Гр. дело __

Поступило в суд: 13.10.2017 г.

Р Е Ш Е Н И Е

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

12 февраля 2018 г. г. Новосибирск

Заельцовский районный суд г. Новосибирска

в составе: 

Председательствующего судьи Павлючик И.В.,

при секретаре Чап О.Б.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «ДЕКОР-НСК» о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения, убытков, неустойки

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «ДЕКОР-НСК» о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения, указав, что 01.10.2016 года между ИП ФИО2 и ООО «ДЕКОР-НСК» был заключен договор аренды недвижимого имущества. 

Согласно п. 1.2. ООО «ДЕКОР-НСК» принял в аренду нежилое помещение, расположенное в цокольном этаже (подвале) здания - жилого дома по адресу: г. Новосибирск, ... помещение площадью 120,7 кв.м.

Согласно п. 1.5. Договора нежилое помещение передано арендатору для размещения сотрудников, приема посетителей, т.е. для использования как офисное помещение. При этом согласно п.2.1.1. Договора арендатор обязался использовать объект недвижимости исключительно по целевому назначению, указанному в п.1.5., а также согласно п.3.1., 3.2. Договора оплачивать не позднее 5-го числа каждого текущего месяца арендную плату за пользование объектом в размере 45 000 руб.

В соответствии с п.3.5. Договора в арендную плату не включаются и оплачиваются (возмещаются) отдельно коммунальные платежи.

Ответчик не оплатил арендные платежи за апрель, май, июнь, июль 2017 года.

Таким образом, размер задолженности по арендным платежам составляет 45 000 рублей х 4 месяца = 180 000 рублей.

При этом, в случае нарушения сроков оплаты по договору, арендатор в соответствии с п.2.2.22 Договора должен уплатить арендодателю неустойку в размере 1 % от неоплаченной суммы за каждый день просрочки, а согласно п.2.2.29 Договора в случае если по вине арендатора состояние помещения ухудшится - привести помещение в исходное состояние и компенсировать арендодателю и/или третьим лицам возникшие в связи с этим убытки.

Таким образом, просрочка исполнения обязательства по оплате начинается со следующего за последним днем оплаты днем, с учетом того что 1% от 45 000,00 руб. ежемесячного платежа составляет 450 рублей, размер подлежащей оплате пени определяется следующим образом:

Апрель 2017 г.: с 06.04.2017 по 12.10.2017 = 189 дней * 450 рублей = 85 050 рублей

Май 2017 г.: с 06.05.2017 по 12.10.2017 = 159 дней * 450 рублей = 71 550 рублей

Июнь 2017 г.: с 06.06.2017 по 12.10.2017 = 128 дней * 450 рублей = 57 600 рублей

Июль 2017 г.: с 06.07.2017 по 12.10.2017 = 98 дней * 450 рублей = 44 100 рублей

Размер пени, предусмотренной договором за просрочку исполнения обязательств составляет: 85 050 + 71 600 + 57 600 + 44 100 = 258 300 рублей.

Кроме того, ответчик за период пользования арендуемым помещением допустил его загрязнение декоративной и иной штукатуркой, что потребовало привлечение специализированной клининговой организации для устранения загрязнений такого рода. Третье лицо понесло расходы в связи с этим в размере 20 000 руб.

10.10.2017 г. между ИП ФИО3 и ФИО1 был заключен договор уступки прав требований (цессии), согласно п.1 которого третье лицо как цедент передает, а истец, как цессионарий принимает на себя право требования к Обществу с ограниченной ответственностью «ДЕКОР-НСК» по договору аренды недвижимого имущества от 01 октября 2016 г. заключенного между ИП ФИО3 как арендодателем и ООО «ДЕКОР-НСК» как арендатором в отношении нежилого помещения, расположенного в цокольном этаже (подвале) здания - жилого дома по адресу: г. Новосибирск, ... общей площадью 120,7 кв.м., а именно право требования суммы всей имеющейся задолженности по арендным платежам и коммунальным услугам, в том числе с правом возмещения причиненных убытков, неустоек, штрафов, процентов за пользование чужими денежными средствами и иных штрафных санкций установленных законодательством РФ и договором аренды.

На основании изложенного, истец просила суд взыскать с ООО «ДЕКОР-НСК» сумму задолженности по арендным платежам в размере 180 000 рублей, сумму договорной неустойки в размере 258 300 рублей, сумму понесенных убытков в размере 20 000 рублей, сумму оплаченной государственной пошлины в размере 7 800 рублей.

В судебное заседание истец ФИО1 не явилась, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, о причине неявки суду не сообщила (л.д. 165).

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО4 (л.д. 68), уточнила исковые требования, окончательно просила суд взыскать с ООО «ДЕКОР-НСК» в пользу ФИО1 сумму задолженности по арендным платежам в размере 99 000 рублей, сумму договорной неустойки в размере 196 800 рублей за период с 06.03.2017г. по 12 октября 2017 г., сумму понесенных убытков в размере 20 000 рублей, сумму подлежащих компенсации предусмотренных договором расходов на коммунальные услуги в размере 42 723 рубля 00 копеек, сумму оплаченной государственной пошлины в размере 7 800 рублей, указав, что ответчик занимал арендуемое помещение по договору аренды в период с 01.10.2016 г. и исходя из представленного в материалы дела соглашения о расторжении договора аренды до 10.07.2017 г. Точную дату освобождения арендуемого помещения от имущества ответчик сказать не может, им не представлены письменные доказательства, опровергающие данный довод. Арендодатель обнаружил отсутствие в помещении арендатора лишь 28.06.2017 г., перед этим 02.06.2017 г. ей устно было доведено сведения, что будут съезжать из арендуемого офиса. Ответчик не исполнил п.2.2.2 договора, письменно не известил истца за 2 месяца и не передал помещение по акту. Позиция ответчика сводится к тому, что они освободили помещение 10 мая 2017 г. Однако при этом ответчик не представил доказательств уведомления арендодателя за 2 месяца, то есть не позднее 10.03.2017 г., однако договор заключен до 31.08.2017 г. Следовательно, арендная плата должна начисляться до конца июня 2017 г. включительно.

Ответчик представил в дело расписку Разумейко для директора ООО «ДЕКОР-НСК» ФИО5, в которой она подтвердила оплату ответчиком задолженности в размере 256 000 руб. и был определен остаток долга в размере 117 000 руб. Данная сумма платежей согласуется с письмом ответчика в адрес истца от 03.05.2017 г., в котором сам ответчик подтверждает оплаченную по договору аренды сумму в размере 256 000 руб. и указывает сумму задолженности на дату 03.05.2017 г. по основным платежам 59000 руб. и коммунальным платежам 33 723 руб. Так как отношения сторон по договору аренды в мае 2017 г. продолжались, то за май 2017 г. ответчик должен был оплатить 45 000 руб., 15 000 руб. из которых им было оплачено 20.05.2017 г., то есть задолженность по аренде за май 2017 г. составляет 30 000 руб. + 59 000 руб. (остаток долга на 03.05.2017 г.) = 89 000 руб. (на 01.06.2017 г.).

Так как арендные отношения сторон продолжались в июне 2017 г., 02.06.2017 г. арендаторы при встрече с арендодателем не сообщали об освобождении помещения, то истец считает возможным взыскать с ответчика сумму аренды в размере 45 000 руб. за июнь 2017 г. Следовательно, 89 000 руб. + 45 000 руб. (за июнь 2017 г.) = 134 000 руб. В период июль и август 2017 г. ответчик погасил задолженность по аренде, путем безналичных платежей в размере 35 000 руб. Таким образом, сумма основного долга по договору аренды составила 99 000 руб.

За весь период действия договора аренды, ответчик произвел лишь одну оплату за коммунальные услуги в размере 15 314 руб., остаток суммы возмещения, включая июнь 2017 г. составляет 42 723 руб., из них ответчиком на 03.05.2017 г. согласно письму признавался долг в размере 33 723 руб. 

Истец поддерживает требования о взыскании убытков в размере 20 000 руб., которые обосновывает п.п. 2.2.29 договора аренды, где арендатор компенсирует арендодателю все расходы, связанные с приведением помещения в исходное состояние. 

Предусмотренная договором ответственность за просрочку исполнения обязательства по своевременной оплате определяется, в соответствии с договором, в таком случае следующим образом:

Март 2017 г.: арендный платеж 14 000 рублей.

1% от 14 000 рублей составляет 140 рублей.

Период просрочки с 06.03.2017 г. по дату предъявления исковых требований 12.10.2017 г. = 220 дней * 140 рублей = 30 800 рублей.

Апрель 2017г.: арендный платеж 45 000 рублей.

1% от 45 000 рублей составляет 450 рублей

Период просрочки с 06.04.2017 г. по дату предъявления исковых требований 12.10.2017 г. = 189 дней * 450 рублей = 85 050 рублей

Май 2017 г.: арендный платеж 45 000 рублей.

1% от 45 000 рублей составляет 450 рублей

20.05.2017 г. была оплачена сумма в размере 15 000 рублей, размер неоплаченных арендных платежей составляет 30 000 рублей.

1% от 30 000 рублей составляет 300 рублей.

Период просрочки оплаты суммы в размере 45 000 рублей с 06.05.2017 г. по 20.05.2017 г. составляет 14 дней * 450 рублей = 6 300 рублей.

Период просрочки оплаты суммы в размере 30 000 рублей составляет с 20.05.2017 г. по дату предъявления исковых требований 12.10.2017 г. = 145 дней

145 дней * 300 рублей = 43 500 рублей

Июнь 2017 г.: арендный платеж 45 000 рублей.

1% от 45 000 рублей составляет 450 рублей

21.07.2017 г. была оплачена сумма в размере 10 000 руб., размер неоплаченных арендных платежей составляет 35 000 руб.

1% от 35 000 руб. составляет 350 руб.

27.07.2017 г. была оплачена сумма в размере 15 000 руб., размер неоплаченных арендных платежей составляет 20 000 руб.

1% от 20 000 руб. составляет 200 руб.

08.08.2017 г. была оплачена сумма в размере 10 000 руб., размер неоплаченных арендных платежей составляет 10 000 руб.

1% от 10 000 руб. составляет 100 руб.

Период просрочки оплаты суммы в размере 45 000 руб. с 06.06.2017 г. по 20.07.2017 г. = 16 дней * 450 рублей =20 700 рублей

Период просрочки оплаты суммы в размере 35 000 руб. с 21.07.2017 г. по 26.07.2017 г. = 5 дней * 350 рублей = 1750 рублей

Период просрочки оплаты суммы в размере 20 000 руб. с 27.07.2017 г. по 07.08.2017 г. = 11 дней * 200 рублей = 2200 рублей

Период просрочки оплаты суммы в размере 10 000 руб. с 08.08.2017 г. по 12.10.2017 г. = 65 дней * 100 рублей = 6500 рублей

Таким образом, пеня за просрочку оплаты арендных платежей за март-июнь 2017 г., из расчета с 06.03.2017 г. по 12.10.2017 г. (дата предъявления иска) составляет 30 800 рублей + 85 050 рублей + 6 300 рублей + 43 500 рублей + 20700 +1750 руб. +2200 руб. +6500 руб. = 196 800 рублей.

В судебном заседании представитель ответчика ООО «Декор-НСК» по доверенности ФИО6 (л.д. 111) с исковыми требованиями не согласился, поддержал письменные возражения на иск (л.д. 147-149), пояснил, что истцом заявлено требование о взыскании задолженности по арендным платежам за апрель, май, июнь, июль 2017 года в размере 99 000 рублей.

Между тем арендованные площади были освобождены арендатором и переданы арендодателю в срок не позднее 10 мая 2017 г. После указанной даты арендованные площади перестали находиться в пользовании арендатора, в связи с чем, обязательства арендатора по их оплате прекратились.

В материалы дела истцом представлен счет __ от 01 мая 2017 года на сумму 15 000 рублей. Основание - оплата по договору аренды за май 2017 года. Иных счетов в адрес ответчика не поступало. Таким образом, данный факт также подтверждает позицию ответчика о том, что отношения сторон были прекращены 10 мая 2017 года.

Арендодатель ИП ФИО3 в марте 2017 года была уведомлена арендатором о том, что апрель 2017 года будет являться последним месяцем аренды, а на майские праздники запланирован и будет осуществляться вывоз имущества и возврат арендуемых площадей. Именно этим и объясняется тот факт, что счет за аренду был выставлен только за первую декаду мая 2017 года - за время фактического использования помещений.

С момента начала арендных отношений арендодателем были выставлены к оплате счета на оплату сумм арендных платежей в размере 45 000 рублей помесячно:

счет на отплату __ от 01.10.2016 г. на сумму 45000 руб.;

счет на отплату __ от 01.10.2016 г. на сумму 45000 руб.;

счет на отплату __ от 01.11.2016 г. на сумму 45000 руб.;

счет на отплату __ от 01.12.2016 г. на сумму 45000 руб.;

счет на отплату __ от 03.01.2017 г. на сумму 45000 руб.;

счет на отплату __ от 01.02.2017 г. на сумму 45000 руб.;

счет на отплату __ от 01.03.2017 г. на сумму 45000 руб.;

счет на отплату __ от 01.04.2017 г. на сумму 45000 руб.;

счет на отплату __ от 01.05.2017 г. на сумму 15000 руб.

Также были выставлены счета на оплату коммунальных услуг:

счет на отплату __ от 11.11.2016 г. на сумму 5588 руб.;

счет на отплату __ от 11.12.2016 г. на сумму 5785 руб.

счет на отплату __ от 11.01.2017 г. на сумму 6667 руб.

счет на отплату __ от 11.02.2017 г. на сумму 6755 руб.

счет на отплату __ от 11.03.2017 г. на сумму 6739 руб.

счет на отплату __ от 11.04.2017 г. на сумму 5104 руб.

счет на отплату __ от 11.05.2017 г. на сумму 6103 руб.

Из указанных документов прослеживается вполне четкая нумерация и хронология. Просил суд при оценке доказательств отнестись к ним критически.

В материалах дела имеются следующие подписанные сторонами акты оказанных услуг:

акт __ от 31.10.2016 г. (аренда за октябрь 2016 г.);

акт __ от 30.11.2016 г. (аренда за ноябрь 2016 г.);

акт__ от 31.12.2016 г. (аренда за декабрь 2016 г.);

акт __ от 31.01.2017 г. (аренда за январь 2017 г.);

акт __ от 28.02.2017 г. (аренда за февраль 2017 г.);

акт__ от 31.03.2017 г. (аренда за март 2017 г.);

акт __ от 30.04.2017 г. (аренда за апрель 2017 г.).

За указанные периоды услуги по предоставлению арендованного имущества оказаны арендодателем и приняты и оплачены арендатором. Иных актов со стороны арендодателя не выставлялось и сторонами не подписывалось.

Согласно п. 3.2. договора аренды арендатор обязан ежемесячно не позднее 5-го числа текущего месяца оплачивать сумму арендной платы за этот месяц.

Согласно п. 3.6. договора аренды в течении десяти дней после окончания отчетного месяца стороны составляют акт оказанных услуг по договору.

При таких отношениях сторон наличие по итогу каждого отчетного месяца подписанного сторонами акта оказанных услуг достоверно свидетельствует об исполнении сторонами принятых на себя обязательств по договору аренды и исключает наличие каких-либо претензий друг к другу.

Таким образом, подписывая ежемесячно акты оказанных услуг, стороны подтверждали отсутствие претензий с обеих сторон к предоставленным в аренду площадям и к оплате за период их использования, в том числе и оплате коммунальных платежей за месяц, предшествующий отчетному.

Требование истца о взыскании суммы договорной неустойки в размере 196 800 рублей считает производным от основного требования и удовлетворению не подлежащим. В любом случае полагает ее завышенной, не соответствующей последствиям нарушенного обязательства.

Приведенная неустойка рассчитана из ставки 1 % за каждый день просрочки, то есть составила 365 % годовых. Данная ставка значительно (практически в 43 раза) выше размера ключевой ставки ЦБ РФ, действовавшей на дату расчета истца 12.10.2017 г. (8,5 % годовых).

Ответчик считает, что к сумме рассчитанной истцом неустойки суду следует применить нормы ст. 333 ГК РФ и снизить ее до размера, установленного ст. 395 ГК РФ. Именно в этом случае достигается баланс между правами должника и кредитора.

Требование о взыскании убытков в размере 20 000 рублей считает безосновательным. Ответчик освободил арендованные площади 10 мая 2017 года и передал их арендодателю. Каких-либо претензий относительно состояния возвращаемых площадей арендатору не заявлялось. Доказательств того факта, что клининговые услуги потребовалось в силу ухудшения состояния помещений по вине арендатора, материалы дела не содержат.

Требование истца о взыскании сумм расходов на оплату коммунальных услуг в размере 42 723 рубля не обосновано. В период действия договора аренды ответчик оплачивал в полном объеме как арендные платежи, так и компенсировал суммы коммунальных услуг. Указанное подтверждается подписанным сторонами актами оказанных услуг, выпиской по счету.

Согласно расчету оспариваемых сумм (л.д. 170) представитель ответчика полагал, что размер задолженности ответчика перед истцом составляет 20 741 руб. 

В судебное заседание представитель третьего лица ИП ФИО3 не явилась, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, о причине неявки суду не сообщила, ранее в судебном заседании исковые требования ФИО1 поддержала полностью (л.д. 162).

Суд, выслушав представителей истца и ответчика, заслушав показания свидетеля ФИО7, исследовав письменные материалы дела, приходит к выводу, что исковые требования ФИО1 к ООО «ДЕКОР-НСК» о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения, убытков, неустойки подлежат удовлетворению частично.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствие с ч.1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Согласно ч.1 ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ч. 1 ст. 651 ГК РФ).

Судом установлено, что 01.10.2016 года между ИП ФИО2 и ООО «ДЕКОР-НСК» был заключен договор аренды недвижимого имущества. (л.д. 10-15).

Согласно п. 1.2. ООО «ДЕКОР-НСК» принял в аренду нежилое помещение, расположенное в цокольном этаже (подвале) здания - жилого дома по адресу: г. Новосибирск, ... помещение площадью 120,7 кв.м.

Срок действия договора, согласно п.5.1 договора, оговорен сторонами на срок 11 месяцев до 31.08.2017 г.

Согласно ч.1 ст. 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Передача предмета договора подтверждается актом приема-передачи объекта от 01.10.2016 г., подписанного сторонами договора (л. д. 16).

Согласно ч.1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу ч.1 ст. 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.

Согласно п. 3.1., п.3.2 Договора размер арендной платы составляет 45 000 руб. в месяц, оплата должна производиться не позднее 5-го числа текущего месяца. 

В соответствии с п.3.5. Договора в арендную плату не включаются и оплачиваются (возмещаются) отдельно коммунальные платежи.

10.10.2017 г. между ИП ФИО3 и ФИО1 был заключен договор уступки прав требований (цессии), согласно п.1 которого третье лицо как цедент передает, а истец, как цессионарий принимает на себя право требования к Обществу с ограниченной ответственностью «ДЕКОР-НСК» по договору аренды недвижимого имущества от 01 октября 2016 г. заключенного между ИП ФИО3 как арендодателем и ООО «ДЕКОР-НСК» как арендатором в отношении нежилого помещения, расположенного в цокольном этаже (подвале) здания - жилого дома по адресу: г. Новосибирск, ... общей площадью 120,7 кв.м., а именно право требования суммы всей имеющейся задолженности по арендным платежам и коммунальным услугам, в том числе с правом возмещения причиненных убытков, неустоек, штрафов, процентов за пользование чужими денежными средствами и иных штрафных санкций установленных законодательством РФ и договором аренды (л.д. 8-9, 139-140), о чем 13.10.2017 г. ответчику направлено уведомление о состоявшейся уступке (л.д. 124-125, 126).

27.11.2017 г. истцом частично оплачена ИП ФИО3 уступка права требования в сумме 30 000 руб., что подтверждается распиской (л.д. 145).

18.01.2018 г. истцом частично оплачена ИП ФИО3 уступка права требования в сумме 10 000 руб., что подтверждается платежным поручением (л.д. 144). 

Согласно ч.1, 3 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

На основании п.2.2.20 договора, по окончании срока аренды, либо при досрочном освобождении объекта, арендатор обязан письменно известить об этом арендодателя не позднее, чем за два месяца сдать объект недвижимости арендодателю по передаточному акту в том же состоянии, в котором был объект передан ему и провести сверку платежей. Передаточный акт и акт сверки платежей предоставляется арендодателю.

Согласно доводам ответчика, 10.05.2017 г. им было освобождено нежилого помещение, о чем он устно сообщил арендодателю.

В нарушении п.2.2.20 договора ответчик письменно не известил истца о досрочном освобождении нежилого помещения за два месяца до такого освобождения, то есть не позднее 10.03.2017 г. Доказательств обратного ответчиком суду не представлено. Следовательно, арендная плата должна начисляться по договору аренды до конца июня 2017 г. включительно.

Судом установлено, что за период действия договора аренды обязанность арендатора ООО «ДЕКОР –НСК» по оплате арендных платежей, возмещению коммунальных услуг исполнялась ненадлежащим образом, что нашло свое подтверждение письменными материалами дела (л. д. 168).

Так, согласно письму ООО «ДЕКОР-НСК» от 03.05.2017 г., на имя ИП ФИО3 (л.д. 168) на 03.05.2017 г. ответчик внес арендных платежей по договору аренды от 01.10.2016 г. путем перечисления на расчетный счет, а также наличными денежными средствами в размере 256 000 руб. и 15 314 руб. в счет оплаты коммунальных услуг. Остаток платежей за арендную плату составляет 59 000 руб. и 33 723 руб. за коммунальные услуги.

Учитывая отсутствие со стороны арендатора письменного уведомления истца об освобождении нежилого помещения, суд приходит к выводу, что в мае 2017 г. договорные отношения между сторонами продолжались, то за май 2017 г. ответчик должен был оплатить 45 000 руб., 15 000 руб. из которых им было оплачено 20.05.2017 г.

Таким образом, задолженность ответчика по договору аренды за май 2017 г. на 01.06.2017 г. составляет 30 000 руб. + 59 000 руб. (остаток долга на 03.05.2017 г.) = 89 000 руб. 

Учитывая отсутствие со стороны арендатора письменного уведомления истца об освобождении нежилого помещения, суд приходит к выводу, что в июне 2017 г. договорные отношения между сторонами продолжались, то за июнь 2017 г. ответчик должен был оплатить 45 000 руб. 

Следовательно, задолженность ответчика по договору аренды составляет 134 000 руб. (89 000 руб. + 45 000 руб.).

В период июль и август 2017 г. ответчик погасил задолженность по договору аренды, путем безналичных платежей в размере 35 000 руб. 

Таким образом, сумма основного долга по договору аренды, составила 99 000 руб. (134 000- 35 000 руб.). Указанную сумму суд взыскивает с ответчика в пользу истца.

В соответствии с п.3.5. Договора в арендную плату не включаются и оплачиваются (возмещаются) отдельно коммунальные платежи.

В материалах дела имеются счета на оплату коммунальных платежей за период с октября 2016 г. по июнь 2017 г. на сумму 44 564,18 руб. (л.д. 31-37, 40).

За весь период действия договора аренды, ответчик произвел лишь одну оплату за коммунальные услуги в размере 15 314 руб., и согласно письму от 03.05.2017 г. признавал долг по коммунальным платежам в размере 33 723 руб. Следовательно, к указанной сумме необходимо прибавить сумму коммунальных платежей в размере 6 103 руб. по счету __ от 11.05.2017 г. (л.д. 37), сумму коммунальных платежей в размере 1 823,18 руб. по счету __ от 11.07.2017 г. (л.д. 40). Следовательно, сумма долга за коммунальные платежи составляет 41 649,18 руб. Указанную сумму суд взыскивает с ответчика в пользу истца.

В случае нарушения сроков оплаты по договору, арендатор в соответствии с п.2.2.22 Договора должен уплатить арендодателю неустойку в размере 1 % от неоплаченной суммы за каждый день просрочки.

Согласно расчету истца сумма неустойки за просрочку внесения арендных платежей составляет 196 800 руб. (л.д. 172-173).

Ответчиком заявлено ходатайство о снижении размера неустойки на основании ст. 333 ГК РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Конституционный Суд Российской Федерации в пункте 2 Определения от 21 декабря 2000 года № 263-0, указал, что положения пункта 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части 1 статьи 333 Гражданского кодекса РФ речь идет, по существу, об обязанности суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба.

Наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.

Суд полагает необходимым на основании ст. 333 ГК РФ, по требованию ответчика, уменьшить размер неустойки, полагая, что подлежащий уплате размер неустойки явно несоразмерен последствиям нарушения обязательства. Неустойка являются мерой ответственности и не могут служить источником обогащения. 

Последствия нарушения обязательства, соразмерные заявленной истцом сумме (применительно к правоотношениям сторон, вытекающим из договора аренды нежилого помещения), последним доказаны не были.

При определении размера подлежащей взысканию неустойки, суд учитывает цену договора, длительность периода просрочки исполнения ответчиком своих договорных обязательств, и полагает необходимым снизить размер неустойки до 40 000 руб., взыскав ее с ответчика в пользу истца.

28.06.2017 г. ИП ФИО3, ФИО8, ФИО7 составлен акт осмотра нежилого помещения, площадью 127, 7 кв.м. по адресу: г. Новосибирск, ... (л.д. 146), которым установлено, что арендуемое помещение освобождено от имущества арендатора находится в неопрятном и грязном состоянии: на стенах, полах, в том числе на потолочной плитке и дверях имеются следы засохшей штукатурки и следы грязи вследствие использования арендатором строительного миксера для размешивания сухой штукатурки. Полы, стены, светильники, двери, подоконники, мебель покрыты толстым слоем строительной пыли – сухой штукатурки. Оконные приямки завалены мусором, окна грязные. Стеклянные перегородки также покрыты строительной пылью и грязью. Зеленая стена из профлиста покрыта строительной пылью (сухой штукатуркой). Также в помещении не убран мусор, санузел находится в грязном состоянии, не соответствующий санитарно-гигиеническим нормам. Керамогранит на ступенях входной части поврежден вследствие волочения по ступеням чего –то очень тяжелого. 

Содержание указанного акта подтвердила в судебном заседании допрошенная в качестве свидетеля ФИО7 (л.д.161), которая производила уборку нежилого помещения.

На основании п.1.5 договора объект недвижимости, указанный в п.2 договора передается арендатору для размещения сотрудников, приема посетителей, то есть для использования как офисное помещение. 

На основании п.п.2.2.1 арендатор обязан использовать объект недвижимости исключительно по целевому назначению, указанному в п.1.5 договора.

Согласно п.2.2.12 договора арендатор обязан за свой счет и своими силами поддерживать арендуемый объект недвижимости в технически исправном, надлежащем санитарном и противопожарном состоянии, отвечающем установленным нормам и правилам.

Согласно п.2.2.13 договора арендатор обязан обеспечивать уборку арендуемых помещений, а также содержать в чистоте прилегающую к объекту территорию.

Согласно п.2.2.29 Договора в случае если по вине арендатора состояние помещения ухудшится арендатор обязан привести помещение в исходное состояние и компенсировать арендодателю и/или третьим лицам возникшие в связи с этим убытки.

01.07.2017 г. между ИП ФИО3 и ООО «АБН» заключен договор __ об оказании клининговых услуг (л.д. 50-51) по уборке нежилого помещения, общей площадью 120,7 кв.м., расположенного в цокольном этаже (подвале) здания жилого дома по адресу: г. Новосибирск, ... Сумма договора согласно п.3.1 договора составила 20 000 руб.

Расходы истца по оплате клининговых услуг в размере 20 000 руб. подтверждаются квитанцией к приходному кассовому ордеру __ от 08.07.2017 г. (л.д. 52).

Факт оказания клининговых услуг подтверждается актом __ от 08.07.2017 г., подписанным двумя сторонами (л.д. 53).

Частью 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками в соответствии с пунктом 2 указанной статьи понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб).

В силу пункта 1 ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В нарушение положений ст. ст. 309, 310, п. 1 ст. 622 ГК РФ, названных условий договора аренды, ответчик ООО «ДЕКОР-НСК» принятое на себя обязательство по уборке арендованного помещения и утилизации мусора и отходов не выполнил, что подтверждается материалами дела.

Судом установлено, что арендуемое у истца ответчиком помещение использовалось последним для производства декоративной штукатурки, и после его освобождения, это помещение не было убрано именно от отходов производства - засохшей штукатурки, грязи, строительной пыли, в большом объеме. В результате неисполнения ответчиком возложенных на него договором аренды обязанностей по осуществлению своевременной уборки принятого в аренду нежилого помещения, вывозу и утилизации мусора, отходов, в связи с чем, истцу причинены убытки в размере понесенных расходов согласно договору с ООО «АБН» от 01.07.2017 г. в сумме 20 000 руб.

Таким образом, факт причинения действиями ответчика ООО «ДЕКОР-НСК» истцу убытков, а также их размер, материалами дела доказан, тогда как доказательств отсутствия вины ответчика в причинении истцу названных убытков в нарушение требований ч. 1 ст. 56 ГПК РФ не представлено, как и доказательств иного размера убытков в виде стоимости работ по уборке и вывозу мусора из арендуемого помещения.

Учитывая изложенное, суд полагает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца убытки в размере 20 000 руб. 

В соответствии со ст.ст.94,98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежит взысканию уплаченная им государственная пошлина пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований в размере 5 206,49 руб. (л.д. 3).

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194 – 198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 к ООО «ДЕКОР-НСК» о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения, неустойки, убытков удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «ДЕКОР-НСК» в пользу ФИО1 задолженность по договору аренды нежилого помещения в размере 99 000 (Девяносто девять тысяч) руб., задолженность по коммунальным платежам в размере 41 649 (Сорок одна тысяча шестьсот сорок девять) руб. 18 коп., пени за просрочку оплаты арендных платежей в размере 40 000 (сорок тысяч) руб., убытки в размере 20 000 (Двадцать тысяч) руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 5 206 (Пять тысяч двести шесть) руб. 49 коп.

В остальной части исковых требований ФИО1, отказать. 

Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.

Решение изготовлено в окончательной форме:19.02.2018 г. 

Судья подпись И. В. Павлючик 

Подлинное решение находится в материалах гражданского дела __ Заельцовского районного суда г. Новосибирска