Дело № 3а-190/2022 

УИД 76OS 0000-01-2022-000085-05 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Ярославль 04 апреля 2022 года

Ярославский областной суд в составе

председательствующего судьи Бисеровой О.И.,

при секретаре Мурзиной И.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Автономной некоммерческой организации духовно-просветительский центр имени святого благоверного великого князя ФИО1 «АлександрЂ» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,

установил:

Автономная некоммерческая организация духовно-просветительский центр имени святого благоверного великого князя ФИО1 «АлександрЂ» (АНО «АлександрЂ») обратилась в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью 7941 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для малоэтажной жилой застройки, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости 10 129 000 руб. по состоянию на 01.01.2019.

В обоснование требований ссылается на то, что АНО «АлександрЂ» является собственником земельного участка с кадастровым номером № и плательщиком земельного налога. 

Кадастровая стоимость данного земельного участка по состоянию на 01.01.2019 утверждена приказом департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 №20-н и составляет 26 194 460,54 рублей.

Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости объекта недвижимости. Согласно отчету № 301120211 от 30.11.2021, выполненному частнопрактикующим оценщиком ФИО5, рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2019 составляет 10 129 000 руб. 

Пользуясь правом, предоставленным статьей 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», административный истец просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности ФИО2 заявленные требования поддержал.

Административный ответчик департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области о месте и времени судебного заседания извещен, своего представителя в судебное заседание не направил. В письменных возражениях на административный иск указывает, что представленный отчет составлен с нарушением требований Федерального закона от 29.07.1998 №135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, вводит пользователя в заблуждение, является недопустимым оказательством по делу, в связи с чем основанные на данном отчете требования не подлежат удовлетворению.

Заинтересованным лицом ФГБУ «ФКП Росреестра» представлены письменные пояснения по административному иску, из которых следует, что филиал не наделен полномочиями по определению достоверности кадастровой стоимости объектов недвижимости, разрешение заявленных требований оставляют на усмотрение суда.

Заинтересованным лицом Управлением Росреестра по Ярославской области представлены письменные объяснения по административному иску, согласно которым Управление не наделено полномочиями по оценке корректности результатов определения рыночной стоимости, в том числе делать выводы о качестве проведенной оценки, правильности выбранной методологии и обоснованности сделанных оценщиком выводов, разрешение заявленных требований оставляет на усмотрение суда.

Иные лица, участвующие в деле, о месте и времени судебного заседания извещены, своих представителей в судебное заседание не направили, письменных отзывов на административный иск не представили. 

Дело рассмотрено судом в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав представителя административного истца, исследовав письменные материалы административного дела, суд считает, что административное исковое заявление подлежит удовлетворению.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Судом установлено, что АНО «АлександрЂ» является собственником земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Согласно части 5 статьи 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии с пунктом 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации (далее НК РФ) земельный налог (далее в настоящей главе - налог) устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.

В силу пункта 1 статьи 388 НК РФ налогоплательщиками налога (далее в настоящей главе - налогоплательщики) признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.

Согласно пункту 1 статьи 390 НК РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.

Пунктом 1 статьи 391 НК РФ установлено, что налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

В силу пункта 1 статьи 396 НК РФ сумма налога исчисляется по истечении налогового периода как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

Таким образом, правоотношения административного истца по определению земельного налога являются публичными. Изменение размера земельного налога, в том числе его уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.

При таких обстоятельствах суд полагает, что АНО «АлександрЂ» в силу статьи 245 КАС РФ, статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, принадлежащего ему на праве собственности.

В соответствии с частью 1 статьи 248 КАС РФ, частью 7 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» установленные в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером № вошел в Перечень объектов, подлежащих оценке на 01.01.2019 – дату проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, результаты которой утверждены приказом департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 №20-н. Кадастровая стоимость данного земельного участка по состоянию на 01.01.2019 составила 26 194 460,54 руб. (п. № Приложения №2 к приказу).

Административным истцом представлен Отчет об оценке № 301120211 от 30.11.2021 об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, составленный оценщиком ФИО5, согласно которому рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 01.01.2019 составляет 10 129 000 руб. 

Оценивая представленное административным истцом доказательство об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, суд приходит к выводу о том, что отчет соответствуют требованиям, предъявляемым к отчету законодательством об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

В соответствии с п. 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 № 299, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В соответствии с пунктом 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 №611, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;

г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;

д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.

Отчет выполнен лицом, имеющим право на проведение подобного рода исследований, в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Отчет содержит точное описание объекта исследования с указанием его количественных, качественных характеристик с учетом его индивидуализирующих признаков, описание исследования сегмента рынка, результаты анализа наиболее эффективного использования объекта, а также анализа остальных внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость.

Согласно Отчету рыночная стоимость земельного участка рассчитана сравнительным подходом, в ходе которого оценщиком были подобраны объекты-аналоги с известными ценами их предложений, данные объекты сопоставлялись с объектом оценки по ценообразующим факторам, были выявлены различия по данным факторам и скорректирована цена объектов-аналогов по выявленным различиям. Понятна последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведенные расчеты, что позволяет пользователю отчета об оценке понять процесс определения стоимости и соответствие выбранных оценщиком методов, определяемому виду стоимости (рыночной) и предполагаемому использованию результатов оценки. 

Процедура отбора аналогов достаточно полно и подробно изложена в Отчетах и соответствует требованиям пункта 5 ФСО №3, пункта 22 ФСО №7. В Отчете приведено обоснование применения к указанным объектам-аналогам соответствующих корректировок. 

Замечание департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области о неприменении оценщиком к объектам-аналогам корректировки на вид разрешенного использования, не обосновано и судом отклоняется. В обоснование указанного довода департаментом указывается, что объект исследования имеет вид разрешенного использования – для малоэтажной жилой застройки, а земельные участки, используемые в качестве объектов-аналогов, имеют вид разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства. При этом, согласно Справочнику Л.А.Лейфера- 2018 «Земельные участки», часть 2, предусмотрена необходимость перехода от земель ИЖС к землям МЖС, используя корректировку в размере 1,5; кроме того, в иных Отчетах оценщиками данная корректировка всегда используется для сравнения разных классов земельных участков.

Отчетом подтверждается, что оценщиком проанализированы фактические данные об объекте оценке и объектах-аналогах. Выводы оценщика об отсутствии необходимости применения указанной корректировки в отчете содержатся и в достаточной степени мотивированы. Кроме того, в дополнительных письменных пояснениях к отчету оценщиком указывается, что в используемом оценщиком справочнике аббревиатура «МЖС» расшифровывается как «многоэтажное жилое строительство». Вид разрешенного использования объекта оценки - для малоэтажной жилой застройки, что не входит в перечень многоэтажной застройки. Согласно классификатору видов разрешенного использования земельных участков (Приложение к приказу Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10.11.2020 № П/0412) малоэтажная жилая застройка (код 2.1.1) является подвидом индивидуальной жилой застройки (2.1), в связи с чем корректировка на вид разрешенного использования не требуется. Оснований не согласиться с выводами оценщика в указанной части у суда не имеется. 

Иными лицами, участвующими в деле, доводов о несогласии с Отчетом №301120211 не представлено. Возражения департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области относительно представленного отчета не являются основанием для критической оценки, изложенных в отчете выводов. Из содержания отчета следует, что оценщик, проводя исследование рынка недвижимости, и отбор объектов-аналогов, основывался на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. Представленный административным истцом отчет №301120211 оценки рыночной стоимости земельного участка соответствуют закону, не вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не допускает неоднозначного толкования полученных результатов. 

Нарушений требований Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов при проведении оценки, дающих основания для признания данного доказательства недопустимым (ст. 61 КАС РФ) не установлено, недостатков, способных повлиять на достоверность результатов оценки, не выявлено.

Согласно части 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса.

С учетом пояснений оценщика, а также отсутствия убедительных доводов со стороны административного ответчика, заинтересованных лиц о необоснованности представленного отчета № 301120211, суд не находит оснований не доверять объективности установленной в нем рыночной стоимости объекта недвижимости.

При таких обстоятельствах, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд считает, что административное исковое заявление подлежит удовлетворению.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости в данном деле является дата обращения административного истца с заявлением в суд, т.е. – 04.03.2022.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд 

решил:

Установить по состоянию на 01 января 2019 года кадастровую стоимость земельного участка площадью 7941 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для малоэтажной жилой застройки, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости 10 129 000 (десять миллионов сто двадцать девять тысяч) руб.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – 04 марта 2022 года.

Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости. 

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья О.И.Бисерова 

Решение в окончательной форме изготовлено 15 апреля 2022 года