслуживания жилого дома, кадастровая стоимость 164070 рублей (л.д. 9, 37-39). Согласно кадастровому паспорту здания от ДД.ММ.ГГГГ, выписке из ЕГРН об объекте недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ кадастровый номер жилого дома, расположенного на вышеуказанном земельном участке, № общая площадь - 63,1 кв. м, кадастровая стоимость 1 048 970,61 рублей (л. д. 9-12, 33-36).

Уведомлениями об отсутствии в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запрашиваемых сведений № от ДД.ММ.ГГГГ подтверждается, что отсутствует информация о зарегистрированных правах на вышеуказанные жилой дом и земельный участок (л.д. 13-14).

Справкой о смерти № от ДД.ММ.ГГГГ Администрации 

<

адрес> подтверждается факт смерти Р.Н.В. ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 18).

Справкой о смерти № от ДД.ММ.ГГГГ отдела объединенного архива 

<

адрес> управления ЗАГС Главного государственного правового управления 

<

адрес> подтверждается факт смерти Р.Е.П. ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 27).

Анализируя изложенные доказательства, суд считает каждое из них относимым, допустимым к данному делу. Все исследованные доказательства, как в отдельности, так и в совокупности являются достоверными, имеющими взаимную связь и достаточны для установления обстоятельств дела. 

Согласно ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу ч. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии с ч. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Аналогичные требования согласно п. 2 ст. 558 ГК РФ предъявляются к договору продажи жилого дома

Судом установлено, что истец Володина Т.Б. приобрела право собственности на земельный участок с расположенными на нем объектами недвижимости, в том числе, жилым домом на основании договора купли-продажи, и между сторонами договора продавцами Р.Е.П. и Р.Н.В., от имени которых действовал по нотариально удостоверенной доверенности Семёнов С.Е. и покупателем Володиной Т.Б. достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, а именно - о предмете договора, о цене, условиях оплаты и передачи недвижимости, что подтверждается вышеизложенными доказательствами. 

Таким образом, сделка сторонами исполнена. Стоимость жилого дома уплачена покупателем продавцу, а передача осуществлена по акту приема-передачи. Правомерность заключения договора купли-продажи земельного участка с расположенными на нем объектами недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ не оспаривалась, данный договор соответствует требованиям гражданского законодательства. Поэтому суд считает, что имеются все основания для признания договора купли-продажи земельного участка с расположенными на нем объектами недвижимости заключённым (исполненным).

В соответствии с ч. 3 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.

Решая вопрос о государственной регистрации перехода права собственности на спорный земельный участок и жилой дом, суд исходит из следующего. 

С 01.01.2017 вступил в силу Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее Закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ). В соответствии с ч. 5 ст. 72 Закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ настоящий закон применяется к правоотношениям, возникшим после дня его вступления в силу, по правоотношениям, возникшим до дня его вступления в силу, применяется к тем правам и обязательствам, которые возникнут после дня его вступления в силу.

В рассматриваемом споре применению подлежит Закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ, поскольку до настоящего времени государственная регистрация перехода прав на жилой дом не произведена.

В соответствии с ч. 6 ст. 1 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 ГК РФ. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

В соответствии с о ст. 130 и 131 ГК РФ права собственности и другие вещные права на жилые дома, как на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежит, в том числе, право собственности. 

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.

Судом установлено, что наследников, универсальных правопреемников, к которым могли перейти обязанности продавца по договору купли-продажи жилого дома, в соответствии с требованиями действующего законодательства, не имеется. Притязаний со стороны других лиц на жилой дом № в д. 

<

адрес> не установлено, доказательств обратного суду не представлено, что позволяет сделать вывод об отсутствии спора о праве на указанный земельный участок и жилой дом.

В установленом законом порядке регистрация перехода права на спорный жилой дом сторонами сделки не произведена.

При таких обстоятельствах, установив, что все обязательства по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Володиной Т.Б. как покупателем исполнены, данное недвижимое имущество передано ей во владение и пользование, заявление о регистрации перехода права собственности не было подано правообладателями в компетентный орган в связи со смертью, суд приходит к выводу о том, что единственным препятствием для регистрации перехода права собственности является отсутствие продавцов.

Данное решение суда является основанием для возникновения у соответствующего органа обязанности осуществить государственную регистрацию сделки.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-197 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Гражданский иск ФИО1 удовлетворить.

Признать договор купли-продажи земельного участка с объектами недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между продавцами Р.Е.П. и Р.Н.В., от имени которых действовал С.С.Е., и покупателем ФИО1, действительным (исполненным).

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок площадью 3000 кв.м. с кадастровым номером № разрешённое использование - для ведения личного подсобного хозяйства и обслуживания жилого дома, расположенный по адресу: 

<

адрес> и жилой дом с кадастровым номером №, общей площадью 63,1 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Тверского областного суда через Селижаровский районный суд в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.

Председательствующий Е.В. Величко