Дело № 2 – 278 / 2021 (37RS0022-01-2020-004036-29)

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Фрунзенский районный суд г. Иваново 

в составе председательствующего судьи Земсковой Е.Н., 

при секретаре Кочневой А.А.,

с участием истца ФИО1,

представителей истцов ФИО2, ФИО3, 

ФИО4, 

ответчика ФИО5,

представителей третьих лиц ФИО2, ФИО6, ФИО7,

12 марта 2021 года рассмотрев в г. Иваново в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО8, ФИО1, ФИО9, ФИО10, ФИО11 к ФИО5 о признании недействительными решений общего собрания собственников помещений,

установил:

ФИО8, ФИО1 обратились в суд с иском к ФИО5 о признании недействительными решений общего собрания собственников помещений Торгового центра «Шоколад», находящегося по адресу: 

<

адрес>, оформленных протоколом № 1 от 12.07.2020 года.

Иск обоснован тем, что они являются собственниками машиномест в подземном паркинге по адресу: 

<

адрес>. Над подземным паркингом располагается здание ТЦ «Шоколад». Подземный паркинг управлялся ООО «Парко-Сервис», а ТЦ – ООО «Шоколад». Решениями общего собрания собственников помещений Торгового центра «Шоколад», находящегося по адресу: 

<

адрес>, оформленными протоколом № 1 от 12.07.2020 года определено, что у ТЦ «Шоколад» и у подземного паркинга будет одна управляющая компания – ООО «УК Шоколад». В собрании они участия не принимали. Решения собрания нарушают их права. Торговый центр и паркинг – разные объекты недвижимости и у каждого объекта должна быть своя управляющая компания. Заочное голосование проведено без очного обсуждения вопросов повестки дня. Нарушен порядок уведомления собственников о проведении общего собрания и об итогах голосования. В протоколе отсутствуют сведения об избрании председателя и секретаря собрания. На собрании отсутствовал кворум. Подсчет голосов произведен неверно ( т. 1 л.д. 4-8, т. 2 л.д. 173).

В ходе судебного разбирательства к иску присоединились и вступили в дело истцы ФИО9 – собственник 47/192 долей в подземном гараже-паркинге ( т. 2 л.д. 113-114) и машино- места № 24 ( т. 2 л.д. 244), ФИО10 – собственник машино-места № 57 ( т. 2 л.д. 116-118), ФИО11 - собственник нежилого помещения на 2 этаже ТЦ ( т. 2 л.д. 121-122).

В судебном заседании истцы ФИО1, ФИО11 (участвовал в судебном заседании 01.03.2021 года до перерыва) представитель истцов ФИО1, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО8 - ФИО2, представитель истца ФИО8 –ФИО3, представитель истца ФИО9 – ФИО4 исковые требования поддержали. ФИО2 пояснила, что здание торгового центра и помещение подземного паркинга не являются единым объектом недвижимости, могут функционировать отдельно, поэтому недопустимо проведение общего собрания собственников двух разных объектов. ФИО5 имеет в собственности только машино-место в паркинге, не имеет помещений в торговом центре, поэтому он мог инициировать проведение общего собрания только собственников помещений паркинга. При подсчете общего числа голосов и кворума неверно учтено количество голосов, которыми обладает собственник помещений в паркинге ФИО9 Отсутствовал кворум. Согласно протоколу №1 в ТЦ «Шоколад» имеется 21309,25 кв.м. (голосов), что составляет 100% голосов. Не включены в расчет и подлежат включению 4362,73 голоса, в том числе:

61,93 голоса по помещению №;

13,10 голоса по помещению №;

469,70 голосов по помещению №;

14,30 голоса по помещению №;

3803,70 голосов по помещению № подземного гаража-паркинга, принадлежащего ФИО9 согласно договору купли-продажи от 20.03.2015г. и в настоящий момент не раскадастрированных (6054,30 кв.м. - 94,60 кв.м. (3/192 доли ООО «Продукт-сервис») - 2156 кв.м. раскадастрированных).

Ошибочно учтены в расчете общей площади и подлежат исключению 1623,88 голоса, в том числе:

14,3 голоса по помещению №, расположенному по адресу 

<

адрес>;

15,7 голосов по помещению №, расположенному по адресу 

<

адрес>;

13,1 голосов по помещению №;

22,20 голоса по помещению № (учтено дважды).

1558,58 голосов по помещению №.

Неверно учтена площадь и подлежат включению 103,40 голоса по следующим помещениям:

№ учтено 15 кв.м. вместо 15,7 в.м. Отклонение + 0,7 № учтено 15 кв.м. вместо 16,2 в.м. Отклонение + 1,2 № учтено 15 кв.м. вместо 15,6 в.м. Отклонение + 0,6 № учтено 15 кв.м. вместо 15,5 в.м. Отклонение + 0,5 № учтено 15 кв.м. вместо 15,7 в.м. Отклонение + 0,7 № учтено 15 кв.м. вместо 16,6 в.м. Отклонение + 1,6 № учтено 13,1 кв.м. вместо 114,9 в.м. Отклонение + 101,8 № учтено 15 кв.м. вместо 13,1 в.м. Отклонение - 1,9 № учтено 15 кв.м. вместо 13,2 в.м. Отклонение - 1,8. На основании полученных данных из ЕГРН, систематизированных в расчете кворума по торговому центру и паркингу, истцы считают, что общая площадь принадлежащих на праве собственности помещений по адресу 

<

адрес>, составляет 24159,10 кв.м., в том числе в торговом центре 18104,80 кв.м. и паркинге 6054,30 кв.м.

Анализ бюллетеней для голосования, представленных в материалы дела показал, что в голосовании приняли участие 11839,10 голосов (49% кворума). Если рассматривать объекты как раздельные, то от паркинга участвовали 118,40 голоса (1,96% кворума = 118,40/6054,3*100), от помещений ТЦ 11720,70 голосов (64,74% кворума = 11720,70/18104,80*100).

Кроме того, в подсчете голосов неправомерно были учтены как принявших участие в голосовании следующие 108,70 голосов по помещениям:

- 80,90 голосов по помещению № голосовала ФИО12, не являющая собственником на момент голосования.

- 27,80 голосов по помещению № голосовал ФИО13, не являющий собственником на момент голосования.

В материалах дела отсутствуют доверенности представителей, а также указание в бюллетенях на то, что голосование осуществляет представитель по доверенности.

Кроме того, имеются нарушения письменной формы протокола общего собрания, порядка созыва и извещения собственников. Нарушены права собственников помещений паркинга, поскольку плата за содержание помещений увеличилась.

Ответчик ФИО5 исковые требования не признал, пояснил, что нарушений при проведении общего собрания не было допущено, после смены управляющей компании качество услуг по содержанию паркинга значительно улучшилось. 

Представитель третьего лица ООО «Парко-Сервис» ФИО2 пояснила, что третье лицо иск поддерживает, считает иск подлежащим удовлетворению по тем же основаниям, что заявлены в иске. Представила письменный отзыв на иск ( т. 2 л.д. 123-124).

Представитель третьего лица ООО «Шоколад» в суд не явился, просил рассмотреть дело в свое отсутствие ( т. 1 л.д. 65).

В ходе рассмотрения в дело в качестве третьего лица на стороне ответчика без самостоятельных требований на предмет спора вступило АО КИБ «Евроальянс» ( т. 1 л.д. 79).

Представитель третьего лица АО КИБ «Евроальянс» ФИО6 пояснила, что банк является собственником шести нежилых помещений в здании по адресу: 

<

адрес>. По мнению третьего лица, иск не подлежит удовлетворению, поскольку голоса истцов не могли повлиять на существо решения, права истцов решениями общего собрания не нарушены, здание ТЦ и подземный паркинг являются единым объектом недвижимости, так как имеют общие строительные конструкции, паркинг находится в подвале здания ( т. 1 л.д. 78- 112).

В качестве третьих лиц без самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика в дело вступили собственники помещений ФИО13 ( т. 1 л.д. 113-245), ФИО14 ( т. 2 л.д. 1-15), ФИО15 ( т. 2 л.д. 16-18), ФИО16 ( т. 2 л.д. 19-24).

Представитель третьих лиц ФИО13, ФИО14, ФИО16, ФИО15 по доверенностям ФИО7 пояснила, что указанные третьи лица с исковыми требованиями не согласны и считают их не подлежащими удовлетворению.

Представитель третьего лица ООО «УК Шоколад» ФИО7 пояснила, что третье лицо считает иск не подлежащим удовлетворению поскольку заявление об отсутствии кворума является необоснованным, торговый центр и подземный паркинг являются единым строением и должны управляться одной управляющей организацией ( т. 2 л. д. 25-27).

Суд, выслушав стороны, исследовав представленные доказательства, пришел к следующим выводам.

Согласно п.1 ст. 6 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Поскольку отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы, то в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения.

В соответствии с п.1 ст. 44 Жилищного кодекса Российской Федерации общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.

Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме определен ст. 45 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Частью 3 ст. 181.4 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что решение собрания вправе оспорить в суде участник соответствующего гражданско-правового сообщества, не принимавший участия в собрании или голосовавший против принятия оспариваемого решения.

Согласно ч. 1 ст. 181.4 Гражданского кодекса Российской Федерации решение собрания может быть признано судом недействительным при нарушении требований закона, в том числе в случае, если: 1) допущено существенное нарушение порядка созыва, подготовки и проведения собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания; 2) у лица, выступавшего от имени участника собрания, отсутствовали полномочия; 3) допущено нарушение равенства прав участников собрания при его проведении; 4) допущено существенное нарушение правил составления протокола, в том числе правила о письменной форме протокола (пункт 3 статьи 181.2).

В соответствии со статьей 181.5 ГК РФ если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно: 1) принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в собрании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества;2) принято при отсутствии необходимого кворума;3) принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания;4) противоречит основам правопорядка или нравственности.

По общему правилу ч. 3 ст. 45 Жилищного кодекса Российской Федерации общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.

Истец ФИО8 является собственником машино-места № 155, нежилое помещение, подвал, площадь 15, 8 кв. м, что подтверждается выпиской из ЕГРН ( т. 1 л.д. 12-13).

Истец ФИО1 является собственником машино-места № 156, нежилое помещение, подвал, площадь 15, 8 кв. м, что подтверждается выпиской из ЕГРН ( т. 1 л.д.14-17).

Истец ФИО9 является собственником 47/192 долей в подземном гараже-паркинге ( т. 2 л.д. 113-114) и машино-места № 24 ( т. 2 л.д. 244).

Истец ФИО10 является собственником машино-места № 57 ( т. 2 л.д. 116-118).

Истец ФИО11 является собственником нежилого помещения на 2 этаже ТЦ ( т. 2 л.д. 121-122).

Согласно выписке из ЕГРН ТЦ «Шоколад» (прежнее название «Олимп») имеет кадастровый №, имеет 4 этажа, построен в 2015 году, расположен в пределах объекта недвижимости с кадастровым номером 37:24:010276:1160, образован из объекта недвижимости с кадастровым номером № ( т. 2 л.д. 27-49).

Согласно выписке из ЕГРН подземный гараж-паркинг имеет кадастровый №, имеет 1 подземный этаж, введен в эксплуатацию в 2014 году, расположен в пределах земельного участка с кадастровым номером №, образован из объекта недвижимости с кадастровым номером № ( т. 2 л.д. 50- 72).

Согласно протоколу общего собрания собственников машино- мест в подземном гараже-паркинге от 29.08.2017 года управляющей организацией выбрано ООО «Парко-Сервис», утвержден размер платы за обслуживание в размере 1200 руб. в месяц с одного машино-места ( т. 2 л.д. 125-127).

Суд отклоняет доводы истцов о том, что паркинг и торговый центр являются разными объектами недвижимости, не зависимыми друг от друга, по следующим основаниям. Из выписок ЕГРН на машино- места следует, что они расположены в подвале дома № 117. Представляется невозможным сохранение как такового здания торгового цента в случае разрушения подвала. Здание и подземный паркинг расположены на одном земельном участке, имеют одни и те же подъездные пути. Торговый центр и подземный гараж-паркинг имеют общие стены, несущие и ограждающие конструкции, перекрытия пола первого этажа торгового центра являются потолком для подземного гаража-паркинга.

Как следует из представленных ответчиком в дело подлинных документов по проведению общего собрания, 22.06.2020 года собственник машино-мест № 166 и № 172 с кадастровыми № и № ФИО5 – инициатор собрания путем размещения сообщения о собрании в общедоступных местах общего пользования (входы и выходы ТЦ «Шоколад», входы и выходы, въезд и выезд с подземного паркинга и т.д.) уведомлений известил собственников о проведении 02.07.2020 года очного собрания, а с 02.07.2020 года по 11.07.2020 года - общего собрания собственников помещений в форме заочного голосования по 12 вопросам повестки, в том числе о расторжении договоров управления с ООО «Шоколад» и с ООО «Парко-Сервис», о заключении договора управления с ООО «УК Шоколад» и утверждении тарифов. Факт размещения сообщения подтверждается актом от 22.06.2020 года. 

Такой порядок уведомления собственников утвержден на общем собрании от 14.11.2017 года.

Согласно протоколу № 1 от 02.07.2020 года собрание собственников в очной форме 02.07.2020 года не имело кворума, что так же подтверждается реестром.

02.07.2020 года ФИО5 разместил уведомление о том, что очное собрание не имело кворума и собрание переходит в заочную форму, что подтверждается актом.

Из протокола № 1 общего собрания собственников помещений ТЦ «Шоколад», проведенного в заочной форме с 02.07.2020 года по 11.07.2020 года следует, что в ТЦ «Шоколад» имеется 21309, 25 кв. м помещений, которые составляют 100% голосов. В заочном голосовании приняло участие 11868 кв.м нежилых помещений, что составляет 55, 69 % всех собственников, кворум имелся, по 12 вопросам повестки общего собрания приняты решения ( т. 1 л.д. 9-11, подлинник хранится при деле).

Истцы не принимали участие в оспариваемом собрании.

Суд отклоняет доводы истцов о том, что собрание было проведено только в заочной форме, поскольку имеется протокол очного собрания от 02.07.2020 года.

Требования к уведомлению собственников ответчиком соблюдены.

Суд так же отклоняет доводы истцов об отсутствии кворума.

Истцы учитывают в общее число голосов площадь подземного гаража-паркинга, принадлежащую истцу ФИО9 в размере 3803,7 кв.м и столько же голосов учитывают в общем количестве голосов.

На основании ст.1 ч.7 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее также - объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости (далее - государственный кадастровый учет).

В соответствии со ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

На основании ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии с п.5 чт.1 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Выписки из ЕГРН по всем помещениям ТЦ и подземного гаража-паркинга хранятся при деле.

Согласно выписке из ЕГРН ФИО9 принадлежит 47/192 долей в праве общей долевой собственности на помещение площадью 6054,3 кв.м., что составляет 1 482,04 кв.м, соответственно ФИО9 принадлежит : 6054,30 :192 х 47 = 1482,. 04 кв. м, что верно учтено ответчиком при расчете общего числа голосов и кворума собрания.

Вместе с тем истцом не включены в расчет голоса по помещениям:

- № площадью 61,93 кв.м, 

- № площадью 13,10 кв.м.

По помещению №, площадью 469,70 кв.м, суд полагает доводы истцов несостоятельными поскольку ранее это помещение имело кадастровый номер №. Данный кадастровый номер имел временный характер, площадь была неточная (условная). После уточнения (точных замеров, изготовления кадастрового паспорта, регистрации права собственности на помещение с верной площадью), помещению был присвоен кадастровый № т. 3 л.д. 12-15).

Третьи лица (собственники С-вы) сообщили, что помещение под кадастровым номером № в здании отсутствует.

По помещению №, площадью 14,30 кв.м в реестре ответчиком сделана описка в кадастровом номере. Правильный кадастровый №, площадь в размере 14,30 кв.м. учтена правильно.

Помещения: № площадью 15,70 кв.м, № площадью 13,10 кв.м, учтены в общее количество голосов верно, согласно выпискам из ЕГРН.

Подлежит исключению из общего количества голосов 22,20 голоса, поскольку помещение № учтено дважды.

Помещения № - действительно учтены ответчиком при расчете площади с ошибочным округлением. 

Помещение с кадастровым номером № учтено в расчете с правильной площадью 114,90 кв.м. под правильным кадастровым номером, согласно выписке из ЕГРН.

По помещению № площадью 80,9 кв.м голосовал не собственник ФИО17, а ФИО12 доверенности не представлено, подлежит исключению.

ФИО13 голосовал по помещению № площадью 27,8 кв.м. по доверенности ( т. 3 л.д. 31).

Таким образом, с учетом изложенных выше уточнений общее количество голосов собственников составляет 21381,15 ( т. 3 л.д. 27), приняло участие: 11 947, 80 – 80, 9 = 11866, 90 голосов, что составляет 55, 50 % от общего количества голосов, то есть кворум в собрании имеется.

При подсчете совокупности площадей истцы без какого-либо обоснования указывают общую площадь 24 159, 10 кв.м. При этом согласно предоставленным третьим лицом выпискам из EГPH и с учетом выявленных корректировок и обоснованных в настоящем отзыве пояснений совокупная площадь здания составляет 21 381. 15 кв.м.

Доводы истцов о существенном нарушении правил составления протокола, а также о причинении им убытков принятыми решениями собрания являются голословными и бездоказательными.

В п. 4 статьи 181.4 ГК РФ указано, что решение собрания не может быть признано судом недействительным, если голосование лица, права которого затрагиваются оспариваемым решением, не могло повлиять на его принятие и решение собрания не влечет существенные неблагоприятные последствия для этого лица.

Согласно ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В нарушение указанной нормы права истцы не доказали наступление неблагоприятных последствий и их существенность.

Судом не установлено существенных нарушений письменной формы протокола общего собрания, влекущих его недействительность, протокол подписан членами счетной комиссии и инициатором собрания.

Иск не подлежит удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199ГПК РФ,

решил:

Отказать в удовлетворении иска ФИО8, ФИО1, ФИО9, ФИО10, ФИО11 к ФИО5 о признании недействительными решений общего собрания собственников помещений Торгового центра «Шоколад», находящегося по адресу: 

<

адрес>, оформленных протоколом № 1 от 12.07.2020 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ивановский областной суд через Фрунзенский районный суд г. ФИО18 в течение одного месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Судья Земскова Е.Н.

Мотивированное решение составлено 19.03.2021 года.